Дело № 2-1739/2025

УИД 50RS0048-01-2024-016212-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Химки Московской области 22 мая 2025 года

Химкинский городской суд Московской области в составе:

судьи Колмаковой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чирковским Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1739/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании пункта договора незаконным, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании пункта договора незаконным, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что <дата> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № <№ обезличен>, по условиям которого участник (истец) обязался оплатить цену договора в размере 5012000 руб., а застройщик (ответчик) передать объект долевого строительства – квартиру № <адрес> по адресу: <...> <адрес>.

По утверждению истца, свои финансовые обязательства перед ответчиком по оплате квартиры ею были выполнены в полном объеме, застройщиком объект долевого участия передан с нарушением срока, и в нем обнаружены строительные недостатки.

На основании изложенного, истец, после уточнения исковых требований, просит суд признать п. 12.3 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> незаконным, взыскать с ответчика стоимость устраненяи недостатков квартиры в размере 350289 руб., компенсацию морального вреда в размере 30000 руб., неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с <дата> по <дата> в размере 202986 руб., расходы на оплату досудебного заключения в размере 80000 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом в соответствии со ст.ст. 113, 117 ГПК РФ.

Гражданское дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что <дата> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № <№ обезличен>, по условиям которого участник (истец) обязался оплатить цену договора, а застройщик (ответчик) передать объект долевого строительства – квартиру № <адрес> по адресу: <...> <адрес>.

Цена договора определена в п. 4.1 и составляет 5012000 руб. 00 коп.

Срок передачи объекта долевого строительства участнику установлен п. 3.5 договора и определен – не позднее, чем до <дата>.

Стоимость объекта долевого строительства участником оплачена, что не отрицалось стороной ответчика.

По передаточному акту <дата> объект долевого строительства передан участнику, что не оспаривалось ответчиком.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что отношения сторон по своему содержанию представляют выполнение ответчиком строительства с привлечением третьих лиц определенного объекта (многоквартирного жилого дома) за денежные средства, в том числе истца, и последующую передачу ей результата (квартиры в этом доме) в согласованный сторонами срок. Учитывая цель приобретения квартиры - для личного проживания истца, не связанного с предпринимательской деятельностью, — отношения сторон также регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Согласно п. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

В силу ч. 2 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Кроме того, в соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", исходя из того, что истец как потребитель вправе на основании статьи 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" предъявить иск по своему выбору в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем, суд приходит к выводу о том, что условие договора долевого участия в строительстве, изложенное в пункте 12.3, определяющие договорную подсудность, не соответствует требованиям закона и является недействительным.

В силу п. 4 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

По утверждению истца, ею были выявлены строительные недостатки в объекте долевого строительства.

По заказу истца специалистом «Центра технических экспертиз» (ИП ФИО4) ФИО5 составлено заключение специалиста от <дата> № <№ обезличен>, в соответствии с которым качество строительно-отделочных работ в квартире истца не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, а также требованиям стандартов и сводов правил. Среднерыночная стоимость выполнения работ и услуг, а также материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, возникших в результате нарушения обязательных требований при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, составляет 396658 руб.

Определением суда от <дата> по ходатайству ответчика по настоящему гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения экспертов ФИО6 и ФИО7 ООО «Экспертное бюро Вектор» от <дата> – <дата> № <№ обезличен>, в квартире истца, расположенной по адресу: <...> <адрес>, имеются строительные недостатки, указанные в досудебном экспертном заключении специалиста № <№ обезличен> от <дата>. Качество исследуемого объекта не соответствует требованиям нормативных документов: <№ обезличен> Несущие и ограждающие конструкции, СП <№ обезличен> Изоляционные и отделочные покрытия, ГОСТ 30674-99 Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия, ГОСТ 34378-2018 Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна и двери. Производство монтажных работ, контроль и требования к результатам работ, <№ обезличен> Профили поливинилхлоридные для оконных и дверных блоков. Технические условия. Исходя из этого, качество строительно-отделочных работ в исследуемой квартире не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве № <№ обезличен> от <дата>.

Стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, возникших в результате нарушения обязательных требований при производстве строительно-монтажных работ, составляет 350289 руб.

