К делу № 2-1928/2022

УИД № 23RS0011-01-2022-002190-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«08» июля 2022 года г.Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе

председательствующего: судьи Тарасенко И.А.

при секретаре Джабагян Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, при участии лиц согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в суд с иском с учетом изменения оснований иска к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28.07.2014 №01-09/283, заключенного между МТУ и ФИО1, ввиду использования земельного участка не по назначению.

Требования мотивированы тем, что по договору аренды земельного участка от 28.07.2014 № 01-09/283 у ФИО1 образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 729 395,52 руб. Кроме того, ФИО1 использует арендованное имущество не по целевому назначению. Это является грубым нарушением условий договора аренды, поскольку приводит к существенному ухудшению состояния арендованного имущества.

В связи с чем, Межрегиональное территориальное управление считает необходимым изменить основание иска.

Так, согласно полученной информации из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Геленджикский отдел) письмо Исх. № 26-34/218 от 08.02.2022 усматривается следующее.

В соответствии с «Положением о федеральном государственном земельном контроле (надзоре)», утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.06.2021 № 1081, проведение проверочных мероприятий соблюдения собственником (ами), на земельном участке, расположенного по адресу: , с кадастровым номером: № обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений, Геленджикским отделом на основании задания на проведение выездного обследования объектов земельных отношений территориального отдела по городу-курорту Геленджик Управления Росреестра Краснодарского края на февраль 2022 за №56 от 31.0.2022 было проведено выездное обследование в результате чего было установлено, что проверяемый земельный участок с кадастровым номером: №, используемый на правах аренды ФИО1, в настоящий момент не используется по целевому назначению (участок частично огорожен, имеются объекты незавершенного строительства, произрастают деревья, кустарники, имеется захламление, признаков освоения и эксплуатации территории не обнаружено), что попадает под ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ (неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом).

В соответствии с указанной выездной проверкой ФИО1 извещением от 02.02.2022 было назначено прибыть в Геленджикский отдел, для составления протокола в части нарушения земельного законодательства, в связи с выявленными обстоятельствами.

В соответствии с подпунктом 4.1.5 пункта 4 Договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий Договора:

невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.6 Договора срока платежа;

использовании Участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 Договора;

неиспользовании Участка (его части) в течение одного года;

- использовании Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В судебное заседание представитель истца МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея не явился, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

В судебное заседание явилась представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2, которая против удовлетворения исковых требований возражала, просила отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, приобщенном к материалам дела, из которого следует, что, по мнению стороны, публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности в данном случае нарушаются произвольным расторжением договора аренды без изъятия законно предоставленного земельного участка, на котором находится объект капитального строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору. При этом право собственности на данные объекты недвижимости никем не оспорено. Кроме того, указано на тот факт, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Так по состоянию на 25.05.2022 задолженность по договору стороной погашена в полном объеме, что подтверждается копиями платежных документов. В настоящий момент имеется переплата в размере 300 000 рублей. Ранее ответчик не имел возможности своевременно оплачивать арендные платежи, поскольку с 2015 года не проживает на территории России, кроме того ни одного документа от арендодателя не получено им или лично представителем ответчика. И, поскольку, задолженность по договору погашена до принятия решения по делу, считает, что ущерб истцу не причинен, в том числе в силу того, что договор не содержит условие о расторжении договора в случае нарушения сроков уплаты арендных платежей независимо от последующего погашения задолженности.

Так же в отзыве ответчика на исковое заявление указано на наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество, что, по его мнению, накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ. Полагает, что сохранение кадастрового учета на объект недвижимости и записи о регистрации в ЕГРН одного лица на недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, имеющего иного собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (ст. 1 ЗК РФ), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование. В свою очередь требований об освобождении земельного участка, либо изъятия объекта капитального строительства, истцом не заявлено.

Таким образом, по мнению ответчика, истец не обосновал соразмерность допущенного арендатором нарушения выбранному способу самозащиты, направленному на досрочное прекращение правоотношений, вытекающих из договора аренды, не представил доказательства того, что ответчиком допускаются существенные нарушения условий договора аренды земельного участка, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. В удовлетворении исковых требований просил отказать.

Суд, выслушав представителя ответчика, изучив доводы искового заявление с учетом заявления об изменении основания искового заявления, исследовав материалы дела, представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Материалами дела установлено, что собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 12994 кв.м., категория – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – земельные участки гостиниц, расположенного по адресу: . Указанный земельный участок предоставлен в пользование на условиях аренды в соответствии с договором аренды земельного участка от 28.07.2014 №01-09/283.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.04.2022.

Исходя из условий договора аренды (раздел 5.2,) арендатор обязан своевременно и в полном размере вносить арендную плату с предоставлением соответствующей квитанции арендодателю, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, а также содержать в должном санитарном состоянии и чистоте.

Подпунктом 4.1.5 договора аренды установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора:

- невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.6 Договора срока платежа;

- использовании Участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 Договора;

- неиспользовании Участка (его части) в течение одного года;

- использовании Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

При этом, по состоянию на дату подачи искового заявления, сумма основного долга по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28.07.2014 №01-09/283 составляла 1 729 395,52 руб.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного Российской Федерации, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Письмами управления от 25.11.2021 №23-10/23180, от 28.01.2022 №23-09/1558 ФИО1 было предложено произвести оплату указанной выше суммы задолженности, либо в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2014 №01-09/283.

Со стороны ответчика произведена оплата задолженности в полном объеме в общей сумме 2 041 461, 07 руб.

В данной части суд не находит злостного уклонения арендатора от уплаты арендной задолженности, в связи с погашением арендной задолженности в срок, предложенный арендатором в вышеуказанных претензиях.

Вместе с тем, доводы истца об использовании земельного участка по его целевому назначению в соответствии условиями договора аренды от 28.07.2014 №01-09/283 не опровергнуты допустимыми и достаточными доказательствами в связи с чем, суд приходит к выводу о существенном характере допущенных арендатором нарушений (неосвоение земельного участка более 8 лет) и о наличии оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к освоению и эксплуатации земельного участка (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик в ходе судебного разбирательства не привел.

Согласно информации из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Геленджикский отдел) письмо Исх. № 26-34/218 от 08.02.2022 в соответствии с «Положением о федеральном государственном земельном контроле (надзоре)», утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.06.2021 № 1081, проведение проверочных мероприятий соблюдения собственником (ами), на земельном участке, расположенного по адресу: , с кадастровым номером: № обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений, Геленджикским отделом на основании задания на проведение выездного обследования объектов земельных отношений территориального отдела по городу-курорту Геленджик Управления Росреестра Краснодарского края на февраль 2022 за №56 от 31.0.2022 было проведено выездное обследование в результате чего было установлено, что проверяемый земельный участок с кадастровым номером: № используемый на правах аренды ФИО1, в настоящий момент не используется по целевому назначению (участок частично огорожен, имеются объекты незавершенного строительства, произрастают деревья, кустарники, имеется захламление, признаков освоения и эксплуатации территории не обнаружено), что попадает под ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ (неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом).

Таким образом, судом установлено, что ФИО1 использует арендованное имущество не по целевому назначению. Это является грубым нарушением условий договора аренды, поскольку приводит к существенному ухудшению состояния арендованного имущества, в связи с чем, суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств обратного, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ со стороны ответчика не представлено.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235, 244 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28.07.2014 №01-09/283, заключенный между МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ФИО1.

Данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Геленджикский горсуд.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 14.07.2022.