Решение по делу № 2-160/2025 от 11.09.2025 - о расторжении договора аренды, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние и передать участок арендатору.

Дело № 2-160/2025

УИД 74RS0038-01-2024-001868-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2025 года с. Долгодеревенское

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Инякиной В.Р.,

при секретаре судебного заседания Денисовой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района АДРЕС к ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние и передать участок арендатору,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района АДРЕС (далее по тексту – КУИЗО Сосновского муниципального района АДРЕС) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просил расторгнуть договор аренды № от ДАТА земельного участка с кадастровым №, расположенного по АДРЕС, площадью участка 1145 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для расширения «<данные изъяты>»; обязать ответчика в течении 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу привести земельный участок в первоначальное состояние и передать участок арендатору.

Исковые требования мотивированы тем, что между КУИЗО Сосновского муниципального района АДРЕС и ООО «Соколиная гора» был заключен договор аренды земли № от ДАТА. Предметом договора был земельный участок с кадастровым №, расположенный по АДРЕС, площадью участка 1145 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора». В дальнейшем право аренды было уступлено от ООО «Соколиная гора» к ООО «<данные изъяты>», а от ООО «<данные изъяты>» ФИО1, который до настоящего времени является арендатором спорного земельного участка. Согласно условиям договора аренды, а также виду разрешенного использования земельного участка, на данном земельном участке запрещено строительство. Однако ответчик произвел строительство на данном земельном участке, в связи с чем, допустил существенное нарушение условий договора и норм гражданского законодательства, выразившиеся в осуществлении самовольного строительства и использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, при отсутствии разрешающих документов на строительство и запретом строительных работ на земельном участке. Также в период пользования земельным участком был незаконно изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для расширения загородного комплекса Соколиная гора» на «индивидуальное жилищное строительство». В вязи с тем, что арендатор неоднократно нарушал условия договора Комитетом в адрес ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора аренды, ответ на которое комитетом не получен, соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка ФИО1 не подписаны, в связи с чем, Комитет обратился в суд с данными исковыми требованиями.

Представитель истца КУИЗО Сосновского муниципального района АДРЕС в судебное заседание после перерыва не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен. Ранее в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в письменных пояснениях.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представитель ответчика м.е.в. в судебное заседание после перерыва не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, до перерыва в судебном заседании пояснила, что исковые требования не подлежат удовлетворению, в связи с тем, что в настоящее время вид разрешенного использования спорного земельного участка, зарегистрированный в ЕГРН, «индивидуальное жилищное строительство», что соответствует фактическому использованию земельного участка. На спорном земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1

Представитель ответчика п.е.а. в судебное заседание после перерыва не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В судебном заседании до перерыва пояснила, что исковые требования не подлежат удовлетворению, в связи с тем, что на земельном участке, переданном в аренду, находится объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Представитель третьего лица ООО «Соколиная гора» в судебное заседание после перерыва не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены. Ранее в судебном заседании представитель ООО «Соколиная гора» а.в.а. полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица ООО «АРК ГРУПП» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Информация о принятии указанного искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом на официальном сайте sosn.chel@sudrf.ru Сосновского районного суда АДРЕС в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с ч. 7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом от ДАТА № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив и проанализировав их по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым № общей площадью 1145 кв.м по АДРЕС, категория земель – земли населенных пунктов образован ДАТА в результате раздела земельного участка с кадастровым № на основании проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона АДРЕС, утвержденного постановлением администрации Сосновского муниципального района АДРЕС от ДАТА №.

ДАТА между КУИЗО АДРЕС в лице председателя п.н.н. и ООО «Соколиная гора заключен договор № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым №, площадью 1145 кв.м., расположенного по АДРЕС, для расширения «<данные изъяты>», без права возведения жилого дома, без права передачи в субаренду (л.д. 23-25 т.1).

ДАТА между ООО «Соколиная гора и ООО «<данные изъяты>» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДАТА и по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДАТА, в соответствии с которым ООО «Соколиная гора» уступает, а ООО «<данные изъяты>» принимает все права и обязанности ООО «Соколиная гора» по договору аренды земельного участка площадью 1145 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с КН №, расположенный по АДРЕС, для расширения «<данные изъяты>» и по договору аренды земельного участка площадью 126 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с КН №, расположенный по АДРЕС, для расширения «<данные изъяты>» (л.д. 27-28 т.1).

ДАТА между ООО «<данные изъяты>» и ФИО1 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДАТА и по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДАТА, в соответствии с которым ООО «<данные изъяты>» уступает, а ФИО1 принимает все права и обязанности ООО «<данные изъяты>» по договору аренды земельного участка площадью 1145 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с КН №, расположенный по АДРЕС для расширения «<данные изъяты>» и по договору аренды земельного участка площадью 126 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с КН № расположенный по АДРЕС, для расширения «<данные изъяты>» (л.д. 29-30 т.1).

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДАТА, вид разрешенного использования земельного участка с КН № – для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора» (л.д. 31-33 т. 1).

ДАТА ФИО1 обратился в администрацию Сосновского муниципального района АДРЕС с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома на земельном участке с кадастровым №, в ответ на которое ДАТА администрация АДРЕС направило уведомление № от ДАТА о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, поскольку на указанном участке установлен вид разрешенного использования для расширения загородного комплекса «Соколиная гора», строительство индивидуального жилого дома с данным видом разрешенного использования не предусмотрено.

