Дело № 2-3447/2023 25RS0029-01-2023-003628-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 октября 2023 года г. Уссурийск

Уссурийский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Денисовой Ю.С.,

при секретаре судебного заседания Николаевой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности, неустойки, возмещении ущерба, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании обеспечительного платежа,

выслушав представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд к ответчику ФИО2 с указанным иском, мотивируя свои требования следующим. ДД.ММ.ГГ между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Уссурийск, XXXX, принадлежащего истцу на праве собственности, сроком на 11 месяцев. Согласно п. 5.2. договора аренды, арендатор ежемесячно вносит арендную плату за пользование помещением не позднее 1 числа месяца в сумме 33 000 руб. Оплата коммунальных услуг производится в течении 5 рабочих дней с момента выставления счета. Нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи. Ответчик не исполняет обязанности по оплате арендных платежей и коммунальных услуг, за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ задолженность по арендным платежам составляет 23 572 руб., по оплате тепловой энергии – 22 208,32 руб. Пункт 6.5.3. договора аренды предусматривает сумму компенсации в размере ежемесячного платежа, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, а именно в размере 33 000 руб. Ответчик без предупреждения и передачи нежилого помещения ДД.ММ.ГГ покинула помещение, не произведя ремонтные работы испорченного имущества и восстановлении прежнего состояния. Согласно экспертному заключению ИП ФИО6 XXXX, стоимость работ и материалов, необходимых для выполнения ремонта нежилого помещения по адресу: г. Уссурийск, XXXX, составляет 67 077 руб. ДД.ММ.ГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая осталась без удовлетворения. В связи с изложенным, истец просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и оплате тепловой энергии в сумме 45 780,32 руб., в счет возмещения ущерба 67 077 руб., пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 14 143 руб., проценты за несвоевременно переданное имущество в размере 264 903 руб., компенсацию за досрочное расторжение договора аренды 33 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 6 448 руб., расходы по оплате экспертного заключения 4700 руб.

ДД.ММ.ГГ в судебном заседании ФИО2 подано встречное исковое заявление, ответчик просила признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2; взыскать с ФИО1 обеспечительный платеж, уплаченный при заключении договора аренды в размере 33 000 руб. В обоснование указала, что в настоящий момент нежилое помещение по адресу: г. Уссурийск, XXXX передано арендодателю, в помещении осуществляют деятельность иные лица, указанные обстоятельства свидетельствуют о прекращении договора аренды от ДД.ММ.ГГ, заключенного между сторонами. Обеспечительный платеж предусмотрен условиями договора, был фактически уплачен и подлежит возврату арендодателю.

В судебном заседании представитель истца (встречного ответчика) уточнила требования, просила признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения с ДД.ММ.ГГ, поскольку встречным истцом не представлено доказательств того, что помещение было освобождено арендатором ДД.ММ.ГГ, на пункте 5 требований о взыскании с ответчика процентов за несвоевременно переданное арендодателем имущество в размере 264 903 руб. не настаивала, также уточнила п. 3 требования, не возражала исключить из стоимости ущерба сумму в размере 2 500 руб. за монтаж водонагревателя, остальные требования оставила без изменения. На уточненных требованиях настаивала, привела доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Считала размер пени соразмерным последствиям нарушенного обязательства, не подлежащим снижению. Дополнительно пояснила, что помещение новое, сдавалось арендатору под конкретную деятельность. Арендодатель не знал о наличии голубей, об их кормлении. Возражала против удовлетворения встречных требований, в части взыскания обеспечительного платежа, поскольку он не вносился, несмотря на его указание в договоре, доказательств обратного не представлено. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель ответчика (встречного истца) в судебном заседании с первоначальными заявленными требованиями согласилась в части, не оспаривала факт заключения между сторонами договора аренды нежилого помещения. Пояснила, что платежи по отоплению не вносились, поскольку счетчики периодически не работали, не возражала оплатить заявленную сумму. В части взыскания стоимости работ была не согласна, полагала, что сумма должна определяться не на основании оценки, а на основании фактически понесенных затрат. По сумме взыскания 33 000 руб. также была не согласна, полагала, что эта сумма должна быть перекрыта обеспечительным платежом. Оснований для взыскания штрафных санкций за досрочное расторжение договора не имеется, поскольку нет вины ответчика в досрочном расторжении договора. Арендодатель не предупредила арендатора о живущих птицах на крышах, о людях, которые подкармливают птиц, крыльцо и все вокруг находилось в голубином помете. Клиенты стали делать замечание по данному поводу. В связи с чем, арендатор вынуждена была съехать. Просила снизить размер заявленной пени, поскольку она не отвечала критериям соразмерности допущенному нарушению.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, полагает заявленные первоначальные и встречные требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Абзацем первым, вторым статьи 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 с ДД.ММ.ГГ является собственником нежилого помещения по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.

