РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 марта 2023 года г. Иркутск
Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Хамди Е.В., при секретаре судебного заседания ФИО13, с истца, ФИО4., представителя истца ФИО9 Владимировны, действующей по доверенности, представителя ответчиков ФИО2, ФИО6, адвоката ФИО8, действующего по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (№) по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО6, ФИО7 о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7 с требованиями о признании права собственности на жилое помещение по приобретательной давности.
В обоснование исковых требований, указал, что ****год между администрацией <адрес> и ФИО3, ФИО6, ФИО5, ФИО7 был заключен договор о передаче в долевую собственность (по ? каждому участнику сделки) жилого помещения - <адрес> на 4-м этаже кирпичного пятиэтажного дома по адресу:
г. Иркутск, <адрес>, общей площадью № кв.м., в том числе жилой № кв.м. в указанном жилом помещении был зарегистрирован по месту жительства ФИО3 Фактически ФИО3 и иные собственники жилого помещения в него не вселялись. Сразу после заключения договора о передаче в долевую собственность жилого помещения ФИО3 было принято решение о его продаже. Для поиска покупателя он обратился к своему знакомому ФИО14, который, будучи знакомым с ФИО4, в свою очередь знал о том, что последний находится в поисках жилого помещения для его покупки. Для оформления сделки купли-продажи необходимо было получить согласие органов опеки и попечительства на отчуждение долей, принадлежащих несовершеннолетним детям (ответчикам). При этом, денежные средства в размере 10000 долларов за спорное жилое помещение были переданы истцом ФИО3 сразу после принятия сторонами решения о заключении сделки. В свою очередь ФИО3 истцу были переданы ключи от спорного жилого помещения. Фактически, начиная с августа 1994 года в жилое помещение вселился и проживал в нем истец с супругой ФИО18 и несовершеннолетние дети ФИО15, ФИО16 на протяжении двух лет с момента передачи денежных средств за спорное жилое помещение и вселения в него истца с членами своей семьи ФИО3 пытался получить согласие органов опеки и попечительство на отчуждение долей, принадлежащих его несовершеннолетним детям, с целью надлежащего оформления сделки купли-продажи спорного жилого помещения. Так, в органы опеки и попечительства предоставлялись такие документы, как: договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от ****год, заключенный между ФИО17 (супруга ФИО3) и Иркутским совхоз-техникумом; справка от ****год №, выданная Максимовской сельской администрацией <адрес> ФИО17 о том, что она и ее несовершеннолетние дети действительно проживают и зарегистрированы по адресу жилого дома; справка от ****год № выданная Максимовской сельской администрацией <адрес> ФИО3, о том, что он действительно будет проживать в <адрес>. Получить согласие органов опеки ФИО3 не удалось, в связи с чем было предложено отложить заключение сделки и оформление перехода права на спорное жилое помещение в пользу истца до достижения детьми совершеннолетнего возраста. При этом, ФИО3 истцу в качестве гарантии надлежащего оформления сделки были переданы подлинные экземпляры документов: договор от ****год о передаче в долевую собственность жилого помещения; домовая книга; справка от ****год №, справка от ****год №, справка о наличии общей площади и потребительских качествах коммунальной квартиры от ****год; а также копии надлежащим образом заверенных свидетельств о рождении ФИО5, ФИО6, ФИО7 от ****год Согласно поквартирной карточке и домовой книге ФИО3 ****год был снят с регистрационного учета по месту жительства из спорного жилого помещения, с ****год в указанном жилом помещении по месту жительства зарегистрирован истец и его супруга, впоследствии, его дети и внучка. Регистрация по месту жительства осуществлялась с согласия ФИО3 в силу отсутствия регистрации права собственности на спорное жилое помещение за истцом. На момент принятия сторонами сделки указанного решения истец и члены его семьи проживали в спорном жилом помещении около двух лет, требований об освобождении помещения ФИО3 не заявлял, денежные средства, полученные за спорное жилое помещение им возвращены не были. Каких-либо документов, подтверждающих передачу жилого помещения и денежных средств за него сторонами не составлялось и не подписывалось. С 2010 года истец обращался к ФИО3 с просьбой оформить надлежащим образом сделку купли-продажи. От оформления сделки ФИО3 не уклонялся, но в силу семейных обстоятельств предложил истцу вернуться к обсуждению этого вопроса позднее. При повторном обращении в 2018 году истец узнал, что ФИО3 умер. У истца состоялся разговор с ФИО5, которая сообщила, что отец умер недавно, в данный момент она и иные наследники решают вопрос со вступлением в права наследования, о спорном жилом помещении ей известно, также, как известно о том, что за это помещение ее отец получил от истца денежные средства и фактически оно было передано истцу без надлежащего оформления сделки. При этом, от оформления сделки ФИО5 не отказывалась, попросила дать время для вступления в права наследования после чего оформить надлежащим образом переход права собственности на спорное жилое помещение. Летом 2020 истец повторно обратился к ФИО5, которая от оформления сделки не отказывалась, однако, отказалась предоставить данные для связи других собственников, и впоследствии перестала сама выходить на связь. Спорное жилое помещение, которое по состоянию на дату подачи искового заявления находится во владении и пользовании истца не было получено истцом путем мошеннических действий, обманным путем, под угрозой причинения жизни и здоровью собственников. На протяжении всего времени пользования и владения жилым помещением истец несет бремя расходов по содержанию помещения, оплачивает коммунальные услуги, электрическую энергию, производил оплату налога на имущество, что подтверждается соответствующими платежными документами. Кроме того, истец производит текущий ремонт в помещении, владеет имуществом открыто, непрерывно и добросовестно, относится к имуществу, как к своему. Истец не знал, что у него отсутствуют основания возникновения права собственности на спорное жилое помещение, так как фактически за приобретение указанного жилого помещения им были переданы денежные средства собственнику такого помещения, а, в свою очередь, собственником было передано само спорное жилое помещение. Истец на протяжении 28 лет не скрывал факта нахождения имущества в его владении, пользовался им непрерывно. Факт открытого и непрерывного пользования истцом и членами его семьи спорным имуществом может быть подтвержден показаниями свидетелей, а именно соседей, проживающих в доме, где расположено спорное жилое помещение.
