Дело (УИД) № 42RS0018-01-2021-002151-64

Производство № 2-2/2023 (2-43/2022)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 10 января 2023 года

Орджоникидзевский районный суд города Новокузнецка Кемеровской области-Кузбасса в составе председательствующего судьи Полюцкой М.О.,

при секретаре Остапко Е.И.,

с участием помощника прокурора Орджоникидзевского района г.Новокузнецка Карманова М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Новокузнецке гражданское дело 2-2/2023 (2-43/2022) по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о выселении,

по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО2, ФИО3 о выселении.

Свои требования мотивирует тем, что он на основании договора купли-продажи от .. .. ....г., является собственником квартиры, расположенной по адресу: ул.....г...... Он зарегистрировал переход права собственности по вышеуказанному договору. В настоящее время в вышеуказанной квартире на регистрационном учете состоят и фактически проживают ответчики ФИО2 и ФИО3. Согласно п. 1.6 договора купли-продажи в объекте недвижимости на регистрационном учете значатся продавцы ФИО2 и ФИО3, которые обязуются сняться с регистрационного учета в срок до .. .. ....г.. На сегодняшний день ответчики добровольно выселяться и передать ему ключи от квартиры отказываются, чем нарушают его права как законного собственника. Он предлагал им выполнить условия договора: сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Однако ответчики не предпринимают никаких действий для того, чтобы решить свой квартирный вопрос и съехать с его квартиры. Членами его семьи ответчики никогда не были. Договоров на проживание и пользование квартирой с ответчиками он никогда не заключал.

Просит выселить ответчиков ФИО2, ФИО3 из квартиры, расположенной по адресу: ул.....г.....

ФИО2, ФИО3 обратились со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

Свои уточненные требования мотивируют тем, что .. .. ....г. ФИО2 и ФИО3 вступили в права наследства за умершими родителями на квартиру, расположенную по адресу: ул.....г...... В .. .. ....г. ФИО2 срочно понадобились денежные средства в связи с тем, что он подвергся мошенническим действиям и вымогательству со стороны А.А., который требовал от него сумму в размере 550000 рублей. Так, находясь под влиянием заблуждения и при стечении тяжелых жизненных обстоятельств ФИО2 был вынужден взять денежные средства в долг. А.А. посоветовал своего знакомого ФИО1. .. .. ....г. ФИО2 и ФИО3 были взяты денежные средства в долг у ФИО1 в размере по 275000 рублей каждый в соответствии с расписками на срок 1 год (до .. .. ....г.). При этом ФИО1 настоял на том, чтобы предоставляемый займ был обеспечен правами на спорную квартиру. Данный факт подтверждается расписками, составленными ФИО2 и ФИО3 .. .. ....г. между продавцами ФИО2, ФИО3 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ул.....г...... Как таковой продажи квартиры ни ФИО2, ни ФИО3 намерения не имели, так как считали сделку обеспечением договора займа (залогом). При этом сам ФИО1 прекрасно знал о том, что ФИО2 находится в очень сложной жизненной ситуации и ему срочно нужны были денежные средства, чем воспользовался в своих корыстных целях. В соответствии с абз. 2 п. 2.1 Договора купли-продажи указано, что расчет произведен сторонами в полном объеме до подписания настоящего договора. Однако данное указание в договоре не соответствует действительности, так как денежные средства покупателем ФИО1 в счет оплаты квартиры не передавались ни ФИО2, ни ФИО3 Факт получения денежных средств по представленным ими распискам в получении заемных средств не является подтверждением оплаты квартиры по договору купли-продажи. Иных средств ФИО1 не передавал и не имел соответствующей возможности ввиду их отсутствия. Исходя из указанных обстоятельств дела ФИО2 и ФИО3 фактически были введены в заблуждение относительно предмета договора купли-продажи, так как считали соответствующий договор договором обеспечения, то есть не подразумевающего переход права собственности в момент государственной регистрации. Фактически ФИО2 и ФИО3 были введены в заблуждение относительно предмета сделки, так как они не обладают достаточными юридическими знаниями, чтобы понимать с правовой точки зрения последствия заключенной ими сделки, а сама сделка была совершена под давлением и стечении сложных жизненных обстоятельств. При этом просят обратить внимание на явную несоразмерность обязательств продавцов и покупателя по договору купли-продажи в пользу покупателя: В соответствии с п. 2.1 указана сумма по договору в размере 550000 рублей, что явно ниже не только рыночной стоимости, но и в три раза ниже кадастровой стоимости (1402110,50 рублей). Из цены договора явно видна кабальность сделки, так как стоимость явно не соответствует рыночной стоимости четырехкомнатной квартиры. Другого жилья ФИО2 и ФИО3 не имеют, а приобрести жилое помещение за якобы переданные денежные средства невозможно. Договором предусмотрены штрафные санкции (неустойка) только для продавцов (п. 5.1, п. 5.2 договора купли-продажи). П. 6.3 договора купли-продажи регламентирует ответственность продавцов явно превышающую размер оплаты со стороны покупателя в случае изъятия квартиры у продавца по требованиям третьих лиц. То есть при оплате равной 550000 рублей возврату подлежит полная рыночная стоимость. ФИО1 фактически в жилье не нуждается, так как имеет в собственности другое жилье. Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств и норм, оспариваемый договор является недействительным, так как ФИО1 фактически не оплачивал стоимость квартиры, продавцы были введены в заблуждение ФИО1 относительно предмета и последствий сделки, сделка совершена на крайне невыгодных для продавцов условиях, при этом они были вынуждены совершить данную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем воспользовался Ч.Е.Н. В связи с изложенными обстоятельствами отсутствуют основания для удовлетворения требований ФИО1 о выселении ФИО2 и ФИО3

