61RS0023-01-2025-001473-64
Дело №2-1903/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 августа 2025 года г.Шахты
Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего Филоновой Е.Ю., при секретаре Багманян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо: ФИО3 о прекращении права пользования и выселении,
по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО3, о признании права собственности.
УСТАНОВЛЕНО:
ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующее. Он является собственником 1/2 доли земельного участка и жилых домов, расположенных по адресу: г<данные изъяты>. Право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН. Указанное имущество перешло ему в собственность после смерти его отца - ФИО4, умершего 19.01.2024. Собственником 1/2 доли вышеуказанного имущества является ФИО3 - мать умершего (бабушка истца). Являясь собственником 1/2 доли наследственного имущества он не может осуществлять права владения и пользования данным имуществом, так как в домовладении проживает ФИО2, являющаяся со слов соседей сожительницей наследодателя. Ответчик пользуется обоими домами, препятствует доступу на территорию домовладения и пользовании ими по назначению. Считает, ч то каких-либо законных оснований для проживания по адресу: г<данные изъяты> она не имеет. Членом семьи кого-либо из собственников данного домовладения не является, соглашения о проживании в жилых помещениях не заключалось. Неоднократные обращения в УВД по г. Шахты (отдел полиции №2) с требованием оказать содействие в выселении лиц, самовольно занимающих принадлежащие ему жилые помещение оставлены без должного реагирования.
Просит суд прекратить право пользования ФИО2 домовладением и земельным участком по адресу г<данные изъяты>;
Выселить ФИО2 из жилого с кадастровым номером <данные изъяты>, жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты> без предоставления другого жилого помещения.
Со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО3 обратилась ФИО2 о признании права собственности. Указала, что она приобрела по договорам купли-продажи от 03.10.2022 у ФИО4 расположенные по адресу: пер.Луговой, д.63, г. Шахты, земельный участок за 400 000 рублей; жилой дом с общей площадью 38,8 кв.м за 900 000 рублей, жилой дом общей площадью 21,3 кв.м за 400 000 рублей. Передача денежных средств подтверждается подписями продавца в договоре купли-продажи. ФИО4 19.01.2024 умер, при его жизни регистрацию права она произвести не успела в связи с занятостью по основному месту работы. В настоящее время в устном порядке ей отказано государственными органами в регистрации перехода права собственности, в связи с тем, что продавец умер.
С учетом уточнения требований, просит суд признать за ней право собственности на: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты>; жилой дом литер <данные изъяты>а общей площадью 38,8 кв.м, с кадастровым №<данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>; жилой дом литер Б,б, общей площадью 21,3 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>.
Прекратить 1/2 долю права ФИО1 и 1/2 долю права ФИО3 на вышеуказанные земельный участок и жилые дома.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца – ФИО5, действующая на основании ордера, и ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на заявленных требованиях настаивали, возражали против удовлетворения встречных исковых требований.
Третье лицо по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, представила письменные возражения, согласно которым возражала против удовлетворения требований ФИО1 о выселении ФИО2, не возражала против ее проживания, однако возражала против признания за ней права собственности (л.д. 61, 83-84).
Представители ФИО3 ФИО7, действующая на основании доверенности (л.д. 50-51), ФИО8, действующая в порядке передоверия (л.д. 125-128) в судебном заседании возражали против удовлетворения требований как ФИО1, так и требований ФИО2
Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2, ее представитель ФИО9, действующий на основании доверенности (л.д. 67-68), в судебном заседании возражали против удовлетворения требований о выселении, настаивали на удовлетворении встречных исковых требований о признании за ней права собственности на объекты недвижимости.
Выслушав явившихся лиц, помощника прокурора г. Шахты Севостьянова Д.Н., полагавшего требования о выселении подлежащими удовлетворению, изучив письменные доказательства, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО3 по 1/2 доли каждому на основании свидетельства о праве на наследство после смерти ФИО4, что следует из выписки из ЕГРН (л.д.96-115).
ФИО3 является матерью ФИО4, ФИО1 является сыном ФИО4
ФИО4 умер <данные изъяты> (л.д. 20).
В жилом доме зарегистрирована с 27.09.2003 и проживает в настоящее время ФИО2 (л.д. 64).
