к делу № 3а-746/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«23» августа 2022 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве аренды объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером :1, площадью 514 239 +/- 6275 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , по состоянию на 01.01.2019г. в размере 3 893 496 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 3, площадью 285880 +/- 4678 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , по состоянию на 01.01.2019г. в размере 2 193 442 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :2, площадью 837193 +/- 8006 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , по состоянию на 01.01.2019г. в размере 5 723 328 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 205-22 от 01.03.2022г., подготовленным ООО «Бюро оценки ФИО2», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером :1 по состоянию на 01.01.2019г. составляет 3 701 243 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке № 314-22 от 29.03.2022г., подготовленным ООО «Бюро оценки ФИО2», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером :3 по состоянию на 01.01.2019г. составляет 2 193 442 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:17:0901012:2 по состоянию на 01.01.2019г. составляет 5 723 328 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером :1 по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 6 011 453,91 рублей, земельного участка с кадастровым номером 23:17:0901009:3 по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 3 090 362,8 рублей, земельного участка с кадастровым номером :2 по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 9 050 056,33 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению арендных платежей.

До судебного заседания от представителя административного истца по доверенности ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной согласно выводам судебной экспертизы.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО6 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение.

От главы Шкуринского сельского поселения Кущевского района ФИО7 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что административному истцу ФИО1 на праве аренды объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером :1, площадью 514 239 +/- 6275 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Кущевский, с/о Шкуринский;

- земельного участка с кадастровым номером :3, площадью 285880 +/- 4678 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Кущевский, с/о Большекозинский;

- земельного участка с кадастровым номером 2, площадью 837193 +/- 8006 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Кущевский, с/о Большекозинский.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена в следующем размере:

- земельного участка с кадастровым номером :1 по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 6 011 453,91 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :3 по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 3 090 362,8 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 9 050 056,33 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает вышеуказанные даты верными датами определения кадастровой стоимости земельных участков, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов.

Согласно данным № 205-22 от 01.03.2022г., подготовленного ООО «Бюро оценки ФИО2», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером :1 по состоянию на 01.01.2019г. составляет 3 701 243 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке № 314-22 от 29.03.2022г., подготовленным ООО «Бюро оценки ФИО2», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером :3 по состоянию на 01.01.2019г. составляет 2 193 442 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером :2 по состоянию на 01.01.2019г. составляет 5 723 328 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 27 апреля 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «КРАЙ-ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующем размере:

- земельного участка с кадастровым номером :1 по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 4 227 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :3 по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 2 413 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :2 по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 6 321 000 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 представлены возражения на заключение эксперта, в которых она указывает, что заключение выполнено с нарушением требований ФЗ № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 299, от 25.09.2014г. № 611 соответственно.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 2, расположенных по адресу: Краснодарский край, Кущевский район по состоянию на 01.01.20219г. в рамках сравнительного подхода допущены следующие нарушения: площадь объекта экспертизы с кадастровым номером :1 составляет 514 239 кв.м. В качестве объектов-аналогов № 2, № 3 и № 4 эксперт выбирает земельные участки площадью 55 900 кв.м, 164 000 кв.м и 78 000 кв.м, что некорректно. Применение в качестве объектов сравнения земельных участков, значительно отличающихся по масштабу от объекта экспертизы, приводит к использованию понижающих корректировок в размере 0,69, 0,82 и 0,73 соответственно, что ведет к значительному снижению рыночной стоимости исследуемого объекта; площадь объекта экспертизы с кадастровым номером :3 составляет 285 880 кв.м. В качестве объектов-аналогов № 2 и № 4 эксперт выбирает земельные участки с площадью 55 900 кв.м и 78 000 кв.м, что некорректно. Применение в качестве объектов сравнения земельных участков, значительно отличающихся по масштабу от объекта экспертизы, приводит к использованию понижающих корректировок в размере 0,76 и 0,80 соответственно, что ведет к значительному снижению рыночной стоимости исследуемого объекта; площадь объекта экспертизы с кадастровым номером :2 составляет 837 193 кв.м. В качестве объектов-аналогов № 2, № 3 и № 4 эксперт выбирает земельные участки с площадью 55 900 кв.м, 164 000 кв.м и 78 000 кв.м, что некорректно. Применение в качестве объектов сравнения земельных участков, значительно отличающихся по масштабу от объекта экспертизы, приводит к использованию понижающих корректировок в размере 0,63, 0,76 и 0,67 соответственно, что ведет к значительному снижению рыночной стоимости исследуемого объекта; полученное экспертом средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м оцениваемых земельных участков в размере 8,22 рубля (стр. 63 заключения, для объекта экспертизы с кадастровым номером 1), в размере 8,44 рубля (стр. 79 заключения, для объекта экспертизы с кадастровым номером :3), в размере 7,55 рублей (стр. 95 заключения, для объекта экспертизы с кадастровым номером :2) значительно меньше средней стоимости основных предложений земельных участков, полученных экспертом в анализе рынка, где стоимость за 1 кв.м составляет 12,0 рублей (стр. 61 заключения), пояснения эксперта отсутствуют.

Таким образом, по мнению представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, наличие в заключении эксперта нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ставит под сомнение достоверность выводов эксперта.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов недвижимости был применен затратный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «Край-Эксперт» ФИО8, выполнившего вышеуказанное заключение, площадь земельного участка является одним из основных ценообразующих факторов. Чем больше земельный участок, тем дешевле его цена за 1 кв.м, и наоборот. Если есть различие между объектом оценки и подобранными объектами-аналогами по этому параметру, то необходимо ввести корректировку. Учитывая то, что на открытом рынке не было представлено достаточное количество объектов с сопоставимым параметром (площади), то было принято решение использовать выбранные объекты-аналоги с применением корректирующего коэффициента, который нивелирует разницу в площади.

Корректировка на размер площади земельного участка выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2018, ч. 2, Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО9, г. Нижний Новгород, 2018г. Справочник предназначается для использования оценщиками в процессе оценки, экспертами, выполняющими стоимостную экспертизу отчетов об оценке недвижимости.

Среднее значение стоимости 1 кв.м, полученное по результатам анализа рынка, не учитывает величину скидки на торг, а также, применяемые к ценам предложений корректирующие коэффициенты, учитывающие различия по основным ценообразующим параметрам.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 с пояснениями эксперта ООО «Край-Эксперт» ФИО8, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 07 апреля 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 07 апреля 2022 года.

При таких обстоятельствах, уточненный административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, подлежит удовлетворению, а рыночная стоимость объектов недвижимости установлению согласно выводам судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить.

Установить в отношении объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером :1, площадью 514 239 +/- 6275 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 227 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 3, площадью 285880 +/- 4678 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 413 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :2, площадью 837193 +/- 8006 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 6 321 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 2 считать 07 апреля 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 августа 2022 года.

Судья В.В. Сидоров