Просят с учетом уточнения отказать в исковых требованиях ФИО1 по исковому заявлению о признании утратившим права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета в полном объеме; признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ул.....г....., заключенный .. .. ....г. между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 и применить последствия недействительности сделки; возвратить в собственность ФИО2 и ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: ул.....г....., кадастровый №..., по ? доли в праве собственности.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные первоначальные требования, в удовлетворении встречных требований просил отказать, дал пояснения аналогичные исковому заявлению. Суду дополнительно пояснил, что у него многодетная семья, и он старается обеспечить всех детей жильем на будущее. .. .. ....г. он обращался в несколько агентств недвижимости, чтобы подобрать варианты квартир. В середине .. .. ....г. ему позвонил А., как потом выяснилось это был А.А.Р., и предложил ему купить квартиру по адресу: ул.....г....., за 550000 рублей. Они приехали сначала посмотрели квартиру, его все устроило, и было решено оформить сделку купли-продажи. При осмотре квартиры ответчики присутствовали, с ним не разговаривали, как он понял А.А.Р. приходился Маер родственником или риэлтором. На следующий день ответчики ФИО2 и ФИО3 прислали на электронную почту документы на право собственности на данную квартиру, чтобы подготовить договор. Первоначально все условия сделки по купле-продажи квартиры он обговаривал с А.А.. В день заключения сделки, перед тем как зайти в помещение МФЦ, он спросил у ответчиков Маер, действительно ли они понимают, что заключают договор купли-продажи квартиры, на что они оба подтвердили, что все понимают. Они поехали в МФЦ на ул.....г....., где им и ответчиками был подписан договор купли-продажи квартиры, в помещении МФЦ он передал ответчикам денежные средства в сумме 550000 рублей за квартиру, ответчики пересчитали денежные средства и подписали договор купли-продажи квартир. У ответчиков Маер сотрудник МФЦ спрашивала, понимают ли они что заключают сделку купли-продажи квартиры, они подтвердили, что понимают. Договор перед подписанием ответчики читали три раза. Расписку о получении денежных средств за квартиру от ответчиков он не брал, так как в договоре купли-продажи прописано, что покупателем денежные средства переданы продавцам в полном объеме. А.А. попросил его, чтобы он разрешил пожить ответчикам Маер в квартире некоторое время до их переезда в деревню. После оформления всех документов он уехал. Через месяц он позвонил ответчикам узнать, снялись ли они с регистрационного учета из квартиры и когда они собираются выезжать. Но Маер сказали, что они не собираются никуда выезжать, в связи с чем, он был вынужден обратиться в суд. Спорная квартира состоит из трех комнат, квартира в неудовлетворительном состоянии, требует капитального ремонта. Определенная сторонами стоимость квартиры - 550000 рублей его не смутила, так как квартира требует ремонта, там установлены старые деревянные окна, которые нужно менять. Он посчитал, что ему необходимо будет вложить в ремонт данной квартиры около 2000000 рублей. При покупке квартиры задолженности за жилищно-коммунальные услуги не было. Сейчас он оплачивает за содержание жилья, а за воду и электроэнергию оплачивают ответчики Маер. Когда ему позвонил А.А.Р. с предложением приобрести спорную квартиру, он не интересовался кто он такой. У него в собственности есть 2 квартиры, у его супруги в собственности одна квартира. У них с супругой трое совместных детей и двое детей супруги от первого брака. Дети супруги им не усыновлены, они проживают все вместе. У детей в собственности пока нет квартир. Он видел для себя выгодным покупку спорной квартиры. Копил денежные средства для покупки квартиры. Зачем нужны были денежные средства ответчикам, он не интересовался. ранее с А.А.Р. он знаком не был. В договоре купли-продажи квартиры указано, что денежные средства за квартиру переданы в полном объеме. Никакие расписки о передаче денежных средств от Маер не составлялись. Договор купли-продажи квартиры составлялся до передачи ответчикам денежных средств, для составления договора купли-продажи представленного в МФЦ он обращался к юристам. Паспорта ответчиков ФИО2 и ФИО3 ему присылал А.А.Р. Разговора с ответчиками о том, что они берут денежные средства в долг под залог квартиры, не было. У него имеется своя организация, он является генеральным директором юридического лица – ООО «.......». Его организация занимается пожарной безопасностью. К похоронному агентству его фирма не имеет никакого отношения. .. .. ....г. он обратился в отдел полиции «.......» с заявлением по факту мошенничества в отношении ответчиков, так как ими были получены денежные средства за продажу квартиры, но как потом выяснилось, что они никуда не собирались уезжать, квартиру не освобождают. Он был согласен на заключение мирового соглашения в рамках данного гражданского дела с ответчиками Маер, с учетом того, что стоимость жилья на рынке недвижимости выросла, предложил ответчикам приобрести на их имя однокомнатную квартиру в ул.....г....., на что они ответили отказом.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО4, действующая на основании доверенности от .. .. ....г. (Том № 2 л.д.138), в судебном заседании просила удовлетворить заявленные первоначальные требования, в удовлетворении встречных требований отказать. Дала пояснения аналогичные текста искового заявления. Указала, что ранее ФИО1 не был знаком ни с А., ни с Маер. Ему позвонил риэлтор и предложил приобрести спорную квартиру. Цена квартиры его не смутила, поскольку это рынок недвижимости, это право продавцов определять стоимость квартиры, с которой может согласиться или не согласиться покупатель. В данном случае, осмотрев квартиру, ФИО1 принял для себя решение, что его устраивает данная квартира за определенную продавцами стоимости, поскольку данная квартира нуждалась в капитальном ремонте. При заявленных требованиях и изложенных доводах, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат. Маер знали, что они подписывают и заключают договор купли-продажи, а не договор займа по залог, в заблуждение относительно совершенной сделки их никто не вводил. В МФЦ специалист их опрашивал и уточнял, знают ли они, что заключают договор купли-продажи, уточнял получены ли денежные средства по договору. О том, что Маер находятся в трудных жизненных обстоятельствах ФИО1 не знал, поскольку не был ранее знаком ни с ними, ни с А.. Со стороны ФИО1 отсутствует порочность воли при заключении договора купли-продажи. Считает, что в данном случае нельзя говорить о кабальности сделки заключенной на невыгодных для Маер условиях. ФИО1 предложили приобрести квартиру по цене ниже среднерыночной, он согласился, ФИО1 является добросовестным приобретателем. На протяжении более года, ФИО1 не может владеть и распоряжаться своей собственностью, он передал денежные средства по договору купли-продажи продавцам лично в руки. То обстоятельство, что деньги ФИО2 передал А.А.Р., не является основанием полагать, что ФИО1 обманул Маер и был за одно с А.А.П. факту мошенничества возбуждено уголовное дело, где Маер являются потерпевшими, однако ФИО1 по данному уголовному делу не является подозреваемым или обвиняемым. Со стороны ответчиков Маер имеет место нарушение прав истца ФИО1 как собственника, в связи с чем просит выселить ответчиков из квартиры, расположенной по ......., отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные встречные требования, в удовлетворении первоначальных требований отказать. Суду пояснил, что ранее они с сестрой проживали в спорной квартире, расположенной по адресу: ул.....г....., вместе с родителями. С А. был знаком с .. .. ....г.. Когда у них умер отец, к ним приехал работник похоронного бюро «.......» А.А.Р., который занимался похоронами отца. Их мама в то время находилась в тяжелом состоянии, и А. сказал, что в случае смерти матери, они могут обратиться к нему. Когда умерла мать, он позвонил А. он также помог с ее похоронами. Он доверял А.. За похороны родителей А. взял с них по 70000 рублей. С А. у них сложились дружеские отношения. После смерти родителей они с сестрой стали заниматься переоформлением квартиры, но так как они малограмотные в этом вопросе, то А. предложил свою помощь. Когда они обратились к нотариусу, она сказала, что у их матери есть племянники (дети ее сестры), которые возможно тоже будут претендовать на наследство, поэтому необходимо их известить. Через некоторое время ему позвонил А. и сказал, что нужно заплатить нотариусу деньги, чтобы он произвел оформление наследства. Изначально они обращались к нотариусу Зубашевской. Сейчас они понимают, что их просто обманули. А. также предлагал оказать помощь в трудоустройстве, но также обманул. А. он передал денежные средства сначала 100000 рублей, потом 130000 рублей и еще 50000 рублей, это необходимо было для получения лицензии охранника, покупки формы и еще чего-то. Через некоторое время А. сказал, что после того, как он передал денежные средства нотариусу, какой-то адвокат рассказал об этом сотрудникам полиции сейчас нужны деньги, чтобы не посадили его и А.. Они с сестрой очень доверчивые, верили всему, что говорил А.. С А. никакого договора они не заключали. Потом А. позвонил и сказал, что нужны деньги для подполковника полиции, чтобы он закрыл якобы возбужденное в отношении них с А. уголовное дело. Но у него не было больше денежных средств. Тогда А. сказал, что у него есть знакомый родственник - ФИО1, который может дать денежные средства в долг под залог их квартиры. При этом он говорил, что квартиру у них никто не заберет, поскольку она является единственным их местом жительства. Они с сестрой не собирались продавать квартиру. А. их познакомил с родственником и тот сказал, что в его организации одобрили кредит, но просто так он денег не даст, необходимо оформить под залог недвижимости – квартиры, которая имелась у них с сестрой в собственности. До оформления всех документов к ним приезжали смотреть квартиру А. и еще какой-то мужчина, но, кажется, это был не ФИО1, а его знакомый. Когда они с сестрой приехали в МФЦ, они впервые увидели ФИО1 ФИО1 и А. им объяснили, что сейчас договор займа под залог недвижимости не регистрируют в юстиции, и что необходимо для получения денежных средств подписать и оформить договор купли-продажи. Поскольку они с сестрой находились в безвыходной тяжелой ситуации, боялись уголовной ответственности, доверяли А., они согласились с условиями ФИО1. В помещении МФЦ в холле за столом, ФИО1 передал им денежные средства в размере 550000 рублей, которые сразу же были переданы А.А.Р. Он с сестрой подписал договор купли-продажи квартиры, кроме того, ФИО1 сказал им написать расписки о получении денежных средств и обязательстве вернуть денежные средства с процентами в течении года. Расписки они писали под диктовку ФИО1. Он не знает, почему подлинники расписок не предоставляет ФИО1, считает, что это ему выгодно, у них остались копии расписок. Договор купли-продажи квартиры он получил через 2 недели после того, как они его отдали на регистрацию. С условиями договора он был ознакомлен. Ему А. сказал, чтобы они не обращали внимание, что это договор купли-продажи квартиры, это будет заем денежных средств под залог квартиры, и что квартира останется у них. Они считали, что взяли заем денежных средств под залог квартиры. ФИО1 передал ему денежные средства в размере 550000 рублей одной суммой, которые они брали в заем, они написали расписки о получении денежных и средств и он тут же добровольно передал эти деньги А.А.Р., чтобы их не привлекли к уголовной ответственности и «не посадили». А. должен был отдать денежные средства сотруднику полиции, он сказал, что из своих собственных средств добавит 50000 руб и передаст 600000 рублей сотруднику полиции. Оригиналы расписок находятся у ФИО1 В МФЦ были они с сестрой, ФИО1, А.А.Р. и знакомый ФИО1 – В.. Через некоторое время ему позвонил знакомый ФИО1 и стал угрожать им, говорил, чтобы он отдавал деньги с процентами, если не отдаст, то они с сестрой должны выехать из квартиры. Он обратился к юристу в коллегию адвокатов ул.....г....., который посоветовал обратиться в полицию. Он поехал в полицию, написал заявление, но в возбуждении уголовного дела было отказано. Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела им было обжаловано в прокуратуру ул.....г....., где им также отказали. После того как он понял, что их обманули, он записал телефонный разговор с А.А.Р. где тот сообщает о том, что разберется в сложившейся ситуации и вернет деньги ФИО1, чтобы их с сестрой не выселяли. Считает, что ФИО1 с А. являются преступной группировкой. Так же А. говорил, что у него есть домик в ул.....г..... в ул.....г....., и чтобы они туда с сестрой переехали на какое-то время, пока все не утресется. При совершении сделки сотрудник МФЦ разъясняла, что оформляется договор купли-продажи квартиры, но они доверяли А. и ФИО1, боялись уголовной ответственности, вынуждены были получить в займ денежные средства именно в размере 550000 рублей под залог своей квартиры. О том, что они заключают договор займа под залог квартиры, а не договор купли-продажи квартиры он не говорил сотруднику МФЦ. Перед этим ему А. сказал, чтобы он не смущался вопросов сотрудника МФЦ. Он юридически неграмотный. Считает, что ФИО1 их тоже обманул. Их с сестрой квартира стоит намного дороже, около 2300000 рублей. Квартиру приезжал осматривать знакомый ФИО1, чтобы удостовериться, что в квартире кроме них с сестрой никто не проживает. Он находился в состоянии страха, так как А. говорил, что они дают взятки. До подписания договора купли-продажи квартиры расправой им никто не угрожал. Он созванивался с Р. – сотрудником похоронного агентства, который вместе с А. занимался похоронами его родителей, спросил, как можно вернуть деньги, которые он передал А., на что он ответил, что денежные средства нельзя вернуть. Также с них до договора, взяли деньги за установку памятника родителям на могилу, однако, до настоящего времени памятники не установлены. Их и в этом обманули. Денежные средства, которые они взяли у ФИО1 в долг под залог квартиры, он должен был ежемесячно выплачивать ФИО1 по 49000 рублей. А.А.Р. они в общей сложности передали денежные средства в размере 750000 рублей, из которых 550000 взятые в долг у ФИО1, остальные накопления родителей и его собственные средства, сбереженные пока он работал. Полагает, что ФИО1 и А.А.Р. знают друг друга. ФИО1 знал, что они не собирались продавать квартиру. Сейчас получается, что они должны бесплатно отдать ФИО1 свою квартиру. Считает заключенный договор купли-продажи квартиры недействительным. А.А.Р. исчез, на связь не выходит, телефон заблокирован. Из отдела полиции сотрудники так же не могут ему дозвониться. У ФИО1 в собственности есть три квартиры, и он еще одну хочет получить. Передал ли А.А.Р. назад ФИО1 денежные средства не видел. Сам ФИО1 по возврату денежных средств не звонил. В начале .. .. ....г. А. спросил еще один его номер телефона для ФИО1 Через некоторое время после заключения сделки, ему позвонил какой-то человек, представился В., и стал требовать денежные средства, однако денежных средств у него не было. Когда они решили занять денег у ФИО1, он считал, что сможет вернуть долг по частям, так как А.А.Р. обещал его трудоустроить в их похоронное агентство, копать могилы, он говорил, что это высокооплачиваемая работа и что он сможет отдать долг ФИО1 в течении года. Но А.А.Р. и здесь его обманул, никуда не трудоустроил, взял с него деньги за прохождение мед.комиссии. После этого ему никто не звонил, было только голосовое сообщение, где А. говорил о последствиях если он не вернет деньги ФИО1. В случае удовлетворения встречных исковых требований, при возврате квартиры, они готовы вернуть ФИО1 денежные средства, им помогут собрать денежные средства в размере 550000 рублей прихожане и пастырь церкви, куда они с сестрой ходят, они глубоко верующие люди и мирские ценности для них не важны. Им дорога квартира, как память о родителях, в момент оформления договора купли-продажи они сильно переживали, в том числе и в связи с утратой обоих родителей. ФИО1 никаких прав на квартиру не имеет, квартира принадлежит им с сестрой. Считает, что А. и ФИО1 были связаны друг с другом, деньги остались у ФИО1, так он считает, в связи с чем они не должны ФИО1 возмещать никакие убытки. Действительно, ФИО1 предложил им приобрести квартиру однокомнатную для заключения мирового соглашения, но они с сестрой отказались, поскольку им не нужна другая квартира, квартира для них эта память, она им дорога, продавать они ее не хотели и не собирались.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании возражала против первоначальных исковых требований, поддержала встречные исковые требования. Суду пояснила, что в спорной квартире они проживают вместе с братом. Их родители умерли в конце .. .. ....г., сначала умер отец, а через месяц мать. Сначала они похоронили отца, похоронным агентом был Р.. Когда отец умер, приехали сотрудники полиции вместе с Р.. Потом умерла их мама. В ритуальное агентство они не обращались. Брат позвонил Р. и А., так как на похоронах отца он видел, что мама находится в тяжелом состоянии и если что-то случится, то сразу к ним обращались. Они похоронили маму. Затем им нужно было переоформить квартиру на себя у нотариуса. Они с братом поехали к нотариусу, она сказала, прийти через полгода и тогда все оформить. Нотариус направила извещения племянникам их матери. Через некоторое время брат сказал, что нужны денежные средства нотариусу для оформления наследства, так как якобы объявились племянники, и они претендуют на долю в квартире. Потом А. стал требовать у брата денежные средства. Также А. сказал, что может помочь брату найти работу, но обманул его. Сначала А. взял у брата 100000 рублей для получения брату лицензии охранника. У брата были денежные средства, которые они получили по наследству от родителей. Она была против займа денежных средств под залог квартиры. Говорила брату, что возможно это обман со стороны А., что нужны денежные средства, чтобы брата не посадили в тюрьму. В МФЦ их с братом привез А. на автомобиле. Денежные средства за квартиру ФИО1 отдал брату, она написала расписку о получении денежных средств. В МФЦ ФИО1 и А. объяснили, что они заключают договор займа денежных средств под залог квартиры, но оформляется он как договор купли-продажи квартиры. К юристу за консультацией они не обращались. Ранее А., Р. и ФИО1 они не знали. Первый раз ФИО1 она видела в МФЦ. Брату по телефону звонил знакомый ФИО1 В. и предъявлял требования о выселении из квартиры. А. говорил брату, что они могут на время переехать в ул.....г...... У нее среднее специальное образование, она окончила техникум, дееспособная. В период заключения сделки у нее не было какого-либо заболевания. Договор купли-продажи при подписании не читала, всем занимался ее брат. Специалист МФЦ ничего у нее не спрашивала, сказала только где нужно подписать. Квартиру она не намерена была продавать, боялась за брата, что его могут посадить в тюрьму, в связи с чем они нуждались в денежных средствах. Денежные средства по договору ей в руки не давали, она их не брала, всю сумму отдали брату. Договор купли-продажи она подписала под давлением. Считает, что их с братом обманули. Расписку о получении денежных средств она писала, как говорили А. и ФИО1 под диктовку. На улице возле МФЦ ФИО1 сказал, что сейчас договор займа не оформляется, а оформляется только договор купли-продажи. А.А.Р. сказал им, что будет оформлен заем денежных средств под залог квартиры, что сейчас договор займа не оформляется, поэтому формально будет заключен договор купли-продажи квартиры. Считает, что А.А.Р. и ФИО1 знакомые они специально сговорились, чтобы получить и деньги и квартиру, а их оставить на улице. Договор купли-продажи квартиры они подписали в МФЦ при передаче денежных средств. Осматривать квартиру ФИО1 не приходил, приходил какой-то его знакомый. У брата есть аудиозапись разговора с А.А.Р., где А. говорит, что взял 550000 рублей и будет их сам возвращать ФИО1. Считает, что все было подстроено специально. Они доверяли А., однако он их обманул. А. не является никаким риелтором, он сотрудник похоронной службы, как и Р.. А. нужны были от них только деньги. Данная квартира является единственным жильем, это память о родителях квартира должна остаться в их собственности.

