Дело № 2а-7358/2023
14RS0035-01-2023-008518-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Якутск 11 августа 2023 г.
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Жирковой Н.В., единолично, при секретаре Лыткиной А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к муниципальному казенному учреждению «Агентство земельных отношений Окружной администрации г. Якутска» о признании незаконным решения,
установил:
ФИО1 обратилась с указанным административным иском, мотивируя тем, что является собственником производственной базы, расположенной по адресу: ____ На заявление об оформлении в аренду земельного участка под производственную базу получила от административного ответчика отказ письмом от ____ №№, основаниями отказа указаны: объем застройки истребуемого земельного участка составляет 9,37% вместо установленных Правилами землепользования и застройки ГО «город Якутск» 20%. С указанным отказом не согласна в силу ч. 1 ст. 39.20, ст. 39.16 ЗК РФ. Просит признать незаконным отказ муниципального казенного учреждения «Агентство земельных отношений Окружной администрации г. Якутска» (далее - МКУ «АЗО») от 09.06.2023 №1160/АЗО в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____ обязать повторно рассмотреть заявление ФИО1 в установленные законом сроки.
В судебное заседание ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась, направила своего представителя по доверенности ФИО2, который требования поддержал, просил административный иск удовлетворить, пояснил, что истец законных прав пользоваться земельным участком не имеет, т.к. договор аренды земельного участка отсутствует, ссылка административного ответчика на ст. 42 ЗК РФ не логична; красная линия. Проходящая через истребуемый земельный участок является проектом размещения улиц и дорог местного значения, решение о резервировании, о развитии застроенных территорий не принято. С 2013гш. Мероприятия по реализации проекта не приняты, соответственно проект планировки территории, которым установлены красные линии не действует в силу ч. 12.6 ст. 45 ГрК РФ.
Представитель административного ответчика МКУ «АЗО» по доверенности ФИО3 с административным иском не согласился, просил в удовлетворении отказать, пояснил, что согласно сведениям ИСОГД от 07.12.2022 №07-079001 испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ИТ-1А: зона объектов транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов с включением складских и производственных объектов: согласно пп. 1 п. 43.4 ст. 43 Правил землепользования и застройки ГО «город Якутск» в территориальной зоне «ИТ-1А» по основному виду использования «Склады (6.9)» минимальный процент застройки земельного участка установлен 20%, при этом площадь нежилого здания-производственная база, количество этажей – 2 под пятном здания составляет 234, 95 кв.м., площадь испрашиваемого земельного участка 2506, 92 кв.м., что составляет 9, 37%. При этом вправе заявитель уменьшить размер площади испрашиваемого земельного участка и вновь обратиться с соответствующим заявлением. Красные линии пересекают испрашиваемый земельный участок, установлены распоряжением ОА г. Якутска «Об утверждении проекта планировки территории кварталов №150, 151, 152, улично-дорожной сети и магистральных коммуникаций г. Якутска» от 21.10.2013 №319/1зр. При этом заявитель вправе обратиться в Департамент градостроительства и транспортной инфраструктуры ОА г. Якутска для внесения изменений в проект межевания территории в части устранения накладки границ данного земельного участка на «красные линии».
Суд, заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) предусмотрено право граждан и организаций на обращение в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.
Трехмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд, предусмотренный ч. 1 ст. 219 КАС РФ, административным истцом не пропущен, поскольку оспариваемый отказ изложен в письме от 09.06.2023, а административный иск поступил в суд 22.06.2023.
Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно выписке из ЕГРН от 20.07.2023 №КУВИ-001/2023-166302741 нежилое здание (производственная база) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ____, площадью ___ кв.м., год постройки 1986г., (далее – Производственная база), принадлежит на праве собственности ФИО1 с 03.12.2019, ранее принадлежала ООО «Вита-95» с 19.02.2010 (выписка из ЕГРН от 20.07.2023 №КУВИ-001/2023-166302743).
Согласно выписке из ЕГРН от 20.07.2023 №КУВИ-001/2023-166297549 земельный участок с кадастровым номером № площадью 2506, 38 кв.м., вид разрешенного использования: под производственную базу (далее – ЗУ), данные о правообладателе отсутствуют, имеются ограничения в виде аренды ООО «Виктория» с 17.06.2016 по 03.10.2021.
