Дело № 2-3047/2025 г.
УИД 23RS0058-01-2024-005491-87
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 сентября 2025 г. г.Сочи
Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :
Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.
С участием представителя истца (ФИО1) – адвоката Горбовой Е.А., представившей доверенность ; представителя ответчика (ФИО2) –ФИО3, представившей доверенность ; представителя ответчика ( ФИО4) – ФИО5, представившего доверенность,
при помощнике судьи Ивкиной М.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО2, ФИО4 о защите прав потребителя.
Истец просит суд расторгнуть договор инвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО2 в лице ФИО4, взыскать с ФИО2, ФИО4 денежные средства в размере 765 000 рублей, уплаченные по договору инвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения требования, но не более суммы договора - 765 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 409 470,94 рублей до дня фактического исполнения требования, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а также расходов по оплате государственной пошлины.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (инвестор) и ФИО2 в лице ФИО4 (застройщик) заключен договор инвестирования. Согласно п.1.1 Договора инвестор обязался передать застройщику денежные средства в размере 765 000 рублей для осуществления проекта по созданию жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № находящемся по адресу: <адрес> принадлежащем застройщику на основании решения Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве пожизненно наследуемого владения № от ДД.ММ.ГГГГ и используемом для разработки исходно-разрешительно, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности. Согласно п.1.3 договора, инвестиции, полученные от инвестора, должны быть направлены на создание жилого дома, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта. Пунктом 1.2 договора установлено, что по завершении инвестиционного проекта, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, застройщик обязуется передать инвестору жилое помещение с условным номером 7, общей площадью 17 кв.м. на 11 этаже построенного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> Застройщик обязался до ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство жилого дома и оформить все необходимые документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности завершенного инвестиционного проекта в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Но до настоящего времени свои обязательства по договору не исполнил. Истец исполнила свои обязательства, предусмотренные п. 2.2.1 договора, передав ответчику денежные средства в полном объеме в размере 750 000 рублей в день подписания договора, о чем ФИО4 была выдана расписка от ДД.ММ.ГГГГ. В 2022 году, когда дом был почти достроен Администрация города Сочи обратилась в суд с исковым заявлением о сносе дома по признакам самовольной постройки. Суд вынес решение о сносе здания, которое после многочисленных обжалований вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, несмотря на то, что возведение жилого дома было почти завершено, документы на него в установленном законом порядке оформлены не были, жилое помещение с условным номером 7, общей площадью 17 кв.м. на 11 этаже инвестору передано не было, денежные средства не возвращены. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ответчиков досудебную претензию с требованием о расторжении договора, выплате денежных средств, неустойки, однако, претензия оставлена ответчиками без ответа, требования – без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Решением Хостинского районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 было отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Хостинского районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении в Хостинском районном суде города Сочи истец ФИО1. в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, она участвовала в судебном разбирательстве через своего представителя адвоката Горбову Е.А., которая явившись в судебное заседание, просила о рассмотрении дела в отсутствие истца. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствии не явившейся в судебное заседания истца.
Представитель истца Горбова Е.А. явившись в судебное заседание иск поддержала, настаивала на удовлетворении, сослалась на доводы, изложенные в иске.
Представитель истца Горбова Е.А. пояснила суду, что ФИО4 денежные средства в размере 765 000 рулей получены лично от ФИО1. ФИО1 не утеряла интереса в объекте, ей было известно, что строительство дома велось до 2022 года, а поскольку он признан самовольной постройкой, подлежащей сносу, она обратилась в суд, считая свои права нарушенными. ФИО1 неоднократно бывала в г.Сочи. Срок исковой давности истцом не пропущен.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, он участвовал в судебном разбирательстве через своего ФИО3, которая явившись в судебное заседание, просила суд рассмотреть дело в отсутствии ответчика ФИО2. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание ответчика ФИО2.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, явившись в судебное заседание иск не признала, просила в удовлетворении отказать.
Представитель ответчика ФИО3 пояснила суду, что спорный договор не имеет признаков договора долевого участия по федеральному закону №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». Дом построен на земельном участке с разрешенным видом использования для садоводства, без получения на строительство этого дома разрешительных документов. По решению суда по иску администрации города Сочи спорный дом подлежит сносу как объект самовольного строительства. В 2018 году было возбуждено уголовное дело по факту строительства спорного дома. ДД.ММ.ГГГГ приговором по уголовному делу с ФИО6 взысканы деньги в пользу потерпевших дольщиков принимавших участие в строительстве спорного дома. Истец ФИО1 была на собрании дольщиков этого дома, где разъяснялась информация об уголовном деле и ей было известно о решении суда о сносе спорного дома как объекта самовольного строительства. Дом длительное время не строился, так как были наложены многочисленные аресты. ФИО1 не была потерпевшей по указанному уголовному делу.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, он участвовал в судебном разбирательстве через своего ФИО5, который явившись в судебное заседание, просил суд рассмотреть дело в отсутствии ответчика ФИО4. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание ответчика ФИО4.
Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5, явившись в судебное заседание иск не признал, просила в удовлетворении отказать.
Представитель ответчика ФИО5 пояснил суду, что ФИО4 является ненадлежащим ответчиком, так как была представителем по доверенности ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ доверенность выданная ранее на ее имя была отменена ФИО2. ФИО4 была свидетелем по уголовному делу в отношении ФИО2 и ФИО6. Истцом пропущен срок исковой давности. Подпись на спорном договоре и расписке о получении денежных средств от 2017 года принадлежит ФИО4.
Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6 будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, в него не явился. Третье лицо не сообщил суду об уважительности причин своей неявки, не ходатайствовал об отложении судебного заседания, при таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что третье лицо не явилось в судебное заседание по неуважительным причинам, дело может быть рассмотрено в его отсутствие.
Суд, изучив исковое заявление, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, письменные возражения, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а в силу п.2 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при этом в силу п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Ст. 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заклю-ченным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто согла-шение по все существенным условиям договора. Существенными яв-ляются условия о предмете договора, условия которые названы в за-коне или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1.).
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке или в составе другого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным. Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено и содержать все те характеристики и данные, о которых говорится в абз. 1 указанной статьи.
Следовательно, существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
В силу п. п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ любой предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, срок, в который стороны обязаны заключить основной договор, а также другие существенные условия основного договора. Если в предварительном договоре не определен срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, последний должен быть заключен сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сто-рон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
В том случае, если основной договор в установленный предварительным договором или п. 4 ст. 429 ГК РФ срок заключен не был, ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор, то со дня прекращения предварительного договора данные денежные средства будут являться неосновательным обогащением лица, которому они перечислены, и должны быть возращены.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице его представителя действующей на основании доверенности ФИО4 и ФИО1 был заключен договор инвестирования, по условиям которого истец передала ответчику денежные средства для осуществления проекта по созданию дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>, принадлежащем застройщику на основании решения Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве пожизненно наследуемого владения № от ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 1.3. вышеуказанного договора, установлено, что инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание жилого дома, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта.
Согласно п.2.1. договора размер инвестиций определён сторонами договора в размере 765 000 рублей.
Так, судом установлено, что денежные средства в указанном размере переданы истцом в день подписания договора ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской, выданной ФИО4 (л.д.37)
Пунктом 5.1. договора установлен срок осуществления проекта – 4-й квартал 2017 года.
В установленный договором срок обязательства перед ФИО1 ответчиком не исполнены.
Более того, решением Хостинского районного суда г.Сочи по делу №№ возводимый ФИО2 объект недвижимости признан самовольной постройкой.
Указанным решением суда, вступившим в законную силу, на ФИО2 возложена обязанность за свой счет осуществить снос объекта самовольного строительства, спорного строения.
Таким образом, судом бесспорно установлено, что ФИО2 обязательства по договору, заключенному с ФИО1, не исполнены, и ввиду наличия вступившего в законную силу решения суда, которым возводимый им объект недвижимости признан самовольной постройкой, подлежащей сносу, исполнены быть не могут.
Требования истца основаны на том, что спорный договор инвестирования, по мнению истца, является договором долевого участия, в связи с чем к возникшим правоотношения, по мнению истца, подлежат применению нормы Федерального закона от 30 декабря 2014 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты».
Суд приходит к выводу, что данные доводы истца являются ошибочными по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (норма приведена в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений; далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 года, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года).
Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ.
Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, однако сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
Таким образом, действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Следовательно, правовое значение по данному делу, доказанность которого могла служить основанием для удовлетворения иска, имеет установление совокупности следующих обстоятельств: объектом строительства должен являться многоквартирный жилой дом, строительство указанного дома должно осуществляться на основании договора, содержащего все названные в Законе от 30 декабря 2004 года существенные признаки договора участия в долевом строительстве, заключенного с лицом, участвующим в инвестиционной деятельности в соответствии с указанным Законом.
Обязанность доказывания наличия таких обстоятельств применительно к нормам процессуального права (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) возложена на истца.
Однако истец указанную обязанность не исполнила, что следует из того, что она не представила договор и иные документы, подтверждающие возникновение правоотношений, регулируемых Законом от 30 декабря 2004 года, между ней и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан в порядке, предусмотренном данным Законом, для строительства жилого помещения именно в многоквартирном доме.
