Дело № 2-675/2025 1 октября 2025 года город Котлас
29RS0008-01-2025-000782-46
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Котласский городской суд Архангельской области в составе
председательствующего судьи Смирнова Д.В.
при секретаре Рура И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Экстраград» о возложении обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, взыскании судебных расходов,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Экстраград» (далее – ООО «Специализированный застройщик «Экстраград») о возложении обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, взыскании расходов на составление технического заключения в размере 50 000 руб.
В обоснование требований указала, что 26 февраля 2022 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № №, согласно которому ответчик обязался осуществить строительство для истца квартиры в многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе деревни Кудрово. В ходе обследования придомовой территории и жилого дома выявлены недостатки, допущенные при строительстве. Просила обязать ответчика выполнить работы по устранению недостатков.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «ПИК-Комфорт Профи» (далее – ООО «ПИК-Комфорт Профи»), общество с ограниченной ответственностью «СтройКрафт» (далее – ООО «СтройКрафт»).
В судебном заседании истец ФИО1 иск поддержала, уточнив требования в части установленных при производстве экспертизы объема необходимых работ по устранению недостатков, допущенных ответчиком при строительстве дома.
Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом, в суд не явились.
В представленных возражениях представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» иск не признал, ссылаясь, что истец не уполномочена производить осмотр придомовой территории. Поскольку объект долевого строительства принят истцом, следовательно истец не вправе ссылаться на наличие недостатков. Объект долевого строительства возведен в соответствии с проектной документацией и изменениями в нее. Указывают на несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора. Обязанность по содержанию общедомового имущества возложена на управляющую организацию.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Рассмотрев исковое заявление, заслушав истца ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
В соответствии с ч. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5 статьи 7).
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 статьи 7).
По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2018 г. № 18-КГ17-222).
В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Судом установлено, что 26 февраля 2022 г. между ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № № объекта долевого строительства – квартиры в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе д. Кудрово, участок с кадастровым номером №, корпус 2.1.
Согласно условиям договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства (пункт 3.1 договора).
Объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира-студия, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 115, этаж расположения – 5, номер подъезда (секции) – 2, общая проектная общая площадь – 27,50 кв.м, проектная общая приведенная площадь – 27,70 кв. м, проектная площадь без понижающего коэффициента – 28,30 кв.м, проектная общая жилая площадь – 13,30 кв.м, количество комнат – 1. В объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в приложении № 2 к договору (пункт 3.2 договора).
В соответствии с пунктом 4 договора цена договора составляет 5 571 356 руб. 40 копеек.
В силу пункта 5.1 договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости в период: начало периода – 1 ноября 2023 г., окончание периода – не позднее 30 декабря 2023 г.
В случае выявления недостатков объекта долевого строительства, стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней (пункт 5.8 договора).
Согласно пункту 6.2 договора гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 г. со дня подписания первого передаточного акта. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта.
29 сентября 2023 г. ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №.
Объект долевого строительства передан ответчиком истцу ФИО1 23 февраля 2024 г., что подтверждается передаточным актом.
В целях определения качества выполненных работ по обустройству придомовой территории, по инициативе истца составлено заключение.
В соответствии с техническим заключением ООО «///» от 18 марта 2024 г. № № при производстве работ выявлены недостатки работ по благоустройству территории 2-й очереди ЖК Кудровский парк. Причиной возникновения недостатков является некомпетентная деятельность подрядной организации, несоблюдение нормативов при производстве работ. Недостатки возникли в период выполнения работ подрядчиком. Все выявленные недостатки являются существенными и требуют устранения. Недостатки напрямую влияют на прочность и устойчивость конструкций и установленных на придомовой территории элементов и отступают от проектных решений.
В связи с возникшим между сторонами спором относительно наличия недостатков придомовой территории и причин их образования, судом назначена экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО «***» от 25 августа 2025 г. № №, работы по благоустройству придомовой территории второй очереди ЖК «Кудровский парк» (Кад. № №) и обустройству МОП дома по адресу г. Кудрово, пер. .... не соответствуют условиям договора от 03.08.2022 и проектной документации.
Причины недостатков: системные нарушения технологии производства работ (недоуплотнение оснований, некачественная укладка покрытий, ошибки водоотвода), применение бракованных/некондиционных материалов (тротуарная плитка, бордюры, элементы освещения, коррозирующие металлоконструкции), несоблюдение проектных решений (отсутствующее оборудование, нарушения озеленения, монтажные дефекты). Период возникновения — этап производства работ.
Способ устранения: демонтаж и переделка дефектных участков/элементов с соблюдением проекта и нормативов (усиление оснований, замена покрытий, установка отсутствующего оборудования, восстановление гидроизоляции, антикоррозионная защита) под контролем качества материалов и работ.