ДД.ММ.ГГ между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды указанного нежилого помещения, сроком до ДД.ММ.ГГ (п. 1, 2 договора аренды).

Пунктом 5.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГ установлена арендная плата в размере 33 000 руб. в месяц, которую арендатор обязан вносить не позднее 1-го числа расчетного месяца. Обязанность по оплате коммунальных платежей в течении срока аренды недвижимого имущества лежит на арендаторе (п. 3.5. договора аренды).

Пунктом 4.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГ предусмотрено, что передача недвижимого имущества арендатору в аренду и возврат недвижимого имущества арендодателя оформляются двусторонним актом приема-передачи, подписываемым сторонами или уполномоченными представителями.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 7.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГ предусмотрено, что расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке производится по письменному требованию сторон за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения.

Учитывая условия договора, а также тот факт, что требование о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГ направлено арендатором ДД.ММ.ГГ, получено арендодателем ДД.ММ.ГГ, о чем он указывает в претензии (л.д. 17), первоначальные и встречные исковые требования о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения, заключенного между ФИО1 и ФИО2 с ДД.ММ.ГГ подлежат удовлетворению.

При этом довод стороны ответчика о сдаче помещения ДД.ММ.ГГ суд находит несостоятельным, поскольку акт приема-передачи сторонами не подписывался, условия договора в данной части не соблюдены (п. 4.1.).

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 23 572 руб. (33 000 руб. : 28 дней х 20 дней). Задолженность ответчика по коммунальным платежам по оплате тепловой энергии за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет 22 208,32 руб., подтверждается представленными счетами-фактурами.

Расчеты, представленные истцом, суд полагает верными и принимает за основу вынесения решения, иного расчета в силу ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено, равно как и доказательств погашения задолженности.

Учитывая изложенное, суд полагает требования первоначального истца в части взыскания задолженности по арендной плате и оплате тепловой энергии в сумме 45 780,32 руб. (23 572 руб. + 22 208,32 руб.), подлежащими удовлетворению.

Пункт 6.5.3. договора аренды от ДД.ММ.ГГ предусматривает сумму компенсации в размере ежемесячного платежа, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

В судебном заседании установлено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГ был заключен на срок до ДД.ММ.ГГ и фактически расторгнут с ДД.ММ.ГГ по инициативе арендатора досрочно, в связи с чем, с ФИО2 подлежит взысканию штраф за досрочное расторжение договора аренды в размере 33 000 руб.

Приводя правовое обоснование удовлетворения данного требования, суд учитывает, что в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Поскольку ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, согласованная сторонами договора выплата, осуществляемая арендатором при его досрочном расторжении, по сути, направлена на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантию законных интересов арендодателя при исполнении соответствующего договора. Соответственно, при заключении договора аренды на предложенных арендодателем условиях, руководствуясь ст. 421 ГК РФ, арендатор принимает на себя последствия, связанные с досрочным расторжением договора. При этом указанная обязанность не связана с наличием либо отсутствием вины арендатора в прекращении договорных отношений.

Таким образом, если сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора, такое условие не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ. Соответственно, арендатор не вправе ссылаться на незаконность условий договора аренды о взыскании с него неустойки (штрафа) в случае его досрочного расторжения в силу того, что согласование сторонами таких условий при заключении договора не противоречит требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Пунктом ДД.ММ.ГГ. договора аренды от ДД.ММ.ГГ предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора, арендатор обязуется незамедлительно вернуть недвижимое имущество арендодателю в надлежащем состоянии.

Из акта XXXX технического обследования от ДД.ММ.ГГ, составленного экспертом ФИО6, а также фотографий следует, что при эксплуатации нежилого помещения по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX проведены несогласованные ремонтные работы, элементы отделки получили повреждения и имеют следующие дефекты: нарушена целостность окрасочного покрытия и штукатурного слоя стен, нарушена целостность планок плинтуса, нарушена целостность покрытия пола из керамогранита.