Представитель ответчиков по первоначальному иску (истцов по встречному иску) ФИО3, ФИО2 - Бирж Е.Ф., действующий на основании устного ходатайства доверителей в суде, в судебном заседании возражал против первоначальных исковых требований, поддержал встречные исковые требования. Суду пояснил, что у ответчиков Маер не было намерения продавать спорную квартиру. Денежные средства, которые были переданы по распискам – это был заем под залог недвижимости. По договору купли-продажи квартиры ответчики денежные средства не получали. Денежные средства были переданы ФИО1 ФИО2, ФИО3 по договору займа. Полагает, что заключенная сделка недействительна, поскольку изначально ответчики были введены в заблуждение о совершаемой сделке. При заключении договора купли-продажи ответчики не знали последствия данной сделки, они думали, что это обязательства по обеспечению договора займа. Имели намерение вернуть денежные средства в размере 550000 рублей ФИО1 через А.А.Р. Между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 был заключен договор займа под залог квартиры, продавать спорную квартиру Маер не собирались, что подтверждается расписками о том, что ФИО2 и ФИО3 взят заем в размере 550000 рублей (по 275000 рублей каждому) сроком на 1 год. ФИО1 в судебном заседании говорил о том, что никаких расписок о займе денежных средств не составлялось, от Маер он их не брал. Также считает, что данная сделка по купли-продажи квартиры была заключена на крайне невыгодных для продавцов условиях при цене договора – 550000 рублей. Согласно заключению судебной экспертизы квартира продана по стоимости более чем в четыре раза меньше (550000 руб.) чем на тот момент была рыночная стоимость данной квартиры ( 2365000 руб.). В момент заключения договора купли-продажи продавцы находились в трудном тяжелом материальном состоянии, им срочно нужны были денежные средства и именно сумма в размере 550000 рублей, для передачи А.А.Р., указанная сумма и была определена в договоре купли-продажи как стоимость квартиры, что подтверждает доводы Маер. Считает, что имеется порочность воли ФИО1, поскольку он ввел в заблуждение Маер относительно предмета сделки, цена квартиры определена в размере 550000 рублей, должен был понимать, что в 4-раза меньше рыночной стоимости квартиры, таким образом, знал о том, что Маер нуждаются в деньгах и вынуждены обратиться к нему за оформлением займа. Намерения продавать квартиру не было ни у ФИО2, ни у ФИО3, никакого объявления о продаже квартиры не было, в агентство недвижимости не обращались, цена товара не согласовывалась, квартира, документы на квартиру и ключи фактически не передавались ФИО1 О том, что ФИО1 якобы разрешил временно пожить в квартире Маер, документально не подтверждено, в договоре не отражено. Договор купли-продажи составил сам ФИО1, что не оспаривалось сторонами, он сам указал стоимость квартиры – 550000 рублей. По условиям ФИО1, займ был определен на год, до полного погашения по частям. Когда через месяц после сделки Маер начали поступать звонки с угрозами, он забеспокоился, и после того, как А. перестал выходить на связь и вернул деньги, понял, что их обманули, обратились в полицию еще до обращения с иском в суд о выселении.

