47RS0004-01-2022-002933-97

Дело № 2-6135/2022

25 октября 2022 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Курбатовой Э.В.,

при ведении протокола секретарем Наймович В.В.,

с участием представителя истца по доверенности от 17 февраля 2021 года ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО "Петрострой", ООО "Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино" о признании обязательства исполненным,

установил :

ФИО2 обратилась воВсеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Петрострой", ООО "Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино" о признании исполненным обязательства по оплате цены договора № Б-к36-Лампо/1 от 9 января 2020 года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> №, ЖК «Лампо». В обоснование иска указала, что 10 января 2019 годамежду ней и ООО «Петрострой» заключено соглашение о бронировании №№ Б-к36-Лампо/1, по условиям которого ООО «Петрострой» приняло на себя обязательство забронировать за ней и снять с продажиобъект недвижимости в виде одной квартиры-студии под условным № на 5-м этаже секции А жилого дома по строительному адресу: <адрес>. Общая стоимость квартиры составила 1380613 руб. Срок бронирования – 120 дней. До окончания срока бронирования покупатель обязан заключить договор долевого участия в строительстве жилого дома по установленной форме.

Истец указала, что на основании указанного соглашения о бронировании 8 февраля 2019 года перечислила на банковский счёт ООО «Петрострой» денежные средства в сумме 1380613 рублей.

Также в иске указано, что, в силу дополнительного соглашения от 9 января 2020 года к договору бронирования от 10 января 2020 года обязанности застройщика жилого дома были возложены на ООО «Специализированный застройщик Петрострой-Мурино» с условием о том, что уплаченные по договору о бронировании денежные средства в размере 1380613 руб. включаются в счет цены договора участия в долевом строительстве. ООО «Петрострой» обязуется перечислить уплаченные по соглашению о бронировании денежные средства на счет эскроу, открытый на имя покупателя в уполномоченном банке - АО «Банк «Дом.РФ» в целях их дальнейшего перечисления ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино». Для исполнения данного обязательства она, как покупатель, в силу п.7 дополнительного соглашения от 9 января 2020 года, обязалась самостоятельно открыть счет эскроу на свое имя в АО «Банк «Дом.РФ» или выдать доверенность на совершение таких действий.

Истец указала, что 9 января 2020 года между ней и ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома №Д-к36-Лампо/1, цена договора составила 1380613 руб.

25 августа 2020 года заключен трехсторонний договор между АО «Банк «Дом.РФ», истцом и ООО «Петрострой-Мурино» об открытии счета эскроу 40№.

Истец, ссылаясь на те обстоятельства, что она в полном объеме выполнила обязательства по соглашению о бронировании, а также по дополнительному соглашению и по договору участия в долевом строительстве жилого дома, однако, свои обязательства по перечислению денежных средств на счет эскроу ООО «Петрострой» не исполнило, при этом, она лишена возможности распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете первоначального застройщика, и самостоятельно внести их на открытый ею счет в АО «Банк «ДОом.РФ», обратилась в суд с вышеуказанными требованиями.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, подтвердил изложенные обстоятельства.

Представитель ООО «ПЕТРОСТРОЙ» в суд не явился, извещен в порядке ст.113 Гражданского процессуального кодекса РФ, признал иск в соответствии со ст.173 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» в суд не явился, извещен в порядке ст.113 Гражданского процессуального кодекса РФ,просит о рассмотрении дела в его отсутствие. Вранее представленных суду письменных возражениях указал, что ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» выступает застройщиком МКД на земельном участке с КН № с 9 апреля 2019 года на основании решения о внесении изменений в Разрешение на строительство №RU47504101; полагает, что условия для признания обязательств дольщика по договору участия в долевом строительстве исполненными отсутствуют ввиду того, что денежные средства, перечисленные ФИО2 по договору бронирования от 10 января 2019 года, не размещены на счете эскроу в соответствии с частями 1,3 ст.15.4 Закона об участии в долевом строительстве; просит в иске отказать.

