Решение по делу № 2-131/2025 от 06.02.2025

№ 2-131/2025

УИД № 61RS0003-01-2024-003481-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2025 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Коломийцевой Е.С.,

при секретаре судебного заседания Матвеевой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика УНКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к УНКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», третьи лица: ЖСК «МЕГАПОЛИС» в лице конкурсного управляющего ФИО4, ППК «Фонд Развития Территорий» об обязании передать квартиры,

установил:

ФИО1 (далее также истец) обратился в суд с исковыми требованиями к УНКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее также ответчик), третьи лица: ЖСК «МЕГАПОЛИС» в лице конкурсного управляющего ФИО4, ППК «Фонд Развития Территорий» об обязании передать квартиры.

В обоснование требований указав, что между истцом (являющейся членом ЖСК «МЕГАПОЛИС») и ЖСК «МЕГАПОЛИС» заключены паевые договоры на приобретение следующего имущества:

- двухкомнатную квартиру с условным номером ..., общей площадью 64,8кв.м., расположенную на 13этаже, жилого дома по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером: ... по договору ДДУ ...-ДУ от ...;

- двухкомнатную квартиру с условным номером ..., общей площадью 64,8кв.м., расположенную на 14этаже, жилого дома по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером: ... по договору ДДУ ...-ДУ от ...;

- однокомнатную квартиру с условным номером ..., общей площадью 45,6кв.м., расположенную на 14этаже, жилого дома по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером: ... по договору ДДУ ...-ДУ от ...;

- двухкомнатную квартиру с условным номером ...а, общей площадью 51,0кв.м., расположенную на 7этаже, жилого дома по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером: ... по договору ДДУ ...-ДУ от ...;

- двухкомнатную квартиру с условным номером ..., общей площадью 61,1кв.м., расположенную на 7этаже, жилого дома по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером: ... по договору ДДУ ...-ДУ от ...;

- двухкомнатную квартиру с условным номером ..., общей площадью 80,0кв.м., расположенную на 7этаже, жилого дома по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером: ... по договору ДДУ ...-ДУ от ...;

- двухкомнатную квартиру с условным номером ..., общей площадью 80,0кв.м., расположенную на 4этаже, жилого дома по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером: ... по договору ДДУ ...-ДУ от ....

Согласно п.1.1 указанных договоров ЖСК обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику строительства спорные жилые помещения.

Истец исполнил свои обязательства по договорам ДДУ путем перечисления денежных средств указанных в договорах ЖСК «Мегаполис».

Однако, решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2021 Жилищно-строительный кооператив «МЕГАПОЛИС» признан несостоятельным (банкротом). В отношении ЖСК «МЕГАПОЛИС» введена процедура конкурсное производство сроком на 1 год.

В рамках дела о банкротстве ФИО1 обратился с заявлением о включении в кредиторов и передаче жилого помещения.

Уведомлениями КУ ЖСК «Мегаполис» от ... и ... включены в реестр требований о передаче жилых помещений должника - ЖСК «МЕГАПОЛИС» требование ФИО1 о передаче спорных жилых помещенией.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 02 декабря 2021 года по делу № А53-39343/2020, заявление УНКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о намерении в порядке статьи 201.15-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ЖСК «МЕГАПОЛИС» и исполнить обязательства ЖСК «МЕГАПОЛИС» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А53- 39343/20, удовлетворено.

В последующем, истцом было получено уведомление от УНКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» от ..., в котором сообщалось о возможности получения квартир в достроенном фондом многоквартирном жилом доме.

Истец неоднократно обращался с просьбой передать квартиры, однако, указанного действия ответчик так и не совершил.

На основании изложенного, истец просил суд:

- обязать УНКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» передать ФИО1 - двухкомнатную квартиру с условным номером ..., общей площадью 64,8кв.м., расположенную на 13этаже, жилого дома по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером: ... по договору ДДУ ...-ДУ от ...;

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом.

Представитель истца в суде поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить, пояснив, что спорные квартиры на момент рассмотрения не переданы истцу, кроме того, доводы ответчика о том, что спорные квартиры приобретены в коммерческих целях не соответствует действительности, поскольку указанные квартиры его доверитель приобретал для своей семьи, для личного проживания.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что спорные квартиры приобретены истцом в коммерческих целях, и истцу положена выплата в соответствии с ч. 2 ст. 13 Федерального закона от ... № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Представители третьих лиц в суд не явились, извещены о времени и месте слушания дела.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и требований ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.

Согласно ч.1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. п. 2 п. 8 ст. 201.10 Федерального закона от ... № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" членами ЖСК являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства.

Так, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункта 1 статьи 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статье 550 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктами 1 и 2 ст. 8 Федерального закона от ... № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части первой указанной статьи в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

По общему правилу, все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение, и во-вторых, погашаются на счет его конкурсной массы (статьи 131, 134 Закона банкротстве).

В то же время законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. Так, в частности, в случае банкротства застройщика, требования участников строительства могут быть погашены путем передачи объекта незавершенного строительства (статья 201.10 Закона о банкротстве), путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до семи квадратных метров (далее все вместе - жилые помещения) (статья 201.11 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, пре дусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве.

