Дело № 2-706/2025

УИД № 58RS0027-01-2024-007722-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 г. г. Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы

в составе председательствующего судьи Шмониной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бахтеевой Д.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г. Пензе гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Лугометрия 20» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке законных требований потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ООО Специализированный застройщик «Лугометрия 20» о взыскании неустойки за несвоевременную сдачу квартиры за период с 1 января 2024 г. по 21 марта 2024 г. в размере 174 713,77 руб., расходов на устранение недостатков 683 510 руб.; денежных средства в связи с уменьшением общей площади квартиры 40 569,78 руб., расходов на оплату услуг эксперта в размере 30 000 руб., расходов на оплату услуг кадастрового инженера в размере 5 000 руб., штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу истцов.

В обоснование иска указали, что 12 ноября 2021 г. между ООО Специализированный застройщик «Лугометрия 20»и ФИО1, ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве №. 25 апреля 2024 г. истцы прибыли на осмотр и прием объекта (квартиры) по адресу: <адрес> (условный номер объекта в соответствии с договором: № Во время осмотра объекта установлен ряд недостатков, которые были отражены на отдельном бланке, переданном застройщику. В части 6 акта приема-передачи квартиры в собственность истцы не согласились со сроком передачи квартиры, поскольку объект строительства не мог быть принят из-за значительного количества недостатков. Застройщик обязался устранить имеющиеся недостатки в течение 60 дней. 22 июня 2024 г. истцы вновь прибыли для осмотра объекта и составили еще один перечень выявленных недостатков. Новый перечень был направлен 3 июля 2024 г. застройщику заказным письмом. Поскольку подавляющая часть недостатков не устранена, истцами принято решение о принятии квартиры с имеющимися недостатками, которые были зафиксированы 5 сентября 2024 г. экспертом ...» ФИО16 С указанной даты представители застройщика на объект строительства не допускались и именно эту дату следует считать моментом передачи квартиры в собственность с не устраненными недостатками. Согласно п. 6.2 договора ответчик обязался передать квартиру не позднее 31 декабря 2023 г. С учетом того, что квартира фактически принята лишь 5 сентября 2024 г., просрочка составила 248 дней. Между истцами и ответчиком каких-либо соглашений, предусматривающих изменение договора и перенос срока передачи объекта долевого строительства, не подписывалось. В связи с указанным, произвели расчет неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 1 января 2024 г. до 5 сентября 2024 г. в размере 1 283 822,68 руб. Согласно выводам ...», содержащимся в экспертном исследовании № от 5 сентября 2024 года, стоимость ремонтно-монтажных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных дефектов составляет 683 510 руб. Таким образом, для возмещения расходов на устранение недостатков истцам необходимо понести расходы в общей сумме 683 510 руб. В п. 3.7 договора стороны закрепили положение об изменении стоимости квартиры в случае увеличения или уменьшения фактической площади, которая будет рассчитана кадастровым инженером. В соответствии с п. 1.2 договора общая планируемая площадь должна была составлять 63,8 кв.м, тогда как кадастровым инженером она определена 63,2 кв.м, т.е. меньше на 0,6 кв.м. Исходя из стоимости 1 кв.м 67 616,3 руб., возврату подлежит (67616.3*0,6) 40 569,78 руб. Кроме того для определения площади квартиры кадастровому инженеру оплачено 5 000 руб. Указанная сумма является расходами, которые истцы понесли вынуждено. Принимая во внимание изложенное, истцы 29 октября 2024 г. направили в адрес ответчика претензию, содержащую требование о выплате неустойки за несвоевременную сдачу квартиру, расходов на устранение недостатков 683 510 руб., денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры 40 569,78 руб., расходов на оплату услуг эксперта 30 000 руб., расходов на оплату услуг кадастрового инженера 5 000 руб. Вплоть до настоящего времени ответ на претензию не получен, денежные средства не выплачены.

Протокольным определением от 18 февраля 2025 г. по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «МТК», ООО «Вега Мастер», ИП ФИО3, ООО «Р-СТРОЙ».

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомили.

Представитель истцов по доверенности ФИО4 в судебном заседании уточнил исковые требования, просил взыскать ответчика ООО Специализированный застройщик «Лугометрия 20» стоимость устранения недостатков в размере 202 855 руб. в пользу каждого из истцов; неустойку за нарушение срока передачи жилого помещения в размере 174 713,77 руб., денежные средства в связи с уменьшением общей площадик вратиры в размере 40 569,78 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов, судебные расходы.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Лугометрия 20» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащем образом. Ранее в ходе рассмотрения дела представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «МТК», ООО «Вега Мастер», ИП ФИО3, ООО «Р-СТРОЙ», в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив экспертов, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от 12 ноября 2021 г. застройщик ООО «Специализированный застройщик «Лугометрия 20» обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (стр. №. 1 этап строительства) по адресу: Российская Федерация, <адрес> (строительный адрес), располагающийся на земельном участке площадью 16 290 кв.м, кадастровый (условный) №, находящемся у застройщика в аренде, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства в общую совместную собственность объект долевого строительства квартиру № №, планируемой общей площадью (с учетом и без учета лоджии/балкона с коэф. 0,5/0,3) 63,8 кв.м., планируемой жилой площадью 43 кв.м, этаж 7, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 3.1. договора цена указанной квартиры составляет 4 313 920 руб.

