Решение по делу № 2-1134/2022 от 07.06.2023

Заочное РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

07 июня 2023 г. г.Слюдянка

Слюдянский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Казариной Н.А., при секретаре Дроздовой С.В.,

С участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-40/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли – продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском в суд, в обоснование которого с учетом уточнений указал, что "ДАТА" между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 были реализованы ФИО2 объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: "АДРЕС", а именно:

- нежилое здание Корпус, кадастровый № ***, адрес: "АДРЕС", год постройки 1985 гр., площадь 467 кв.м.;

- нежилое здание Столовая, кадастровый № ***, адрес: "АДРЕС", год постройки 1985 гр., площадь 233,9 кв.м.;

- нежилое здание с террасой Баня, кадастровый № ***, адрес: "АДРЕС", год постройки 1985 гр., площадь 39 кв.м.;

- земельный участок площадью 18009 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - База отдыха., кадастровый № ***. Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности.

В пункте 2 Договора купли-продажи было предусмотрено, что общая стоимость отчуждаемых объекте составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей, которая должна быть оплачена Покупателем в следующем порядке: сумма 1 500 000 рублей в срок до "ДАТА"; сумме 1 500 000 рублей в срок до "ДАТА"; сумма 2 000 000 рублей, будет уплачена в срок до "ДАТА".

Договором предусмотрено, что до окончательного расчета нежилое здание и земельный участок будут находиться в залоге у Продавца. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Продавцом указанные выше объекты недвижимости были переданы Покупателю, что подтверждаете актом приема-передачи недвижимого имущества от "ДАТА". При этом срок очередного платежа за объект недвижимости истек "ДАТА", однако до настоящего времени ответчик расчет в полном объеме не произвел, остаток задолженности составляет 2 100 000 руб.

Таким образом, ответчик в установленный срок свои обязательства не исполнил, долг не возвратил.

"ДАТА" Истец направил ответчику претензию, в которой потребовал оплаты задолженности, и предупредил, что в противном случае он подаст иск об обращении взыскания на предмет залога. Ответ на претензию в письменном виде не последовал, ответчик устно заверил, что задолженность погасит полностью.

Ответчик частично погасил задолженность перед Истцом в размере 2 900 000 руб.

В связи с чем, с учетом уточнений, истец ФИО1 просил взыскать с ФИО2 в его пользу денежные средства по договору купли-продажи от "ДАТА" в сумме 2 100 000 руб.

Обратить взыскание в пользу ФИО1 на заложенное по договору купли-продажи от "ДАТА" недвижимое имущество:

- нежилое здание Корпус, кадастровый № ***, адрес: "АДРЕС", год постройки 1985 гр., площадь 467 кв.м. Здание принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Решения Слюдянского районного суда Иркутской области от "ДАТА", зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "ДАТА", запись регистрации № ***;

- нежилое здание Столовая, кадастровый № ***, адрес: "АДРЕС", год постройки 1985 гр., площадь 233,9 кв.м. Здание принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Решения Слюдянского районного суда Иркутской области от "ДАТА", зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "ДАТА", запись регистрации № ***;

- нежилое здание с террасой Баня, кадастровый № ***, адрес: "АДРЕС", год постройки 1985 гр., площадь 39 кв.м. Здание принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Решения Слюдянского районного суда Иркутской области от "ДАТА", зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "ДАТА", запись регистрации № ***;

- земельный участок площадью 18009 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - База отдыха, кадастровый № ***. Принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости № *** от "ДАТА", зарегистрировано Едино государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "ДАТА", запись регистрации № ***, путем их продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 000 000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расход] уплаченную государственную пошлину в размере 300 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. Просил взыскать с ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи от "ДАТА" в сумме 2 100 000 руб., поскольку ответчик частично погасил задолженность в размере 2 900 000 руб., о чем свидетельствуют долговые расписки на данную сумму, данные платежи учтены при подаче иска в суд. пояснил, что платежи, которые Ответчик произвел на счет (карту) Истца в сумме 1 400 000 руб. входят в общую сумму, указанную в долговых расписках (2 900 000 руб.). На переводы в сумме 800 000 руб. и 100 000 руб. дана расписка на 900 000 руб. Расписка на 2 000 000 руб. дана за перевод в сумме 500 000 руб. и полученные налично денежные средства в размере 1 500 000 руб. Также просил обратить взыскание на указанное имущество путем их продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 000 000 руб.