Представитель 3 лица АО «Банк «Дом.РФ» в суд не явился, извещен в порядке ст.113 Гражданского процессуального кодекса РФ, просит рассмотреть дело в его отсутствие, в представленных суду письменных объяснениях поддерживает возражения ответчика ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» о том, что обязанность участника долевого строительства считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке; денежные средства на счет эскроу не поступили.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся представителей ответчиков и третьего лица, признав их надлежаще извещенными о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, изучив доводы возражений ответчиков и третьего лица, оценив доказательства по делу, приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п/п. 1), из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (п/п. 2); из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (п/п. 3), в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (п\п. 4), вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (п/п. 9).

Из п. 1 ст. 8.1. Гражданского кодекса РФ следует, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1.ГК РФ).

В соответствии с п. п. 2, 4 ст. 1, п. 1 ст. 9 и п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, по своем усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, свободны в заключении договора и установлении своих прав и обязанностей на основе договора, определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиям.

Из дела следует, что 22 июня 2018 года ООО «Петрострой» получило разрешение на строительство № жилого дома по строительному адресу: <адрес>, земли <адрес> 1, КН №.

Установлено, что 10 января 2019 годамежду ФИО2 и ООО «Петрострой» заключено соглашение о бронировании №№ Б-к36-Лампо/1, по условиям которого ООО «Петрострой» приняло на себя обязательство забронировать за истцом и снять с продажи объект недвижимости в виде одной квартиры-студии под условным № на 5-м этаже секции А жилого дома по строительному адресу: <адрес>, <адрес> 1, КН № со следующими плановыми характеристиками : общая площадь (с учет ом 50% площади лоджии и (или) 30% пощади балкона) 21,25 кв.м. Общая стоимость квартиры составила 1380613 руб. Срок бронирования – 120 дней. До окончания срока бронирования покупатель обязан заключить договор долевого участия в строительстве жилого дома по установленной форме.

Из материалов дела следует, что на основании указанного соглашения о бронировании, 8 февраля 2019 года ФИО2 перечислила на банковский счёт ООО «Петрострой» денежные средства в сумме 1380613 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 308 и не оспаривается ответчиками.

Согласно дополнительному соглашению от 9 января 2020 года к договору бронирования от 10 января 2020 года, заключенному между ООО «Петрострой», ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» и ФИО2, обязанности застройщика жилого дома были возложены на ООО «Специализированный застройщик «Петрострой- Мурино», который, как следует из его объяснений, выступает застройщиком МКД на земельном участке с КН № с 9 апреля 2019 года на основании решения о внесении изменений в Разрешение на строительство № №. Дополнительным соглашением предусмотрено, что уплаченные по договору о бронировании денежные средства в размере 1380613 руб. включаются в счет цены договора участия в долевом строительстве, заключенном с ООО «Специализированный застройщик Петрострой-Мурино». ООО «Петрострой» обязуется перечислить уплаченные по соглашению о бронировании денежные средства на счет эскроу, открытый на имя покупателя в уполномоченном банке - АО «Банк «Дом.РФ» в целях их дальнейшего перечисления ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино». Для исполнения данного обязательства покупатель, в силу п.7 дополнительного соглашения от 9 января 2020 года, обязался самостоятельно открыть счет эскроу на свое имя в АО «Банк «Дом.РФ» или выдать доверенность на совершение таких действий.

Из данного дополнительного соглашения видно, что ООО «Петрострой-Мурино» создано в качестве дочерней компании ООО «Петрострой». На основании протокола № 3/1 от 21 февраля 2019 года ООО «Петрострой» передало ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» земельные участки с КН № с целью строительства многоквартирного жилого дома.

Из доводов иска следует, ООО «Петрострой», заключая с ФИО2 договор о бронировании от 10 января 2019 года, действовало на основании агентского договора, заключенного с ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» 04/07-19 от 4 июля 2019 года, согласно которому, ООО «СК «Петрострой-Мурино» (принципал) поручило ООО «Петрострой» (агенту) осуществить комплекс юридических и фактических действий, направленных на поиск потенциальных дольщиков, заключение договоров бронирования на квартиры/студии жилого дома по строительному адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», <адрес>, № перечисление агентом принципалу полученные денежные средства от дольщиков на расчетный счет принципала.