Выявленные отклонения от проектной документации и нормативных требований при производстве работ по благоустройству территории и обустройству МОП оказывают существенное негативное влияние на нормальную эксплуатацию многоквартирного дома по адресу г. Кудрово, пер. .....
Экспертом установлены следующие отклонения:
1. Проседание грунта под тротуарной плиткой, локальные неровности.
Описание дефекта: на покрытиях из тротуарной плитки зафиксированы просевшие участки грунта, образующие локальные неровности, способствующие скапливанию влаги. Фактический перепад высот между смежными камнями достигал 27 мм.
Нарушение нормативных требований: Нарушен п. 6.4 и Таблица 10 СП 508.1325800.2022 (отсутствие местных углублений для застоя воды; предельная разность высот между смежными камнями - 2 мм).
Анализ причинно-следственной связи: Просадки возникли вследствие совокупности факторов: отсутствие или недостаточное послойное уплотнение основания; отсутствие или нарушение устройства бортового камня (бордюра), обеспечивающего фиксацию краев; ошибки в организации поверхностного водоотвода; нарушения технологии укладки плитки; некачественное заполнение межплиточных швов, приведшее к вымыванию песка.
Рекомендации: устранить просевшие участки: демонтировать плитку на дефектных участках; произвести уплотнение основания (при необходимости усилить или переустроить); восстановить целостность и правильное положение бортового камня; уложить плитку с соблюдением технологии и требуемых уклонов; тщательно заполнить швы песком.
2. Трещины и повреждения на тротуарной плитке.
Описание дефекта: на поверхности тротуарной плитки визуально и на фото зафиксированы трещины и сколы.
Нарушение нормативных требований: Нарушен п. Г.12 СП 508.1325800.2022, запрещающий использование плитки при претензиях к качеству, отсутствии документов о качестве или нарушении целостности упаковки.
Дефект обусловлен: применением некачественной плитки, не соответствующей ГОСТ 17608-2017, что привело к разрушению под нагрузкой; использованием материала с изначальным дефектом; нарушениями технологии укладки (неравномерное уплотнение основания, вызвавшее локальные просадки и излом плитки; некачественное заполнение швов, приведшее к точечным нагрузкам и сколам). Причина - либо использование плитки, запрещенной п. Г.12 СП 508.1325800.2022 (сбой входного контроля), либо грубые нарушения технологии укладки. Отсутствие следов внешних повреждений исключает постстроительные причины.
Рекомендации: заменить дефектные элементы тротуарной плитки на изделия, соответствующие ГОСТ 17608-2017. Обеспечить строгий входной контроль материалов. При замене обеспечить соблюдение технологии укладки и заполнения швов.
3. Незаполненные швы между элементами тротуарной плитки.
Описание дефекта: Швы между элементами тротуарной плитки не заполнены на всю высоту, имеются зияющие полости. Плитка на отдельных участках не занимает устойчивого положения (расшатана).
Нарушение нормативных требований: Нарушен п. 6.4 СП 508.1325800.2022 (требование заполнения швов на всю высоту и обеспечения устойчивого положения камней/плит при сдаче в эксплуатацию).
Анализ причинно-следственной связи: Дефект вызван некачественным выполнением работ по заполнению межплиточных швов песком или смесью (отсутствие затирки на всю глубину).
Рекомендации: произвести повторную затирку швов тротуарной плитки сухим просеянным песком на всю глубину до обеспечения устойчивого положения всех элементов.
4. Разбитые и смещенные бордюры от проектного положения.
Описание дефекта: Бордюрные камни имеют механические повреждения (трещины, сколы) и смещены от проектного положения.
Нарушение нормативных требований: Нарушен п. Г.12 СП 508.1325800.2022, запрещающий использование поврежденных материалов.
Анализ причинно-следственной связи: Повреждения возникли вследствие: механического воздействия при строительстве или эксплуатации (удары, воздействие техники); использования некачественного материала со скрытыми дефектами (нарушение п. Г.12 СП 508.1325800.2022). Внешний характер повреждений указывает на механическое воздействие. Установить точное время и виновника (эксплуатация или строительство) без видеофиксации с временной привязкой невозможно.
Рекомендации: заменить поврежденные бордюрные камни на изделия надлежащего качества, соответствующие требованиям. Установить бордюры в проектное положение с надежной фиксацией.
5. Проседание основания и неровности резинового покрытия спортивных площадок
Описание дефекта: Основание под резиновым покрытием игровых и спортивных площадок имеет проседания и неровную поверхность, приводящую к образованию луж. Просвет под трехметровой рейкой составил 8 мм.