Согласно представленного истцом экспертного заключения XXXX, составленного ИП ФИО6 стоимость работ и материалов, необходимых для выполнения ремонта нежилого помещения по адресу: г. Уссурийск, XXXX составляет 67 077 руб.

Поскольку представленное экспертное заключение соответствует требованиям закона, не противоречит письменным материалам дела, суд руководствуется указанным заключением при определении размера причиненного ущерба. Ответчик экспертное заключение не оспорила, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявляла. В подготовке ответчику разъяснено её право оспаривать размер ущерба, судебное заседание от ДД.ММ.ГГ было отложено по ходатайству представителя ответчика для подготовки ходатайства о назначении судебной экспертизы, в судебном заседании ДД.ММ.ГГ представитель ответчика заявила о неготовности данного ходатайства и вопросов, подлежащих разрешению, в связи с принятием в производство встречного иска, отпуском судьи, судебное заседание по делу было назначено на ДД.ММ.ГГ. К указанной дате судебного заседания стороной ответчика не представлено допустимых и достоверных доказательств, опровергающих экспертное заключение XXXX, представлен договор от ДД.ММ.ГГ об изготовлении АНО «СИНЭО» рецензии на экспертное заключение XXXX.

Исходя из положений ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

При этом суд обязан соблюдать баланс интересов сторон и других участников процесса и не допускать необоснованного затягивания и нарушения принципов разумного срока рассмотрения гражданских дел.

Учитывая срок нахождения дела в производстве суда с ДД.ММ.ГГ, а также процессуальное поведение ответчика, не представившего с даты подготовки (ДД.ММ.ГГ) по дату вынесения решения суда (ДД.ММ.ГГ) иных доказательств, в опровержение суммы причиненного ущерба, суд пришел к выводу о необходимости рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам

Учитывая изложенное, с учетом уточнений стороны первоначального истца об исключении из стоимости ущерба суммы за монтаж водонагревателя, суд полагает требования ФИО1 о возмещении ущерба, причиненного нежилому помещению, подлежащими удовлетворению в размере 64 577 руб. (67 077 руб. – 2 500 руб.). Не настаивая на требовании о взыскании суммы 2500 руб., сторона истца не отрицала, что при передаче спорного помещения ответчику титан в нём отсутствовал, включение расходов по монтажу водонагревателя в экспертное заключение было ошибочным.

Пунктом 6.5.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГ предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 3% от суммы невнесенной (несвоевременно внесенной) арендной платы за каждый день просрочки, но не более 100 процентов.

Поскольку уплата арендных платежей в установленный договором срок арендатором не произведена, суд считает обоснованным требование истца о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 13 436,04 руб. (23 572 руб. х 3% х 19), учитывая, что пунктом 5.2. договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится не позднее 1-го числа расчетного месяца.

Оснований для уменьшения размера неустойки в силу ст. 333 ГК РФ суд не находит, поскольку полагает ее размер соразмерен последствиям нарушенных обязательств.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о взыскании неустойки в сумме 264 903 руб. за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, суд учитывает, что сторона истца на данном требовании не настаивала, поскольку основывала его на положениях п. 6.4.1 договора аренды, предусматривающего ответственность арендодателя (т.е. истца) за несвоевременную передачу имущества арендатору (т.е. ответчику).

Требования ФИО1 о возмещении расходов по оценке ущерба 4 700 руб., в силу ст. 15 ГК РФ подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку подтверждены документально и понесены в связи с нарушенным правом, требования о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в силу ст.ст. 94, 98 ГПК РФ подлежат удовлетворению в размере 4 335,86 руб., пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

При этом, суд не находит правовых оснований для удовлетворения встречных требований ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа в размере 33 000 руб., поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ доказательств его внесения стороной встречного истца не представлено, условия договора аренды от ДД.ММ.ГГ данный платеж не предусматривают.

По изложенному, руководствуясь статьями 194 – 198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 и ФИО2 – удовлетворить частично.

Признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, с ДД.ММ.ГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате и оплате тепловой энергии в сумме 45 780,32 руб., в счет возмещения ущерба 64 577 руб., пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 13 436,04 руб., штраф за досрочное расторжение договора аренды 33 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 4 335,86 руб., расходы по оплате экспертного заключения 4 700 руб.

В удовлетворении первоначальных требований в оставшейся части отказать.

В удовлетворении встречных требований в оставшейся части отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд, в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Денисова Ю.С.

Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2023 года.