Между ФИО4 и ФИО2 03.10.2022 заключены три договора купли-продажи, согласно которым ФИО4 продал ФИО2 жилой дом площадью 21,3 кв.м по <данные изъяты> за 400000 руб. (п. 2.1. договора) (л.д. 72-73), жилой дом площадью 38,8 кв.м, за 900000 руб. (л.д. 74-75), и земельный участок за 400000 руб.(л.д. 76-77).
Однако право собственности ФИО2 при жизни ФИО4 и до настоящего времени не зарегистрировано.
Из ее пояснений следует, что право собственности не зарегистрировано по причине того, что ФИО4 был болен, она работала, и у нее тоже были проблемы со здоровьем.
Свидетель ФИО10 показала суду, что умерший Сергей был крестным ее сына и другом детства. Сергей прожил в фактических отношениях с ФИО2 почти 20 лет. До того, как они сошлись, он проживал один долгий период времени. Ей известно, что Сергей совместно с ее супругом, ходили с подарками проведывать ФИО1, но его не пускали к сыну, он хотел общаться с сыном, но его не пускала бывшая жена. С мамой у Сергея отношения последнее время были прохладными, его мама в основном занималась младшим ребенком, который был болен. Сергей с семьей проживал в доме, который наследовал от бабушки, а с мамой практически не общался. Даже, когда он умер, маме звонила ФИО2 и ее дочь, мама трубку не брала, поэтому о смерти Сергея матери сообщила она лично. Ей также известно, что Сергей хотел оставить свой дом ФИО2 Сергей тяжело болел, не мог работать, и его содержала ФИО2, работать он перестал еще за год до пенсии. Сергей предлагал ФИО2 расписаться, но она говорила, что им и так хорошо. До его смерти ФИО2 говорила, что Сергей продал ей дом. В больнице Сергей лежал часто, ухаживала за ним О.. ФИО2 работала на заводе «Ростсельмаш», у нее были накопления, она хорошо зарабатывала.
Свидетель ФИО11 показала суду, что ФИО2 является ее дочерью. Её дочь проживала с Сергеем, ей известно, что Сергей хотел отдать свой дом ее дочери. Она помогала своей дочери, давала продукты, молоко, и молочную продукцию. По поводу продажи дома ФИО2 ей ничего неизвестно. Деньги она собирала, собрала 200000 рублей, они сейчас у нее находятся, ранее она давала дочери по 10000 рублей в помощь.
Свидетель ФИО12 показала суду, что ФИО4 она знала примерно 30 лет, он проживал сначала с ФИО6, у них родился ребенок, потом она ушла от него. Потом он проживал с ФИО2 Ей известно, что летом 2020 года ФИО2 ушла жить в общежитие, и незадолго до смерти Сергея, когда он сильно болел, ФИО2 к нему вернулась. Сергей умер 19 января 2024 года, ей известно, что они вели совместное хозяйство. Сергей никому ничего не дарил и не продавал. Когда Сергей сильно болел и был недееспособным, ФИО2 плакала и говорила, что он не сделал на нее завещание, и она останется без жилья, и даже не расписался с ней. Когда ФИО2 ушла от него в 2020 году, Сергей оплачивал коммунальные платежи, даже сам ходил мимо ее дома. В 2022 году он также сам ходил и оплачивал, примерно за год до смерти, он перестал ходить сам, резко испортилось здоровье. Ему стало плохо в 2022 году, он упал, ФИО2 с ним не было, и соседи довели его до дома, и оставили там. ФИО2 ходила к нему в больницу, носила покушать. Потом ее перестали к нему пускать, так как она сама заболела ковидом. Сергей хотел общаться с сыном, он ему звонил, даже ездил к сыну в 2023 году, он продал половину земли и купил машину, ездил к сыну на машине. Это было до 2023 года. Машину он продал перед смертью, мать забрала деньги, примерно 70000 рублей, потом его мать ФИО3 отдала эти деньги ФИО2 на похороны Сергея. Сергей передал деньги за машину своей матери на хранение, но она потом все отдала.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 ГК РФ, договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующей сделки. В договоре должна быть указана цена недвижимости, а также определен предмет договора продажи недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Из положений подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы сделки.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Из разъяснений содержащихся в п. п. 60, 61 Постановлении Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, следует, что п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Из разъяснений, изложенных в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6).