Постановлением администрации Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района АДРЕС от ДАТА № земельному участку площадью 1145 кв.м с кадастровым № присвоен АДРЕС

Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района было проведено контрольное мероприятие без взаимодействия при осуществлении муниципального земельного контроля в отношении земельного участка с КН №, по результатам которого в адрес ФИО1 выдано предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований от ДАТА года № № и <данные изъяты> года № №.

ДАТА в адрес ФИО1 направлено Уведомление № о расторжении договора аренды.

Заявляя исковые требования о расторжении договора № от ДАТА в отношении земельного участка с КН №, истец указывает на то, что ответчик производит строительные работы на спорном земельном участке, а также в нарушение вида разрешенного использования и условий договора аренды, которыми запрещено строительство на данном земельном участке.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Исходя из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исходя из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

При обращении в суд с требованиями о расторжении договора аренды, на истца возлагается обязанность по доказыванию факта использования спорного земельного участка с существенным нарушением целевого назначения.

Из материалов дела следует, что согласно «Проекту планировки и проекту межевания территории микрорайона Соколиная гора в АДРЕС муниципального района АДРЕС», утвержденному Постановлением Администрации Сосновского муниципального района АДРЕС № от ДАТА арендуемый земельный участок сформирован для строительства индивидуального жилого дома.

Из представленного в материалы дела градостроительного плана земельного участка от ДАТА, выданного предыдущему арендатору земельного участка с кадастровым номером № ООО «<данные изъяты>» администрацией Сосновского муниципального района АДРЕС, следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне Б2 – зоне смешанной и общественно-деловой застройки, на которую установлен градостроительный регламент в составе Правил землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденных решением собрания депутатов Сосновского муниципального района АДРЕС от ДАТА №. Проект планировки территории утвержден постановлением Администрации Сосновского муниципального района от ДАТА №. При этом основным видом разрешенного использования указанной территориальной зоны является индивидуальное жилищное строительство – размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

По заявлению ФИО1 ДАТА администрацией Сосновского муниципального района АДРЕС выдан градостроительный план земельного участка, согласно которому, земельный участок с кадастровым № расположен в территориальной зоне Б2 – зоне смешанной и общественно-деловой застройки, на которую установлен градостроительный регламент в составе Правил землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденных решением собрания депутатов Сосновского муниципального района АДРЕС от ДАТА №. Проект планировки территории утвержден постановлением Администрации Сосновского муниципального района от ДАТА №. Основным видом разрешенного использования земельного участка является индивидуальное жилищное строительство – размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

Из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что вид разрешенного использования «для расширения «<данные изъяты>», подразумевает под собой строительство зданий, строений сооружений, однако, что конкретно входит в указанный вид разрешенного использования, представитель истца пояснения дать не смог.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в настоящее время постановление администрации Сосновского муниципального района АДРЕС от ДАТА № не отменено, является действующим, на основании указанного постановления истцу представлен градостроительный план земельного участка, суд приходит к выводу о том, что истцом, в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды. В связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды суд не усматривает.

Кроме того, из вышеуказанного проекта планировки и межевания территории следует, что расширение загородного «Загородного комплекса «Соколиная гора» предусматривает возведение в данном комплексе индивидуальных жилых домов.

На момент рассмотрения дела, сведения ЕГРН содержат сведения о том, что вид разрешенного использования земельного участка с КН № «индивидуальное жилищное строительство». До настоящего времени внесение сведений о виде разрешенного использования земельного участка с КН № «индивидуальное жилищное строительство» ни кем не оспорено.

Из системного толкования ст.1 Федерального Закона № 218-ФЗ от ДАТА «О государственной регистрации недвижимости» следует, что сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество являются приоритетными перед другими документами и сведениями.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика привести земельный участок в исходное состояние и вернуть земельный участок с кадастровым №.

Согласно пп. 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

В соответствии со ст.271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА №, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. В постановлении указано, что суды при рассмотрении спора об освобождении земельного участка должны учитывать наличие на переданном в аренду земельном участке объектов недвижимости, а также возможность освобождения земельного участка, занятого строением. Так, если на земельном участке, переданном в аренду, находится объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Из материалов дела следует, что на земельном участке располагается объект капитального строительства - здание площадью 292,2 кв.м с КН №, принадлежащее ответчику на праве собственности зарегистрированное в ЕГРН ДАТА.

Как указывалось выше, согласно «<данные изъяты>», утвержденному Постановлением Администрации Сосновского муниципального района АДРЕС № от ДАТА арендуемый земельный участок сформирован для строительства индивидуального жилого дома.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорный земельный участок с КН № обременен объектом недвижимости с КН № право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, требование о возврате земельного участка может быть заявлено только одновременно с требованием о сносе строения. При этом истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, исходя из имеющихся фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части возложения на ответчика обязанности возвратить земельный участок с кадастровым № в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района АДРЕС к ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние и передать участок арендатору – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд АДРЕС в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий В.Р. Инякина

Мотивированное решение суда изготовлено ДАТА.

Председательствующий В.Р. Инякина