Просил суд признать право собственности на жилое помещение - <адрес> на 4-м этаже кирпичного пятиэтажного дома по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью № кв.м., в том числе жилой № кв.м., в силу приобретательной давности за ФИО4
Истец ФИО4, его представитель ФИО9, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, повторив доводы иска, настаивали на их удовлетворении.
Ответчики ФИО2, в судебное заседание не явились, о дате и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела без их участия. Ранее в судебном заседании поясняла, что исковые требование она не признает. Подтвердила, что осенью 2017 к ней обращался истец по поводу спорной квартиры, она пояснила, что отец только умер, через полгода они вступают в наследство и если это не их имущество, то они ни на что претендовать не будут. Потом начали приходить налоги, стали разбираться и узнали, что у них есть квартира. В квартире они никогда не жили, с рождения проживали на <адрес>. Она не знает, почему отец не выгонял истца из квартиры, не знает почему отец отдал ему документы, считает, что отец мог сдавать истцу квартиру в аренду на длительный срок. Коммунальные услуги они не платили, платили только налоги за последние четыре года. Как истец прописался в квартире она не знает. Требования о выселении истцу направила сестра.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела без их участия. Ранее в судебном заседании поясняла, что исковые требование она не признает. В 2021 году она предъявила претензию истцу о выселении, последний предложил ей 500000 руб., чтобы она отказалась от требований на квартиру. Как в квартире оказался истец она не знает, о продаже квартиры отцом ей ничего неизвестно, до 28 лет она жила с родителями, отец ничего не говорил про квартиру.
Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, о дате и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании пояснял, что исковые требование не признает, о суде узнал от сестер, ни мать, ни отец про квартиру ничего не говорили. Он квартирой не интересовался, за налоги и квартиру не платил.
Представитель ответчиков адвокат ФИО8, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признал, просил отказать истцу в полном объеме.
Представитель третьего лица Администрации <...> в судебное заседание не явился, суду представлен отзыв на исковое заявление, в котором считают заявленные требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку истец всегда знал или должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности и принадлежности ему спорного жилого помещения. Указанные обстоятельства исключают такие признаки, как добросовестность владения и владение имуществом как своим, давность владения, что является достаточным основанием для отказа в иске, поскольку исключают совокупность обстоятельств, предусмотренных ст. 234 ГК РФ. Просили суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Заслушав истца, представителяистца, представителя ответчиков, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.
В соответствии сп.1 ст.56 ГПК РФ кждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания требований и возражений.
Статьей 35 Конституции Российской Федерации провозглашено, что каждый вправе иметь имущество в собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющиеся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Исходя из требований ст. 234 ГК РФ для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным; владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает факт владения и пользования заявителем недвижимым имуществом как собственным.
По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из положений ст.ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права, поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
Следовательно, в данном случае истец обязан доказать фактическое (открытое, добросовестное и непрерывное) беститульное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение срока, установленного положениями ст. 234 ГК РФ, без каких-либо оснований владения на него.
На основании ч. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301, 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно положениям ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.
Судом установлено, что ****год между администрацией <адрес> и ФИО3, ФИО6, ФИО5, ФИО7 был заключен договор о передаче в долевую собственность (по ? каждому участнику сделки) жилого помещения – <адрес> на 4-м этаже кирпичного пятиэтажного дома по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью № кв.м., в том числе жилой № кв.м.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 69 федерального закона от ****год № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу указанного Закона, т.е. до 31.-1.1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
До ****год полномочиями по регистрации объектов недвижимости, принадлежащих гражданам на праве собственности, были наделены органы технической инвентаризации.
