2-2812/2023
УИД- 86RS0№-44
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 мая 2023 года город Нижневартовск
Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:
председательствующего судьи Колебиной Е.Э.,
при секретаре Спыну П.Р.
с участием истца 1
с участием третьего лица на стороне истца 2
с участием представителя ответчика по доверенности ФИО1
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2812/2023 по исковому заявлению 1 к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» о признании соглашения о бронировании квартиры предварительным договором купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ЗАО «Нижневартовскстройдеталь», мотивируя его тем, что между ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» и истцом заключено соглашение № о бронировании квартиры от <дата>. По условиям соглашения ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» бронирует до <дата> для истца <адрес> строящуюся по адресу (строительный): <адрес> состоящей из одной комнаты, в пятом подъезде, на первом этаже с проектной общей площадью 38,6 кв.м. (без учета лоджии), для последующего заключения договора купли-продажи, после ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома. <дата> истцу было сообщено о том, что ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» в одностороннем порядке увеличило стоимость забронированной квартиры до 3400000 рублей, что является нарушением условий соглашения, которое не предусматривает права менять цену в одностороннем порядке. Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома установлен соглашением не позднее <дата>, однако к указанному сроку разрешение не ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома получено не было, что является нарушением условий заключенного соглашения. Истец указывает, что с его стороны все условия соглашения были выполнены в полном объеме, а именно: наличие первоначального взноса в размере 600000 рублей, подтверждение банка об одобренной кредитной заявки. <дата> в адрес ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» направлена претензия, в ответ на которую сообщено, что соглашение утратило силу, поскольку в установленный соглашением срок объект не был построен и введен в эксплуатацию. Истец считает, что действиями ответчика его права нарушены, поскольку соглашение № о бронировании квартиры от <дата> является предварительным договором купли-продажи, поскольку в нем определены условия бронирования, адрес, номер квартиры, проектная площадь и стоимость квартиры, а также сроки ввода в эксплуатацию и сроки заселения, которые нарушены ответчиком. Просит признать соглашение № о бронировании квартиры от <дата> предварительным договором купли-продажи.
В ходе рассмотрения дела судом в порядке ст.43 Гражданского процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца была привлечена 2
Истец 1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца 2 в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представитель ответчика по доверенности ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, указав в обоснование возражений, что заключенный договор представляет собой опционный договора и по своей природе не может быть признан предварительным договором купли-продажи, в связи с чем, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Кроме того, действие соглашения о бронировании истекло, в указанный срок (<дата>.) объект не был построен и введен в эксплуатацию, а заключенное сторонами соглашение утратило силу.
Выслушав истца, третьего лица, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела подтверждается, что <дата> между ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» и 1, 2 было заключено соглашение о бронировании квартиры № по условиям которого ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» бронирует до <дата> для 1, 2 <адрес> состоящую из одной комнаты, в пятом подъезде, на первом этаже, с проектной общей площадью 38,6 кв.м. (без учета лоджии), для последующего заключения договора купли-продажи, после ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, в том числе этапа строительства: срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома – не позднее <дата>. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» регистрирует на себя право собственности на квартиру в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре.
Срок заключения договора купли-продажи – не более 5 (пяти) рабочих дней с даты выписки из ЕГРН о регистрации права собственности ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» на квартиру.
1, 2 информируют ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» о готовности заключить договор купли-продажи квартиры любым доступным способом.
Стороны определили в соглашении договорную стоимость квартиры в сумме 2650000 рублей (п.3).
1, 2 должны предоставить ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» документальное подтверждение возможности выполнения обязательств по оплате стоимости квартиры указанной в п.3.: наличие первоначального взноса в размере 600000 рублей в срок до <дата>, подтверждение банка об одобрении кредитной заявки (справка, уведомление) в срок до <дата> (п.4).
Фактическая оплата денежных средств по соглашению о бронировании квартиры от 13.07.2021г. 3 не вносилась, фактическая оплата по соглашению предусмотрена не была.
<дата> 1 обратился к ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» с заявлением о перерасчете стоимости <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>
Письмом от <дата> ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» сообщило, что цена квартиры с учетом перерасчета составит 3192839 рублей. Одновременно указано о необходимости сообщить о решении по приобретению квартиры по указанной цене.
<дата> 1 обратился в ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» с претензией, в которой указал, что поскольку последнее в одностороннем порядке увеличило стоимость забронированной квартиры до 3400000 рублей, что является нарушением условий заключенного соглашения о бронировании, в связи с чем просит пересмотреть решение об увеличении стоимости квартиры забронированной по соглашению № от <дата>.
