№ 2-1657/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 августа 2022 года г. Аксай
Аксайский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Чимидова М.В.,
при помощнике судьи Москаленко Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицоУправление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии по Ростовской области о признании отсутствующим право собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании отсутствующим право собственности на жилой дом.
В обоснование исковых требований истец указал, что 27.10.2016 между сторонами заключен договор займа № 1, по условиям которого истец передал ответчику денежные средства в размере 500 000 рублей, а ответчик обязалась возвратить денежные средства не позднее 28.04.2017 и уплатить проценты за пользование суммой займа из расчета 5% в месяц. Исполнение заемщиком обязательств по договору займа обеспечено залогом (ипотекой) принадлежащего заемщику в пользу займодавца земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: ..., на основании договора ипотеки № 1 от 27.10.2016. При заключении договора ипотеки № 1 на земельном участке имелось строение, право собственности на которое не было зарегистрировано за ответчиком.
17.12.2019 Пролетарским районным судом г. Ростова-на-Дону рассмотрено гражданское дело ... по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В ходе принудительного исполнения решения Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону судебным приставом-исполнителем проведены торги по продаже земельного участка с кадастровым номером .... Поскольку земельный участок с кадастровым номером ... не был реализован на торгах, то он оставлен залогодержателем за собой по цене 750 000 рублей. Право собственности зарегистрировано 04.06.2021.
19.03.2021 ответчик зарегистрировал право собственности на жилой дом площадью 54,4 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ....
24.03.2021 судебным приставом-исполнителем заложенное имущество - земельный участок с кадастровым номером ... площадью 510 кв.м. категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ..., передан по акту залогодержателю. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за истцом в установленном порядке.
Вместе с тем, регистрация права собственности ответчика на жилой дом, расположенный на земельном участке истца, нарушает права ФИО1
С учетом изложенного, истец просит суд признать отсутствующим право собственности ФИО2 на жилой дом площадью 54,4 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., находящийся на земельном участке с кадастровым номером ....
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки не известны.
Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причины неявки не известны.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила в иске отказать.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещалось судом надлежащим образом.
На этом основании, суд, применительно к положениям ст.167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.10.2016 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор займа № 1, по условиям которого истец передал ответчику денежные средства в размере 500 000 рублей, а ответчик обязалась возвратить денежные средства не позднее 28.04.2017 и уплатить проценты за пользование суммой займа из расчета 5% в месяц.
Согласно пункту 1.1 договора займа во исполнение обязательств по договору займа ответчик передала истцу в залог земельный участок с кадастровым номером ... площадью 510 кв.м. категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ....
В соответствии с пунктом 1.3 договора займа заложенное имущество оценено по соглашению залогодателя и залогодержателя в размере 1000000 рублей.
Пунктом 1.5 договора займа предусмотрено, что ипотека по настоящему договору распространяется на все отделимые и неотделимые улучшения, результаты работ по строительству новых объектов, реконструкции, капитальному и текущему ремонту, улучшению заложенного имущества, для выполнения которых в течение срока действия настоящего договора залогодатель должен получить согласие залогодержателя в письменной форме.
При заключении договора ипотеки № 1 на земельном участке имелось строение, право собственности на которое не было зарегистрировано за ответчиком.
В связи с неисполнением обязательств по договору займа ФИО1 обратился в Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском о взыскании с ФИО2 задолженности по договору займа, обращении взыскания на недвижимое имущество.
17.12.2019 Пролетарским районным судом г. Ростова-на-Дону постановление решение, которым с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженности по договору займа от 27.10.2016 в размере 500 000 рублей, проценты за пользование займом в размере 274604 рубля, неустойка в размере 42500 рублей, взысканы проценты за пользование займом по дату фактического исполнения решения суда. Обращено взыскание на принадлежащий на праве собственности ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости земельного участка в размере 1000 000 рублей.
На основании исполнительного документа – исполнительного листа ... от 08.07.2020, выданного Пролетарским районным судом г. Ростова-на-Дону, судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство ...-ИП от 04.09.2020.
В ходе принудительного исполнения решения Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону судебным приставом-исполнителем проведены торги по продаже земельного участка с кадастровым номером .... Поскольку земельный участок с кадастровым номером ... не был реализован на торгах, то он оставлен залогодержателем за собой по цене 750 000 рублей.
24.03.2021 судебным приставом-исполнителем заложенное имущество - земельный участок с кадастровым номером ... площадью 510 кв.м. категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ..., передан по акту залогодержателю.
Право собственности зарегистрировано на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., зарегистрировано за истцом 04.06.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
27.07.2020 за ответчиком ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 54,4 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ....
После регистрации права собственности на земельный участок истцу стало известно, что жилой дом площадью 54,4 кв.м., расположенный на принадлежащем ему земельном участке, зарегистрирован за ФИО2 Истец полагает, что регистрация права собственности на жилой дом нарушает права владения ФИО1 на земельный участок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
На основании пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства производится обращение взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с пунктом 4 статьи 58 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 названной статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 названного Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки (абзац второй пункта 5 указанной статьи).
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Согласно положениям пункта 1 статьи 65 названного Закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
По смыслу вышеуказанных норм права стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого указания об этом в договоре залога земельного участка.
Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
При этом в пункте 3 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1.5 договора займа предусмотрено, что ипотека распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, следовательно, на жилой дом площадью 54,4 кв.м. с кадастровым номером ... расположенный по адресу: ..., распространяется ипотека в силу закона.
В соответствии пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ, установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Из анализа указанных выше норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Судом установлено, что в заключенном между сторонами договоре займа не содержится сведений об исключении распространения залогового режима на строение, расположенное на земельном участке участок с кадастровым номером ... расположенном по адресу: .... Соответственно, право залога, в том числе и право на обращение взыскания на строение, расположенное на спорном земельном участке сохраняется за залогодержателем, истцом по настоящему делу.
Вместе с тем, обращаясь в суд с настоящим иском о признании отсутствующим право собственности ФИО2 на жилой дом, суд приходит к выводу, что истцом выбран неверный способ защиты права.
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Разрешая требования настоящего иска, суд учитывает, что правоотношения сторон возникли из заключенного договора займа, обеспеченного ипотекой. Право собственности на земельный участок у ФИО1 возникло по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в результате объявления повторных публичных торгов несостоявшимися. В этой связи, истец вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями об обращении взыскания на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: .... Избранный истцом способ защиты права путем признания права отсутствующим на спорный земельный участок не соответствует характеру нарушенного права и не повлечет восстановление нарушенных прав истца.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании отсутствующим право собственности на жилой дом оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 августа 2022 года.
Председательствующий М.В. Чимидов