В соответствии с ч. 5 ст. 67 ГПК РФ, при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № 13 «О применении норм гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Оценивая заключение экспертов ФИО6 и ФИО7 ООО «Экспертное бюро Вектор» от <дата> – <дата> № <№ обезличен> а также представленное истцом заключение специалиста «Центра технических экспертиз» (ИП ФИО4) ФИО8 от <дата> № <№ обезличен>,, суд считает возможным положить в основу судебного решения заключение экспертов ФИО6 и ФИО7 ООО «Экспертное бюро Вектор» от <дата> – <дата> № <№ обезличен>, поскольку данная экспертиза была назначена определением Химкинского городского суда <адрес>, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, сведения о правомочности лиц, составивших указанное заключение, суду представлены, само заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на котором основаны их выводы, не доверять результатам данной судебной экспертизы у суда нет оснований. Сведений о заинтересованности экспертов в исходе дела не имеется. С данной экспертизой согласилась сторона истца, уточнив исковые требования в части взыскания расходов, необходимых для устранения дефектов в квартире.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в ее правильности отсутствуют, заключение судебной экспертизы принимается судом как допустимое доказательство.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствие с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Требования, предъявляемые к качеству объекта долевого строительства, критерии недостатков, признаваемых существенными, а также права участника долевого строительства и требования, которые он может предъявить к застройщику в связи с выявлением ненадлежащего качества объекта долевого строительства, предусмотрены положениями ст. 7 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ.

В силу части 7 статьи 7 Закона о долевом участии Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

П. 7.2 договора участия в долевом строительстве предусмотрен гарантийный срок, действующий в отношении объекта долевого строительства, устанавливается равным 5 годам и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

Таким образом, при обнаружении недостатков работ в период гарантийного срока бремя доказывания причин возникновения недостатков объекта долевого строительства возлагается на застройщика.

Между тем, ответчик, в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, доказательств, подтверждающих, что все выявленные недостатки, в том числе отнесенные экспертным заключением к производственным недостаткам, являются следствием обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности в силу приведенной правовой нормы, суду не представил.

Поскольку наличие производственных недостатков в приобретенной истцом квартире подтверждено совокупностью исследованных судом доказательств, стоимость работ по их устранению ответчиком не оспорена, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, опровергающих приведенные выше обстоятельства, ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о наличии у истца убытков в размере 363000 руб.

Одновременно с этим, суд отмечает, что согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ предусмотрено, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

При таких данных, с застройщика взыскивается стоимость устранения недостатков в размере 150360 руб., что составляет 3% от цены договора.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Представленный истцом расчет неустойки, в соответствии с которым неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче спорной квартиры за период с <дата> по <дата> составляет 202986 руб. (5012000 руб. х 87 дней х 1/300 х 7,5 %), является правильным, арифметических неточностей не содержит.

При этом, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Применяя по мотивированному заявлению ответчика положения ст. 333 ГК РФ, с учетом разъяснений в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд находит подлежащую уплате неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств заемщика. Оценивая степень несоразмерности неустойки, суд исходит из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств, учитывая при этом, что цена договора не является единственным критерием для определения размера заявленной неустойки.

Поскольку суд не ограничен определенным кругом обстоятельств, которые он принимает во внимание при оценке последствий нарушения обязательства, то при решении вопроса о снижении размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения договорного обязательства.

При таких обстоятельствах, исходя из компенсационной природы неустойки, которая не может служить мерой обогащения, размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по передаче объекта суд уменьшает с 202986 руб. и определяет размер неустойки в сумме 100000 руб.

В силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ (ред. от <дата>) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

На основании изложенного, с учетом обстоятельств дела, последствий нарушения прав участника долевого строительства, длительности нарушения прав истца (ответчик своевременно не отреагировал на претензию истца и исковое заявление, не устранил недостатки, не выплатил денежные средства), суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 20000 руб., исходя из принципа разумности и справедливости.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом понесены расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 80000 руб., что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру от <дата> № 348, которые подлежат возмещению с ответчика в полном объеме, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Так, согласно разъяснениям, данным в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу. Вместе с тем, уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек.

В данном случае, поскольку у суда не имеется оснований для вывода о частичном удовлетворении требования истца относительно взыскания расходов на устранение недостатков при взыскании судом заявленных истцом в уточненном иске таких расходов в полном объеме, при том, что злоупотребление процессуальными правами со стороны истца судом не установлено, тем самым, частичное удовлетворение требования истца о взыскании расходов на оплату заключения специалиста (досудебную экспертизу) не будет соответствовать обстоятельствам дела и вышеуказанным разъяснениям.

В силу ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, исходя из взыскиваемых судом сумм и удовлетворения требований неимущественного характера, составляет 11511 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Признать п. 12.3 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен>, заключенного между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройПроект», недействительным.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в квартире в размере 150360 руб., неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с <дата> по <дата> в размере 100000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20000 руб., судебные расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 80000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» в части, превышающей размер удовлетворенных требований, отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» в доход местного бюджета госпошлину в размере 11511 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 30.05.2025.