Представитель третьего лица Государственного автономного учреждения «Уполномоченный многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Кузбасса» - ФИО5, действующая на основании доверенности от .. .. ....г. (Том № 2 л.д.209), в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, представила письменные пояснения (Том № 2 л.д.211), ране в судебном заседании поясняла, что .. .. ....г. в Отдел «Мои Документы» обратились ФИО2, ФИО3 и ФИО1 за получением государственной услуги «Государственная услуга по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Заявителями был предоставлен пакет документов, в том числе договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ул.....г....., от .. .. ....г.. При приеме документов специалист ГАУ «УМФЦ Кузбасса» руководствовалась п.3 Соглашения о взаимодействии между ГАУ «Уполномоченный многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Кузбасса», Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» №... от .. .. ....г., то есть проверила представленные заявление и документы. Никаких вопросов к заявителям у специалиста не возникло. Заявители внешне были вменяемы, осознано и без сомнения отвечали на вопросы о сделке, при специалисте собственноручно подписали необходимые заявления. Денежный расчет между сторонами сделки при специалисте специалист ГАУ «УМФЦ Кузбасса» не производится. Согласно подписанному договору купли-продажи расчет был произведен полностью до подписания договора. Специалист ГАУ «УМФЦ Кузбасса» надлежаще выполнила свои служебные обязанности, совершила все необходимые действия в соответствии с ее компетенцией и установленными нормативными актами, признаков нарушения прав граждан в ее действиях не усматривается. Относительно предоставления видео и аудио материалов, в связи с техническими особенностями системы видеонаблюдения и аудиозаписи, установленных в отделе «Мои Документы» ул.....г..... не представляется возможным, так как срок хранения видеозаписей с камер системы видеонаблюдения и аудиозаписей составляет 30 календарных дней. При оформлении сделки специалист ГАУ «УМФЦ Кузбасса» задает заявителям ряд вопросов, в том числе спрашивает у них понимают ли они суть сделки. Если на какие-либо вопросы специалиста заявители не отвечают, либо у специалиста возникают сомнения о том, что заявители осознают какую сделку они совершают, то специалист может отказать в приеме документов.

