№ 2-1/2023
24RS0012-01-2022-001433-92
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 мая 2023 года Дивногорский городской суд Красноярского края в городе Дивногорске в составе:
председательствующего – судьи Вишняковой С.А.,
с участием истца - ФИО1,
представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя третьего лица ТСЖ «Победа» - ФИО3, действующей на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ,
при секретаре – Климосенко О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Дивногорска о признании права собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к администрации г. Дивногорска о признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном виде, общей площадью 62,6 кв., расположенное по адресу: <адрес>, мотивируя тем, что является собственником трехкомнатной квартиры по вышеуказанному адресу. Распоряжением администрации г. Дивногорска от 13.09.2012 №р был разрешен перевод данного жилого помещения (квартиры) в нежилое под размещение салона красоты при условии проведения его реконструкции с устройством отдельного входа. При этом, истцом было получено согласие всех собственников многоквартирного жилого дома на перевод жилого помещения в нежилое, реконструкцию и устройство отдельного входа. 27.09.2013 администрацией г. Дивногорска было выдано разрешение на строительство (реконструкцию) спорного нежилого помещения. Согласно уведомлению № от 13.09.2012 администрацией г. Дивногорска было решено перевести указанное жилое помещение в нежилое помещение в целях использования его в качестве салона красоты при условии проведения реконструкции и устройству отдельного входа. Фактически все работы по реконструкции были произведены истцом в 2013 году. 05.04.2016 она обратилась в администрацию г. Дивногорска с заявлением на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором было отказано по причине допущения незначительного отклонения внутренней перепланировки от проекта, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд.. Распоряжением администрации г. Дивногорска №-р от 28.06.2022 нежилому помещению с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>. Согласно заключениям по результатам обследования нежилого помещения строительные конструкции объекта находятся в работоспособном техническом состоянии и не создают угрозу для жизни и здоровья людей, пригодны для постоянной эксплуатации, соответствуют требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Просит суд перевести жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес> нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> и признать за ФИО1 право собственности на указанное нежилое помещение.
Истец ФИО1, ее представитель ФИО2 в судебном заседании доводы иска поддержали по основаниям, в нем изложенным с учетом уточнения, просили иск удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г.Дивногорска, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, что суд в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным. Из представленного отзыва на иск, полагает, что оснований для признания права собственности на нежилое помещение не имеется, какие-либо доказательства того, что истцом было получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию спорной квартиры, в материалах дела отсутствуют.
Представитель третьего лица ТСЖ «Победа» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что ее как жильца многоквартирного дома никто не спрашивал о размещении в доме салона красоты. В настоящее время жильца дома жалуются на шум, отсутствие шумоизоляции в салоне, раннюю уборку его помещений.
Выслушав истца ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя третьего лица ФИО3, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
В силу ч. 1 ст. 2 Жилищного кодекса РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ).
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии со ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реконструкция, связанная с изменениями параметров общего имущества многоквартирного жилого дома и режима пользования этим имуществом, возможна только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из представленных документов, на основании договора купли-продажи от 15.02.2012, ФИО1 принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.
Распоряжением администрации г. Дивногорска от 13.09.2012 №р ФИО1 разрешен перевод жилого помещения (квартиры), находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое под размещение салона красоты при условии проведения его реконструкции с устройством отдельного входа.
При этом, также установлено, что ФИО1 предварительно получено согласие жильцов многоквартирного дома по <адрес> о возможности реконструкции квартиры № под салон красоты, что подтверждается листом согласования. Указанные документы также содержатся в проектной документации, представленной ответчиком по запросу суда в отношении спорного помещения.
В соответствии с разрешением на строительство № от 27.03.2015, выданным ФИО1, администрация г. Дивногорска, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешает реконструкцию объекта капитального строительства (п.1 разрешения) – нежилого помещения, площадью 56,84 кв.м., строительный объем - 242,15 куб.м., на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 5518 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Судом установлено, что с момента получения разрешения на реконструкцию, истцом выполнены работы по реконструкции объекта недвижимости (квартиры), с устройством отдельного входа в помещение, получено положительное заключение негосударственной экспертизы ОАО «Красноярский ПромстройНИИпроект» о соответствии проектной документации «Реконструкция нежилого помещения по <адрес>» установленным требованиям.