В ответ на претензию ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» письмом от <дата> сообщило, что цена определенная соглашением о бронировании потеряла свою актуальность и не соответствует сложившемуся уровню затрат (себестоимости) на строительство, так как за указанный период цена на материалы и услуги снабжающих компаний – теплоэнергоносителей увеличились более чем на 40%, что не оставляет выбора для ЗАО «Нижневартовскстройдеталь» в вопросе пересмотра цен в сторону увеличения стоимости жилых и нежилых помещений в г.Нижневартовске, в связи с чем соглашение о бронировании квартиры утратило свою силу и все правоотношения по соглашению о бронировании квартиры прекратились. Одновременно предложено рассмотреть вопрос о приобретении квартиры в приоритетном порядке с учетом действующей цены реализации по индивидуальным условиям.
Обращаясь с настоящими исковыми требованиями истец указывает на то, что заключенное соглашение № от <дата> является фактически предварительным договором купли-продажи, так как в нем определены условия бронирования, адрес, номер, квартиры, проектная площадь, стоимость квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.
Как указано в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре.
Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо, прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.
Из буквального толкования условий договора бронирования не следует, что сторонами согласовано обязательство в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, целью его заключения была не обязанность заключить в будущем договор купли-продажи, а осуществление ответчиком бронирования (резервирования) квартиры на определенный срок, с предоставлением истцу права на заключение договора купли-продажи забронированной квартиры.
Ссылка истца на то, что заключенным соглашением между сторонами согласована стоимость объекта, которая не может быть изменена в одностороннем порядке, судом отклоняется как несостоятельная.
В соответствии с условиями соглашения ответчик принял на себя обязательство забронировать вышеуказанную квартиру за истцом, то есть предоставить истцу право в будущем на условиях данного соглашения заключить договор купли-продажи квартиры и приобрести указанную квартиру. В соглашении указана ориентировочная цена квартиры, действующая на день подписания данного соглашения, но не на день возможного в последующем заключения договора купли-продажи.
Анализируя содержание заключенного между сторонами соглашения, суд приходит к выводу, что данный договор не является предварительным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку не содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.
Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик ссылается на то, что заключенное соглашение фактически является опционным договором, что, по мнению суда, не соответствует природе заключенного между сторонами договора.
В соответствии с п. 1 ст. 429.2 Гражданского кодекса РФ в силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом.
Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.
В соответствии с п. 5 ст. 429.2 Гражданского кодекса РФ опцион на заключение договора заключается в форме, установленной для договора, подлежащего заключению.
Из вышеизложенных правовых норм следует, что по опциону на заключение договора одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион предоставляется за плату или иное встречное предоставление и дает право второй стороне заключить такой договор путем акцепта оферты (ст. 429.2 Гражданского кодекса РФ).
Как усматривается из заключенного между сторонами соглашения, истец как сторона такого соглашения получает только право заключения договора купли-продажи путем принятия безотзывного предложения в порядке, указанном в опционе, в свою очередь ответчик не имеет право требования заключения такого договора.
В силу статьи 429.3 Гражданского кодекса РФ по опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.
За право заявить требование по опционному договору сторона уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму, за исключением случаев, если опционным договором предусмотрена его безвозмездность либо если заключение такого договора обусловлено иным обязательством или иным охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений сторон.
В данном случае опцион на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ) необходимо отличать от опционного договора (ст. 429.3 ГК РФ), по которому одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. В отличие от опциона опционный договор не является самостоятельным договором, это уже заключенный основной договор соответствующего типа (купли-продажи, мены, аренды и т.п.), в котором исполнение основных обязательств сторон договора ставится до востребования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). В момент востребования не возникает новый договор, а возникает основание для исполнения тех основных обязательств, которые входят в предмет опционного договора.
Таким образом, доводы ответчика о том, что между сторонами фактически имеет место заключение опционного договора, не основаны на законе.
Отличие опциона на заключение договора от предварительного договора в том, что если в предварительном договоре стороны договариваются о заключении основного договора, то по опциону на заключение договора сторона предоставляет безотзывную оферту, которая может быть акцептирована в предусмотренный договором срок.
В данном случае заключение соглашения о бронировании нельзя расценить как заключение истцом и ответчиком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), так как ни одна из сторон соглашения не вправе требовать от второй стороны заключения договора купли-продажи в будущем, что является одной из ключевых особенностей предварительного договора и прямо предусмотрено п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем исковые требования о признании соглашения о бронировании квартиры, предварительным договором купли-продажи удовлетворению не подлежат.
Кроме того, срок действия соглашения о бронировании был определен до 28.02.2022г., при том что истец обратился к ответчику в установленном порядке по заключения договора 02.02.2023г., то есть после истечения срока действия соглашения о бронировании.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований 1 к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» о признании соглашения о бронировании квартиры предварительным договором купли-продажи, отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Нижневартовский городской суд.
Решение в мотивированной форме изготовлено <дата>.
Судья Е.Э. Колебина
Подлинный документ находится в
Нижневартовском городском суде
ХМАО-Югры в деле 2-2812/2023
Секретарь с/з __________ П.Р. Спыну