Гражданское дело № 2-518/2025

УИД: 61RS0059-01-2025-000696-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2025 года город Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего Степановой И.В.,

при секретаре судебного заседания Менгель М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, А.М. и Н.М. в лице законного представителя ФИО3, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и строениями,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4 в лице законного представителя ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и строениями, указав следующее: между истцом с одной стороны и ответчиками с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и строениями № от 27.02.2025. По договору купли продажи истец передал в собственность ответчиков следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 3458кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную с кадастровым номером №, жилой дом общей площадью 51кв.м., вид разрешенного использования: жилое (жилой дом) с кадастровым номером №, нежилое здание - летняя кухня общей площадью 32кв.м., вид разрешенного использования нежилое (нежилое здание) с кадастровым номером №, нежилое здание - погреб общей площадью 12,2кв.м., вид разрешенного использования: нежилое (нежилое здание) с кадастровым номером №. Указанное недвижимое имущество расположено по адресу: <адрес>. Указанное выше недвижимое имущество принадлежало истцу на праве собственности, что подтверждается приложенными в суд документами. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра 28.02.2025, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости на каждый объект недвижимого имущества. В настоящее время титульными собственниками недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, являются ответчики, что подтверждается документально. Согласно условий договора купли продажи земельного участка с жилым домом и строениями, п. 2.5 расчет производится следующим образом: собственные средства ФИО2, ФИО3, А.М., Н.М. в размере 88000 (Восьмидесяти восьми тысяч) рублей 00 копеек уплачены до подписания настоящего договора. Сумма в размере 912000 (девятисот двенадцати тысяч) рублей 00 копеек будет перечислена Социальным фондом России в течении 30 (тридцати) рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на счет ФИО1. До настоящего момента истцом не получены денежные средства от ответчиков. Денежные средства истцу не были перечислены, в связи с заключением эксперта по обследованию жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, где, согласно выводам, указанный дом является непригодным для проживания. Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае. Неуплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, является существенным нарушением договора. Истцом было направлено в адрес ответчиков требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. Кроме того, в телефонном режиме истец связывался с ними и просил расторгнуть договор через Управление Росреестра. Однако, ответчики не желают отвечать на требования истца. Они их игнорируют. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неуплата покупателем приобретенного имущества. Этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просит суд расторгнуть Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и строениями №, заключенный 27.02.2025 между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, действующей от себя и, как законный представитель своих несовершеннолетних детей А.М. и Н.М..

Определением суда от 22.08.2025 (л.д. 66-67) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, представил в суд заявление от 08.09.2025 (л.д. 87), в котором указал, что доводы, изложенные в исковом заявлении, поддерживает, на исковых требованиях настаивает и просит их удовлетворить в полном объеме, просит рассмотреть дело в его отсутствие, в связи с занятостью на работе.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних А.М. и Н.М., будучи надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли, в заявлениях от 08.09.2025 (л.д. 85, 86) указали, что просят суд рассмотреть дело в их отсутствие, с исковыми требованиями ФИО1 согласны.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, будучи надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило, о причинах неявки суд не уведомило.

Суд, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив позицию сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о следующем.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным, а основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что 27.02.2025 года между ФИО1, именуемым в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и ФИО2, ФИО3, действующей от себя и, как законный представитель своих несовершеннолетних детей: А.М. и Н.М., именуемыми в дальнейшем Покупатели, с другой стороны, заключен Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и строениями № (л.д. 5-10).

По договору купли продажи истец передал в собственность ответчиков следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, общей площадью 3458 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную с кадастровым номером: №,

- жилой дом общей площадью 51кв.м., виды разрешенного использования: жилое (жилой дом) с кадастровым номером №,

- нежилое здание - летняя кухня общей площадью 32кв.м., вид разрешенного использования: нежилое (нежилое здание) с кадастровым номером №,

- нежилое здание - погреб, общей площадью 12,2кв.м., виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание) с кадастровым номером №.

Указанное недвижимое имущество расположено по адресу: <адрес>.

Согласно пункта 2.2 Договора купли-продажи, стороны оценивают указанный земельный участок в 8 000,00 рублей, жилой дом в 912 000,00 рублей, нежилое здание - летнюю кухню в 40 000,00 рублей, нежилое здание - погреб в 40 000,00 рублей. Общая сумма оценки составляет 1 000 000,00 рублей.