Ответчик ФИО2 надлежаще о времени и месте судебного заседания извещен, о чем имеется отчет об извещении посредством СМС, не явился, направил ходатайство об отложении судебного заседание, в удовлетворении которого судом отказано. Направил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении иска отказать, указав, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. На момент обращения истца в суд ответчиком по указанному договору оплачено 4300000 руб. в обоснование представлены банковские чеки на сумму 100 000 руб. от "ДАТА", 800 000 руб. от "ДАТА", 500 000 руб. от "ДАТА", история операций по карте, расписки ФИО1 на сумму 900 000 руб. и на сумму 2 000 000 руб.

Представитель ответчика ФИО3 извещался о дате судебного заседания по адресу регистрации, конверт возвращен с отметкой об истечении срока хранения.

В соответствии с ч.4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и его представителя, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших уважительных причин неявки.

В силу части 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительности причин неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Поскольку ответчик, получив судебного извещения, выразил свое волеизъявление, свидетельствующее об отказе от осуществления своих процессуальных прав, суд в соответствии с правилами статей 233, 234 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии согласия истца рассмотрел дело в порядке заочного производства.

Выслушав истца ФИО1, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (ч. 2). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (ч. 3).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что покупатель ФИО2 на основании договора купли-продажи от "ДАТА" приобрел у продавца ФИО1 нежилые здания с земельным участком, в частности:

- земельный участок площадью 18009 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - База отдыха., кадастровый № ***. Принадлежит Продавцу г праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости № *** от "ДАТА" зарегистрировано в Едино государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "ДАТА" запись регистрации № *** (п. 1 Договора).

Согласно п. 2 Договора продажная стоимость отчуждаемых объекте составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей, в том числе: стоимость нежилого здания Корпус, кадастровый № *** – 1000 000 руб., стоимость нежилого здания Столовая, кадастровый № *** – 1 000 000 руб., нежилого здания с террасой Баня, кадастровый № *** руб., земельного участка площадью 18009 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - База отдыха., кадастровый № *** – 2 000 000 руб. Указанная стоимость должна быть оплачена Покупателем в следующем порядке:

- сумма 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в срок до "ДАТА";

- сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в срок до "ДАТА".

- сумма 2 000 000 (два миллиона) рублей, будет уплачена в срок до "ДАТА".

Продавцом ФИО1 указанные выше объекты недвижимости были переданы Покупателю ФИО2, что подтверждаете актом приема-передачи недвижимого имущества от "ДАТА". Покупатель указал, что имущество соответствует условиям договора, он не имеет претензий к продавцу по количественным и качественным характеристикам имущества. На момент передачи имущество не оплачено (л.д. 15)

В соответствии с условиями договора покупатель приобретает право собственности на указанные нежилые здания и земельный участок после регистрации перехода права собственности. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации (п. 6 Договора).

"ДАТА" произведена государственная регистрация права ФИО2 в Едином государственном реестре недвижимости на объекты недвижимости: Корпус, кадастровый № ***, нежилое здание - Баня, кадастровый № ***; нежилое здание –столовая кадастровый № ***; земельный участок кадастровый № ***. Также "ДАТА" произведена регистрация ипотеки в силу закона до полной оплаты по договору купли – продажи в пользу ФИО1 на указанные объекты недвижимости, что следует из выписок из ЕГРН от "ДАТА" (л.д. 16,17, 18-41, 96-104).

Из представленных платежных документов, искового заявления следует, что ФИО2 по договору купли – продажи от "ДАТА" ФИО1 произведены платежи в размере: 900 000 руб. и 2 000 000 руб., о чем представлены оригиналы расписок ФИО1 в получении указанных сумм.

Ответчик ФИО2 в письменных возражениях указал, что кроме указанных сумм им были переведены на карту истца суммы:"ДАТА"- 100 000 руб.,"ДАТА"- 800 000 руб., "ДАТА" – 500 000 руб. в обоснование представил историю операций по карте (л.д. 155-157), квитанции (л.д. 130 -131).

Вместе с тем. из указанных документов не следует, что указанные платежи произведены во исполнение обязательств по спорному договору, назначение платежа не указано.