Согласно абзацу второму подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности: в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке - в первую очередь по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований; указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта; во вторую очередь - по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Закона о публичноправовой компании. Данные участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона о публично-правовой компании.

Из буквального толкования положений пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве не следует, что требования, заявленные после принятия фондом решения о финансировании мероприятий, не подлежат включению в реестр требований участников строительства. Правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в реестр требований участников строительства (до или после принятия решения о финансировании), а указанные законоположения определяют способ исполнения обязательств перед участниками строительства.

Согласно пункту 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер. Включение участников строительства в реестр требований о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства является гарантией исполнения судебного акта о признании за кредитором (дольщиком) права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Возможность исключения требования из реестра требований кредиторов, предусмотренная названной нормой, реализуется в исключительных случаях. При этом, к числу условий для исключения требования кредитора из реестра относятся обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии оснований для дальнейшего нахождения данного требования в реестре требований кредиторов должника и влекущие возможность такого исключения.

В силу части 2 статьи 13 Федерального закона от ... № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 13.1 Федерального закона от ... № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» имущество Фонда используется, в частности на: урегулирование обязательств застройщика перед участниками строительства, обязательств застройщика по строительству объектов инфраструктуры, в том числе финансирование мероприятий, указанных в части 2 настоящей статьи (пункт 1); финансирование мероприятий, осуществляемых Фондом в соответствии со статьей 9.1 настоящего Федерального закона, в том числе по исполнению обязательств застройщика по передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии с условиями договора, на основании решения о финансировании, принятого Фондом в порядке, установленном настоящей статьей (пункт 3); выплата возмещения гражданам по основаниям и в порядке, которые установлены статьей 13 настоящего Федерального закона (пункт 3.1); финансирование мероприятий, осуществляемых Фондом субъекта Российской Федерации, в том числе по исполнению обязательств застройщика по передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии с условиями договора, на основании решения о финансировании, принятого Фондом в порядке, установленном настоящей статьей (пункт 3.2).

В соответствии с указанными в части 1 настоящей статьи целями имущество Фонда в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства по строительству многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по основаниям, предусмотренным частью 1.1 статьи 9.1 настоящего Федерального закона, может использоваться в том числе на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, по завершению строительства (строительству) объектов инфраструктуры, в том числе мероприятий, связанных с содержанием жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов недвижимости до государственной регистрации права собственности участников строительства на указанные помещения и машино-места.

Судом установлено, что между истцом и ЖСК «МЕГАПОЛИС» заключены паевые договоры на приобретение следующего имущества:

Суд передал приобретателю унитарной некоммерческой организации «Ростовский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» права и обязанности по договору аренды земельного участка от ... ... со всеми неотделимыми улучшениями на земельном участке (в том числе объектом незавершенного строительства: 16-ти этажный ! 58-ми квартирный жилой дом по адресу: ..., д. Г) в отношении:

- земельного участка площадью 2 637,0 кв.м, (категория земель- земли населенных пунктов, кадастровый ...), расположенного по адресу: ...;

- земельного участка площадью 3 200 кв.м, (категория земель населенных пунктов, кадастровый ..., расположенного по ....

А также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

Обязательства ЖСК «МЕГАПОЛИС» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №А53-39343/20.

Включил требования Унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" в размере 43 356 322,40 руб. в третью очередь реестра требований кредиторов ЖСК «МЕГАПОЛИС».

Установил срок для перечисления заявителем денежных средств в размере 517 944,36 руб. на специальный банковский счет должника для погашения до ....

Обязал Унитарную некоммерческую организацию "Ростовский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" перечислить указанную сумму на специальный банковский счет должника.

Обязал Конкурсного управляющего представить в арбитражный суд ходатайство о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю, документы, подтверждающие поступление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2021 Жилищно-строительный кооператив «МЕГАПОЛИС» признан несостоятельным (банкротом). В отношении ЖСК «МЕГАПОЛИС» введена процедура конкурсное производство сроком на 1 год.

06.10.2021 ППК «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий в отношении объекта незавершенного строительства застройщика ЖСК «Мегаполис», на основании выписки из протокола.

Установив указанные обстоятельства, суд, разрешая спор, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, и исходит из того, что суду не представлено доказательств передачи спорных квартир истцу, истец, заключивший договор участия в долевом строительстве, вправе требовать передачи спорных квартиры как дольщик, исполнивший обязательство по договору долевого участия в строительстве, являясь членом ЖСК, поскольку в настоящее время строительство дома завершено, а требование истца подтверждено включением в реестр требований о передаче истцу спорных жилых помещений.

Доказательств того, что спорные квартиры приобретены истцом с целью извлечения прибыли суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии ... ...) к УНКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (ИНН <***>), третьи лица: ЖСК «МЕГАПОЛИС» в лице конкурсного управляющего ФИО4, ППК «Фонд Развития Территорий» об обязании передать квартиры удовлетворить.

Обязать УНКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» передать ФИО1:

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.С. Коломийцева

Решение в окончательной форме изготовлено 10.02.2025 года.