Представитель третьего лица Отделения по вопросам миграции ОП «Орджоникидзевский» УМВД России по г. Новокузнецку в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя, направили письменные объяснения (Том № 1 л.д.96).

Третье лицо нотариус ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (Том № 1 л.д.192).

Третье лицо нотариус Новокузнецкого нотариального округа Кемеровской области ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (Том № 2 л.д.42).

В ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель К.В.Н., который суду пояснил, что знаком с истцом ФИО1, они дружат с ним уже более 10 лет. Истец рассказывал ему, что он купил квартиру где-то в ул.....г....., квартира расположена на 3 или 4 этаже, точный адрес не помнит. Бывшие собственники должны были выписаться из нее и съехать. Но, как ему известно, они продолжают проживать в данной квартире, с регистрационного учета не снялись. При нем истец несколько раз звонил ответчикам, просил их выселиться и сняться с регистрационного учета, но они сказали, что пока не могут этого сделать. Они вместе с истцом примерно через 2 недели после покупки спорной квартиры (в начале лета) ездили к ответчикам, но дверь никто не открыл. Ключей от квартиры у истца нет. Выехали ли ответчики из квартиры сейчас ему не известно. Ему не известно, как и для кого, истец купил данную квартиру. Истец женат, у него трое детей. Старшей дочери истца 18 лет. Они проживают все вместе в доме недалеко от ул.....г...... Как истец нашел данную квартиру ему не известно.

В ходе судебного разбирательства была допрошена свидетель Б.Ю.С., которая суду пояснила, что она является специалистом отдела ГАУ «Уполномоченный многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Кузбасса», работает в офисе, расположенном по адресу: ул.....г...... .. .. ....г. она также работала там. В данном учреждении работает с .. .. ....г., занимается приемом документов на государственную регистрацию. Ее должностные обязанности с .. .. ....г. не изменились. При приеме документов от посетителей они руководствуются Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от .. .. ....г. №218-ФЗ, а так же Федеральным законом «Об организации предоставления государственным и муниципальных услуг» от .. .. ....г. №210-ФЗ. ФИО1, ФИО2 и ФИО3 не помнит, так как прошло много времени, и каждый день к ним приходит много людей. Они занимаются приемом документов на государственную регистрацию. Если клиенты обращаются к ним для регистрации договора купли-продажи, то предварительно предоставляют договор купли-продажи, паспорта сторон, знакомятся с договором. Они выясняют у посетителей понимают ли продавцы, какую сделку заключают, и в случае положительного ответа, они вносят необходимые данные в программу, ставятся, где необходимо галочки. Участникам сделки выдается на руки опись принятых документов, где указывается, когда им необходимо прийти получить готовые документы. В случае, если у них возникают сомнения по сделке, они уточняют у клиентов необходимую информацию. У всех сторон уточняют согласие на регистрацию данной сделки. При подаче документов, все участники сделки должны присутствовать в МФЦ, либо могут участвовать представители сторон при предъявлении нотариальной доверенности. Денежные средства при совершении сделки стороны могут передать при подаче документов на регистрацию, при этом должны написать расписку о передаче (получении) денежных средств, если же денежные средства были переданы ранее до подписания договора, то они не требуют от сторон такой расписки, если это указано в договоре купли-продажи. Бывает, что при подписании договора в их офисе сторонами передаются денежные средства. Но они всегда уточняют у сторон, переданы ли денежные средства по договору полностью, нет ли у них каких-либо претензий. Во всех офисах имеются камеры видеонаблюдения. Сколько точно хранятся видеозаписи с камер не знает, но точно знает, что в течение месяца. Они только принимают документы от клиентов, а их проверкой занимается Росреестр. Они не ведут юридическую оценку документов, предоставленных клиентами, только принимают документы. Проверкой документов занимается Росреестр. Госпошлину покупатель может оплатить как сразу при подаче документов, так и при их получении.

В ходе судебного разбирательства была допрошена свидетель Ч.К.В., которая суду пояснила, что с ответчиками Маер не знакома. Истец ФИО1 приходится ей супругом. Они с супругом являются многодетной семьей, у них трое детей и на будущее они планируют им приобрести квартиры. В .. .. ....г. супруг рассказал ей, что есть хороший вариант купить трехкомнатную квартиру по ул.....г...... У них были денежные накопления, они посовещались и решили ее купить. Квартиру она не осматривала, супруг сказал, что квартира с долгами и требует ремонта. Осматривал ли квартиру супруг, ей не известно. Она не присутствовала при регистрации права собственности на данную квартиру. Муж сказал, что прежние собственники квартиры попросили пожить некоторое время в ней, пока не купят себе другое жилье. За какую цену супруг купил квартиру ей не известно, всеми финансовыми вопросами в их семье занимается супруг. О квартире супруг сказал, что продавцам нужны деньги и поэтому они продают квартиру. Позже муж рассказал, что возникли проблемы с квартирой, так как прежние собственники не выезжают из нее, и что они обратились в полицию. Супруга вызывали в отдел полиции, сказали, что в отношении него поступило заявление по факту мошенничества. Супруг является генеральным директором ООО «.......». О том, что по факту продажи квартиры возбуждено уголовное дело ей не известно. Кто такой А. не знает.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воли и в своем интересе.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Граждане и юридические лица, свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Из п. 1 ст. 35 ЖК РФ также следует, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Рассматривая дело, суд должен установить закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести данные обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56, статья 148 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как установлено судом, ответчикам ФИО2 и ФИО3 принадлежала квартира, расположенная по ул.....г..... на основании свидетельства о праве на наследство по закону (л.д. 83 т.1, л.д. 88 оборот – 89 т.1) в .. .. ....г. Данная квартира перешла к ответчикам по наследству после смерти их родителей (л.д. 77-78 т.1, : М.В.А., умершего .. .. ....г. (л.д. 76 оборот т.1, л.д. 81-82 т.1), М.М.Ф., умершей .. .. ....г. (л.д. 84 оборот т.1, л.д. 87 т.1).