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования к качеству основания по аналогии с п. 8.6 СП 31-115-2006 (в данном случае, резиновое покрытие не имеет несущей способности, а лишь повторяет контуры нижележащего подстилающего слоя. Согласно СП 31-115-2006 «открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения» «п 8.6 Синтетические покрытия укладываются на двухслойный асфальтобетон толщиной 9 см (конструкция на рисунке 8.1, тип В-1), от которого зависит качество поверхности покрытия. Исходя из этого следует обращать особое внимание на качество поверхности асфальтобетона, имея в виду, что допустимый просвет под рейкой длиной 3 м не должен быть более 5 мм, а коэффициент уплотнения слоя - 0,98. Резинобитумные покрытия укладываются только на слой крупнозернистого асфальтобетона толщиной 40 мм.»).
Эксперт приходит к выводу, что подобные показатели должны быть и у резинового покрытия. В данном случае просвет под трехметровой рейкой составлял 11,5 мм.
Анализ причинно-следственной связи: дефект вызван: недостаточным уплотнением асфальтобетонного основания; нарушением проектной толщины слоев асфальтобетона; ошибками при укладке и разравнивании асфальта (локальные провалы, отсутствие контроля геометрии поверхности).
Рекомендации: устранить проседания основания: демонтировать резиновое покрытие на дефектных участках; выровнять и уплотнить (или переустроить при необходимости) асфальтобетонное основание с обеспечением требуемых уклонов и ровности (просвет до 5 мм под 3-метровой рейкой); восстановить резиновое покрытие.
6. Отсутствие предусмотренных слоев основания детской площадки (не подтверждено).
Описание дефекта: Заявлено отсутствие предусмотренных проектом слоев основания детской площадки (геотекстиль, песок мелкий 300мм, песок морской 200мм).
Нарушение нормативных требований: Нарушение не установлено. В результате шурфирования выявлены фактические слои: морской песок (220 мм), природный песок (370 мм), геотекстиль (на глубине 580 мм). Общая толщина песчаных слоев (590 мм) соответствует проектной (500 мм). Геотекстиль присутствует. Наличие включений строительного мусора в природном песке не соответствует качеству материала.
Анализ причинно-следственной связи: Заявленный дефект (отсутствие слоев) не подтвердился в ходе натурного обследования (шурфирования). Присутствие строительного мусора в слое природного песка указывает на некачественную подготовку материала или загрязнение при укладке.
Рекомендации: Рекомендации по замене слоев не требуются, так как состав и толщина основания соответствуют проекту. Удалить посторонние включения (строительный мусор) из слоя природного песка при наличии возможности без разрушения конструкции, либо учесть этот фактор при оценке долговечности.
7. Нарушен порядок озеленения территории (отсутствие кустарников, гибель деревьев).
Описание дефекта: на территории зафиксировано отсутствие значительного количества кустарников, предусмотренных проектом, а также наличие сухих деревьев (отсутствие зеленых листьев в вегетационный период).
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования проекта озеленения и общие принципы СНиП/СП по благоустройству, требующие выполнения работ в соответствии с проектом и обеспечения приживаемости высаженных растений.
Анализ причинно-следственной связи: Причиной гибели деревьев и, вероятно, отсутствия кустарников явилось: отсутствие достаточного плодородного слоя почвы, необходимого для роста; высадки растений в неподходящий агротехнический срок (ноябрь 2023 г.), что не обеспечило их приживаемость.
Рекомендации: восполнить недостающие кустарники согласно проектной документации. Заменить погибшие деревья. Выполнить работы по подготовке посадочных мест (обеспечение необходимого объема плодородного грунта). Произвести посадку в агротехнически допустимые сроки.
8. Отсутствие игрового оборудования на детских площадках.
Описание дефекта: на детских игровых площадках отсутствуют две мульти-вертушки-чаши, предусмотренные проектной документацией.
Нарушение нормативных требований: Нарушен пункт 13.1 проектной документации № 47-000915.
Анализ причинно-следственной связи: Оборудование не было установлено в соответствии с проектом.
Рекомендации: установить отсутствующее игровое оборудование (две мульти-вертушки-чаши) в соответствии с проектной документацией № 47-000915.
9. Превышение зазоров в дверных блоках входных групп.
На входных группах присутствуют зазоры между дверным полотном и дверным блоком, что нарушает ГОСТ 21519-2003 «4.2.2 Предельные отклонения габаритных размеров изделий не должны превышать +2,0, -1.0 мм. 4.2.3 Предельные отклонения номинальных размеров сопрягаемых элементов изделий, зазоров под наплавом, размеров расположения оконных приборов и петель не должны превышать значений, установленных в таблице I.» по факту размер отклонений превышает 25 мм.
Анализ причинно-следственной связи: Изделия (дверные блоки) не соответствуют требованиям ГОСТ 21519-2003 по точности изготовления и сборки.
Рекомендации: заменить неисправные элементы дверных блоков для обеспечения требуемых зазоров согласно ГОСТ 21519-2003.