Кроме того, истец в судебном заседании пояснил, что указанные суммы им учтены при написании расписок на сумму 900 000 и 2 000 000 руб.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что во исполнение обязательств по договору купли – продажи от "ДАТА" ответчиком внесены платежи в общей сумме 2 900 000 руб. Иных допустимых доказательств оплаты суду не представлено.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, судом установлено, что продавец передал, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество, между тем оставшиеся денежные средства в размере 2 100 000 руб. (5 000 000 – 2 000 000 – 900 000) на дату вынесения решения ответчик не оплатил.

При этом суд учитывает, что последний платеж по договору покупателем должен был быть произведен до "ДАТА".

Истцом в адрес ответчика "ДАТА" была направлена претензия об оплате задолженности по договору в срок 7 дней в размере 3 500 000 руб. (размер задолженности на момент направления претензии)(л.д. 56,57, 67). Задолженность в полном объеме ответчиком ФИО2 погашена не была.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 56 ГПК РФ).

Доказательств, подтверждающих факт исполнения ответчиком обязательств по оплате стоимости переданного ему недвижимого имущества в соответствии с договором в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

Поскольку в судебном заседании установлен факт неуплаты ответчиком денежных средств в сумме 2 100 000 руб., суд считает заявленные требования о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 2 100 000 рублей правомерными, подлежащими удовлетворению.

При разрешении требований об обращении взыскания на заложенное имущество суд исходит из следующего.

В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Поскольку судом было установлено, что ответчик не исполнял свои обязательства по своевременной оплате стоимости имущества по договору, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства составляет более чем три месяца, имеются основания для удовлетворения требования истца об обращении взыскания на предмет залога – нежилое здание Корпус кадастровый № ***, нежилое здание Столовая кадастровый № ***, нежилое здание Баня, кадастровый № ***, земельный участок кадастровый № ***.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Суд приходит к выводу о том, что поскольку обязательства по договору обеспеченным залогом, покупателем надлежащим образом не исполняются, истец на основании ст.ст. 334,348,349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать обращения взыскания на предмет залога путем продажи с публичных торгов.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество договором не предусмотрен.

Обстоятельств, при которых в силу закона или договора обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, либо в соответствии с которыми залог прекращается, судом не установлено; ответчик на такие обстоятельства не ссылался.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд исходит из следующего.

В силу статьи 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (ч. 3).

Согласно п. 2 Договора сторонами при заключении договора согласована продажная стоимость отчуждаемых объектов - 5 000 000 (пять миллионов) рублей, в том числе: стоимость нежилого здания Корпус, кадастровый № *** – 1000 000 руб., стоимость нежилого здания Столовая, кадастровый № *** – 1 000 000 руб., нежилого здания Баня, кадастровый № *** руб., земельного участка площадью кадастровый № *** – 2 000 000 руб.

Таким образом, начальная продажная стоимость объектов недвижимости подлежит установлению в размере:

нежилого здания Корпус, кадастровый № *** в размере 1 000 000 руб.,

нежилого здания Столовая, кадастровый № *** в размере 1 000 000 руб.,

нежилого здания Баня, кадастровый № *** в размере 1 000 000 руб.,

земельного участка кадастровый № *** -2 000 000 руб.

Доказательств иной оценки предмета залога на дату вынесения судебного решения суду не представлено. Ответчик указанную начальную продажную стоимость не оспаривал.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере 300 руб. и 24900 руб.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли – продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, "ДАТА" рождения, уроженца "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" (паспорт № ***) в пользу ФИО1, "ДАТА" рождения, уроженца "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" (ИНН № ***, паспорт № ***) денежные средства по договору купли-продажи от "ДАТА" в сумме 2 100 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

нежилое здание Корпус, кадастровый № ***, адрес: "АДРЕС", год постройки 1985 гр., площадь 467 кв.м. путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 000 000 руб.;

нежилое здание Столовая, кадастровый № ***, адрес: "АДРЕС", год постройки 1985 гр., площадь 233,9 кв.м. путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 000 000 руб.;

нежилое здание Баня, кадастровый № ***, адрес: "АДРЕС", год постройки 1985 гр., площадь 39 кв.м. путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 000 000 руб.

земельный участок площадью 18009 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - База отдыха, кадастровый № ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2 000 000 руб.

Разъяснить ответчику право подачи в Слюдянский районный суд заявления об отмене настоящего решения в течение семи дней со дня вручения копии настоящего решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Н.А.Казарина

Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2023 года.