Решение по делу № 2-1915/2024 от 26.03.2025

УИД25RS0004-01-2024-001221-92

Дело № 2 - 68/2025 (2-1915/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2025 года г. Владивосток

Советский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Самусенко Ю.А.,

при помощнике судьи Витько Д.А.,

с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью «СОТРУДНИЧЕСТВО» ФИО1 на основании нотариальной доверенности от 21.07.2023, представителя ответчика Управления муниципальной собственности г. Владивостока ФИО2 на основании доверенности от 23.12.2024 № 28/40221-исх, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4 на основании нотариальной доверенности от 12.11.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СОТРУДНИЧЕСТВО» к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, ФИО5 о разделе земельного участка, о заключении договора аренды земельного участка на вновь образованный земельный участок,

установил:

истец общество с ограниченной ответственностью «СОТРУДНИЧЕСТВО» (далее – ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО») обратилось в суд к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока), ФИО5 с вышеназванным иском в обоснование указав, что 16.12.2014 между УМС г. Владивостока и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 903 кв.м., кадастровый <номер>, сроком с 15.09.2014 по <дата> для дальнейшей эксплуатации жилого дома. Решением Первореченского районного суда г. Владивостока по гражданскому делу № 2 -712/2018 с ФИО5 взысканы денежные средства в размере 1 600 000 руб. С учетом исполнительного документа, выданного на основании вышеуказанного решения суда, судебным приставом –исполнителем ОСП по Первореченскому району ВГО ГУФССП России по Приморскому краю вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № 79751/18/25003-ИП. В рамках данного исполнительного производства на имущество должника ФИО5 - нежилое помещение (кухня), расположенное по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира в границах участка. Ориентир жилой дом (Лит. А, А1), количество этажей 1, с кадастровым номером <номер>, площадью 25 кв.м., наложен арест и обращено взыскание. Данный объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером <номер>. 14.04.2023 по итогам торгов нежилое помещение с кадастровым номером <номер>, продано ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО». Право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке. Использование ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО» объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> невозможно без части земельного участка с кадастровым номером <номер>. Для обеспечения подъезда к зданию с кадастровым номером <номер> требуется выделение площади земельного участка, подготовлена схема границ земельного участка, необходимого для эксплуатации и доступа к объекту недвижимости истца. 22.08.2023 истец обратился в УМС г. Владивостока с заявлением о предварительном согласовании предоставления части земельного участка без торгов под объектом недвижимости, ответ о результатах которого не получен. 11.12.2023 истцом в адрес ответчика ФИО5 направлено требование о согласовании раздела части земельного участка с кадастровым номером <номер>, предоставленного ответчику по договору аренды от 16.12.2014, путем выделения истцу земельного участка, площадью 420 кв.м. из общей площади земельного участка, общей площадью 903 кв.м. Данное требование возвращено истцу в связи с истечением срока его хранения. Также истец обращался в УМС г. Владивостока с заявлением об оформлении аренды земельного участка для эксплуатации здания с кадастровым номером <номер>, которое оставлено без ответа. Истец не имеет возможности использовать принадлежащий на праве собственности объект недвижимости. Истец просит обязать УМС г. Владивостока осуществить раздел земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровый <номер>, на два земельных участка, площадью 483 кв.м., и площадью 420 кв.м., признать утратившим зарегистрированное право ФИО5 на вновь образованный земельный участок, площадью 420 кв.м., возложить на УМС г. Владивостока заключить с ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО» договор аренды земельного участка на вновь образованный земельный участок, площадью 420 кв.м., для эксплуатации объекта недвижимости, сроком на 49 лет, взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

18.06.2024 Советским районным судом г. Владивостока протокольно к участию в гражданском деле привлечен соответчик ФИО6

В ходе судебного заседания представитель истца ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО» ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика УМС г. Владивостока ФИО2 в ходе судебного заседания возражал относительно исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Пояснил, что земельный участок с кадастровым номером <номер> состоит на кадастровом учете с 05.03.2014, предоставлен по договору аренды ФИО5, предварительное согласование указанного земельного участка не требуется. Истец не предоставил доказательств надлежащего обращения в уполномоченный орган с заявлением о разделе спорного земельного участка.

