22RS0019-01-2022-000453-92
Дело № 2-292/2022
Решение
Именем Российской Федерации
с. Завьялово 19 декабря 2022г.
Завьяловский районный суд Алтайского края в составе судьи Белоусова М.Н.,
при секретаре Беккер Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агрофирма Алтай» к Администрации Чернавского сельсовета, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 о признании недействительным решения собрания участников долевой собственности на земельный участок,
Установил:
Кооперативное хозяйство «Алтай» обратилось в суд с иском к Администрации Чернавского сельсовета о признании недействительным решения от 6.09.2022г. собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:11:050003:399. Требования обоснованы тем, что 18.02.2014г. между СПК Колхоз «Чернавский» и собственниками указанного земельного участка заключён договор аренды земельного участка сроком до 18.02.2021г. Договор зарегистрирован в ЕГРН 11.03.2014г., регистрационный номер 22-22-09/002/2014-366. 21.03.2014г. между СПК Колхоз «Чернавский» и ООО «Сибирь» заключён договор субаренды указанного земельного участка. 4.04.2018г. между ООО «Сибирь» и главой КФХ ФИО25 заключён договор № 1 переуступки прав и обязанности по договору аренды земельного участка, участок передан в пользование ФИО25 Данный договор зарегистрирован в ЕГРН 6.09.2018г., номер регистрации 22:11:050003:399-22/008/2018-33. В ЕГРН имеется запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу ФИО25 на срок с 4 апреля 2018 г. до 18 февраля 2021 г., дата регистрации 24 июля 2020 г., номер государственной регистрации 22:11:050003:399-22/008/2020-63.
Решением общего собрания участников долевой собственности от 7.05.2021 г. (протокол № 2) в связи с истечением срока аренды решено расторгнуть вышеуказанные договор аренды и договоры переуступки прав по нему, исключить регистрационные записи из ЕГРН об аренде и передать земельный участок в аренду новому арендатору – Кооперативному хозяйству «Алтай», уполномоченным от имени собственников земельного участка избран ФИО26
7.05.2021г. между Кооперативным хозяйством «Алтай» и участниками долевой собственности в лице ФИО26 заключён договор аренды земельного участка. 19.05.2021г. ФИО26 от имени участников долевой собственности обратился в Росреестр с заявлением о прекращении обременения земельного участка, им получен отказ. Кооперативное хозяйство «Алтай» подало заявление о регистрации договора аренды, по которому так же получен отказ.
6.09.2022г. участниками долевой собственности на указанный земельный участок проведено общее собрание на котором приняты решения об утверждении проекта межевания земельного участка, перечня и размеров долей собственников земельного участка, образуемого в соответствии с проектом межевания, о заключении договора аренды образуемого земельного участка с ИП ФИО27 КФХ ФИО25 Истец считает принятые решения недействительными в связи с отсутствием кворума необходимого для проведения собрания исходя из размера долей лиц, участвовавших в собрании, а также в связи с отсутствием согласия истца, как арендатора земельного участка, на выделение нового земельного участка.
Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены собственники земельных долей образованного земельного участка из исходного земельного участка с кадастровым номером 22:11:050003:399 ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО42, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ИП ФИО27 КФХ ФИО25
Определением суда от 8.11.2022г. исключены из числа лиц, участвующих в деле третьи лица ФИО31, ФИО38, ФИО39
Определением суда от 19.12.2022г. произведена замена истца Кооперативное хозяйство «Алтай» на его правопреемника ООО «Агрофирма Алтай», в связи с реорганизацией.
В судебном заседании представитель истца ФИО55 заявленные требования подержал, пояснив аналогично изложенному.
Третье лицо ИП ФИО27 КФХ ФИО25 и его представитель возражали по удовлетворению иска, пояснили, что при проведении повторного общего собрания собственников земельных долей 6.09.2022г. наличие кворума определялось по количеству присутствующих на собрании, а не по количеству долей, поскольку законом предусмотрено два способа определения кворума. Заключенный между Коопхоз «Алтай» и собственниками земельных долей договор аренды земельного участка от 7.05.2021г. не зарегистрирован в ЕГРН до настоящего времени, поэтому препятствий для проведения общего собрания 6.09.2022г. не имелось.
Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании не присутствовали.
Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч.1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Согласно ч.1 ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона.
В силу ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включённому в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Согласно ст. 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона (п. 1).
Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определённых субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме (п. 2).
Указанные в пункте 2 настоящей статьи сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать:
1) дату и время проведения общего собрания;
2) адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности;
3) повестку дня общего собрания;
4) адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления (п. 3).
Если в предлагаемую повестку дня общего собрания включаются вопросы об утверждении проекта межевания земельных участков, указанные в пункте 2 настоящей статьи сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать также информацию, предусмотренную пунктом 8 статьи 13.1 настоящего Федерального закона (п. 4).
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нём участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (п. 5).
В случае, если общее собрание не состоялось в связи с тем, что количества участников долевой собственности, необходимого для обеспечения его правомочности, недостаточно в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, повторное общее собрание с той же повесткой дня считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа, или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей (п.5.1).
Повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания (п.5.2).
Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (п. 8).
Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нём участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарём общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании (п. 11).
Согласно ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (п. 1).
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:
1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;
2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счёт земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;
3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков
6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объёме и о сроках таких полномочий (п. 3).
В силу статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением случаев, приведённых в данном пункте (п. 4).
Статья 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлён выдел, сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок) (п. 1); особенности выдела земельного участка в счёт земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 3).
Пункт 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ предусматривает, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счёт принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счёт земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счёт земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истёк.
Судом установлено, что 18.02.2014г. между СПК Колхоз «Чернавский» и собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Алтайский край, Завьяловский район, в границах земельного округа Чернавский сельсовет, рабочие участки № 16, 17, 18, 19, кадастровый номер 22:11:050003:399, заключён договор аренды земельного участка на срок с 18.02.2014г. до 18.02.2021г. Договор зарегистрирован в ЕГРН 11.03.2014г., регистрационный номер 22-22-09/002/2014-366.
21.03.2014г. между СПК Колхоз «Чернавский» и ООО «Сибирь» заключён договор субаренды, в соответствии с которым арендатор СПК Колхоз «Чернавский» передал субарендатору ООО «Сибирь» права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 22:11:050003:399 от 18.02.2014г., на срок до 18.02.2021г. Договор зарегистрирован в ЕГРН 3.04.2014г. регистрационный номер 22-22-09/002/2014-457.
4.04.2018г. между ООО «Сибирь» и главой КФХ ФИО25 заключён договор №1, согласно которому ООО «Сибирь» передало главе КФХ ФИО25 права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 22:11:050003:399 от 18.02.2014г. и по договору субаренды от 21.03.2014г. Договор зарегистрирован в ЕГРН 6.09.2018г., номер регистрации 22:11:050003:399-22/008/2018-33.
Решением Завьяловского районного суда от 8.06.2022г. указанные выше договор аренды земельного участка от 18.02.2014г., договор субаренды от 21.03.2014г., договор переуступки права аренды земельного участка от 4.04.2018г. признаны прекращенными с 14.02.2017г.
Решением общего собрания участников долевой собственности от 7.05.2021г. (протокол № 2) в связи с истечением срока аренды решено расторгнуть вышеуказанные договор аренды и договоры переуступки прав по нему, исключить регистрационные записи из ЕГРН об аренде и передать земельный участок в аренду новому арендатору – Кооперативному хозяйству «Алтай», уполномоченным от имени собственников земельного участка избран ФИО26
7 мая 2021 г. между Кооперативным хозяйством «Алтай» и собственниками земельного участка на основании решения собрания от 7.05.2021г. заключён договор аренды указанного земельного участка на срок 7 лет. До настоящего времени договор аренды в ЕГРН не зарегистрирован.
В соответствии с положениями статьи 433 ГК РФ договор признаётся заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 3).
Таким образом, для сторон договора аренды - собственников земельного участка с кадастровым номером 22:11:050003:399 и Кооперативного хозяйства «Алтай» договор аренды от 7.05.2021г. является заключённым.