В соответствии с п. 1.5. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома помещение подлежит передаче участнику долевого строительства с выполнением внутренней отделки на условиях, определенных договором.

Обязательства по договору были исполнены истцом в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

При заключении договора стороны согласовали, что передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. Кроме того, п. 4.2.6 договора установлена обязанность участника долевого строительства принять квартиру по передаточному акту в сроки, предусмотренные договором.

Пунктом 6.2 договора установлен срок передачи квартиры участнику долевого строительства не позднее 31 декабря 2023 г. после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Вышеприведенные условия договора участия в долевом строительстве, в установленном законом порядке сторонами не оспорены, недействительными не признаны, ничтожными в силу закона не являются.

Согласно ч. 1 ст. 309 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку (штраф, пеню); по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ).

Как указано в п. 2 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу п. 1 ст. 332 Гражданского кодекса РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

На основании ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не менее, чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее, чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства; сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку; при этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней, и позднее, чем за один месяц, до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), - с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

В силу п. 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе, в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 1 ст. 332 Гражданского кодекса РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Поскольку как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в срок, установленный договором, т.е. до 31 декабря 2023 г. квартира передана не была (акт приема-передачи подписан 23 апреля 2024 г.), доказательств готовности объекта долевого строительства к передаче до 31 декабря 2023 г. ответчиком не представлено, при рассмотрении дела ответчик на наличие вины истцов в не передаче объекта долевого строительства не ссылался, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию неустойка в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Суд соглашается с представленным стороной истца расчетом неустойки в части периода взыскания, который подлежит исчислению с 1 января 2024 г. Таким образом, размер неустойки будет составлять 172 556,80 руб. (из расчета 4 313 920 руб. (цена квартиры по договору долевого участия)*80 дней (период просрочки с 1 января 2024 г. по 21 марта 2024 г.)*2*1/300*7,5%).

Оценивая доводы ответчика о возможности снижения размера неустойки, суд приходит к следующему.

На основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении; уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 г. №-О положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, об его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

По убеждению суда, с учетом всех обстоятельств дела, периода просрочки исполнения обязательств, а также того обстоятельства, что на момент принятия решения объект долевого строительства передан, значимости правоотношений для потребителей, которые приобрели квартиру для проживания, но вместе с тем принимая во внимание сложную экономическую ситуацию на рынке и доводы ответчика о крайне тяжелом материальном положении и отсутствии сотрудников, а также представленную Правительством РФ отсрочку исполнения обязательств и ограничение их объема, суд считает возможным снизить расчетную неустойку по договору со 172 556,80 руб. до 100 000 руб.

Указанный общий размер неустойки подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов, исходя из условий договора долевого участия в строительстве и положений семейного законодательства РФ.

Согласно акту приема-передачи квартиры от 23 апреля 2024 г., у участника долевого строительства имелись замечания к состоянию входной двери, остекления и отделки жилого помещения, т.е. квартира была принята с наличием замечаний по качеству работ; несогласием с площадью жилого помещения.

29 октября 2024 г. истцами в адрес ответчика была направлена претензия, в которой они просили выплатить неустойку в связи с нарушением срока передачи жилого помещения, расходы на устранение дефектов (несоответствий) строительно-монтажных работ 683 510 руб., возврат денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры 40 569,78 руб.

Для определения наличия недостатков в объекте долевого строительства и определения стоимости их устранения судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению экспертов ...» № от 6 августа 2025 г. в жилом помещении по адресу: <адрес>, имеются строительные дефекты (недостатки), а именно:

1. Комната, общей площадью 10,6 кв.м:

- на поверхности стен оклеенной обоями имеются загрязнения, стыки в полотнах видны с расстояния более 2 м (п.7.6.15 СП 71.13330.2017, п. 10.19 МДС 12-30.2006);

- отклонение плоскости стен от вертикали более 4 мм на 1 м (п. 7.2.13 СП 71.13330.2017);

- ламинат, уложенный на цементно-песчаную стяжку, имеет отклонения плоскости пола от горизонтали 4 мм на 1 м (п.8.7 СП 71.13330.2017);

- радиатор отопления имеет повреждения (сколы, царапины) (п. 5.5 ГОСТ 31311-2005);

