Дело № 2-4039/2022 (52RS0012-01-2022-001920-65)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 декабря 2022 года г.о.г. Бор Нижегородская область
Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Бариновой М.Н., при секретаре судебного заседания Осиповой Г.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «БОР-Сити» о выделении помещения из состава помещения МОП, признании права собственности, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «БОР-Сити» (далее ООО «СК «Бор-Сити»), указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней, ФИО1, и ответчиком был заключен договор № купли-продажи будущей недвижимой вещи, согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения № («Кладовая»), ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенного на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>.
В договоре сторонами предусмотрены все существенные условия, а именно условия о предмете и цене договора, необходимые для заключения основного договора купли-продажи.
Пунктом 1.1 договора предусмотрена характеристика объекта недвижимости - нежилое помещение, ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенное на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>.
Пунктом 3.1 договора предусмотрена цена объекта недвижимости, которая составила 100 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ. истцом были полностью исполнены обязательства по оплате, что подтверждается переводом денежных средств с её расчетного счета на расчетный счет ответчика.
Основной договор заключается сторонами при условии полного и надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по договору. Полная оплата цены объекта недвижимости является обязательным условием возникновения у истца права собственности на объект недвижимости.
Согласно пункта 5.1 договора, срок заключения основного договора между продавцом и покупателем устанавливается в течение 10 дней с момента регистрации права собственности продавца на объект. При этом планируемый срок регистрации продавцом своего права собственности на объект - ДД.ММ.ГГГГ. В случае возникновения обстоятельств, препятствующих продавцу в регистрации права собственности на объект в установленный срок, этот срок подлежит переносу на один квартал, без дополнительного согласования сторон. При этом продавец обязан уведомить о переносе срока покупателя.
ДД.ММ.ГГГГ истцу переданы ключи от кладовой, она владеет имуществом открыто и добросовестно, не скрывает свои права на него. В течение всего срока владения недвижимым имуществом - кладовой, претензий от других лиц к ней не предъявлялось, права на спорное имущество никем не предъявлялось, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось, имущество из ее владения никогда не выбывало. Так как истец предполагает, что владеет имуществом как его собственник, в силу п.1 ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
По состоянию на сегодняшний день основной договор купли - продажи недвижимого имущества с истцом не заключен, а, следовательно, не зарегистрирован (ООО СК «Бор-Сити» уклоняется) в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
Истцом полностью выполнены обязательства по договору № купли-продажи будущей недвижимой вещи от ДД.ММ.ГГГГ., но до сих пор ответчик не исполнил свои обязательства и уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого помещения, и процедуры государственной регистрации перехода права собственности на указанную выше кладовую.
В связи с изложенным считает, что у нее возникло право собственности на указанное имущество.
На основании изложенного просит возложить на ответчика обязанность заключить и зарегистрировать с истцом, ФИО1, основной договор купли-продажи нежилого помещения №, ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенного на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение №, ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенное на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>.
Взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3200 руб., почтовые расходы, связанные с рассмотрением дела, в сумме 224,54 руб.
В процессе рассмотрения спора в суде, истец обратилась в суд с заявлением в порядке ст. 39 ГПК РФ об изменении предмета иска, просит выделить из состава помещения МОП 5, общей площадью 156,9 кв.м., помещение, площадью 4,6 кв.м., расположенное на 3-м этаже жилого дома по адресу: <адрес> признать право собственности на нежилое помещение, площадью 4,6 кв.м., расположенное на 3-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3200 руб., почтовые расходы, связанные с рассмотрением дела, в сумме 224,54 руб.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО «СК «Бор-Сити» в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложения слушания дела не заявлял.
Исследовав письменные доказательства и дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СК «Бор-Сити» и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи будущей недвижимой вещи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения (основной договор), на которое в будущем у продавца возникнет право собственности (п. 2.1 договора).
Цена договора составляет 100 000 руб. (п. 3.1 договора). Стоимость помещения является твердой и изменению не подлежит. Цена договора уплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п. 4.1.1 договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор после регистрации права собственности на объект.
