Дело №2-1450/2025
УИД 61RS0022-01-2025-000347-03
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Таганрог Ростовской области 14 июля 2025 года.
Таганрогский городской суд в составе:
председательствующего Колесниковой Р.А.,
при секретаре судебного заседания Кратко А.С.,
с участием представителя истца – ФИО1, действующей на основании доверенности № от <дата>, представителя Администрации г. Таганрога ФИО2, действующего на основании доверенности от <дата>,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации г. Таганрога о признании права собственности на нежилое строение,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к Администрации г. Таганрога, в котором просит признать за ним право собственности на нежилое здание площадью <данные изъяты>, Литер В, расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование требований указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым № с видом разрешенного использования: «общественное питание, магазины, бытовое обслуживание», расположенный по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке было самовольно возведено нежилое строение площадью <данные изъяты>. Для узаконения спорного строения он обратился в Администрацию г. Таганрога, однако в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного строения ему было отказано. Учитывая данные обстоятельства, ему пришлось обратиться в суд с данными требованиями.
В судебное заседание ФИО3 не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, предоставил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, при этом пояснила, что спорный объект был простроен в отсутствие какой-либо разрешительной документации, также при отсутствии проектной документации. При этом истец обратился в орган местного самоуправления с заявлением о вводе спорного объекта в эксплуатацию и сохранении самовольно возведенного строения уже после его постройки.
Представитель Администрации г.Таганрога ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, при этом указал, что данный объект уже был предметом рассмотрения в Таганрогском городском суде РО, решением которого в удовлетворении требований было отказано.
Выслушав представителей, изучив материалы дела, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований исходя из следующего:
Земельный кодекс РФ устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п.п. 8 п. 1 ст. 1, п.п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).
В силу ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
На основании ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 1 и 2 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Судом установлено, что истец является собственником земельного участка площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями ЕГРН (л.д. 26-27).
Судом установлено, что земельный участок площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования: «общественное питание, магазины, бытовое обслуживание». Согласно выписке из ЕГРН, данный земельный участок не имеет ограничения либо обременения.
Судом установлено, что на земельном участке площадью <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>, самовольно возведен объект недвижимости – нежилое здание лит. «В» с кадастровым №, что подтверждается представленными в материалы дела техническими паспортами МУП «БТИ г. Таганрога». (л.д. 12-25, 59-67)
Истцом в материалы дела предоставлены разрешения на строительство нежилого строения от ФИО6, собственника жилого дома по адресу: <адрес>, и ФИО7, собственника жилого дома по адресу: <адрес>, примыкающих к земельному участку истца по адресу: <адрес> (л.д. 70, 73)
Также в материалах дела имеется акт № технического освидетельствования установки пожарной сигнализации и системы оповещения людей о пожаре от <дата> (л.д. 68), отчет по результатам определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, сооружениями (л.д. 78-108)
Решением Таганрогского городского суда РО от 18.06.2020 в удовлетворении исковых требований ФИО7 к Администрации г. Таганрога о признании права собственности на нежилое здание лит. «В» площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, отказано.
В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Согласно ответу Администрации г. Таганрога от <дата>, истцу было отказано в сохранении самовольного строения ввиду отсутствия обращения за получением разрешения на строительство. (л.д. 10-11)
Таким образом, судом установлено, что разрешение на строительство администрацией г. Таганрога истцу не выдавалось, документы, необходимые для принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
По ходатайству истца определением суда назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы.
Согласно выводам заключения ООО «Окружная экспертиза» № от <дата> площадь земельного участка, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов составляет <данные изъяты>; виды разрешенного использования: объекты розничной торговли, общественное питание, магазины, бытовое обслуживание по <адрес>; площадь занимаемого участка занимаемого строением составляет <данные изъяты>. Строение расположено в границах земельного участка с кадастровым №.
Нежилое строение Литер В, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, соответствует градостроительным, строительным, санитарным, пожарным и иным нормам и правилам.
Строение не угрожает устойчивости и надежности рядом расположенных строений, отсутствуют видимые повреждения на стенах строений, расположенных на соседних земельных участках с нежилым строением <адрес>.
В отношении пожарной безопасности: по результатам определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, сооружениями на объекте «нежилое здание», расположенное по адресу: <адрес>, в котором путем соответствующих расчетов сделан вывод: На основании рассмотренных сценариев пожара можно сделать вывод, что сокращение противопожарного расстояния между зданиями допускается.
При этом в заключении указано, что стена объекта исследования, обращенная в сторону капитального строения с северной стороны, имеет оконные и дверные проемы неустановленной степени огнестойкости, что не соответствует п. 5.3.4 СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты».