Ответчики ФИО2, ФИО3 со своими родителями были зарегистрированы в спорной квартире с .. .. ....г. (л.д. 86 т.1). Квартира, состоящая из четырех комнат общей площадью 61,4 кв.м., на основании договора мены от .. .. ....г. была передана в собственность М.В.А. (л.д. 79 т.1).

ФИО2 и ФИО3 зарегистрировали переход права собственности на квартиру, расположенную по ул.....г....., в ЕГРН .. .. ....г. за номером №....

.. .. ....г. между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по ул.....г..... общей площадью 61,4 кв.м. (л.д. 14-15 т.1). В соответствии с п. 2.1 Договора стоимость объекта недвижимости составляет 550000 рублей. Цена является окончательной, изменению не подлежит. Расчет произведен в полном объеме до подписания договора. В соответствии с п.3.1 Договора Объект недвижимости передан продавцом покупателю до подписания настоящего договора, который по соглашению является актом приема-передачи.

Данный договор зарегистрирован в ЕГРП .. .. ....г.., о чем имеется запись (л.д. 13т.1, 136-137 т.1).

На момент заключения договора купли-продажи и до рассмотрения дела судом, на регистрационном учете с .. .. ....г.. числятся ответчики ФИО2, ФИО3. (л.д. 16 т.1, л.д. 31-32 т.1).

На момент рассмотрения дела на праве собственности у ответчиков отсутствует право собственности на какое-либо недвижимое имущество, пригодное для проживания (л.д. 33-34 т.1).

Изначально, .. .. ....г. (примерно через 1,5 месяца после заключения договора купли-продажи) в Орджоникидзевский районный суд ул.....г..... обратился покупатель ФИО1 с требованием о выселении бывших собственников (продавцов) из квартиры, расположенной по ул.....г.....

Не согласившись с данными требованиями ответчиками ФИО2 и ФИО3 было подано встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что денежные средства в размере 550000 рублей по договору купли-продажи не получали, получали деньги для передачи иному лицу по договору займа под залог недвижимого имущества (л.д. 132-133 т.1). Встречный иск был принят на основании определениям Орджоникидзевского районного суда ул.....г..... от 155-156 т.1).

В обосновании своих доводов ответчиками по первоначальному иску, истцами по встречному иску представлены расписки в копиях (л.д. 138-139 т.1), согласно которым ФИО2 и ФИО3 получили от ФИО1 деньги в размере 275000 рублей каждый под залог ? доли квартиры, расположенной по ул.....г....., под 9 процентов в месяц. Обязались вернуть денежные средства через год. В случае неуплаты была предусмотрена неустойка - 1 % от общей суммы в день. Указано, что расписка составлена собственноручно, не под давлением. Имеется дата в расписке от ФИО3 – .. .. ....г. Расписка от ФИО2 не датирована.

Подлинники расписок суду на обозрение представлены не были, ФИО2 и ФИО3 ссылались на то, что подлинники имеются у ФИО1, однако ФИО1 данные доводы опровергал в судебном заседании, указав, что никогда ранее такие расписки не видел.

В последующем, ответчиками, истцами по встречному иску ФИО2, ФИО3 неоднократно уточнялись встречные исковые требования. В окончательной редакции встречного иска, ФИО2 и ФИО3 просили признать договор купли-продажи квартиры от .. .. ....г. недействительной сделкой, применить двустороннюю реституцию, возвратить квартиру в собственность ФИО3, ФИО2 по ? доли в праве собственности на квартиру, отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 о выселении.

В обосновании своих исковых требований ФИО3 и ФИО2 ссылались на заключение договора купли-продажи при введении в заблуждение относительно предмета сделки, считая, что заключают договор займа под залог недвижимости, также указали, что находились в тяжелой жизненной ситуации и заключили кабальную сделку на невыгодных условиях, продав квартиру за стоимость, которая в четыре раза меньше рыночной стоимости квартиры, считают, что в отношении них были совершены мошеннические действия и произведена определенная мошенническая схема, которая привела к продаже их квартиры и заключении договора купли-продажи.

Как установлено судом в судебном заседании, ФИО2 неоднократно обращался в правоохранительные органы с заявлением по факту мошенничества в отношении него, в результате чего был заключен договор купли-продажи его квартиры, расположенной по ул.....г...... Заявление от Маер датировано .. .. ....г. КУСП зарегистрировано под номером №... (л.д. 166 т.1, 194 т.1, л.д. 202 т.1).

В рамках доследственной проверки, ФИО2 в ОП «.......» давал следующие объяснения (л.д. 203-204 т.1): в конце .. .. ....г. умерли их родители, они остались с сестрой одни проживать в квартире по ул.....г...... После нового года начали оформлять наследство, открывшееся после смерти родителей в виде квартиры. Работники ритуального бюро «.......», еще при захоронении родителей предложили Маер свою помощь в оформлении наследства, поскольку у них имелся знакомый нотариус. Работник «.......» А.А. возил ФИО2 к нотариусу, где последний ему указал, что необходимо известить племянников о наличии наследственного дела и если они откажутся от принятии наследства, тогда они с сестрой будут иметь полноценные права собственников квартиры. После чего А.А.Р. сказал, что нотариусу необходимо заплатить за оформление документов. Всего А.А.Р. он передал около 600000 рублей. Спустя какое-то время к ним домой приезжал А.А.Р. и сообщил, что их «сдал» адвокат сотрудникам полиции и для того чтобы откупиться и не попасть в тюрьму нужно дать взятку в размере 600000 рублей. Поскольку у Маер уже не было собственных денежных средств и кредит ему в банке не дали, А.А.Р. предложил взять кредит в какой-то организации под залог недвижимости у своего знакомого. На что ФИО2 согласился. Был составлен договор купли-продажи между Маер и ФИО1, который являлся директором организации, где одобрили кредит. Также ФИО2 с сестрой написали расписки от своего имени, о том, что они взяли под залог квартиры в долг денежные средства в размере по 275000 рублей, деньги обещали вернуть через год. ФИО2 должен был вносить по 49500 рублей каждый месяц. На тот момент ФИО2 считал, что сможет выплачивать кредит, поскольку устроится на работу. .. .. ....г. ему поступил звонок от некоего В., который стал ему угрожать и требовать выписаться из квартиры, так как ФИО2 не платит долг, он разговаривал с ним на повышенных тонах, выражался грубой нецензурной бранью, угрожал расправой. После этого, ФИО2 обратился к адвокату, где ему рекомендовали обратиться в отдел полиции.

Аналогичные обстоятельства ФИО2 указывал в своих обращениях в Прокуратуру г. Новокузнецка и в Прокуратуру кемеровской области. в заявлении в Управление МВД России по г. Новокузнецка (л.д.217-220 т.1, л.д. 221-226 т.1, л.д. 240-242 т.1, л.д. 245 т.1, л.д. 5-6 т.2, л.д. 16-20 т.2, л.д. 22-26 т.2), аналогичные объяснения изложены в обращениях петиции от верующих Церкви ....... ул.....г..... (л.д. 27-28, 59-61 т.2).

Данные обстоятельства подтверждаются и согласовываются с показаниями истцов по встречному иску, данных в судебных заседаниях в ходе рассмотрения настоящего дела судом, а также справкой о проделанной работе в рамках КУСП (л.д. 235 т.1, л.д. 247-249 т.1).