10. Загрязнены дренажные канавы ливневой канализации. Устранено
11. Наличие остатков строительных смесей на тротуарах и проезжей части.
Описание дефекта: на поверхности тротуарной плитки повсеместно присутствуют загрязнения в виде следов краски и сухих строительных смесей.
Нарушение нормативных требований: Нарушен п. 7.11 СП 48.13330.2019, требующий обеспечения уборки территории строительной площадки и прилегающей зоны от строительного мусора.
Анализ причинно-следственной связи: Загрязнение свидетельствует о проведении масштабных строительных работ после завершения работ по благоустройству без надлежащей защиты покрытий и последующей уборки.
Рекомендации: произвести тщательную очистку тротуарных покрытий и проезжей части от остатков строительных смесей и краски.
12. Наличие травмоопасных элементов на детской площадке (острый край в зоне приземления).
Описание дефекта: В зоне приземления с горки детской игровой площадки зафиксировано наличие выступающего острого края элемента конструкции.
Нарушение нормативных требований: Нарушен п. 4.3.7 ГОСТ Р 52169-2012, требующий отсутствия опасных выступов и острых кромок на оборудовании и в зонах приземления.
Анализ причинно-следственной связи: Дефект возник из-за нарушений требований безопасности при изготовлении, монтаже или приемке игрового оборудования.
Рекомендации: немедленно устранить травмоопасный элемент: закруглить и закрыть защитным материалом выступающий острый край в зоне приземления с горки.
13. Нарушение узла примыкания отмостки к фасадам (внешняя гидроизоляция).Описание дефекта: Узел примыкания отмостки к фасадам выполнен с нарушением проектного решения: гидроизоляционный слой уложен поверх фасадной отделки, а не внутри конструкции, как предусмотрено проектом.
Нарушение нормативных требований: Нарушен рабочий чертеж 2021-157-К2_Р-2.1-АР4.1 (л.д. 128 том 1), что привело к нарушению архитектурного решения.
Анализ причинно-следственной связи: Выполнение гидроизоляции поверх отделки фасада свидетельствует о попытке отведения избыточной влаги, вызванной, вероятно, просадкой тротуарной плитки и нарушением отвода воды от здания (см. п. 1, 17). Нарушение проекта напрямую связано с некачественным выполнением работ по благоустройству.
Рекомендации: переделать узел примыкания отмостки к фасадам в строгом соответствии с проектной документацией (чертеж 2021-157-К2_Р-2.1-АР4.1), разместив гидроизоляционный слой внутри конструкции. Параллельно устранить причины избыточного увлажнения (просадки плитки, отсутствие водоотвода - см. п.п. 1, 17).
14. Повреждение коррозией металлических балконных элементов.
Описание дефекта: на металлических элементах балконов (ограждения, козырьки и т.п.) визуально зафиксированы очаги коррозии.
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования СП 28.13330.2017 к антикоррозионной защите строительных конструкций (некачественная подготовка поверхности перед нанесением покрытия, недолговечное покрытие).
Анализ причинно-следственной связи: Проявление коррозии свидетельствует о недостаточной или некачественной подготовке металлической поверхности (очистка, обезжиривание, грунтование) перед нанесением защитного лакокрасочного покрытия, либо о применении недолговечного покрытия.
Рекомендации: устранить очаги коррозии: зачистить поврежденные участки до металла; произвести антикоррозионную обработку (грунтовка, покраска) в соответствии с требованиями СП 28.13330.2017 и проектом. При обширных повреждениях – заменить дефектные элементы с выполнением качественной антикоррозионной защиты.
15. Повреждение коррозией крышек люков на придомовой территории.
Описание дефекта: Крышки смотровых колодцев на придомовой территории повсеместно имеют повреждения поверхности в виде коррозии.
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования к качеству и защите изделий по ГОСТ 3634-2016 «Люки смотровых колодцев и дождеприемники ливнесточных колодцев», а также СП 28.13330.2017.
Анализ причинно-следственной связи: Причина - некачественное защитное покрытие крышек люков, не обеспечившее требуемую коррозионную стойкость в условиях эксплуатации.
Рекомендации: заменить крышки люков на изделия или восстановить антикоррозионную защиту изделия, соответствующие требованиям ГОСТ 3634-2016 по материалу и качеству защитного покрытия.
16. Повреждение коррозией решеток ливневой канализации.
Описание дефекта: Решетки дождеприемников ливневой канализации повсеместно имеют повреждения поверхности в виде коррозии.
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования к качеству и защите изделий по ГОСТ 3634-2016 «Люки смотровых колодцев и дождеприемники ливнесточных колодцев», а также СП 28.13330.2017.
Анализ причинно-следственной связи: Причина - некачественное защитное покрытие решеток, не обеспечившее требуемую коррозионную стойкость в условиях эксплуатации.