Таким образом, для применения положений п. 3 ст. 551 ГК РФ необходимо установление факта уклонения стороны от выполнения установленных законом процедур по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, а также факта исполнения продавцом обязанности по передаче имущества покупателю.
Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Из приведенных правовых норм и разъяснений по их применению следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
Исходя из изложенного, в сложившейся ситуации способом защиты прав ФИО2 является предъявление требований о регистрации перехода к нему права собственности на данный объект недвижимости. Следовательно, государственной регистрации подлежит договор продажи и переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю. Требований ни в отношении договоров, ни основанных на обстоятельствах его заключения, не заявлено.
Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Между тем, во встречном исковом заявлении ФИО2 просила признать за ней право собственности на спорные объекты недвижимости, ссылаясь на то, что она заключила с ФИО4 договор купли-продажи.
Вместе с тем, судом установлено, что ФИО1 и ФИО3 являются собственниками жилых домов по адресу: <данные изъяты>, на основании свидетельства о праве на наследство после смерти ФИО4 19.01.2024.
Договора купли-продажи ФИО4 и ФИО2 заключены 03.10.2022.
Право собственности на имущество за ФИО2 не было зарегистрировано.
Согласно п.2.2 договоров цена за имущество передается наличным платежом перед государственной регистрацией перехода права собственности, в то же время указано, что настоящий договор является распиской о получении денежных средств и его подписанием продавец подтверждает получение от покупателя цены имущества. В конце договора имеется напечатанная расписка ФИО4 в получении денежных средств от ФИО2, проставлена его подпись.
Между тем, доказательств того, что у ФИО2 была необходимая сумма для оплаты имущества в размере всего 1700 000 руб. (400000 руб. и 900000 руб. жилые дома, 900000 руб. земельный участок), не представлено, о наличии каких-либо договорных отношений с ФИО4 она никому не сообщала, денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы, поскольку отсутствовали у продавца.
Доводы о том, что у ФИО2 имелись денежные средства, поскольку у матери ФИО2 подсобное хозяйство, от реализации которого, накопилась необходимая сумма, опровергаются показаниями самой ФИО11, которая была допрошена в качестве свидетеля, и суду показала, что денежные средства ею в счет оплаты заключенного с ФИО4 своей дочери не передавались, напротив, она подтвердила, что помогала им с продуктами, самую большую сумму которая она могла передать 10000 руб. Знала, что ФИО4 при жизни желал, чтобы дом остался ФИО2, однако о договоре купли-продажи ей ничего не известно.
Кроме того, суд критически относится к исполнению договора купли-продажи в части передачи недвижимости, поскольку ФИО4 после подписания договора купли-продажи остался проживать в спорном жилом доме вместе с ФИО2, совместных действий по дальнейшей регистрации перехода права собственности не произвели. При этом сама ФИО2 не смогла в судебном заседании пояснить, куда были потрачены им переданные ею денежные средства. Данных о том, что ФИО4 уклонялся от регистрации перехода права собственности не имеется.
Указание в договоре на то, что заключенный сторонами договор купли-продажи является распиской, не свидетельствует об оплате объектов недвижимости и его передаче.
При таких обстоятельствах, договора купли-продажи нельзя признать заключенными, условия договоров купли-продажи существенно нарушены, в связи с чем оснований для признания права собственности на спорные объекты за ФИО2 не имеется.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В силу статьи 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.
Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункту 1 статьи 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 292 ГК РФ).
В силу части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Пунктом 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (абзац 2 пункта 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации).
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (часть 2 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации регулирование прав на жилое помещение должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении иных лиц, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, то есть не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П, от 8 июня 2010 года N 13-П и определение этого же суда от 3 ноября 2006 года N 455-О).
Судом установлено, что ФИО2 была вселена в жилое помещение собственником ФИО4, брак между ними заключен не был, они вели совместное хозяйство. ФИО13, являясь собственником 1/2 доли жилого помещения, не возражает против проживания ответчика в принадлежащем ей на праве долевой собственности жилом доме.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для выселения ФИО2 не имеется, в связи с чем требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО1 отказать.
В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Шахтинский городской суд Ростовской области.
Судья подпись Е.Ю. Филонова
Решение в окончательной форме изготовлено:04.09.2025.