По заявлению ФИО2 и ФИО3 следователем ОП «.......» Управления МВД России по г. Новокузнецку неоднократно выносилось постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества (л.д. 167 т.1, 195-196 т.1, 200-201 т.1, л.д. 227-228 т.1, л.д. 73-74 т.2). В последующем, указанные постановления об отказе в возбуждении уголовного дела были отменены на основании Постановления заместителя прокурора ул.....г..... (л.д. 199 т.1, л.д. 6 т.2, л.д. 72 т.2).

Однако, .. .. ....г. начальником отделения СО ОП «....... « Управления МВД России по г. Новокузнецку по заявлению ФИО2 от .. .. ....г. все таки было возбуждено уголовное дело по ч.3 ст. 159 УК РФ. Согласно постановлению о возбуждении уголовного дела (л.д. 148 т.2) установлено, что в период с .. .. ....г. по .. .. ....г. неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, путем обмана под различными надуманными предлогами, в том числе под залог квартиры, похитили у ФИО2 денежные средства в сумме 750000 рублей, причинив тем самым ФИО2 материальный ущерб в крупном размере.

ФИО2 по данному уголовному делу признан потерпевшим .. .. ....г. (л.д. 208 т.2).

В связи с тем, что невозможно установить и опросить лиц, причастных к данному преступлению, производство по уголовному делу приостановлено ОУР ОП «.......» поручено продолжить работу по установлению лица, совершившего данное преступление (л.д. 23-24 т.3).

На основании изложенного, суд считает установленным, что ФИО2 и ФИО3 не имели намерения продавать квартиру, расположенную по ул.....г.....

В данном конкретном случае установлено несовпадение со стороны продавцов воли и мотива сделки. Для сделки воля и волеизъявление имеют значение только в их совокупности. Посредством волеизъявления должна правильно выражаться истинная воля стороны сделки, о чем должны быть осведомлены другие участники договора. В соответствии с требованиями законодательства волеизъявление допустимо выражать только в установленных законом формах. Если такая форма отсутствует, то заключенная на основании соответствующего волеизъявления сделка может быть признана недействительной.

Внутренние побуждения, обусловливающие стремление лица совершить сделку, и их внешнее выражение должны совпадать. Несовпадение этих аспектов возникает в случаях, когда сделка совершается под воздействием угроз, насилия и прочих аналогичных факторов.

Суд считает установленным, что сделка по заключению договора купли-продажи от .. .. ....г. была совершена под влиянием обмана, Маеры были введены в заблуждение, они не имели на тот момент намерения продавать квартиру и уезжать на другое место жительство, данная квартира являлась их единственным жильем, которое досталось им по наследству от родителей, с которыми у них была тесная и близкая связь.

Со стороны продавцов Маер не было дано объявлений о продаже, они не обращались к риэлторам, в агентство недвижимости для реализации квартиры. Ранее покупателя ФИО1 Маер не знали, знакомы с ним не были. Их познакомил А.А.Р., который неоднократно получал от ФИО2 денежные средства, и который как указал ФИО2 пытался ввести его в заблуждение относительно того, что ФИО2 грозит уголовная ответственность и наказание в виде лишения свободы за дачу взятки.

Квартира не передавалась продавцу, ответчики по встречному иску утверждают, что ФИО1 не осматривал квартиру перед приобретением, а приходил какой-то знакомый ФИО1

В договоре не указан срок, на который покупатель дал согласие относительно проживания продавцов – бывших собственников, что свидетельствует об отсутствии такой договоренности, отсутствует указание на снятие ответчиков по первоначальному иска с регистрационного учета. Согласно пункта договора указано, что квартира передана ФИО1 до подписания и регистрации договора купли-продажи, что также не соответствует действительности.

ФИО2 и ФИО3 из квартиры не выезжали, вещи не вывозили и не собирались. Требования о выселении предъявлены лишь .. .. ....г.., путем обращения с иском в суд.

ФИО2 и ФИО3 понимали, что подписывали договор купли-продажи однако, считали данный документ договором обеспечения обязательств по возврату денежных средств ФИО1, и в случае, если ФИО2 не выплатит долг ФИО1 с помощью А.А.Р., который обещал найти денежные средства и вернуть ФИО1 долг, Маеры должны были сняться с регистрационного учета и выселиться из квартиры.

Указанные обстоятельства также подтверждаются прослушанной в судебном заседании аудиозаписью разговора, состоявшегося между ФИО2 и как указал ФИО2, с А.А.Р.

Они доверяли А.А.Р., были введены в заблуждение, их убедили, что ФИО2 грозит уголовная ответственность, и срочно нужны были денежные средства. После того, как ФИО2 и ФИО3 похоронили своих родителей, будучи верующими, пожилыми людьми, не обладающими юридическими познаниями, еще не окрепнув от потери близких родственников, к ним в доверие вошли А.А.Р. с другими работниками похоронного агентства.

В соответствии с п.2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Суд считает заслуживающим внимание доводы ответчиков и истцов по встречному иску относительно вынужденности и необходимости получения в срочном порядке денежных средств именно в размере 550000 рублей, путем заключения договора купли-продажи, где стоимость квартиры указана именно в размере 550000 рублей.

В соответствии с п.3, 4 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 статьи 179 ГК РФ, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

По смыслу указанной нормы права для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде. Отсутствие одного из названных условий влечет отказ в удовлетворении иска о признании сделки кабальной.

При этом под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.

Как установлено судом, денежные средства в размере 550000 рублей были необходимы ФИО2 для передачи А.А.Р., который с его слов, должен был «откупиться» и передать денежные средства в размере 600000 рублей сотрудникам полиции, для того чтобы в отношении ФИО2 не возбудили уголовное дело. Поскольку ФИО2 была озвучена сумма в долг от ФИО1 в размере 550000 рублей, как пояснил ФИО2, А.А.Р. сообщил, что из собственных средств добавит 50000 рублей и передаст сотрудникам полиции. В связи с чем в договоре купли-продажи квартиры и была прописана цена квартиры именно в размере 550000 рублей.

Иных доказательств и обстоятельств, почему стоимость квартиры была определена в таком размере, не соответствующем рыночной стоимости квартиры, суду не представлено.

Суд соглашается с позицией ФИО2 и ФИО3 относительно кабальности сделки и заключении договора купли-продажи на крайне не выгодных для продавцов условиях, в виду тяжелой жизненной ситуации.

Так, по ходатайству ответчиков Маер была назначена по делу судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости квартиры на момент заключения договора купли-продажи от .. .. ....г.., на основании определения Орджоникидзевского районного суда ул.....г..... от .. .. ....г. (л.д. 84-86 т.2) с обязательным осмотром жилого помещения, производство которой было поручено экспертам ФБУ Кемеровская ЛСЭ МинЮста России.

На основании заключения эксперта ФБУ Кемеровская ЛСЭ МинЮста России №... от .. .. ....г. (л.д. 105 т.2), установлено, что предметом исследования являлась четырехкомнатная квартира, общей площадью 61,4 кв.м., расположенная в кирпичном пятиэтажном доме, по адресу: ул.....г....., на дату заключения договора купли-продажи квартиры, на ул.....г...... составляла 2365481 рублей.

Суд доверяет заключению судебной оценочной экспертизы, поскольку оно дано экспертом, имеющим соответствующее образование и длительный стаж работы по специальности, заключение дано на основании проведенного исследования с осмотром квартиры, сделаны соответствующие выводы, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, эксперт, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. При этом, выводы, изложенные в экспертном заключении являются ясными, полными, содержат подробное описание проведенного исследования.