Из заявления от 05.04.2016 усматривается, что ФИО1 обращалась в администрацию г. Дивногорска на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В судебном заседании сторона истца утверждала, что в выдаче разрешения было отказано в связи с тем, что при проведении работ по внутренней перепланировке помещения было допущено незначительное отклонение от проекта, обусловленное техническим показателем.
В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Частью 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из технического плана помещения, выполненного кадастровым инженером ООО «АКБ» ФИО5 27.10.2022, следует, что общая площадь объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> составляет 62,6 кв.м., назначение – нежилое помещение. Кадастровым инженером сделан вывод о том, что помещение расположено на первом этаже в жилом многоквартирном доме с кадастровым номером №, обособлено от остального здания и имеет отдельный вход на улицу. В результате проведенной реконструкции (перепланировки) изменилась площадь помещения и оставила 62,6 кв.м.
Согласно заключению ООО «Вектор А» от 22.09.2022, в результате обследования нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> дефектов, оказывающих отрицательное влияние на несущую способность и эксплуатационную пригодность строительных конструкций, не выявлено. Строительные конструкции объекта на момент обследования находились в работоспособном техническом состоянии, соответствуют требованиям ст. 7 (требования механической безопасности) ФЗ № 384-Ф «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не создают угрозы для жизни и здоровья людей и пригодны для постоянной эксплуатации.
В соответствии с заключением ООО «СтройАчинск» от 23.09.2022 специалистом сделан вывод о том, что нарушений требований пожарной безопасности, создающих угрозу возникновения пожара, жизни и здоровью людей, при проведении проверки нежилого помещения, расположенного по адресу<адрес> не выявлено. Объект защиты (нежилое помещение) соответствует требованиям пожарной безопасности. Эксплуатация нежилого помещения (салон красоты) возможна при соблюдении норм и правил пожарной безопасности.
В соответствии с экспертным заключением от 09.11.2022, подготовленным ООО «ФСЭБ» нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
В судебном заседании представитель третьего лица ТСЖ «Победа» ФИО6 пояснила, что от жильцов дома поступают жалобы на шум от салона красоты, о чем представила суду заявление жильцов 5 и 6 квартир - ФИО12 и ФИО13.
Между тем, истцом суду представлено заключение строительно-технической экспертизы №, подготовленной 15.05.2023 ИП ФИО7, согласно которой выявленный максимальный уровень шума (минимальный уровень звука LАэкв = 50,6 дБА, максимальный уровень звука LAмах = 51,4 дБА) при всем включенном оборудовании парикмахерской (кондиционер, вытяжка, телевизор, два фена), в кабинете для массажа, расположенных по адресу: <адрес> не является нарушением требований согласно п. 6 таблицы № СП 51.13330.2011. Защита от шума. Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003», где указано, что "жилые комнаты квартир, уровень звука LA (эквивалентный уровень звука LАэкв), составляет 40 дБА, а максимальный уровень звука LAмах, составляет не более 55 дБА».
В заключении экспертом указано, что 29.04.2023 при прибытии на место расположения жилого помещения - квартиры № по адресу <адрес>, доступ в жилое помещение не предоставлен, однако был заранее согласован с ФИО8
Также, в материалы дела истцом представлены договоры, заключенные с ТСЖ «Победа» № б/н от 01.08.2013 на предоставление жилищно-коммунальных услуг, а также с ресурсоснабжающими организациями: ОАО «Красноярскэнергосбыт» № от 27.02.2015 (продажа электрической энергии), МУП «Дивногорский водоканал» № от 16.02.2017 (отпуск холодного водоснабжения и водоотведения), МУПЭС № от 03.04.2017 (теплоснабжение и отпуск горячей воды), ООО «РостТех» № от 04.12.2019 (сбор, накопление и вывоз твердых коммунальных отходов), в отношении помещения № по <адрес> по тарифам для нежилых помещений.