Срок заключения основного договора между продавцом и покупателем устанавливается не позднее 10 дней с момента регистрации права собственности продавца на объект. При этом планируемый срок регистрации продавцом своего права собственности на объект – ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п.1.1 договора, будущая недвижимая вещь – нежилое помещение №, ориентировочной площадью 3,98 кв.м., расположенное на этаже № жилого дома по адресу: <адрес>
В силу п. 1.2 договора – основной договор – договор купли-продажи нежилого помещения, который стороны обязуются заключить после оформления права собственности продавца на данный объект.
Денежные средства по договору истцом ответчику были переданы в полном объеме.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № №
Согласно решению общего собрания собственников помещений здания 3А по <адрес>, выраженному в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ., собственниками было принято решение разделить помещение с кадастровым номером № на три нежилых помещения, а именно: МОП1 (места общего пользования) на 1, 2, 3 этажах, площадью 119,6 кв.м. П1 на 2 этаже, площадью 2,8 кв.м., П 2 на 3 этаже, площадью 2,7 кв.м. Разделить помещение с кадастровым номером № на три нежилых помещения, а именно: МОП3 (места общего пользования) на 1, 2, 3 этажах, площадью 133,2 кв.м., П 3 на 2 этаже, площадью 4,1 кв.м., П 4 на 3 этаже, площадью 4,1 кв.м. Разделить помещение с кадастровым номером № на три нежилых помещения, а именно, МОП5 (места общего пользования) на 1, 2, 3 этажах, площадью 147,8 кв.м., П 5 на 2 этаже, площадью 4,5 кв.м., П 6 на 3 этаже, площадью 4,6 кв.м. Вновь образованные помещения П1 на 2 этаже, площадью 2,8 кв.м., П2 на 3 этаже, площадью 2,7 кв.м., П3 на 2 этаже, площадью 4,1 кв.м., П4 на 3 этаже, площадью 4,1 кв.м., П5 на 2 этаже, площадью 4,5 кв.м., П6 на 3 этаже, площадью 4,6 кв.м., выделить на безвозмездной основе в собственность ООО «СК «Бор-Сити».
Указанное решение общего собрания не оспорено, недействительным не признано.
По сообщению ООО «СК Бор-Сити», относительно раздела / выдела из МОП двух нежилых помещений «кладовки» мест общего пользования – изменения конструктивной части дома не производилось. Реконструкция не производилась, перепланировка не проводилась.
Данные помещения были изначально построены застройщиком. В свою очередь внести изменения в проект застройщику не удалось по причине срочной необходимости сдачи дома, поскольку строительство данного многоквартирного жилого дома находилось на особом контроле в Правительстве Нижегородской области, так как он был предназначен для расселения граждан из домов, входящих в зону строительства дороги Неклюдово-Золотово. В свою очередь у Правительства Нижегородской области истекали сроки по строительству дороги Неклюдово-Золотово.
В соответствии с техническим планом помещения, подготовленным кадастровым инженером <данные изъяты> ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ помещение МОП5 с кадастровым номером № делится на три помещения, одно из которых в результате раздела остается местами общего пользования, а два других становятся самостоятельными нежилыми помещениями, а именно: из состава нежилых помещений общего пользования МОП5 исключаются подпомещение № на 2 этаже, площадью 4,5 кв.м. и подпомещение № на 3 этаже площадью 4,6 кв.м. Образуемые в результате раздела нежилые помещения согласно проектной документации обладают таким признаком как обособленность, поэтому могут быть образованы как новые объекты недвижимости.
Вместе с тем, ООО «СК «Бор-Сити» уклоняется от регистрации за собой права собственности на спорное нежилое помещение, в связи с чем истец обратилась в суд с иском.
Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.
Как разъяснил Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 11.007.2011г. № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу п. 5 ст. 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Договор, предусматривающий предоставление исполнения по основному обязательству, не может быть квалифицирован в качестве предварительного договора.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст.455 ГК РФ).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Таким образом, суду независимо от наименования договора надлежит установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, и исходя из вывода по данному вопросу – рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права.
По условиям договора № купли-продажи будущей недвижимой вещи от ДД.ММ.ГГГГ., цена договора оплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ
Конструкция договора купли-продажи будущей недвижимой вещи подразумевает предоставление исполнения по основному обязательству, то есть применительно к покупателю – внесения цены полностью или существенной её части. В связи с этим квалификация договора должна производиться исходя из действительного содержания такого договора, как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, в том числе относительно вносимых покупателем денежных сумм, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Учитывая, что цена недвижимого имущества оплачена покупателем в полном объеме, суд квалифицирует спорные правоотношения, как вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.