- радиаторы отопления установлены не по уровню (п. 6.4.8 СП 73.13330.2016);

2. Комната, общей площадью 16,6 кв.м:

- на поверхности стен оклеенной обоями имеются загрязнения, стыки в полотнах видны с расстояния более 2 м (п.7.6.15 СП 71.13330.2017, п. 10.19 МДС 12-30.2006);

- имеются зазоры между плинтусом и ламинатом. Плинтус имеет замятие (п. 8.14.1 СП 71.13330.2017);

- ламинат, уложенный на цементно-песчаную стяжку, имеет отклонения плоскости пола от горизонтали 3 мм на 1 м (п.8.7 СП 71.13330.2017);

- наличники не закреплены (п.5.4.8 ГОСТ 475-2016);

- радиатор отопления имеет повреждения (сколы, царапины) (п. 5.5 ГОСТ 31311-2005);

- радиаторы отопления установлены не по уровню (п. 6.4.8 СП 73.13330.2016);

3. Кухня-гостиная:

- на поверхности стен оклеенной обоями имеются загрязнения, стыки в полотнах видны с расстояния более 2 м (п.7.6.15 СП 71.13330.2017, п. 10.19 МДС 12-30.2006);

- отклонение плоскости стен от вертикали составляет 3 мм на 1 м (п. 7.2.13 СП 71.13330.2017);

- ламинат, уложенный на цементно-песчаную стяжку, имеет отклонения плоскости пола от горизонтали 4 мм на 1 м (п.8.7 СП 71.13330.2017);

- радиаторы отопления установлены не по уровню (п. 6.4.8 СП 73.13330.2016);

4. Коридор:

- на поверхности стен оклеенной обоями имеются загрязнения, стыки в полотнах видны с расстояния более 2 м (п.7.6.15 СП 71.13330.2017, п. 10.19 МДС 12-30.2006);

- отклонение плоскости стен от вертикали составляет 4 мм на 1 м (п. 7.2.13 СП 71.13330.2017);

- на ламинате покрытия пола имеются повреждения в виде пропила (п. 8.14.1 СП 71.13330.2017);

5. Санузел, общей площадью 3,9 кв.м:

- ширина швов между керамическими плитками облицовки стен и пола колеблется от 2 до 4,5 мм (п. 7.4.17 СП 71.13330.2017);

- отклонение от вертикали поверхности стен облицованных керамической плиткой до 3 мм 1 м длины (п. 7.4.17 СП 71.13330.2017);

- неровности плоскости облицовки стен до 6мм (п.7.4.17 СП 71.13330.2017);

- имеется вмятина на акриловой ванне (п. 5.4.8 ГОСТ 475-2016);

- наличники не закреплены (п.5.4.8 ГОСТ 475-2016);

6. Санузел, общей площадью 1,4 кв.м

- ширина швов между керамическими плитками облицовки стен и пола колеблется от 2 до 4 мм (п. 7.4.17 СП 71.13330.2017);

- отклонение от вертикали поверхности стен облицованных керамической плиткой до 3 мм 1 м длины (п. 7.4.17 СП 71.13330.2017);

7. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от 12.11.2021 г:

- фактическая общая площадь квартиры равная 63,2 кв.м, не соответствует планируемой общей площади квартиры (п. 1.2, Приложение № Договора).

Причинами возникновения выявленных несоответствий являются несоблюдение требований нормативно-технической документации и условий договора при производстве строительных работ.

Стоимость устранения выявленных устранимых производственных дефектов (недостатков) в квартире № № по адресу: <адрес>, определенная как сметная стоимость на момент исследования составляет 405 710 руб.

Остаточная стоимость материалов, подлежащих замене при проведении строительно-монтажных работ по устранения выявленных устранимых производственных дефектов в квартире №№ по адресу: <адрес>, отсутствует, так как годные остатки, пригодные для повторному применения, при выполнении ремонтно-восстановительных работ, в соответствии с локальной сметой № отсутствуют.

Общая фактическая площадь квартиры № № по адресу: <адрес>, установленная на момент проведения экспертного осмотра, составляет 63,2 кв.м., что на 0,6 кв.м меньше общей площади квартиры отраженной в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от 12 ноября 2021 г.

В судебном заседании эксперты, проводившие судебную экспертизу ФИО9 и ФИО15., выводы поддержали.

При оценке заключения судебной экспертизы в качестве допустимого и относимого доказательства по делу суд принимает во внимание, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, в результате которых сделаны однозначные выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Экспертиза проведена в специализированном государственном экспертном учреждении, компетентным специалистом, имеющим соответствующую квалификацию и большой стаж работы, который предупрежден об уголовной ответственности. Установленных законом оснований для сомнения в их правильности, а также в беспристрастности и объективности эксперта не имеется. Выводы эксперта подтверждаются, в том числе, имеющимися в материалах дела доказательствами. Каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, представлено не было.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что объект долевого строительства построен ответчиком с отступлениями от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы. В связи с этим истцы как участники долевого строительства вправе требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части взыскания с ответчика денежных средств, необходимых на устранение выявленных недостатков, подлежат удовлетворению.