Рекомендации: заменить решетки дождеприемников на изделия, соответствующие требованиям ГОСТ 3634-2016 по материалу и качеству защитного покрытия. Обеспечить входной контроль новых изделий. Восстановить АКЗ существующих решеток.
17. Отсутствие отвода ливневых стоков с тротуара.
Описание дефекта: на тротуарном покрытии между секциями 2 и 3 отсутствует организованный отвод ливневых стоков, что приводит к скоплению воды вдоль цветника и его заиливанию. Отсутствует требуемый продольный уклон.
Нарушение нормативных требований: Нарушены базовые требования к устройству покрытий и водоотводу (аналоги п. 6.4 СП 508.1325800.2022, СП 32.13330.2018).
Анализ причинно-следственной связи: Дефект вызван ошибками в проектировании и в исполнении работ: не обеспечен минимально необходимый продольный уклон покрытия для отвода воды.
Рекомендации: устроить организованный отвод воды: обеспечить требуемый продольный уклон тротуарного покрытия в сторону точки водосброса; установить дождеприемник в месте скопления воды и подключить его к ливневой канализации; прочистить или восстановить существующие дренажные канавы/лотки для приема воды.
18. Повреждение асфальтового покрытия.
Описание дефекта: на асфальтовом покрытии придомовой территории имеются повреждения царапины.
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования к целостности покрытия СП 78.13330.2012.
Анализ причинно-следственной связи: Характер повреждений позволяет предположить их возникновение в ходе зимней снегоочистки (воздействие металлических рабочих органов снегоуборочной техники). Установить точную причину и время без фиксации факта повреждения сложно.
Рекомендации: восстановить целостность асфальтового покрытия на поврежденных участках: заделать выбоины/трещины асфальтобетонной смесью по стандартной технологии ямочного ремонта. Эксплуатирующей организации обеспечить аккуратное проведение снегоуборочных работ.
19. Повреждение профилей металлических дверей.
Описание дефекта: В актах приемки квартир (листы дела 15-25 том 1) и приложенных фотографиях зафиксированы повреждения профилей металлических входных дверей в холле первого этажа.
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования к качеству изделий и их сохранности при монтаже и приемке ГОСТ 31173-2016, ГОСТ 30970-2014.
Анализ причинно-следственной связи: Повреждения возникли в ходе монтажа дверей, транспортировки или неаккуратного обращения при строительных работах внутри квартир до их сдачи.
Рекомендации: заменить дефектные дверные полотна.
20. Протечки кровли в квартирах.
Описание дефекта: Зафиксированы протечки кровли в коридорах у квартир 198 (не устранено) и 259 (устранено).
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования к герметичности кровли (СП 17.13330.2017).
Анализ причинно-следственной связи: Протечки вызваны дефектами кровельного покрытия, примыканий и вентиляционных проходок. Причина у кв. 198 не устранена.
Рекомендации: выявить и устранить причину протечки кровли в квартире 198.
21. Крепление металлического ограждения к фасаду дома.
Описание дефекта: Металлическое ограждение было закреплено непосредственно на фасад здания, что недопустимо (устранено).
Опорные столбы забора недостаточно жёстко закреплены к основанию (болтаются), и не могут самостоятельно противостоять ветровым и другим эксплуатационным нагрузкам.
Анализ причинно-следственной связи: Ошибка при монтаже ограждения.
22. Дефект вертикального деформационного шва между секциями.
Описание дефекта: Защитный профиль вертикального деформационного шва между первой и второй секциями здания отваливается при незначительном воздействии руками. Крепежные элементы выходят вместе с дюбелями.
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования к устройству и фиксации деформационных швов СП 71.13330.2017, проектная документация.
Анализ причинно-следственной связи: Дефект вызван применением некачественных крепежных элементов (дюбелей/анкеров), недостаточной глубиной или диаметром отверстий под крепеж, использованием несоответствующего типа дюбелей для материала стены.
Рекомендации: переустановить защитный профиль деформационного шва с применением качественного крепежа, подобранного по типу и размеру для материала стены, и с соблюдением технологии монтажа (глубина сверления, очистка отверстия, правильная установка дюбеля/анкера).
23. Невыполнение уборки фасадов и территории.
Описание дефекта: на фасадах здания и элементах благоустройства присутствуют загрязнения, присохшие строительные смеси, строительный мусор.
Нарушение нормативных требований: Нарушен п. 7.11 СП 48.13330.2019, требующий обеспечения уборки территории строительной площадки и прилегающей зоны.
Анализ причинно-следственной связи: Загрязнения являются следствием невыполнения финальной уборки после строительных работ.
Рекомендации: произвести тщательную уборку фасадов (мытье) и придомовой территории: удалить строительный мусор, очистить поверхности от присохших строительных смесей и других загрязнений.
24. Зазор при установке домофона.
