Дело №
№УИД-91RS0№-64
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 января 2023 года <адрес>
Феодосийский городской суд Республики Крым в составе:
Председательствующего судьи Быстряковой Д.С.,
при секретаре ФИО4,
с участием: истца ФИО1, А.А.,
представителя истца ФИО5,
ответчика ФИО3,
третьего лица ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, третье лицо ФИО2,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (далее – Договор), предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №. Согласно п. 3 Договора указанная квартир продается за <данные изъяты> рублей. Пунктом 4 Договора предусмотрено, что оплата стоимости указанной квартиры будет произведена покупателей за счет собственный средств следующим образом; <данные изъяты> рублей в момент подписания настоящего Договора и <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ. В период вышеуказанного срока возможен расчет частями. На все расчеты продавцом пишутся расписки. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. Ипотека в силу закона. В пункте 7 Договора указано, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ квартира считается переданной покупателю с момента подписания акта приема-передачи. Стороны договорились о том, что настоящий договор имеет силу Акта приема-передачи, поэтому акт приема-передачи не составляется.
В момент подписания Договора ФИО3 передал ФИО1, который действовал в своих интересах и на основании доверенности в интересах ФИО2, <данные изъяты> рублей. Оставшаяся часть денег, а именно <данные изъяты> рублей не передана покупателем ФИО3 продавцам ФИО1 и ФИО2 до настоящего времени. В связи с неисполнением условий Договора в части передачи продавцам всей стоимости квартиры, имеются основания для расторжения Договора.
Определением Феодосийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена ФИО2.
Истец и его представитель ФИО6, действующая на основании устного заявления, в судебном заседании полностью поддержали исковые требования по основаниям, указанным в иске, пояснили, что до настоящего времени ответчик ФИО3 не передал истцу, который действует как от своего имени, так и от имени своей дочери ФИО2, оставшуюся часть денег в размере <данные изъяты> рублей. Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №, была передана ответчику и до настоящего времени находится в фактическом владении ответчика, который не предоставляет истцу доступа в данную квартиру. Деньги в размере <данные изъяты> рублей, которые ответчик передал ФИО1 в момент подписания Договора, последний в последующем полностью передал своей дочери ФИО2 следующим образом. Часть данной суммы ФИО1 перечисли на банковский счет в РНКБ ФИО2, а часть данной суммы перечислил на банковский счет своего внука (сына ФИО2). В настоящее время у него (ФИО1) не имеется денег, которые он в случае расторжения Договора мог бы вернуть ФИО3. Вернуть <данные изъяты> рублей, будет возможно только, если Договор будет расторгнут, ему и его дочери будет возвращена квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, и они (ФИО1, ФИО2) снова продадут данную квартиру и получат от новой продажи денежные средства, из которых можно будет вернуть ФИО3 деньги, полученные по Договору.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что до настоящего времени не передал ФИО1, действующему в своих интересах и в интересах своей дочери ФИО2, деньги в размере <данные изъяты> рублей за приобретенную им квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Данную денежную сумму он не сможет передать, так как она у него отсутствует. Считает, что он необхоимо продать квартиру, расположеную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, и из полученныот даннй продажи денег, или он сможет оплатить оставшиеся <данные изъяты> рублей или ФИО1 и ФИО2 возвратят ему оплаченнае им по Договору <данные изъяты> рублей.
Третье лицо ФИО2 в судебном заседании пояснила, что она действительно уполномочила своего отца ФИО1 на продажу принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Приморский, <адрес>. Из денег, полученных от продажи указанной квартиры, ее отец ФИО1 передал ей денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Она уже потратила указанные деньги и, в случае расторжения Договора не сможет вернуть ФИО3 деньги, которые он передал ей и ее отцу ФИО1 за приобретение спорной квартиры. Она не желает, чтобы спорная квартира была ей возвращена, так ей необходимо получить все деньги от продажи данной квартиры. Считает, что необходимо за рыночную цену продать спорную квартиру на публичных торгах, и за счет денег, полученных от продажи спорной квартиры, возможно вернуть ФИО3 оплаченные им по Договору <данные изъяты> рублей за вычетом понесенных ею убытков.
Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснил, что его отец ФИО3 на основании Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ приобрел квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, оплатив продавцам часть стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей. Оставшуюся часть денежных средств в размере <данные изъяты> ФИО3 до настоящего времени оплатить не может. ФИО3 не имеет возможности продать спорную квартиру, так как в отношении данной квартиры имеется обременение в виде ипотеки.
Выслушав истца, его представителя, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительно и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (далее – Договор), предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №.
Согласно п. 3 Договора указанная квартир продается за <данные изъяты> рублей. Пунктом 4 Договора предусмотрено, что оплата стоимости указанной квартиры будет произведена покупателей за счет собственный средств следующим образом; <данные изъяты> рублей в момент подписания настоящего Договора и <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ. В период вышеуказанного срока возможен расчет частями. На все расчеты продавцом пишутся расписки. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. Ипотека в силу закона.
В пункте 7 Договора указано, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ квартира считается переданной покупателю с момента подписания акта приема-передачи. Стороны договорились о том, что настоящий договор имеет силу Акта приема-передачи, поэтому акт приема-передачи не составляется.
В момент подписания Договора ФИО3 передал ФИО1, который действовал в своих интересах и на основании доверенности в интересах ФИО2, <данные изъяты> рублей, то не оспаривается ФИО1, ФИО2, ФИО3. Оставшаяся часть денег, а именно <данные изъяты> рублей не передана покупателем ФИО3 продавцам ФИО1 и ФИО2 до настоящего времени.
Согласно сведениям ЕГРН право собственности за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО3. При этом, в пользу ФИО1 зарегистрировано ограничение прав и обременение недвижимости – ипотека в силу закона, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения обязательств по Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статьи 452 ГК РФ, указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 453 ГК РФ предусмотрены последствия изменения и расторжения договора. Так, согласно положениям указанной статьи при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательств.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательств по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Если основание для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрена специальная ответственность в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар. Продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Пункт 1 статьи 329 ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).
В соответствии со ст. 1 ч. 2 Федерального закона N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.
Статьей 2 Федерального закона N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
В соответствии со ст. 50 ч. 1, ч. 2 Федерального закона N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
На основании ст.51 ФЗ Федерального закона N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что покупателем ФИО3 не выполнены обязательства, возложенные на него Договором по уплате всей стоимости квартиры, а именно оставшейся части стоимости спорной квартиры в размере 1500000,00 рублей. При этом, обязательства по Договору обеспечены ипотекой – предметом залога является спорная квартира, на которую по требованию залогодержателя возможно обратить взыскание по решению суда.
С учетом указанных обстоятельств, того, что продавцы по Договору – ФИО1 и ФИО2 не указали на возможность возврата покупателю ФИО3 полученных от него по Договору денежных средств, а продавец ФИО2 не имеет желание расторгнуть Договор, а желает получить денежные средства от продажи спорной квартиры, суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований для расторжения Договора.
Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Феодосийский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Быстрякова Д.С.