При определении размера подлежащих взысканию денежных средств суд руководствуется следующим.

В соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Вместе с тем, по смыслу ст. 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Исходя из того, что условиями договора, заключенного между сторонами, не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, при этом жилое помещение передано участнику долевого строительства меньшей площади, истцы вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Как следует из ч. 5 ст. 6 Федерального закона № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

В силу пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

С учетом вышеизложенного, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов сумму 129 417,60 руб., что составляет 3 % от цены квартиры по договору долевого участия 4 313 920 руб., в которую также входит сумма штрафа, процентов, возмещение расходов на устранение недостатков помещения и сумма соразмерного уменьшении цены договора ввиду отступления от проектной площади. Указанная сумма подлежит взысканию в пользу истцов исходя из условий договора долевого участия в строительстве и положений семейного законодательства РФ.

Доводы ответчика о том, что в данном случае отсутствуют основания для взыскании стоимости строительных недостатков в связи с тем, что истцом не понесены фактические расходы, со ссылкой на абз. 5 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в соответствии с которой при определении размера подлежащих в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п.1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы, (п.2)

Как следует из п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, вопреки доводам ответчика, убытками являются не только фактически понесенные расходы, но и расходы, которые в данном случае истец, чье право нарушено, должен будет произвести для восстановления своего нарушенного права.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Оснований для взыскания штрафа, на применение которого указано в части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, не имеется в силу постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2023 г., с учетом того, что претензия направлена в адрес застройщика 29 октября 2024 г., т е. в период действия вышеуказанного постановления. Кроме того, за нарушение требований истца о возмещении расходов на устранение недостатков и уменьшения площади жилого помещения, в силу положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ сумма штрафа включена в размер требований.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно.

В связи с указанным суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки, убытков в связи с устранением недостатков и соразмерного уменьшения цены договора до 31 декабря 2025 г.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Общий принцип распределения судебных расходов установлен ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

По смыслу приведенной нормы права, механизм определения выигравшей стороны строится на основе выводов суда о правомерности или неправомерности заявленного требования в итоговом судебном акте.

Расходы истца на проведение экспертного исследования в сумме 30 000 руб. подтверждаются договором возмездного оказания экспертной услуги № от 27 августа 2024 г., расходы в сумме 5 000 руб. на проведение кадастровых работ подтверждены договором подряда № от 18 июня 2024 г.

Издержки на оплату досудебной оценки и кадастровых работ, вопреки утверждению представителя ответчика, суд считает необходимыми, понесенными в целях подтверждения размера ущерба и отступления от условий договора по площади квартиры, т.е. для обращения за судебной защитой, и подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца Козыря П.Ю., являющегося стороной договора и плательщиком.

С учетом удовлетворения материальных исковых требований истца, правил пропорциональности, установленных ст. 98 ГПК РФ, размер удовлетворенной части исковых требований Козыря П.Ю., для определения размера подлежащих взысканию судебных расходов, составляет 29%, из расчета: 129 417,60*100/446 279,78. При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца Козыря М.Ю. подлежат взысканию расходы по оплате экспертизы и услуг кадастрового инженера в общем размере 10 150 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

По смыслу пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Поскольку истцы при подаче искового заявления, содержащего требования, вытекающие из закона о Защите прав потребителей, освобождены от уплаты судебных расходов, государственная пошлина в соответствии со ст.ст. 333.19 и 333.20 Налогового кодекса РФ подлежит взысканию с ответчика в сумме 7 883 руб. (исходя из удовлетворенной части исковых требований в размере 229 417,60 руб.).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Лугометрия 20» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке законных требований потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лугометрия 20» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №) неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб., стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства, соразмерного уменьшения цены договора и штрафа в размере 64 708 (шестьдесят четыре тысячи семьсот восемь) руб. 80 коп., судебные расходы на оплату услуг эксперта и кадастрового инженера в размере 10 150 (десять тысяч сто пятьдесят) руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лугометрия 20» (ОГРН <***>) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №) неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб., стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства, соразмерного уменьшения цены договора и штрафа в размере 64 708 (шестьдесят четыре тысячи семьсот восемь) руб. 80 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Лугометрия 20» (ОГРН <***>) отсрочку в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры, стоимости устранения недостатков квартиры, соразмерного уменьшения цены и штрафа до 31 декабря 2025 г. включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лугометрия 20» (ОГРН <***>) государственную пошлину в доход муниципального образования г. Пенза в размере 7 883 (семь тысяч восемьсот восемьдесят три) руб.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 октября 2025 г.

Судья Е.В. Шмонина