В газете «Алтайская правда» от 6.08.2022г. № 143(30763) было опубликовано извещение Администрации Чернавского сельсовета (инициатор собрания ФИО24) о проведении повторного общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:11:050003:399 6.09.2022г. в 11-00 часов в здании сельского Дома культуры с. Чернавка, расположенного по адресу: <...>.
В извещении указана повестка дня собрания:
1. Выборы председателя и секретаря собрания.
2. Утверждение проекта межевания земельных участков.
3. Утверждение перечня и размеров долей собственников земельного участка, образуемого в соответствии с проектом межевания.
4. Выбор уполномоченного представителя, имеющего право на совершение юридически значимых действий от имени участников общей долевой собственности.
5. Заключение договора аренды на образуемый земельный участок.
6.09.2022г. в сельском Доме культуры в с. Чернавка было проведено собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:11:050003:399, решения которого были оформлено протоколом № 2, подписанным председателем собрания ФИО25, секретарём собрания ФИО56, ФИО27 Чернавского сельсовета ФИО57
Перед началом проведения собрания главой Администрации Чернавского сельсовета ФИО57 проверена правомочность общего собрания, установлено, что общее количество собственников земельных долей по сведениям ЕГРН составляет 52 человека, для участия в собрании зарегистрировано 25 человек, что составляет 48% от общего числа собственников земельных долей. Учитывая, что собрание собственников земельных долей является повторным наличие кворума общего собрания определено в соответствии с ч.5.1 ст. 14.1 ФЗ № 101. Данная норма закона устанавливает два равнозначных варианта определения кворума на общем собрании, то есть исходя из количества участников долевой собственности, присутствующих на общем собрании (не менее 30%), либо исходя из количества долей собственников, присутствующих на общем собрании (владеющих более чем 50% таких долей).
Соответственно доводы истца об отсутствии кворума общего собрания и необходимости его определения, исходя исключительно из количества участников владеющих более чем 50% долей, судом отклоняется.
Согласно протокола № 2 решениями собрания утверждён проект межевания земельного участка, подготовленный кадастровым инженером ФИО58, перечень и размеры долей собственников земельного участка, образуемого в соответствии с проектом межевания, уполномоченным представителем на совершение юридически значимых действий, избран ФИО21, принято решение о заключении договора аренды образуемого земельного участка с индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО25
Принимая решение на общем собрании об образовании и выделении нового земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 22:11:050003:399, собственниками земельного участка не получено согласие арендатора Кооперативного хозяйства «Алтай» на образование нового участка. Соответственно данное решение общего собрания в силу ч.1 ст. 181.4 ГК РФ подлежит признанию недействительным, как принятое с нарушением требований закона.
Недействительным является и решение общего собрания о передаче выделяемого земельного участка в аренду ИП КФХ ФИО25, поскольку решение данного вопроса входит в компетенцию общего собрания участников долевой собственности выделяемого земельного участка, а не общего собрания участников долевой собственности исходного земельного участка, каковым является земельный участок с кадастровым номером 22:11:050003:399 по отношению к выделяемому.
Доводы третьего лица ФИО25 и его представителя о том, что договор аренды не зарегистрирован, судом отклоняются, поскольку для сторон договора он считается заключенным.
При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.
С ответчиков подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме по 240 рублей с каждого.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196 – 199 ГПК РФ, суд
Решил:
Иск ООО «Агрофирма Алтай» удовлетворить
Признать недействительным решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:11:050003:399, местоположение участка: Российская Федерация, Алтайский край, Завьяловский район, в границах земельного округа Чернавский сельсовет, рабочие участки № 16,17,18,19 от 6.09.2022г., оформленное протоколом № 2 от 6.09.2022г.
Взыскать с Администрации Чернавского сельсовета Завьяловского района Алтайского края, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 в пользу ООО «Агрофирма Алтай» судебные расходы в сумме по 240 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение одного месяца, со дня его изготовления в окончательной форме, путем подачи жалобы через Завьяловский районный суд.
Судья Белоусов М.Н.
Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2022г.