Ответчик ФИО6 и представитель ФИО6 - ФИО4 в ходе судебного заседания возражали относительно исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве. Пояснили, что истец ошибочно заявляет исковые требования не в отношении некого объекта недвижимости, а в отношении имущества ФИО6 –хозяйственной пристройки к забору, являющейся хозяйственным блоком, которая сооружена в период с мая 2008 года по сентябрь 2010 года, площадью 41,77 кв.м. В границах земельного участка с кадастровым номером <номер> фактически не располагается объект недвижимости с кадастровым номером <номер>, площадью 25 кв.м.

Ответчик ФИО5, извещенная надлежащим образом о дате и времени судебного заседание, в судебное заседание не явилась, каких-либо ходатайств об уважительности причин неявки в суд не представила. С учетом положений ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившегося ответчика.

Выслушав участников гражданского процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела и представленные доказательства в совокупности, исходя из требований ст. ст. 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из письменных материалов гражданского дела, решением Первореченского районного суда г. Владивостока от 24.05.2018 по гражданскому делу № 2-712/2018 с ФИО5 в пользу <ФИО>11. взыскана задолженность по договору займа в размере 1 600 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 616 200 руб.

На основании исполнительного листа серии ФС № 027246164, выданного Первореченским районным судом г. Владивостока, 10.01.2019 судебным приставом –исполнителем ОСП по Первореченскому району ВГО ГУФССП России по Приморскому краю вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № 79751/18/25003-ИП.

В рамках исполнительного производства судебным приставом –исполнителем территориального отдела судебных приставов наложен арест на недвижимое имущество должника – нежилое помещение - кухня, расположенная по адресу: <адрес> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом (лит. А, А1), кадастровый <номер>.

По итогам торгов 14.04.2023 объект недвижимости – нежилое здание, кухня, количество этажей 1, расположенный по адресу: <адрес> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом (лит. А, А1), площадью 25 кв.м., кадастровый <номер>, приобретен ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО».

Право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано 30.05.2023 в установленном законом порядке, что подтверждается предоставленной по запросу суда выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Данный объект недвижимости с кадастровым номером <номер> расположен в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>.

Арендатором земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом (лит. А, А1). Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 903 кв.м., кадастровый <номер>, является ФИО5 на основании договора аренды земельного участка от 16.12.2014 № 05-Ч-19436, заключенного с департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края, со сроком с 15.09.2014 по 14.09.2063 (вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации жилого дома (лит. А, А1).

18.06.2024 ФИО5 с ФИО6 оформлено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которому в связи с договором купли-продажи жилого дома от 25.09.2015, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 261,9 кв.м., кадастровый <номер>, арендатор ФИО5 передает ФИО6 безвозмездно все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.12.2014 № 05-Ч-19436 в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 903 кв.м., для дальнейшей эксплуатации жилого дома (Лит. А., А1).

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером <номер> зарегистрировано за ФИО6 25.06.2024 в установленном законом порядке, что подтверждается предоставленными по запросу суда сведениями из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

22.08.2023 ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО» обратилось в УМС г. Владивостока с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в ведении или собственности органов местного самоуправления муниципальных образований, без проведения торгов, в удовлетворении которого отказано.

Также 11.12.2023 ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО» обращалось к ФИО5 с просьбой о согласовании выдела части земельного участка по договору аренды земельного участка для эксплуатации нежилого здания, которое оставлена без ответа.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. п. 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с ч. ч. 1, 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

В силу ч. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

В силу п. 17 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

В соответствии с п. 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В обоснование исковых требований истцом представлено заключение специалиста в области кадастровой деятельности ООО «<данные изъяты>» от 12.06.2024, согласно которому минимальная площадь участка, необходимая для эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером <номер>, который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <номер> – 104 кв.м. Для сформированного земельного участка площадью 104 кв.м. для эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером <номер> с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка» озеленения должна быть не менее 10 кв.м. Для здания с кадастровым номером <номер> максимальный процент застройки в границах земельного участка, включая здания, строения, сооружения, в том числе обеспечивающие функционирование объекта с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка», «бытовое обслуживание», «амбулаторное ветеринарное обслуживание», «магазины», «общественное питание» должен быть не менее 75% от площади участка (78 кв.м.). Также к зданию должен быть обеспечен безопасный доступ специальной техники.