Объективных доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении выводы, истцом ФИО1 не представлено.

Таким образом, судом установлено, что четырехкомнатная квартира, общей площадью квартира 61,4 кв.м. рыночной стоимостью 2364481 руб. (более двух миллионов руб.) была продана ФИО1 за 550000 рублей, что в четыре с лишним раза меньше рыночной стоимости квартиры.

Суд отмечает, что отвечающих требованиям главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств иной действительной стоимости спорного жилого помещения в материалы дела представлено не было, равно как и не представлено доказательств того, что помещение находилась в техническом состоянии, значительно снижающем его стоимость.

Иным путем, собрать необходимую сумму денег для передаче А.А.Р. у ФИО2 не было, накопленные денежные средства закончились, ранее были переданы А.А.Р., кредит в банке не выдавали. Кроме того, наличие со стороны ответчиков ФИО8 тяжелой жизненной ситуации и установленные по делу обстоятельства – факт мошеннических действий в отношении Маер, подтверждается материалами уголовного дела, возбужденного по ч.3 ст. 159 УК РФ.

Покупатель ФИО1 при должной осмотрительности, имея в собственности несколько объектов недвижимости, должен был знать и знал, что квартира продается на крайне невыгодных для собственников жилья условиях, и общаясь с Маерами, понимал, что они находятся в тяжелой жизненной ситуации.

Факт передачи денежных средств в момент подписания договора купли-продажи сторонами не оспаривалось. Однако, как указали Маер, вся сумма была передана А.А.Р., который на всем протяжении времени сопровождал Маер и ФИО1

Судом предпринимались меры к истребованию видеозаписи из МФЦ для установления данных событий, однако по минованию времени, видеозапись была уничтожена.

Истцы по встречному иску ФИО2 и ФИО3, заявляя требование о признании недействительной сделки по выбытию их имущества, ссылаются на ряд оснований для признания сделки недействительной, в том числе как мнимой и притворной (части 1, 2 статьи 170 ГК РФ), совершенной под влиянием заблуждения (пункт 1 статьи 178 ГК РФ), обмана (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из смысла пункта 3 статьи 154 ГК РФ обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.

При этом следует отметить, что возможность признания заключенной сделки одновременно как мнимой и притворной, так и совершенной под влиянием обмана или существенного заблуждения отсутствует, поскольку при заключении мнимой и притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена (имеют порок воли обе стороны), тогда как при заключении сделки под влиянием заблуждения или обмана только у одной из сторон сделки (потерпевшего) воля не соответствует его волеизъявлению в силу указанных обстоятельств (статьи 178, 179 ГК РФ).

Как пояснил специалист МФЦ, опрошенный в качестве свидетеля продавцам Маер при сдачи документов на регистрацию разъяснялись последствия и уточнялись основания, задавались вопросы относительно природы сделки и получении денежных средств.

Доводы ответчиков, истцов по встречному иску М.А.В., ФИО3 относительно того, что договор купли-продажи является мнимой притворной сделкой, суд признает несостоятельными.

Сторонами не оспаривался факт заключения договора купли-продажи и сдачи его на регистрации.

Как указали ответчики ФИО2 и ФИО3, А.А.Р. им сообщил, что в настоящее время договор займа под залог недвижимого имущества не регистрируют, в связи с чем, необходимо заключить договор купли-продажи квартиры, выселить их все равно никто не сможет, поскольку квартира является их единственным местом жительства.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 утверждают, что ФИО1 и А.А.Р. действовали заодно и являются одной группировкой. Однако, в нарушении ст. 56 ГПК РФ суду не представлено доказательств, подтверждающих причастность ФИО1 к мошенническим действиям в отношении Маер по продаже квартиры. Сам ФИО1 оспаривает свою причастность и знакомство с А.А.Р.

Таким образом, у суда нет оснований полагать, что денежные средства в размере 550000 рублей по договору купли-продажи не передавались и остались в пользовании ФИО1 и А.А.Р.

В соответствии с п.1,2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании изложенного, суд удовлетворяет требования ФИО2 и ФИО3, признает договор купли-продажи недействительной сделкой в соответствии со ст. 179 ГК РФ, применяет последствия недействительности сделки путем возврата квартиры в собственность ФИО2 и ФИО3, и возврата денежных средств ФИО1 в размере 550000 руб.

При этом, в соответствии с п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.05.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда является основанием для аннулирования в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по ул.....г......

Доводы ответчиков ФИО2, ФИО3 о том, что денежные средства от ФИО1 по договору купли-продажи они не получали, а сразу же передали их А.А.Р., не являются основанием для признания договора купли-продажи безденежным, и освобождении Маер от обязательств по возврату денежных средств в размере 550000 рублей ФИО1, что не препятствует в дальнейшем (в случае обвинительного приговора по уголовному делу) обращению с иском к виновным лицам о взыскании денежных средств.

Доводы истца, ответчика по встречному иску ФИО1 о том, что он понес убытки, которые должны возместить ему Маеры, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении встречного иска, не являются предметом рассмотрения данного спора. ФИО1 вправе обратиться в суд с самостоятельными требованиями.

Поскольку встречные исковые требования удовлетворены, договор купли-продажи признан недействительным, квартира возвращается в собственность ФИО2 и ФИО3, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований ФИО1 о выселении ФИО2 и ФИО3 из жилого помещения, расположенного по ул.....г......

Судом установлено, что проведенная по делу судебная оценочная экспертиза не была оплачена (л.д. 96 т.2). На основании определения о назначении экспертизы обязанность по оплате была возложена на ответчиков М.А.А. и ФИО3, суд считает необходимым взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФБУ Кемеровская ЛСЭ МинЮста России расходы по проведению экспертизы в размере 26976 рублей, т.е. по 13488 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по ул.....г....., от .. .. ....г., заключенный между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки: обязать ФИО1 возвратить квартиру, расположенную по адресу: ул.....г....., общ. площадью 61,4, с кадастровым номером №... в общую долевую собственность ФИО2, .. .. ....г. года рождения, ФИО3, .. .. ....г. года рождения, по 1/2 доли в праве собственности каждому;

обязать ФИО2, .. .. ....г. года рождения, и ФИО3, .. .. ....г. года рождения, возвратить ФИО1, .. .. ....г. года рождения, денежную сумму в общем в размере 550000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей, т.е. по 275000 (двести семьдесят пять тысяч) рублей с каждого.

Взыскать с ФИО2, .. .. ....г. года рождения, ФИО3, .. .. ....г. года рождения, в пользу ФБУ Кемеровская ЛСЭ МинЮста России расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 26976 (двадцать шесть тысяч девятьсот семьдесят шесть) рублей в равных долях, т.е. по 13488 (тринадцать тысяч четыреста восемьдесят восемь) рублей с каждого.

Решение суда является основанием для аннулировании Управлением Росреестра по Кемеровской области соответствующей записи о праве собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по ул.....г....., с кадастровым номером №..., и восстановлении права собственности на данную квартиру за ФИО2, ФИО3 по 1/2 доли за каждым.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о выселении из жилого помещения, расположенного по ул.....г....., - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Орджоникидзевский районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области - Кузбасса.

Судья М.О. Полюцкая

Мотивированное решение изготовлено 13.01.2023 г.

Судья М.О. Полюцкая