Разрешая требования истца о выделении из состава помещения МОП 5, общей площадью 156,9 кв.м., помещения площадью 4,6 кв.м., расположенное на 3-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 34 ч.1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016г., разъяснено, что обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.
Спорное помещение, общей площадью 4,6 кв.м является частью нежилого помещения общей площадью 156,9 кв.м, указанное помещение ограничено существующими строительными конструкциями, имеет отдельный вход.
Таким образом, помещение является обособленным и изолированным.
В соответствии с п. 7 ст. 287.5 ГК РФ, если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.
Учитывая, что решением общего собрания собственников помещений здания <адрес> по <адрес>, выраженным в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ., собственниками было принято решение вновь образованные помещения П1 на 2 этаже, площадью 2,8 кв.м., П2 на 3 этаже, площадью 2,7 кв.м., П3 на 2 этаже, площадью 4,1 кв.м., П4 на 3 этаже, площадью 4,1 кв.м., П5 на 2 этаже, площадью 4,5 кв.м., П6 на 3 этаже, площадью 4,6 кв.м., выделить на безвозмездной основе в собственность ООО «СК «Бор-Сити», а также что спорное помещение на 3 этаже площадью 4,6 кв.м. является обособленным и изолированным, суд приходит к выводу о том, что требования истца о выделе из состава помещения МОП5, общей площадью 156,9 кв.м. помещения площадью 4,6 кв.м., расположенного на третьем этаже жилого дома по адресу: <адрес>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Разрешая требования истца о признании за ней права собственности на спорное нежилое помещение, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пп. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст. 8 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что многоквартирный дом, в котором расположено нежилое помещение, введен в эксплуатацию. Однако ответчик не совершил действий, необходимых для государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение и для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект приобретателю по договору.
Истец полностью оплатила цену договора и получила объект во владение. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Таким образом, истец является стороной обязательственных правоотношений, возникших из заключенного сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, и законным владельцем приобретенного ею недвижимого объекта.
Истец оплатила цену договора и получила объект во владение, однако ответчик в течение длительного времени недобросовестно не предпринял мер для регистрации права собственности и перехода права к истцу, поэтому суд полагает, что иск о признании права собственности при сложившихся обстоятельствах является единственным способом защиты прав истца.
Истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору и получивший выделенный в натуре объект недвижимости, имеет право на приобретение в собственность спорного объекта от другой стороны договора.
При таких обстоятельствах, учитывая недобросовестное поведение ответчика, уклоняющегося от государственной регистрации права собственности, а также исполнение истцом своих обязательств по договору, владение индивидуально-определенным объектом, переданным ей в установленном порядке ответчиком, суд считает, что в данном случае права и законные интересы истца подлежат судебной защите путем признания за истцом права собственности на нежилое помещение, расположенное на 3 этаже в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>, площадью 4,6 кв.м.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 3200 руб., а также расходы по направлению копии иска в адрес ответчика в размере 224,54 руб.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 (СНИЛС №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бор-Сити» (ИНН №) удовлетворить.
Выделить из состава помещения МОП 5, кадастровый №, общей площадью 156,9 кв.м., помещение, площадью 4,6 кв.м., расположенное на 3-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>.
Признать за ФИО1 (СНИЛС №) право собственности на нежилое помещение, площадью 4,6 кв.м., расположенное на 3-м этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бор-Сити» (ИНН №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) расходы по уплате госпошлины в размере 3200 руб., а также расходы по направлению копии иска в адрес ответчика в размере 224,54 руб.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Борский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Судья (подпись) М.Н. Баринова
Решение в законную силу не вступило.
Копия верна.
Судья М.Н. Баринова
Дело № 2-4039/2022 (52RS0012-01-2022-001920-65) находится в производстве Борского городского суда Нижегородской области.
Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела № 2-4039/2022 (52RS0012-01-2022-001920-65).
Секретарь судебного заседания Г.Н. Осипова