75RS0029-01-2022-002188-16
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 мая 2023 г. г. Нерчинск
Нерчинский районный суд Забайкальского края
в составе:
председательствующего, судьи Быковой Ю.В.
при секретаре Дунаевой Е.В.,
с участием истца ФИО1,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело № 2-72/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности произвести отчуждение земельного участка, возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок,
Установил:
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, указав следующее:
17.06.2019 года между истцом ФИО1 (арендатор) и ответчиком ФИО2 (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка общей площадью № кв.м, расположенный по адресу: .... с кадастровым номером №. Разрешенное использование земельного участка: эксплуатация и обслуживание гаража. Договор аренды заключен на безвозмездной основе. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 27.06.2019 года.
26.04.2019 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимости гаража общей площадью № кв.м. находящийся по адресу: ....
Сделка купли-продажи зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 14.05.2019 года. Сделка зарегистрирована на гараж, без оформления земельных отношений. ФИО2 дал письменное согласите о включении земельного участка, расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером земельного участка № в территорию опережающего развития Забайкальского края для реализации инвестиционного проекта «Производство стальных труб ООО Нерчинск Металл Групп».
23.12.2021 года ООО «Нерчинск Металл Групп» зарегистрировано в качестве резидента территории опережающего социально-экономического развития за регистрационным номером №.
В настоящее время в отношении данного земельного участка сложилась следующая ситуация: ответчик не оформляет с истцом сделку о праве собственности на землю и просит истца с оформлением подождать.
В последующем этот земельный участок был оформлен в ипотеку в АО АТБ и взят кредит на расширение и осуществление предпринимательской деятельности.
В 2020 году службой судебных приставов на данный земельный участок наложен запрет на совершение регистрационных действий.
25.10.2021 года Агинский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Забайкальскому краю уведомил истца о приостановлении государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....
В связи с вышеизложенным истец ФИО1, считает, что у него возникло право собственности на указанное имущество.
Истец ФИО1 просит суд обязать ответчика ФИО2 произвести отчуждение земельного участка общей площадью № кв.м, расположенный по адресу: ..., с кадастровым номером № в пользу ФИО1 и признать на ним право собственности на это недвижимое имущество, обязать ответчика зарегистрировать следку купли-продажи указанного имущества при государственной регистрации в ЕГРН, признать право собственности ФИО1 на земельный участок общей площадью 10088 кв.м, расположенный по адресу ..., с кадастровым номером №.
В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования, пояснил, что купил гараж у ФИО2 для осуществления предпринимательской деятельности, земельный участок на котором расположен гараж остался в собственности ФИО2 В Росреестре сделка купли-продажи гаража прошла регистрацию, но затем ему сообщил регистратор, что сделку нельзя было проводить без решения вопроса по земельному участку. Тогда он решил взять земельный участок в аренду у ФИО2, договор аренды был заключен и прошел регистрацию в ЕГРН. В настоящее время у ФИО2 имеется задолженность по земельному налогу и службой судебных приставов на данный участок наложен запрет осуществления регистрационных действий. Договориться с ФИО2 о цене выкупа земельного участка они не могут, потому что цена, которую предлагает ФИО2 его не устраивает.
В судебном заседании ответчик ФИО2 пояснил, что на момент заключения сделки по купли-продаже гаража готов был продать земельный участок ФИО1 за цену задолженности по налоговым платежам, на предложенную цену ответчик не согласился. Изначально, при достижении договорённости по поводу продажи гаража, он предлагал ФИО1 цену выше с учетом своих расходов на уплата налога, однако ФИО1 на это не согласился и просил о выкупе только гаража. При этом, до заключения сделки купли-продажи гаража, он как собственник принял решение о разделении земельного участка на два, на земельный участок под гаражом и на остальную территорию. ФИО1 об этом было известно и он уговорил его не регистрировать в Росреестре межевой план разделения земельного участка, пообещав в дальнейшем заплатить денежные средства за земельный участок в неразделенном виде. Иск признает частично, готов заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, однако о цене земельного участка они договориться не могут.
Представитель третьего лица администрации городского поселения «Нерчинское» ФИО3 в судебном заседании пояснила, что у администрации городского поселения претензий по поводу землепользования земельного участка по адресу: ... не имеется.