Описание дефекта: при установке домофона имеется зазор между его корпусом и отделочными материалами стены.
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования к качеству монтажных работ (эстетика, защита от проникновения влаги/пыли в зазор).
Анализ причинно-следственной связи: Дефект вызван неаккуратным монтажом домофона или несоответствием формы корпуса/подрозетника конфигурации отделки.
Рекомендации: Устранить зазор: аккуратно демонтировать домофон; подготовить посадочное место (при необходимости доработать отверстие в отделке); установить домофон плотно к стене; загерметизировать стык силиконовым герметиком в цвет отделки.
25. Неплотное прилегание металлической двери.
Описание дефекта: Металлическая дверь (входная или техническая) не обеспечивает плотного прилегания полотна к коробке по периметру.
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования к функциональности и тепло-/звукоизоляции дверей (аналоги ГОСТ 31173-2016, ГОСТ 30970-2014).
Анализ причинно-следственной связи: Дефект вызван: неверной регулировкой петель и замков; деформацией дверного полотна или коробки; износом или некачественным уплотнителем.
Рекомендации: отрегулировать петли и замки двери для обеспечения плотного прилегания. При неэффективности регулировки: заменить уплотнительный контур; проверить геометрию коробки и полотна; при необходимости заменить дефектные элементы или дверь целиком.
26. Отклонение от вертикали при установке опоры наружного освещения.
Описание дефекта: Столб наружного освещения установлен с отклонением от вертикали.
Нарушение нормативных требований: Нарушены требования к качеству монтажа опор освещения (СП 76.13330.2017, проект).
Анализ причинно-следственной связи: Дефект вызван некачественной установкой столба (недостаточное бетонирование основания, отсутствие выверки по вертикали при установке).
Рекомендации: выправить положение столба освещения: раскопать основание; выставить столб строго вертикально; повторно забетонировать основание с обеспечением надежной фиксации.
27. Проседание основания и образование выбоин на асфальтовых покрытиях.
Описание дефекта: на асфальтовых покрытиях придомовых проездов и парковочных зон зафиксированы участки с просадкой основания, приведшие к образованию локальных впадин и выбоин. Глубина просадки в наиболее выраженных местах достигала 115 мм. Скопление воды в углублениях способствует дальнейшему разрушению покрытия.
Нарушение нормативных требований: Нарушены: ГОСТ Р 50597-2017, размер просадок не должен превышать 50 мм.
Суд принимает экспертное заключение ООО «***», так как оно выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, согласуется с материалами дела, сомнений в правильности или обоснованности выводов эксперта у суда не вызывает, выводы эксперта не содержат неясностей и противоречий.
Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьей 87 ГПК РФ не имеется.
Доказательств того, что указанные экспертами недостатки возникли в результате ненадлежащей эксплуатации многоквартирного жилого дома либо по вине иных лиц ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ в суд не представлено.
Данные недостатки выявлены в период гарантийного срока.
Следовательно, обязанность по устранению указанных недостатков и приведению объекта в соответствие с установленными требованиями и проектной документацией должна быть возложена на застройщика.
На основании изложенного, суд возлагает на ответчика обязанность выполнить работы по устранению недостатков строительства, указанных в экспертном заключении ООО «***».
При этом суд учитывает, что недостаток в виде отсутствия слоев основания детской площадки (№ 6) не нашел свое подтверждение в ходе производства судебной экспертизы, а часть недостатков (№ 10, № 21) устранены застройщиком.
Так же суд отмечает, что после производства судебной экспертизы истцом направлялись заявки в управляющую организацию по поводу течи кровли, в связи с чем истцом обоснованно заявлены требования об устранении причин протечки кровли на последних этажах секции № 2 и № 3.
Вопреки доводам ответчика, при производстве экспертизы установлено, что протечки обусловлены дефектами кровельного покрытия, примыканий и вентиляционных проходок. Отсутствие указания конкретных дефектов не освобождает ответчика от обязанности по их выявлению и приведению кровли в соответствие с установленными требованиями.
Несмотря на то, что экспертом при производстве экспертизы не установлены обстоятельства возникновения повреждения бордюров, а также асфальтового покрытия, материалами дела подтверждается, что данные недостатки обнаружены собственниками дома сразу после сдачи объекта в эксплуатацию, следовательно, обязанность по их устранению возлагается на ответчика.
Доказательств возникновения указанных недостатков по вине иных лиц, ответчиком не представлено.
Вопреки доводам истца, недостатки в виде наличия влаги на игровой площадке не подтвердились в ходе судебной экспертизы. При этом истец ФИО1 пояснила, что работы по устранению данного недостатка производились застройщиком после предъявления соответствующей претензии.
Что касается требований об устройстве мест для стоянки автомобилей, суд учитывает следующее.