Истец в обоснование своих требований не представила доказательств того, что в инвестиционном договоре имеются все условия, обязательные для включения в основной договор участия в долевом строительстве, согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ и сторона договора (продавец) не соответствует требованиям названного закона, предъявляемым к застройщикам, с учетом того, что предварительный договор участия в долевом строительстве между сторонами никогда не заключался, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома отсутствует, и объект не является многоквартирным домом.
Пунктом 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" определено, что он распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Первоначальный текст Закона от 30 декабря 2004 года опубликован в "Российской газете" N 292 от 31 декабря 2004 года, а потому в соответствии с пунктом 1 статьи 27 Закона от 30 декабря 2004 года он вступил в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования, то есть 1 апреля 2005 года.
Таким образом, одним из условий, требуемых для распространения на заключенный истцом договор требований Закона от 30 декабря 2004 года, является получение разрешения на строительство дома после 1 апреля 2005 года.
Неимение указанного условия по настоящему делу доказано анализом материалов дела.
Более того, анализом материалов дела установлено, что земельный участок на котором предполагалось строительство спорного дома, не предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома, поскольку видом его разрешенного использования являлось садоводство.
Вытекающее из вышеуказанного другое условие, требуемое для распространения на заключенный истцом договор положений Закона от 30 декабря 2004 года, а именно, что являлось объектом строительства - многоквартирный или индивидуальный жилой дом, также установлено материалами дела, и следует из представленного договора, согласно которому объектом строительства являлся дом, а соответственно нельзя прийти к выводу о том, что заключенный истцом договор находится в сфере правового регулирования нормоположений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Информации о легализации объекта строительства и введении его в гражданский оборот в качестве легального объекта недвижимости истец суду не представил.
Помимо того, что помещение не находится в многоквартирном доме, который возведен на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает возведение многоквартирных жилых домов, отсутствуют иные условия, требуемые для распространения на заключенный истцом договор положений Закона от 30 декабря 2004 года, - договор не содержит все необходимые положения, предусмотренные данным Законом.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года) даны следующие разъяснения по спорному вопросу.
Изучение судебной практики показало, что и после закрепления требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Имеющиеся в деле доказательства применительно к нормам материального права, подлежащим применению, и практике их применения не позволяют прийти к выводу о том, что при заключении инвестиционного договора от 16.08.2017 года стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве.
При этом суд исходит из следующего.
В силу частей 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве много-квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Право на привлечение денежных средств граждан для строитель-ства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с частью 1 статьи 4 приведенного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Согласно упомянутому Обзору Верховного Суда Российской Федерации, а именно его пункту 9, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
Таким образом, другими обстоятельствами, имеющими значение по настоящему делу, являются соответствие продавца по договору, привлекавшего денежные средства истца, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, а также наличие в инвестиционном договоре всех условий, обязательных для включения в договор в соответствии с положениями части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Согласно указанным законоположениям (в редакции на момент заключения договоров), застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Исходя из содержания статьи 19 названного Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
Указанным условиям спорный договор не соответствовал, отсутствует разрешение на строительство многоквартирного дома, разрешение на ввод в эксплуатацию, в деле нет данных о том, что была опубликована, размещена и (или) представлена проектная декларация, а также информация о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства, а земельный участок предоставлялся для строительства (создания) многоквартирного дома.
Содержание заключенного договора также не соответствует приведенным выше требованиям закона, так как предметом строительства многоквартирный дом не являлся.
Учитывая изложенное, доводы о необходимости применения к сложившимся правоотношениям положений пункта 9 Обзора судебной практики, и положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не принимаются во внимание, как основанные на не верном толковании положений действующего законодательства.
В связи с указными обстоятельствами не подлежат применению к спорным правоотношениям и положения Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей».
Рассматривая требования истца о расторжении договора инвестирования строительства жилого дома от 16.08.2017 года и взыскании денежных средств в размере 765 000 рублей, уплаченных по договору инвестирования строительства жилого дома суд приходит к следующему.
Как установлено вступившим в законную силу приговором Хо-стинского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, измененным в части апелляционным определением судебной коллегии по уголовным делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 и ФИО2 признаны виновными в том числе в том, что они своими мошенническими преступными действиями совершили преступление по хищению денежных средств при строительстве жилого дома на земельном участке № и №А в садоводческом товариществе «Сутугинское» Хостинского района города Сочи, а также использовали этот земельный участок для незаконного привлечения денежных средств граждан для строительства в нарушении требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию, совершенное группой лиц по предварительному сговору, в особо крупном размере. ( л.д.88-96).