В ходе судебного заседания представителем ответчика ФИО6 заявлено ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы с целью определения нормативно обоснованной площади части земельного участка с кадастровым номером <номер>, который следует выделить истцу для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером <номер>.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от 29.01.2025 по результатам судебной землеустроительной экспертизы, проведенной на основании определения Советского районного суда г. Владивостока от 08.08.2024, нормативно обоснованная площадь части земельного участка для целей эксплуатации нежилого строения с кадастровым номером <номер>, площадью 25 кв.м., определена исходя из функционального назначения нежилого строения. Минимальный размер земельного участка (площадь) для объекта капитального строительства с кадастровым номером <номер>, составляет 200 кв.м. Также должны быть обеспечены минимальные отступы от границ земельного участка до нежилого строения кухни – 3 м, максимальной процент застройки в границах земельного участка – 75%, минимальный процент озеленения в границах земельного участка – 15% и минимальное количество машино-мест для хранения автомобилей – 3 машино-места на 100 кв.м. расчетной площади, но не менее 1 машино-места на 5 работающих.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Однако это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Таким образом, экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

К представленному стороной истца отзыву на экспертное заключение от 29.01.2025 суд относится критически, поскольку на все поставленные вопросы в определения суда о назначении судебной экспертизы даны ответы, при проведении экспертизы эксперт предупрежден за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В феврале 2025 года инженером – геодезистом МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости г. Владивостока» совместно со специалистом УМС г. Владивостока, представителем ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО», представителем ответчика ФИО6 – ФИО4 осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером <номер>. В результате инженерно –геодезических измерений и камеральной обработки данных выявлено, что фактическая площадь застройки нежилого здания –кухни с кадастровым номером <номер>, составляет 46 кв.м., расположено в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>. Доступ к рассматриваемому земельному участку находится с юго-западной стороны, через земельный участок с кадастровым номером <номер>.

Проанализировав вышеприведенные нормы права, оценив представленные по делу доказательства и установив, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером <номер>, от ФИО5 к ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО», находящийся на земельном участке с кадастровым номером <номер>, право аренды на который зарегистрировано у ФИО6, истец приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний арендатор.

Доводы ответчика ФИО6 о том, что на земельном участке с кадастровым номером <номер> отсутствует (отсутствовал) какой –либо самостоятельный, капитальный, отдельно стоящий объект недвижимости (кухня с кадастровым номером <номер>), опровергается имеющимися в материалах гражданского дела письменными доказательствами, в том числе заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» от 29.01.2025, актом осмотра земельного участка от февраля 2025 года.

Право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером <номер>, площадью 25 кв.м., никем не оспорено.

С учетом изложенного, исковые требования истца подлежат частичному удовлетворения в части возложения на УМС г. Владивостока обязанности по осуществлению раздела земельного участка с кадастровым номером <номер>, путем образования двух земельных участков, площадью 703 кв.м. и 200 кв.м., возложению обязанности по заключению с ООО «СОТРУДНИЧЕСТВО» договора аренды земельного участка на вновь образованный земельный участок, площадью 200 кв.м.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что истцом в связи с рассматриваемым спором понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 000 руб., указанные расходы подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 13, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СОТРУДНИЧЕСТВО» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>) осуществить раздел земельного участка, общей площадью 903 кв.м., с кадастровым номером <номер>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом (лит. А., А1). Почтовый адрес ориентира: <адрес>), путем образования двух земельных участков: площадью 703 кв.м. и 200 квм.

Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока заключить с обществом с ограниченной ответственностью «СОТРУДНИЧЕСТВО» договор аренды земельного участка на вновь образованный земельный участок площадью 200 кв.м. для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом (лит. А, А1), площадью 25 квм., кадастровый <номер>, сроком на 49 лет, со следующими координатами земельного участка:

№№

п/п

Координаты, м

<номер>

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «СОТРУДНИЧЕСТВО» расходы по уплате государственной пошлине в размере 18 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Владивостока.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти дней со дня окончания разбирательства дела.

Мотивированное решение суда составлено 04.04.2025.

Судья Ю.А. Самусенко