Согласно пункту «л» проектной документации Раздел 2. «Схема планировочной организации земельного участка» (л.д. 99) общее количество автостоянок составляет 155. Пари этом в проекте указано, что в соответствии с соглашением о взаимодействии от 23 ноября 2020 г. и письмом № № от 16 августа 2021 г. администрации муниципального образования «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области допускает возможным размещение 120 м/м в пределах улично-дорожной сети, прилегающей к территории квартала № 5, г. Кудрово. Уровень территориальной доступности автостоянок от места проживания автовладельцев – не превышает 800 м.
Пунктом 11.32 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» установлено, что в зонах жилой застройки предусматриваются стоянки для хранения и паркования легковых автомобилей населения при пешеходной доступности не более 800 м, а в районах реконструкции – не более 1200 м. (в ред. Изменения № 3, утв. Приказом Минстроя России от 9 июня 2022 г. № 473/пр).
На территории жилой застройки рекомендуется предусматривать гостевые стоянки, предназначенные для посетителей жилой застройки, из расчета не менее 30 машино-мест на 1000 жителей, или РНГП.
Согласно ответу администрации Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 22 мая 2025 г., муниципальные участки для размещения машино-мест ЖК «Кудровский парк» не выделялись, в аренду не предоставлялись.
Таким образом, суд возлагает на застройщика обязанность по устройству 120 машино-мест для индивидуального автотранспорта.
Ссылка ответчика о том, что проектной документацией не предусмотрено наличие гостевых автостоянок, отклоняется судом.
Согласно пункту 3.7 названного свода правил, гостевая стоянка автомобилей – это открытая площадка, предназначенная для временного паркования легковых автомобилей посетителей жилых зон на незакрепленных за конкретными владельцами машино-местах.
Вместе с тем ответчиком не обеспечено наличие необходимое количество машино-мест для индивидуального автотранспорта.
На основании изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
При этом, учитывая обстоятельства дела, реальную возможность исполнения судебного акта, в соответствии со ст. 206 ГПК РФ суд устанавливает срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено, – в течение девяти месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Доводы ответчика об отсутствии у истца ФИО1 права действовать в интересах остальных сособственников основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку истец, являясь сособственником жилого помещения в многоквартирном доме имеет право на судебную защиту в силу положений ст. 3 ГПК РФ, которое вопреки доводам возражений не может быть ограничено.
Вопреки доводам возражений, положения ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентируют порядок проведения текущего и капитального ремонта, не распространяясь на рассмотрение требований участников долевого строительства об устранении недостатков строительных работ.
Положений, предусматривающих обязательный претензионный порядок урегулирования спора, связанного, в том числе, с недостатками объекта долевого строительства, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ не содержит.
При распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым в силу ст. 94 ГПК РФ отнесены, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.
Расходы по составлению досудебного экспертного заключения в размере 50 000 руб., необходимые для реализации права истца на обращение в суд, по правилам статьи 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца ФИО1
Расходы за производство судебной экспертизы составили 80 000 руб.
Предварительно оплата экспертных работ в размере 20 000 руб. внесена истцом ФИО1 на депозитный счет Управления Судебного департамента в Архангельской области и Ненецком автономном округе 16 мая 2025 г.
Таим образом, оплата экспертных работ подлежит взысканию в пользу ООО «***» с ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» в размере 60 000 руб.
При этом с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы в размере 20 000 руб.
На основании статьи 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» в размере 3000 руб.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Экстраград» о возложении обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Экстраград» (ИНН <***>) в течение девяти месяцев со дня вступления решения суда в законную силу устранить недостатки выполненных работ по благоустройству придомовой территории и мест общего пользования допущенных при строительстве многоквартирного дома по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, г. Кудрово, пер. ....:
1) оборудовать 120 машино-мест для индивидуального автотранспорта в соответствии с разделом 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка 2021-157-К2-П-ПЗУ»;
2) устранить проседание грунта под тротуарной плиткой, локальные неровности: демонтировать плитку на дефектных участках; произвести уплотнение основания (при необходимости усилить или переустроить); восстановить целостность и правильное положение бортового камня; уложить плитку с соблюдением технологии и требуемых уклонов; тщательно заполнить швы песком;
3) устранить трещины и повреждения на тротуарной плитке: заменить дефектные элементы тротуарной плитки на изделия, соответствующие ГОСТ 17608-2017. Обеспечить строгий входной контроль материалов. При замене обеспечить соблюдение технологии укладки и заполнения швов;
4) устранить незаполненные швы между элементами тротуарной плитки: произвести повторную затирку швов тротуарной плитки сухим просеянным песком на всю глубину до обеспечения устойчивого положения всех элементов;
