№2-2652/2022
26RS0024-01-2022-004275-95
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 декабря 2022 года город Невинномысск
Невинномысский городской суд в составе:
Председательствующего судьи Рязанцева В.О.,
при секретаре Шаковой М.М., с участием представителя истцов ФИО1, ответчика ФИО2 рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Невинномысского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к ФИО2 о признании условии о цене договора купли –продажи жилого дома с земельным участком ничтожными признании договора купли-продажи жилого дома заключенным на иных условиях о стоимости,
Установил:
ФИО3, ФИО4 обратились в Невинномысский городской суд к ФИО2 о признании условии о цене договора купли –продажи жилого дома с земельным участком ничтожным, признании договора купли-продажи жилого дома заключенным на иных условиях о стоимости.
В обоснование заявленных требований указали, что 01 февраля 2017 года между ФИО3 и ФИО2 заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой оплаты (ипотекой). Согласно п. 5 Договора стоимость домовладения оценивается сторонами в 700000 рублей, земельного участка в 300000 рублей.
Полагают, что текст указанного пункта договора не позволяет с точностью установить стоимость предмета договора, поскольку содержит в себе слова и выражения исключающие полную ясность в толковании условий договора. Полагают, что стороны договорились о продаже жилого дома за 4200000 рублей, поскольку цена домовладения в 700000 рублей ниже рыночной.
Считаю, что пункт 5 договора (условия о цене) является притворной сделкой, так как имел под собой цель прикрыть действительную стоимость объекта недвижимости.
По изложенным основаниям просили признать условия о цене договора купли-продажи заключённого между ФИО3 и ФИО2 жилого дома и земельного участка расположенных по ул. Фрунзе, 256 «а» в размере 1000000 рублей ничтожным, признать заключённую между ФИО3 и ФИО2 сделку купли-продажи недвижимого имущества- жилого дома и земельного участка расположенных по <адрес> как совершенную на сумму 4200000 рублей.
В судебное заседание истцы ФИО3 и ФИО4 не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, с участием представителя ФИО1
Представитель истцов ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Дополнительно суду пояснила, что она затрудняется сказать какую именно сделку прикрывали договором купли-продажи. ФИО3 хотел продать дом за 4200000 рублей. Почему указанная сумма не отражена в договоре пояснить не может. Доказательств соглашения между сторонами договора об иной стоимости продаваемого недвижимого имущества не имеется. Какое отношение ФИО4 имеет к заключённому между сторонами договору, пояснить не может.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала и суду пояснила, что 01 феврая 2017 года она и ФИО3 заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с отсрочкой платежей по договору (ипотекой). Стоимость жилого дома составила 700000 рублей, земельного участка 300000 рублей. При заключении договора никаких претензий у продавца по стоимости домовладения не имелось. Никаких иных сделок она с ФИО3 не заключала, прикрывать ничего не собиралась, заключила договор купли-продажи на тех условиях, которые её устроили. Также указывает на пропуск истцами срока исковой давности.
Выслушав представителя истцов, ответчика, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Как установлено в судебном заседании 01.02.2017 года между ФИО3 (продавец) с одной стороны ФИО2 (покупатель) с другой заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>
Согласно п. 5 договора указанная недвижимость по согласию сторон продается за 1 000000 (один миллион) рублей. Из которых земельный участок оценивается в 300000 рублей, жилой дом оценивается в 700000 рублей. Сумма в размере 300000 рублей уплачена покупателем и принята продавцом до подписания договора. Сумма в размере 700000 рублей будет выплачена Продавцу до 01 февраля 2018 года. Договор подписан сторонами. Прошел государственную регистрацию.
В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).
Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.
Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно разъяснений данных в п. 44. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
Как следует из п.5 договора в нём четко и недвусмысленно указана стоимость приобретаемого недвижимого имущества. Условия пункта 5 договора исключают возможность иного толкования данного пункта договора в коротком указано, что стоимость домовладения составляет 700000 рублей.
Кроме того, сторона продавца частично приняла исполненной по договору в связи с чем не вправе ссылаться на его незаключенность.
Иные условия заключённого между сторонами договора не ставят под сомнения п. 5 договора и не дают суду возможность толковать пункт пятый договора каким-то иным образом. Все существенные условия договора сторонами согласованы и соблюдены. Договор прошел государственную регистарцию
В соответствии с положениями ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно разъяснений данных в п. 87. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для применения к сделке положений п. 2 ст. 170 ГК РФ необходимо, что бы намерения совершить притворную сделку имели все её участники.
В судебном заседании ФИО2 пояснила, что никаких иных намерений при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с ФИО3 она не имела. Недвижимое имущество приобрела за сумму оговоренную сторонами в договоре. Приобретать недвижимость по иной стоимости, нежели указанной в договоре не желала.
В соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Как следует из договора купли-продажи его исполнение началось 01.02.2017 года, путем передачи до его подписания денежных средств по договору.
Таким образом срок исковой давности надлежит исчислять с 02.02.2017 года. Окончание срока исковой давности 01.02.2020 года. Истцы обратились в суд 27.10.2022 года, то есть с пропуском установленного срока на обращение в суд. ФИО2 заявлено о пропуске истцами срока исковой давности. Ответчиками не представлено доказательств уважительности пропуска срока и оснований к его восстановлению. Также как и не представлено доказательств того, что срок исковой давности не пропущен.
В соответствии с положениями п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Так истец ФИО4 не является стороной сделки, в исковом заявлении не указано какие права, и обязанности ФИО4 нарушены совершенной между сторонами сделкой. Какие правовые последствия для него повлечёт за собой удовлетворение требовании о признании пункта 5 договора недействительным.
В судебном заседании представитель ФИО4 также не смогла пояснить в чем заключается интерес ФИО4 в признании недействительным п. 5 договора купли-продажи недвижимого имущества заключённого между ФИО3 и ФИО2
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО3, ФИО4 к ФИО2 о признании условии о цене договора купли – продажи жилого дома с земельным участком ничтожными признании договора купли-продажи жилого дома заключенным по иным условиям о стоимости надлежит отказать.
Руководствуясь ст. 194-196 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО3, ФИО4 к ФИО2 о признании условии о цене договора купли –продажи жилого дома с земельным участком ничтожными признании договора купли-продажи жилого дома заключенным на иных условиям о стоимости – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд Ставропольского края в течении месяца с момента составления мотивированного решения по делу.
Мотивированное решение по делу составлено 12 декабря 2022 года
Судья В.О. Рязанцев