Согласно пункта 2.5 Договора купли-продажи, расчет производится следующим образом: собственные средства ФИО2, ФИО3, А.М., Н.М. в размере 88 000,00 рублей уплачены до подписания настоящего договора. Сумма в размере 912 000,00 рублей будет перечислена Социальным фондом России в течении 30 (тридцати) рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на счет ФИО1.

28.02.2025 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован переход права на вышеуказанное недвижимое имущество, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости (л.д. 11-35).

До настоящего момента истцом не получены денежные средства в размере 912 000,00 рублей. Денежные средства истцу не будут перечислены, в связи с заключением эксперта по обследованию жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, согласно выводам которого указанный дом является непригодным для проживания (л.д. 36-53).

Из расписки от 08.09.2025 (л.д. 79) следует, что ФИО3 получила деньги в сумме 87 000,00 рублей от ФИО1 в счет расторжения договора № от 27.02.2025, претензий не имеет.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судом, в качестве основания для расторжения договора и возврата земельного участка истец указывает на отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Согласно разъяснениям пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако, не произвел оплаты имущества, продавец, на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов, в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные нормы предоставляют продавцу, не получившему оплату за проданный объект, возможность избрать способ защиты права либо в виде требования об уплате покупной цены с процентами, либо о расторжении договора.

Постановлением Пленума разъяснено, что, в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указанные разъяснения информационного письма № 21, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

При этом, обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества в размере 912 000,00 рублей не исполнены, что является существенным нарушением обязательств ответчиков, как покупателей, по осуществлению расчетов по Договору купли-продажи земельного участка с жилым домом и строениями № от 27.02.2025.

01.07.2025 ответчикам было направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 54-55). Однако, от добровольного расторжения договора купли-продажи ответчики отказались.

С учетом того, что денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества в распоряжение истца не поступили, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку ответчики не выполнили надлежащим образом свои обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества.

При этом суд исходит из того, что ответчиками допущено существенное нарушение условия договора купли-продажи об оплате переданного по договору недвижимого имущества.

Доказательств, подтверждающих факт оплаты приобретенного недвижимого имущества, в материалы дела не представлено. Таким образом, имеет место необоснованное нарушение исполнения обязательств ответчиками. В данной ситуации за истцом было прекращено право собственности на объекты недвижимости. При этом он не получил денежных средств по договору в размере 912 000,00 рублей, что является существенным нарушением договора со стороны ответчиков и основанием для расторжения договора.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Правовым последствием договора купли-продажи является прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя.

Расторжение договора купли-продажи влечет его прекращение, а, следовательно, не наступление тех правовых последствий, которые предполагались сторонами при его заключении. Таким образом, основания прекращения права собственности истца отпали, стороны договора вернулись к существовавшему до заключения договора положению. Регистрация права собственности за истцом в ЕГРН, в связи с расторжением договора купли-продажи является не регистрацией вновь возникшего права, а восстановлением раннее существовавшего положения и не прерывает давности владения спорными объектами недвижимого имущества.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу, что истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи, в связи с чем имущество, переданное по этому договору, исходя из положений, предусмотренных статьями 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит возврату ответчиками.

В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество. В данном случае, вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, исходя из конкретных обстоятельств дела, допуская избранный способ защиты права, суд считает исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и строениями подлежащими удовлетворению.

Разрешая настоящий спор, суд учитывает требования статей 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства, на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в частях 1-3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленными статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и, вследствие изложенного содержат доказательства, которые имеют значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливают обстоятельства, которые могут быть подтверждены только лишь данными средствами доказывания.

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного истцом, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, учитывая при этом то обстоятельство, что ответчиками в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств в опровержение доводов истца суду не представлено.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, А.М. и Н.М. в лице законного представителя ФИО3, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и строениями – удовлетворить.

Расторгнуть Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и строениями № от 27.02.2025 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей: А.М. и Н.М..

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО1, родившегося ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> (паспорт №) на земельный участок с кадастровым номером №, жилой дом с кадастровым номером №, нежилое здание - летнюю кухню с кадастровым номером №, нежилое здание - погреб с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записи регистрации собственности ФИО2, ФИО3, А.М. и Н.М. в отношении земельного участка общей площадью 3458кв.м. с кадастровым номером №, жилого дома общей площадью 51кв.м. с кадастровым номером №, нежилого здания - летней кухни общей площадью 32кв.м. с кадастровым номером №, нежилого здания - погреба общей площадью 12,2кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Степанова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 сентября 2025 года.