5) устранить разбитые и смещенные бордюры от проектного положения: заменить поврежденные бордюрные камни на изделия надлежащего качества, соответствующие требованиям. Установить бордюры в проектное положение с надежной фиксацией;
6) устранить проседание основания и неровности резинового покрытия спортивных площадок: демонтировать резиновое покрытие на дефектных участках; выровнять и уплотнить (или переустроить при необходимости) асфальтобетонное основание с обеспечением требуемых уклонов и ровности (просвет до 5 мм под 3-метровой рейкой); восстановить резиновое покрытие;
7) на детской площадке удалить посторонние включения (строительный мусор) из слоя природного песка при наличии возможности без разрушения конструкции;
8) восполнить недостающие кустарники согласно проектной документации. Заменить погибшие деревья. Выполнить работы по подготовке посадочных мест (обеспечение необходимого объема плодородного грунта). Произвести посадку в агротехнически допустимые сроки;
9) установить отсутствующее игровое оборудование (две мульти-вертушки-чаши) в соответствии с проектной документацией № 47-000915;
10) заменить неисправные элементы дверных блоков входных групп для обеспечения требуемых зазоров согласно ГОСТ 21519-2003;
11) произвести тщательную очистку тротуарных покрытий и проезжей части от остатков строительных смесей и краски;
12) устранить травмоопасный элемент в зоне детской игровой площадки: закруглить и закрыть защитным материалом выступающий острый край в зоне приземления с горки;
13) переделать узел примыкания отмостки к фасадам в строгом соответствии с проектной документацией (чертеж 2021-157-К2_Р-2.1-АР4.1), разместив гидроизоляционный слой внутри конструкции. Параллельно устранить причины избыточного увлажнения (просадки плитки, отсутствие водоотвода;
14) устранить очаги коррозии металлических балконных элементов: зачистить поврежденные участки до металла; произвести антикоррозионную обработку (грунтовка, покраска) в соответствии с требованиями СП 28.13330.2017 и проектом. При обширных повреждениях – заменить дефектные элементы с выполнением качественной антикоррозионной защиты;
15) устранить повреждение коррозией крышек люков на придомовой территории: заменить крышки люков на изделия или восстановить антикоррозионную защиту изделия, соответствующие требованиям ГОСТ 3634-2016 по материалу и качеству защитного покрытия;
16) устранить повреждение коррозией решеток ливневой канализации: заменить решетки дождеприемников на изделия, соответствующие требованиям ГОСТ 3634-2016 по материалу и качеству защитного покрытия. Обеспечить входной контроль новых изделий. Восстановить антикоррозийное покрытие существующих решеток;
17) устранить отсутствие отвода ливневых стоков с тротуара: устроить организованный отвод воды: обеспечить требуемый продольный уклон тротуарного покрытия в сторону точки водосброса; установить дождеприемник в месте скопления воды и подключить его к ливневой канализации; прочистить или восстановить существующие дренажные канавы/лотки для приема воды.
18) устранить повреждение асфальтового покрытия: восстановить целостность асфальтового покрытия на поврежденных участках: заделать выбоины/трещины асфальтобетонной смесью по стандартной технологии ямочного ремонта;
19) устранить повреждение профилей металлических дверей в холле первого этажа: заменить дефектные дверные полотна;
20) устранить протечки кровли в квартирах: выявить и устранить причину протечки кровли на последних этажах секции № 2 и № 3;
21) устранить дефект вертикального деформационного шва между секциями: переустановить защитный профиль деформационного шва с применением качественного крепежа, подобранного по типу и размеру для материала стены, и с соблюдением технологии монтажа (глубина сверления, очистка отверстия, правильная установка дюбеля/анкера);
22) произвести тщательную уборку фасадов (мытье) и придомовой территории: удалить строительный мусор, очистить поверхности от присохших строительных смесей и других загрязнений;
23) устранить зазор при установке домофона: аккуратно демонтировать домофон; подготовить посадочное место (при необходимости доработать отверстие в отделке); установить домофон плотно к стене; загерметизировать стык силиконовым герметиком в цвет отделки;
24) устранить неплотное прилегание металлической двери: отрегулировать петли и замки двери для обеспечения плотного прилегания. При неэффективности регулировки: заменить уплотнительный контур; проверить геометрию коробки и полотна; при необходимости заменить дефектные элементы или дверь целиком;
25) выправить положение столба опоры наружного освещения: раскопать основание; выставить столб строго вертикально; повторно забетонировать основание с обеспечением надежной фиксации;
26) устранить проседание основания и образование выбоин на асфальтовых покрытиях придомовых проездов и парковочных зон.
В иске ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Экстраград» о возложении обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Экстраград» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) расходы на составление экспертного заключения в размере 50 000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20 000 руб., всего взыскать 70 000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Экстраград» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «***» (ИНН №) расходы за проведение экспертизы в размере 60 000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Экстраград» в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 3000 руб.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Д.В. Смирнов
Мотивированное решение изготовлено 15 октября 2025 г.