25.11.2019 между ООО «Виктория» и ФИО1 заключен договор купли-продажи Производственной базы (далее – Договор купли-продажи), в котором указано, что ЗУ под производственную базу предоставлен ДИЗО по договору аренды ЗУ от 17.06.2016 №09-1/2016-0150, зарег. 18.10.2018 (п. 1.3. Договора). Согласно выписке из ЕГЮл от 09.08.2023 законным представителем ООО «Виктория» является ФИО1, ООО «Виктория» прекратило свою деятельность 02.09.2022 путем исключения из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица.
15.05.2023, 25.05.2023 ФИО1 обращалась с заявлением о предоставлении в аренду ЗУ под Производственную базу, пояснила, что земельный участок заболочен, требует отсыпки, планирует вести строительство складов, однако до оформления права аренды на ЗУВ не имеет законных оснований для начала работ по отсыпке., строительству складов, не может подключить электроэнергию, ввести газ, не может запустить производство. Производственная база три года стоит замороженное, приходит в негодность.
Письмом от 09.06.2023 №1160/АЗО МКУ «АЗО» сообщило о невозможности предоставления ЗУ, на котором расположена Производственная база, иные сооружения, с целью использования под производственную базу, поскольку испрашиваемый ЗУ расположен в территориальной зоне ИТ-1А: Зона объектов транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов с включением складских и производственных объектов. Согласно пп. 1 п. 43.4 ст. 43 Правил землепользования и застройки ГО «город Якутск» в территориальной зоне «ИТ-1А» по основному виду использования «Склады (6.9)» минимальный процент застройки земельного участка установлен 20%, при этом площадь нежилого здания-производственная база, количество этажей – 2 под пятном здания составляет 234, 95 кв.м., площадь испрашиваемого земельного участка 2506, 92 кв.м., что составляет 9, 37%. Дополнительно сообщено, что красные линии установлены распоряжением ОА г. Якутска «Об утверждении проекта планировки территории кварталов №150, 151, 152, улично-дорожной сети и магистральных коммуникаций г. Якутска» от 21.10.2013 №319/1зр. При этом пояснено, что заявитель вправе обратиться в Департамент градостроительства и транспортной инфраструктуры ОА г. Якутска для внесения изменений в проект межевания территории в части устранения накладки границ данного земельного участка на «красные линии».
17.06.2016 между ДИЗО и ООО «Виктория» заключен договор аренды №09-1/2016-0150 в отношении ЗУ для использования под производственную базу, срок действия договора с 17.06.2016 по 03.10.2021.
Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 02.06.2023 №07-081619 следует, что ЗУ имеет ограничения по красной линии, решение о резервировании, о развитии застроенных территорий не принято, проект планировки территории – территория общего пользования, проект межевания территории – не соответствует, функциональная зона: улицы и дороги местного назначения, территориальная зона ИТ-1А: зона объектов транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов с включением складских и производственных объектов, в территориальной зоне «ИТ-1А» по основному виду использования «Склады (6.9)» минимальный процент застройки земельного участка установлен 20%.
Поскольку в отношении вышеуказанного здания, расположенного на испрашиваемом в собственность земельном участке, зарегистрировано право собственности административного истца, то он относится к категории лиц, указанных в п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли определенных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Красные линии установлены распоряжением первого заместителя главы городского округа «город Якутск» от 21 октября 2013 г. № 319/1зр «Об утверждении проекта планировки территории кварталов № 150, 151, 152, улично-дорожной сети и магистральных коммуникаций города Якутска» с последующими изменениями и дополнениями.
Пунктом 11 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) установлено, что красные линии – это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов. При этом в силу п. 12 ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
В соответствии с п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования приватизации не подлежат.
Таким образом, разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, поскольку его часть расположена на территории общего пользования.
В силу ч. 1 ст. 26 ГрК РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (статья 41 ГрК РФ).
Статья 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Согласно п. 11 ст. 1 ГрК РФ красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
В соответствии с ч.1 ст.42 ГрК РФ, подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Согласно пункту 2 части 5 статьи 43 ГрК РФ текстовая часть проекта межевания территории должна включать в себя, в том числе, перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ч.3 ст.56.3 ЗК РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
В установленный вышеприведенной нормой срок решение об изъятии для муниципальных нужд спорного земельного участка принято не было. В период рассмотрения дела судами вопрос резервирования и (или) изъятия этого земельного участка органом местного самоуправления не разрешался.
Следовательно, поскольку указанный земельный участок не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд и не предусмотрен к изъятию проектом планировки, отказ в предоставлении истцу земельного участка в аренду по названным выше основаниям является незаконным.
В соответствии с п. п. 1, 3, 4 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том объеме, что и прежний их собственник.