Стена исследуемого нежилого здания, обращенная в сторону капитального строения, расположенного с восточной стороны не соответствует требованиям, предъявляемым к противопожарным преградам 1 типа.
Эксперт предлагает следующие противопожарные мероприятия: - безопасность людей, находящихся в здании, расположенном на смежном земельном участке с восточной стороны на расстоянии <данные изъяты> подтвердить расчетом нераспространения пожара между зданиями, выполненного в соответствии с СП 4.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» приложение А «Методика определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, сооружениями».
В случае превышения допустимой интенсивности теплового потока в результате расчета, предложить противопожарные преграды, предусмотренные ст. 37 ФЗ от 22.07.2008 №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Оценив заключение эксперта, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства, поскольку заключение соответствует требованиям ГПК РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В материалы дела не представлены доказательства, опровергающие выводы эксперта.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В силу ч. 3 ст. ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Отсутствие документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту.
Как установлено судом апелляционной инстанции, разрешение на строительство, либо проектная документация ФИО3 не были получены и изготовлены.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих обращение в уполномоченный орган с заявлением о получении разрешения на строительство объекта, проектной документации, получение необходимых положительных технических заключений.
Указанные обстоятельства свидетельствуют, что истцом не были приняты исчерпывающие меры к легализации спорных объектов.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, следует, что при строительстве спорного объекта – нежилого помещения, истцом существенно были нарушены действующие строительные, градостроительные нормы и правила, что позволяет суду признать данное строение самовольным.
Поскольку спорное здание используется в коммерческих целях, помимо разрешения на строительство необходимо было изготовить проектную документацию, получить положительное заключение экспертизы проектной документации и др.
При этом, у истца отсутствует разрешение на строительство, утвержденная в установленном порядке проектная документация на строительство нежилого строения (нарушена ч. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ); отсутствует необходимое для возведения объекта коммерческого назначения положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий на строительство помещения (в нарушение ст. 49 Градостроительного кодекса РФ); отсутствует исполнительная документация на строительство (нарушена ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Данные обстоятельства свидетельствуют об угрозе жизни и здоровью граждан при эксплуатации данного объекта.
Как установлено судом истец не обращался в компетентные органы за получением разрешения на строительство нежилого помещения, в том числе с отклонением от предельных параметров застройки территории, смежных земельных участков, доказательств обратного материалы дела не содержат.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Основным документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Выдача разрешения на строительство осуществляется органами местного самоуправления (ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, указанных в ч. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Основанием выдачи разрешения является заявление с приложенными к нему документами в соответствии с перечнями, указанными в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Анализ указанных норм права свидетельствует о том, что истец обязан был принять меры для легализации самовольной постройки, однако таких мер, в период строительства спорного объекта недвижимости не предпринял.
По мнению суда, меры, принятые истцом по легализации самовольной постройки, носили формальный характер, поскольку с заявлением о введении объекта в эксплуатацию истец обратился на момент уже возведенного объекта капитального строительства. Истец не предоставил доказательств принятия мер по легализации спорного объекта.
Факт обращения истца в Администрацию г. Таганрога с вышеуказанным заявлением не является основанием считать исполнение истцом обязанности по легализации самовольной постройки.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) недопустимо.
Следует учитывать, что для осуществления строительства объекта индивидуального жилищного строительства существует упрощенный порядок введения их в гражданский оборот, тогда как при строительстве объектов капитального строительства нежилого коммерческого назначения предусмотрен порядок, требующий получения разрешительной документации (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также подготовка проекта документации, результаты инженерных изысканий, а в ряде случаев и экспертиза проектной документации (статья 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), при соблюдении требований технических регламентов, градостроительных и строительных норм.
Суд обращает внимание на недопустимость подмены административного порядка оформления прав на недвижимое имущество обращением в суд.
Принимая во внимание, что истец не предпринимал мер к получению разрешения на строительство, не обращался в уполномоченный орган с предоставлением необходимого пакета документов для получения разрешения на строительство спорного объекта недвижимости, относимые и допустимые доказательства соответствия объекта недвижимости строительным и градостроительным нормам и правилам, не представлены, в связи с чем, суд полагает, что его права не могут считаться нарушенными, и он не может претендовать на судебную защиту, в силу чего требования истца суд оставляет без удовлетворения.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к Администрации г. Таганрога о признании права собственности на нежилое здание лит. «В» площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Р.А. Колесникова
Решение в окончательной форме изготовлено 25.07.2025 г.