Представитель третьего лица начальник Нерчинского РОСП ФИО4, в судебном заседании пояснила, что на исполнении в Нерчинском РОСП находится сводное исполнительное производство в отношении ФИО2. в состав задолженности по исполнительному производству вошла сумма задолженности по земельному налогу с физических лиц взысканная по судебным приказами от 01.03.2021 года в сумму 143 999 рублей, от 01.09.2022 года в сумме 16 155,32 рублей, от 05.03.2022 года в сумме 143 999 рублей. В настоящее время исполнительное производство не окончено, взыскание задолженности производится ССП, на земельный участок, расположенный по адресу: ... наложен запрет регистрационных действий. Снять запрет возможно только погашения суммы задолженности по исполнительному производству.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
В силу пп. 2 п. 1 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 Земельного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно абзацу 3 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.
Из материалов дела судом установлено следующее:
26 апреля 2019 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости -нежилого здания гаража общей площадью № кв.м, находящегося по адресу: .... продажная цена объекта 2000000 рублей. Договор зарегистрирован в ЕГРН 14.05.2019 года (л.д.29-30)
Право собственности ФИО1 на объект недвижимости -нежилое помещение-гараж по адресу: ... зарегистрировано в ЕГРН (л.д.33-35).
17.08.2019 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка общей площадью № кв.м, расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером №, с расположенным на нем нежилым помещением гаражом с кадастровым номером №. Договор аренды земельного участка не предусматривает условие о внесении арендных платежей, договор заключен на 5 лет. Договор зарегистрирован в ЕГРН 27.06.2019 года (л.д.15-18).
21.06.2021 года судебным приставом-исполнителем Нерчинского РОСП объявлен запрет на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра, а так же регистрации ограничений и обременений имущества земельного участка площадью 10088 кв.м по адресу ... находящегося в собственности должника ФИО2, в рамках возбужденного в отношении него исполнительного производства №-ИП (л.д.22-23).
Доводы ответчика ФИО2 о наличии у него задолженности по налоговым платежам, в том числе земельному налогу, подтверждается сводкой по исполнительному производству, согласно которой остаток общей задолженности по налогам составляет 278 788,12 рублей.
В силу ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случае, прямо указанных в законе.
В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Судом установлено, что продажа ответчиком ФИО2 истцу ФИО1 объекта недвижимости- гаража без отчуждения земельного участка является ничтожной сделкой.
Поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.
При этом переход права собственности на объект недвижимого имущества-гараж, прошел государственную регистрацию в ЕГРН в нарушение положений ст.35 ЗК и ст.273 ГК РФ.
При рассмотрении дела судом на обсуждение сторон был поставлен вопрос о признании сделки купли-продажи объекта недвижимости -гаража, без продажи земельного участка, недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, истец ФИО1 отказался заявлять требования о признании сделки купли-продажи гаража недействительной и применении последствий недействительности следки, настаивал на изначально заявленных требованиях.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Вместе с тем, до заключения договора купли-продажи гаража, 24.04.2019 года собственник ФИО2 принял решение о разделении принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером № по адресу ... на два, непосредственно по гаражом № с присвоением адреса ... прилегающую к гараже территорию с кадастровым номером № с присвоением адреса .... ( л.д.57)
В целью реализации принятого собственником ФИО2 решения, кадастровым инженером подготовлен межевой план, из схемы расположения земельных участков межевого плана установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу ... разделен на два, первый под объектом капитального строительства гаражом и второй -прилегающая к гаражу территория. (л.д.57-67).
На кадастровый учет выделенные земельные участки не поставлены, согласно данным публичной кадастровой карты на кадастровом учете по адресу ... состоит участок №.
По договору купли-продажи гаража с кадастровым номером №, расположенного по адресу ... между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1, гараж продан за 2 000 000 рублей, условия землепользования определены не были (п.7.3).
Из пояснений ответчика ФИО2, сведения о разделении земельного участка не внесены в ЕГРН по просьбе истца ФИО1
В настоящее время ответчик ФИО2 лишен возможности внесения сведений о разделении земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу ... ЕГРН, в связи с запретом на регистрационные действия, наложенные судебным приставом.
Обратившись в суд истец ФИО1 просил суд обязать ответчика ФИО2 произвести отчуждение земельного участка общей площадью № кв.м, расположенного по адресу ... кадастровым номером № в пользу него и признать за ним право собственности на недвижимое имущество, обязать ответчика зарегистрировать сделку купли-продажи указанного имущества в ЕГРН и признать право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.
На неоднократные просьбы суда к истцу ФИО1 разъяснить существо заявленных требований и уточнить их, истец ФИО1 отказался, таким образом из существа заявленных требований судом сделан вывод о том, что истец просит суд обязать ответчика произвести отчуждение земельного участка путём заключения с ним договора купли-продажи земельного участка. Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.
Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Учитывая, что на кадастровый учет выделенные земельные участки собственником не поставлены и при заключении договора купли-продажи гаража условия землепользования не были определены, в соответствии с положениями ч.2 ст.555 ГК РФ, в продажную стоимость объекта недвижимости должна была входить и стоимость земельного участка с кадастровым номером №. Однако стороны договора решили вопрос землепользования иным способом заключив договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 5 лет. Указанный договор аренды земельного участка сторонами не оспаривается.
Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума ВАС "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт о признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились) оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Согласно ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права в соответствии с п.5 ст.1 Закона о регистрации недвижимости. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, согласно ст. 58 Закона о регистрации недвижимости подлежат государственной регистрации, при обращении в Управление правообладателя или уполномоченного им лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности, с заявлением о государственной регистрации права, решения суда и иных, необходимых для регистрации документов.
Из чего следует, что в случае притязания третьих лиц на объект недвижимости, права на которых зарегистрированы в ЕГРН, данный вопрос о правах должен быть рассмотрен в судебном порядке путем разрешения спора о праве. Это означает, что в порядке искового производства с привлечением в качестве ответчика лица, права которого зарегистрированы в ЕГРН, будет разрешен вопрос о принадлежности объекта недвижимости одной из сторон спора.
При удовлетворении такого требования зарегистрированное право считается оспоренным, что является основанием для погашения соответствующей записи о праве в ЕГРН.
Следовательно, ЕГРН должен отражать действительные права на недвижимое имущество, возникшие на основании определенных правоустанавливающих документов.
Правоустанавливающим является документ, устанавливающий наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества.
Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 утвержден Порядок ведения ЕГРН, согласно которым погашение регистрационных записей производится в случае прекращения права на объект недвижимости.
Согласно п.1 ст.14 Закона о регистрации недвижимости, государственная регистрация прав носит заявительный характер. В соответствии с пунктом 2 указанной нормы права, основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
Исходя из вышесказанного, запись нельзя удалить, исключить или аннулировать.
После регистрации прекращения прав записи указанных подразделов ЕГРН подлежат постоянному хранению в погашенном виде и не могут быть изъяты, исключены или аннулированы из реестра.
Таким образом, принимая во внимание положения ст.421 ГК РФ, в соответствии с которой граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ), суд не вправе обязать ответчика произвести отчуждение земельного участка путем заключения с истцом договора купли-продажи земельного участка, поскольку данное требование противоречит закону.
Из пояснений истца ФИО1, его требование о признании за ним права собственности на земельный участок производно из требования к ответчику о заключении с ним договора купли-продажи земельного участка. Ответчик ФИО2 не уклоняется от заключения договора купли-продажи земельного участка и дальнейшей регистрации договора в ЕГРН, однако стороны не достигли соглашения по условиям отчуждения земельного участка.
Согласно закону действия по защите субъективных гражданских прав от угроз и нарушений могут быть реализованы различными способами. В первую очередь это прямо названные в законе способы защиты.
Суд в соответствии со ст. 150 ГПК РФ разъяснял истцу право на уточнение исковых требований, поскольку истец не лишен возможности ставить вопрос в судебном порядке об оспаривании заключенного договора купли-продажи объекта недвижимости, признавая сделки недействительной, кроме того не лишен возможности заявить требование о прекращении права собственности ответчика на земельный участок в соответствии с положениями ст. 35 ЗК РФ, ст.273 ГК РФ, не лишен был возможности заявления требований о расторжении договора аренды земельного участка. Однако истец настаивал на заявленных требованиях, выбрав именно заявленный в иске способ защиты своего права.
Выбор способа защиты должен соответствовать характеру нарушенного права или права, оказавшегося под угрозой его нарушения, поскольку действия, направленные на восстановление права, зависимы от вида нарушенного субъективного права и способа его нарушения.
Избранный истцом ФИО1 способ защиты права суд признает ненадлежащим, поскольку цель защиты будет являться недостижимой, при этом способ защиты следует рассматривать как средство, направленное на получение правового результата.
На основании изложенного, исходя из совокупности установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств, анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности произвести отчуждение земельного участка, возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок - оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Забайкальский краевой суд через Нерчинский районный суд Забайкальского края в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Ю.В. Быкова
Мотивированное решение изготовлено 15.05.2023 года.