Из ранее приведенных положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ следует, что исключительное право лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, на приобретение земельных участков под этими объектами, является производным от права собственности на расположенные на этих земельных участках здания и сооружения и направлено на реализацию закрепленного нормой подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 года № 935-О).
Таким образом, в ЗК РФ (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В целях реализации названного принципа пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Отнесение испрашиваемого земельного участка к землям общего пользования подтверждается тем, что согласно Правилам землепользования и застройки - в территориальной зоне объектов транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов с включением складских и производственных объектов.
Согласно части 4 статьи 3 ГрК РФ по вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить ГрК РФ.
К полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится, в том числе, утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных ГрК РФ (пункт 4 части 3 статьи 8 ГрК РФ).
К документации по планировке территории пункты 1 и 2 части 4 статьи 41 ГрК РФ относят проект планировки территории и проект межевания территории.
Иных видов документации по планировке территории действующее градостроительное законодательство не предусматривает.
Под «красными линиями» понимаются линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Территориями общего пользования беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площадями, улицами, проездами, набережными, береговыми полосами водных объектов общего пользования, скверами, бульварами) (пункт 12 статьи 1 ГрК РФ).
Красные линии отображаются на чертежах проекта планировки территории, проекта межевания территории (подпункт «а» пункта 1 части 3 статьи 42, пункт 2 части 6 статьи 43 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется, в частности, для установления границ территорий общего пользования (часть 1 статьи 42 ГрК РФ), установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования (пункт 2 части 2 статьи 43 ГрК РФ).
Из системного толкования приведенных положений ГрК РФ следует, что чертеж красных линий утверждается в составе документации по планировке территории.
При этом из содержания статей 23, 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации не следует, что красные линии могут обозначаться на документах в составе Генерального плана либо Правил землепользования и застройки.
Такое толкование учитывает и позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 25 февраля 2016 года № 242-О, о недопустимости произвольного установления красных линий уполномоченными органами и необходимости разработки специального проекта на основе генеральных планов муниципальных образований и проектов детальной планировки территорий.
Кроме того, по общему правилу, отнесение земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности, к территории общего пользования возможно путем принятия органами местного самоуправления последовательных градостроительных решений и, соответственно, градостроительной документации, определяющих дальнейшее использование спорной территории, их реализацию, в том числе в виде изъятия объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд и прекращения права частной собственности на такие объекты недвижимости.
Данный вывод согласуется с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 56.3, пункта 2 статьи 56.6 ЗК РФ, согласно которым изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, изъятие для таких нужд объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными проектами планировки территории.
Пунктами 2 и 3 статьи 70.1 ЗК РФ предусмотрено, что резервирование земель допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, при этом по общему правилу земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года.
Таким образом, отнесение испрашиваемого ЗУ, на котором расположены Производственная база к территории общего пользования свидетельствует о необходимости решения вопроса о резервировании земельных участков и об изъятии такого объекта недвижимости для муниципальных нужд. Между тем сведений о том, принимались ли подобные решения органами местного самоуправления, материалы административного дела не содержат.
Из материалов дела и пояснения сторон следует, что на ЗУ имеется Производственная база, нежилое здание в данное время не эксплуатируется, истец предполагает использовать ЗУ по целевому назначению, однако как следует из пояснений представителя административного истца, в связи с отсутствием оформленного права на земельный участок производить работы не может, испрашиваемый ЗУ необходим для въезда на территорию базы, маневрирования автотранспорта, расположения складов.
Исходя из изложенного, при решения вопроса о площади испрашиваемого земельного участка необходимо исходить из критерия обеспечения эксплуатации и обслуживания Производственной базы в составе комплекса существующих объектов в соответствии с его функциональным назначением и исходя из вида разрешенного использования земельного участка.
Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что отказ административного ответчика в предоставлении административному истцу ЗУ является незаконным и нарушающим их права и законные интересы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
решил:
Административный иск удовлетворить.
Признать незаконным отказ муниципального казенного учреждения «Агентство земельных отношений Окружной администрации г. Якутска», выраженный в письме от ____ №№ о невозможности предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: ____, для использования под производственную базу.
Обязать муниципального казенного учреждения «Агентство земельных отношений Окружной администрации г. Якутска» устранить допущенное нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца ФИО1 путем повторного рассмотрения в установленные действующими нормативными правовыми актами порядке и сроки заявление от 15.05.2023 вх.№263-ГР/АЗО, 25.05.2023 №4492-ДИЗО/23 о предоставления в аренду земельного участка, находящегося по адресу: ____, для использования под производственную базу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Жиркова