Договор передачи жилых помещений в собственность граждан от ****год, зарегистрирован в БТИ за № от ****год
Согласно уведомлению от ****год № КУВИ-№ в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, отсутствуют, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.
Из пояснений истца, его представителя следует, что он приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи с ФИО3 – одним из собственников квартиры, передал ему денежные средства в размере 10000 долларов, сделку надлежащим образом не оформили, поскольку ФИО3 не смог получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетних детей, которые были также собственниками спорной квартиры. Однако, с 1994 г. он вместе с семьей заселился и проживает в квартире, с 1996 г. зарегистрирован вместе с членами семьи по адресу спорной квартиры, несет все обязанности по содержанию квартиры, оплачивает коммунальные услуги. В дальнейшем оформить сделку не успели по объективным обстоятельствам: по семейным обстоятельствам ФИО3 откладывал оформление сделки, а в 2017 г. он умер.
Из поквартирной карточки формы № следует, что нанимателем квартиры по адресу: г. Иркутск, <адрес> является ФИО3, в квартире зарегистрированы ФИО4, с ****год по настоящее время, ФИО18, с ****год по настоящее время, ФИО19, с ****год по ****год, ФИО15, с ****год по настоящее время, ФИО20, с ****год по настоящее время, ФИО21, с ****год по настоящее время, ФИО22, с ****год по ****год (временная регистрация).
Из справки №, выданной ООО Северным управлением ЖКС, следует, что в квартире зарегистрированы те же лица.
ФИО3 умер ****год, что подтверждается свидетельством о смерти №.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, право распоряжаться имуществом имеет собственник имущества либо уполномоченное им лицо. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от ****год "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.
В таких случаях, в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, а в соответствии с частью 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации - если к тому же прошел и срок исковой давности для ее истребования.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).
Как следует из искового заявления и подтверждено материалами дела, спорное жилое помещение находится в долевой собственности ответчиков и умершего ФИО3, в связи с передачей им квартиры в собственность на основании договора приватизации. Наличие не прекращенного права собственности у ответчиков на жилое помещение подразумевает наличие владения спорным имуществом на праве собственности как титульными владельцами, в связи с чем положения ст.234 ГК РФ в данных правоотношениях неприменимы.
Истцом не представлено суду доказательств, что спорное жилое помещение было передано ему на основании сделки, которая свидетельствовала бы о переходе права собственности к нему или соглашения о последующей передаче права собственности.
Ссылка истца на тот факт, что во исполнения договора купли-продажи спорной квартиры им переданы ФИО3 денежные средства в размере 10000 долларов, так же ничем не подтвержден и противоречит нормам гражданского законодательства, регламентирующим порядок совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Истцом не представлено ни одного доказательства, подтверждающего заключение сделки купли-продажи квартиры либо намерения ФИО3 совершить указанную сделку в будущем.
Показания свидетеля ФИО14 не влияют на выводы суда, поскольку пояснения свидетеля не подтверждают заключение договора купли-продажи квартиры между истцом и ФИО3, также ему не было известно о том, была ли оформлена спорная квартира в собственность ФИО4
Длительное проживание истца в жилом помещении и его использование в качестве жилища само по себе не свидетельствует о владении спорным объектом недвижимости как своим собственным на протяжении срока, с течением которого, может возникнуть соответствующее право.
Доводы истца о длительном проживании в спорном жилом помещении, несении бремени расходов по его содержанию не имеют правоустанавливающего значения и не могут являться основанием для возникновения у ФИО4 прав собственности на спорный объект.
В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Добросовестность и разумность действий ФИО4 по передаче денежных средств ФИО3 в счет заключения договора купли-продажи квартиры и дальнейшее оформление сделки в течении более 25 лет предполагается, не опровергнута исследованными в ходе рассмотрения дела доказательствами, а также самим истцом.
Исходя из положений ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не принимает во внимание доказательства предоставленные стороной истца в виде копий договора от ****год о передаче в долевую собственность жилого помещения; домовой книги; справок от ****год №, от ****год №, справки о наличии общей площади и потребительских качествах коммунальной квартиры от ****год; а также копии надлежащим образом заверенных свидетельств о рождении ФИО5, ФИО6, ФИО7 от ****год и другие, поскольку они не являются относимыми допустимыми доказательствами факта заключения договора купли-продажи квартиры.
Доводы истца, представителя истца о вселении в квартиру, регистрации в жилом помещении истца и членов его семьи, не являются основанием для призаннряи права собственности на спорное жилое помещение.
Оценив представленные истцом доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достаточности, достоверености, в их совокупности в порядке, предусмотренном ч.ч. 1 - 5 ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что со стороны истца не представлено достоверных, допустимых и относимых доказательств в обоснование заявленных требований, в связи с чем, исковые требования ФИО4 удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО6, ФИО7 о признании права собственности на жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м., в силу приобретательной давности, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска.
Срок изготовления мотивированного решения суда ****год.
Судья: Е.В. Хамди