Из платежных документов к вышеуказанным договорам усматривается, что собственником (истцом) своевременно оплачиваются жилищно-коммунальные услуги в отношении спорного помещения, задолженность отсутствует.
Законодателем предусмотрен перевод жилого помещения в нежилое. Так, в силу положений ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч.1 ст. 23 ЖК РФ)
Положениями ст. 23 ЖК РФ, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений (02.07.2013), предусмотрен перечень документов, предоставляемых собственником соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, среди которых заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
При этом, обязанности предоставления собственником протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение и согласия каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение, норма вышеуказанной статьи, на момент получения разрешения на строительство (27.09.2013) и обращения в орган местного самоуправления с заявлением на ввод объекта в эксплуатацию (05.04.2016) не предусматривала и введена только 29.05.2019 Федеральным законом № 116-ФЗ.
Также в силу положений п. 1 ст. 141.4, п. 3 ст. 287.4 ГК РФ; ч. 2, 3 ст. 22 ЖК РФ перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия: помещение принадлежит заявителю на праве собственности и расположено на первом этаже здания; помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; в помещении никто не зарегистрирован и не проживает; помещение не обременено правами иных лиц.
Как установлено судом и не оспаривалось в судебном заседании, квартира №, расположенная в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности истцу с 24.02.2012, распоряжением органа местного самоуправления - администрации г. Дивногорска от 13.09.2012 разрешен перевод данного жилого помещения (квартиры) в нежилое под размещение салона красоты, 27.09.2013 выдано разрешение на строительство (реконструкцию) квартиры, истцом подготовлена проектная документация, согласно требованиям законодательства, обустроен отдельный вход в помещение.
При таких обстоятельствах, поскольку истцом в полном объеме соблюдены требования законодательства для перевода жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение, каких-либо нарушений градостроительных, строительных норм и правил, прав и охраняемых законом интересов других лиц, созданию угрозы жизни и здоровью граждан при проведении реконструкции допущено не было, о чем в материалы дела представлены соответствующие экспертные заключения, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о переводе жилого помещения в нежилое, законным и обоснованы, а следовательно подлежат удовлетворению.
Разрешая заявленные требования о признании права собственности истца на нежилое помещение, суд исходит из того, что нежилое помещение, обладает признаками самовольной постройки. Вместе с тем, помещение (до реконструкции – квартира) находится в собственности истца, расположено в многоквартирном жилом доме, на первом этаже, оборудовано отдельным входом, соответствует действующим градостроительным, строительным нормам и правилам, сохранение нежилого помещения в реконструированном виде не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц и созданию угрозы жизни и здоровью граждан.
Кроме того, реконструкция квартиры осуществлена на основании разрешения, выданного истцу ответчиком, для целей размещения салона красоты, с согласия собственников примыкающего к помещению подъезда многоквартирного дома. Работы по реконструкции квартиры произведены истцом и окончены, длительное время (более 9 лет) помещение используется по назначению, для размещения салона красоты, жалоб на работу которого не поступало. Доводы третьего лица о нарушении тишины работниками салона красоты в судебном заседании не нашли своего подтверждения.
При таких обстоятельствах, анализируя все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, и принимая во внимание, что реконструкция соответствует действующим строительным нормам и правилам, сводам правил, обеспечивает дальнейшую безопасную эксплуатацию по ее функциональному назначению и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, суд полагает, что имеются правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований и признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном виде.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации г. Дивногорска о переводе жилого помещения в нежилое помещение и признании права собственности на нежилое помещение, - удовлетворить.
Перевести жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>, в нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение, общей площадью 62,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, согласно техническому плану помещения от 27.10.2022 года.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности в установленном законом порядке.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение 01 (одного) месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года