Согласно указанного приговора ФИО6, ФИО2, ФИО7 и Сидоревич вступили в предварительный сговор на совершение преступлений, заключая с потерпевшими предварительные договоры купли-продажи имущества, не имели возможностей и намерений для исполнения условий договоров, а именно осуществления долевого строительства жилья, ввиду отсутствия разрешения на строительство жилья в том виде, в котором оно предлагалось покупателем.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В силу п. 3 статьи 154 Гражданского Кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Из совокупного анализа вышеизложенных обстоятельств суд пришел к выводу, что вступившим в законную силу судебным актом, а именно приговором Хостинского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что у ФИО2 отсутствовал воля на заключение сделки в форме договора инвестирования, указанный договор был использован им как способ совершения преступления в целях завладения мошенническим путем денежными средствами граждан, то есть приговором суда установлено, что ФИО2, получая денежные средства по формально заключенным договорам с гражданами, тем самым имел цель совершения преступления по неправомерному завладению чужим имуществом в виде денежных средств, то есть имел преступную цель завладеть чужими денежными средствами, без намерения предоставить встречное предоставление.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ на который ссылается истец в обосновании заявленных требований, является незаключенным, так как отсутствовала согласованная воля сторон.
Такой договор квалифицируется как ничтожная сделка.
При этом суд принимает во внимание правовую позицию изложенную в Утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан, в котором в п.39 Обзора указано, что согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Указание в законе на цель данных действий свидетельствует о том, что они являются актом волеизъявления, в основе которого лежит воля соответствующего лица к достижению определенных правовых последствий.
Заключение договора вследствие мошенничества, при котором потерпевшее лицо не осознает правовые последствия своих действий, считается неправомерным актом, противоречащим существу законодательного регулирования понятия сделки. В отличие от заключения сделки под влиянием обмана, где у лица есть воля на вступление в договорные отношения, которая сформирована несвободно в силу наличия заблуждения относительно каких-либо обстоятельств, в данном случае у потерпевшего отсутствует всякое намерение установить гражданские права и обязанности. В связи с изложенным такая сделка является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 74 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 25).
В связи с чем требования иска о расторжении договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и возврата полученных по указанному договору денежных средств удовлетворению не подлежат.
Относительно доводов истца о взыскании денежных средств с ФИО8 суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В данном случае, поскольку иное не предусмотрено федеральным законом, то на обеих сторонах лежит процессуальная обязанность доказать обстоятельства на которые стороны ссылаются как на основания своих требований, а также возражений против требований другой стороны.
При вынесении решения по делу суд исходит из совокупного анализа представленных ему сторонами доказательств.
В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с ч.1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
Из представленной в дело копии договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО4 действовала от имени ФИО2 по нотариально удостоверенной доверенности.
Из этого договора не следует, что переданные денежные средства передаются ФИО4, что она имеет права ими распоряжаться по своему усмотрению, что у ФИО4 в связи с принятием денежных средств для ФИО2 возникают какие-либо встречные обязательства перед ФИО9.
Суду не представлено доказательств принятия ФИО4 обязательств по исполнению договора перед ФИО1.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ФИО4 указанные денежные средства не передала ФИО2 и тот предъявлял к ней по этому поводу какие-либо претензии.
Соответственно доводы истца о возникновении и существовании у ФИО4 каких-либо обязательств перед ФИО1 относительно спорного жилого дома и переданной денежной суммы суд оценивает критически, отвергая, как необоснованные.
В связи с чем суд приходит к выводу, что оснований для возложения обязанности на ФИО4 по возврату денежных средств не имеется.
Оценивая доводы ответчиков о применении срока исковой давности суд приходит к следующем.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.177-182), которым решение Хостинского районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ отменено, установлено, что истцом срок исковой давности не пропущен. Указанное апелляционное определение вступило в законную силу.
При таких обстоятельствах суд не может дать иную оценку доводу стороны ответчика о применении положений о пропуске истцом срока исковой давности, отличающуюся от оценки, данной вступившим в законную силу судебным постановлением по настоящему делу.
В связи с указанным, довод ответчика о применении положений о пропуске истцом срока исковой давности суд отвергает.
Учитывая, что суд пришел к выводу о незаключенности спорного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также об отсутствии оснований для применения к нему положений федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и закона о защите прав потребителей, то не подлежат удовлетворению и требования иска о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, денежной компенсации морального вреда.
В связи с изложенным суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
Суд также учитывает, что в утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 декабря 2019 г. «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019) дано разъяснение о том, что согласно ст. 12 ГК РФ нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В абзаце втором п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" установлено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.
Отказ в удовлетворении исковых требований по вышеуказанным основаниям, не препятствует истцу для обращения за защитой своего права в ином порядке, с иными требованиями, по иным основаниям.
При распределении судебных расходов суд приходит к следующему.
В соответствии ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В связи с тем, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в данном случае судебные расходы не подлежат взысканию с ответчиков в пользу истцу ни в какой части.
Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о защите прав потребителя - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 16.09.2025 г.
Председательствующий судья Тимченко Ю.М.