Данное обстоятельство ответчиками не оспаривается, кроме того, ссылка на данный договор имеется в апелляционном определении Ленинградского областного суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ (88-№/2022), в котором исследовалась схожая ситуация по рассматриваемому объекту долевого строительства.

Из материалов дела видно, что 9 января 2020 года между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома №Д-к36-Лампо/1, цена договора составила 1380613 руб. Денежные средства по договору вносятся на счет эскроу, открытый в АО «Банк «Дом.РФ».

Объектом долевого строительства по указанному договору является квартира, характеристики которой приведены в соглашении о бронировании от 10 января 2019 года.

25 августа 2020 года заключен трехсторонний договор между АО «Банк «Дом.РФ», ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» об открытии счета эскроу 40№.

24 марта 2021 года ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» направил ФИО2 гарантийное письмо, в котором указало, что денежные средства, полученные ООО «Петрострой» по соглашению о бронировании № Б-к36-Лампо/1 от 10 января 2019 года в сумме 1380613,00 руб. направлены на финансирование строительства жилого дома по адресу: <адрес>, земли САОЗТ <адрес>», а именно на приобретение земельного участка, проектно-изыскательские работы, подготовку территории строительства, откопку котлована, устройство свайного поля, устройство фундаментной плиты и иные работы по жилому комплексу.

Перечисленные затраты были заявлены ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» в качестве вложений в строительство жилого комплекса для получения проектного финансирования в АО «Банк «Дом.РФ».

Согласно данному гарантийному письму, ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» признает, что оплата, произведенная ФИО2 по соглашению о бронировании № Б-к36-Лампо/1 от 10 января 2019 года на счет ООО «Петрострой», засчитана ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино»в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 9 января 2020 года. Задолженность по договору долевого участия отсутствует.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что свои обязательства по соглашению о бронировании и дополнительному соглашению ФИО2 выполнила в полном объеме, перечислила на банковский счёт ООО «Петрострой» денежные средства в сумме 1380613, 00 рублей, что подтверждается квитанцией.

Обязательства ответчика по перечислению уплаченных истцом денежных средств на счет эскроу, открываемый на имя покупателя в уполномоченном банке АО «Банк «Дом.РФ», на момент обращения в суд с иском наступили, однако не исполнены.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании оценки представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 фактически исполнена установленная пунктами 4.1, 4.2 договора долевого участия в строительстве обязанность по уплате цены договора, поскольку:

-на имя ФИО2 открыт счёт эскроу в АО «Банк«Дом.РФ;

-денежные средства в сумме 1380 613 рублей в полном объёме перечислены истцом на банковский счёт ООО «Петрострой»;

-ООО «Петрострой», заключив с истцом дополнительное соглашение к соглашению о бронировании №Б-к36-Лампо/1 от 9 января 2020 года, приняло на себя обязательство перечислить полученные от истца денежные средства на счёт эскроу, а ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино», являясь участником данного дополнительного соглашения, применил такой порядок расчетов для заключенного с ФИО2 договора участия в долевом строительстве от 9 января 2020 года, что также подтвердил в гарантийном письме от 24 марта 2021 года.

Принимая во внимание взаимосвязь между заключенными соглашениями о бронировании, дополнительным соглашением и договором долевого участия в строительстве жилого дома, а также учитывая совершение сторонами действий, направленных на заключение договора долевого участия в строительстве, суд признает исполненным обязательство истца по оплате объекта долевого строительства.

Доводы возраженийООО "Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино" о том, что строительство многоквартирного дома ведется с использованием счетов-эскроу, в связи с чем, в силу пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ невозможно признать оплату по договору бронирования исполнением обязательства по договору долевого участия, не могут повлечь отказ в защите прав истца по вышеуказанным мотивам.

С учетом изложенного, исковые требования ФИО2 к ООО "Петрострой", ООО "Специализированный застройщик "Петрострой-Мурино" о признании обязательства исполненным подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

признать исполненным обязательство ФИО2 по оплате цены договора № Д-к36-Дапмпо/1 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», КН №, ЖК «Лампо» от 9 января 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья