Решение по делу № 2-43/2025 от 11.02.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании задатка, судебных расходов.

Дело № 2-№2025

УИД №

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

11 февраля 2025 года г. Оха Сахалинской области

Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Гончаровой Ю.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО8, с участием истца ФИО1, представителя третьего лица администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области Российской Федерации ФИО4, представителя органа опеки и попечительства – Департамента социального развития администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области Российской Федерации ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Охинского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6 и ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании задатка, судебных расходов,

установил :

истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО7 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожным, взыскании задатка, судебных расходов. В обоснование исковых требований указал, что 19.10.2018 между ФИО9 (после заключения брака ФИО11), действующей от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО12 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Сахалинская область, <адрес>. При подписании договора ответчику была передана сумма в размере 130 000 рублей, что отражено в пункте 2.2 предварительного договора, а также собственноручной надписью и подписью ответчика в конце договора. Письменного соглашения о задатке истец с ответчиком не заключали. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанного объекта недвижимости не позднее 01.05.2019. ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 умер, основной договор заключен сторонами не был, денежные средства, переданные ответчику по предварительному договору не возвращены. Наследником ФИО12 является истец ФИО1, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону. Также, по мнению истца, несоблюдение формы предварительного договора, который должен быть нотариально удостоверен, влечет его ничтожность. В этой связи, истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи ничтожной сделкой и взыскать с ответчика денежные средства в размере 130 000 руб. 00 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечены администрация муниципального образования городской округ «Охинский», нотариус Охинского нотариального округа ФИО10

16.12.2024 протокольным определением к участию в деле в качестве ответчиков привлечены несовершеннолетние ФИО2 и ФИО3 в лице законного представителя ФИО6

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить их в полном объеме, полагал, что со стороны истца не усматривается признаков отклонения от добросовестного поведения и злоупотребления правом.

В судебном заседании представитель третьего лица администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области Российской Федерации ФИО4, действующая на основании доверенности, полагала, что требования истца в части взыскания денежных средств полученных ответчиком по предварительному договору, удовлетворению не подлежат, поскольку имело место злоупотреблении правом со стороны истца.

Представитель органа опеки и попечительства – Департамента социального развития администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области Российской Федерации ФИО5, действующая на основании доверенности, полагала, что требования не подлежат удовлетворению, поскольку это будет являться нарушением прав несовершеннолетних детей.

Третье лицо нотариус ФИО10, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО6, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3 и ФИО2, представители третьего лица департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области Российской Федерации в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства дела в связи с неявкой не ходатайствовали. Поэтому суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, их представителей.

Выслушав объяснения истца, представителей третьего лица, органа опеки и попечительства, исследовав материалы дела и оценив все собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Решением Охинского городского суда от 09.02.2024 по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО7 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным и взыскании задатка, судебных расходов, с учетом дополнительного решения от 06.05.2024 исковые требования удовлетворены частично, с ФИО7 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства уплаченные по предварительному договору купли-продажи квартиры от 19.10.2018 в размере 130 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины 3 800 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 04.07.2024 решение Охинского городского суда от 09.02.2024 в части отказа в удовлетворении требований о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным отменено, признан недействительным предварительный договор купли-продажи, заключенный от 19.10.2018 между ФИО12 и ФИО7, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 В остальной части решение оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 15.10.2024 решение Охинского городского суда Сахалинской области от 09.02.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 04.07.2024 отменено, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Судом кассационной инстанции, в частности, было отмечено, что судом апелляционной инстанции правомерно указано о наличии оснований для признания предварительного договора ничтожным и отсутствии оснований для взыскания спорной денежной суммы в порядке применения предусмотренных п. 1 ст. 381 ГК РФ последствий прекращения обеспеченного задатком обязательства. Вместе с тем вывод суда апелляционной инстанции о взыскании денежных средств в порядке ст. 167 ГК РФ, не отвечает требованиям законности, поскольку судом не учтены доводы ответчика о недобросовестных действиях истца и его правопредшественника ФИО12, данные доводы не получили правовой оценки с точки зрения соответствия их действий критериям добросовестного поведения участников гражданских правоотношений.

Согласно ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации являются обязательными для всех без исключения. Аналогичная норма содержится и в ст. 13 ГПК РФ.

Принцип обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений распространяется и на саму судебную систему, что означает обязательность указаний вышестоящего суда для нижестоящего суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

В соответствии с п.п. 1-4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями содержащимися в абз. 3 п. 1 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 19.10.2018 (в договоре казана дата 19.10.2019, которую суд расценивает как техническую описку) между ФИО9 (после заключения брака ФИО11), действующей от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> в <адрес> Сахалинской области, принадлежащей им на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому, переданной по предварительному договору мены жилых помещений от 21.10.2013 № 4. По условиям данного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи указанной квартиры (не позднее 01.05.2019), стоимость квартиры сторонами определена в размере 130 000 руб. 00 коп., которую ФИО12 уплатил ФИО9 при подписании данного договора (п. 2.1. и 2.2. договора).

Согласно п. 3.1.1 договора ФИО9 обязуется после регистрации права общей долевой собственности на указанную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в пятнадцатидневный срок подготовить полный пакет документов для продажи квартиры, а именно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу двух долей (1/3 доли каждому) квартиры принадлежащих ее несовершеннолетним детям, а также получить согласие отца детей в случае необходимости.

В соответствии с п. 5.2 договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 01.05.2019.

Предварительный договор не исполнен, основной договор в установленный срок не заключен.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 умер, наследником по закону ФИО12 является его брат – истец ФИО1

В силу ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 03.08.2018) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с п.п 2 и 3 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего в том числе несовершеннолетнему гражданину, влечет его ничтожность.

Поскольку предварительный договор купли-продажи был заключен в отношении объекта недвижимости, право долевой собственности на который в будущем должно возникнуть у ответчиков, двое из которых являются несовершеннолетними, относимых и допустимых доказательств соблюдения установленной законом формы сделки не представлено, суд приходит к выводу о несоблюдении сторонами обязательной нотариальной формы сделки, влекущей ее ничтожность, постольку требования истца о признании недействительным спорного предварительного договора купли-продажи, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, в соответствии с п.п. 4.7 и 4.9 предварительного договора, стороны договорились, что покупатель (ФИО12) заселяется в квартиру, стороны в соответствии со ст. 556 ГК РФ составляют в обязательном порядке передаточный акт. С момента подписания договора расходы по всем текущим коммунальным платежам (газ, свет, вода, канализация, содержание жилья, вывоз ТБО, телефон, интернет, и т.п.) оплачивает покупатель весь срок действия договора в сроки, указанные поставщиком таких услуг.

В соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу разъяснений содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что после подписания предварительного договора, ключи от спорного жилого помещения были переданы ФИО12, который осуществлял пользование жилым помещением, в квартире также находились его вещи, после смерти последнего, ключи от квартиры находились у его наследника, который продолжал их удерживать у себя, вещи наследодателя из квартиры не вывозил, ключи от жилого помещения переданы ответчику ФИО6 03.08.2023 после ее обращения в правоохранительные органы. При этом, за весь период пользования жилым помещением, с момента получения ключей ФИО12, а также истец оплату за пользование жилым помещением не производили, в результате чего за данный период образовалась задолженность.

При таких обстоятельствах, учитывая длительность периода пользования спорным жилым помещением стороной истца, при отсутствии оплаты за жилое помещение за данный период, а также длительное уклонение истца от передачи ключей от квартиры ответчику, суд приходит к выводу, о недобросовестном поведения истца и его правопредшественника ФИО12, в этой связи с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, не подлежит защите право на возврат полученного по недействительной сделки, а именно требования истца о взыскании с ФИО7 денежных средств в размере 130 000 руб. уплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры.

Как следует из материалов дела истцом 23.11.2023 при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 3 800 руб. 00 коп. (за требования имущественного характера), вместе с тем при подаче иска уплате также подлежала государственная пошлина в размере 300 руб. 00 коп. (требования о признании предварительного договора ничтожным).

Поскольку исковые требования истца о взыскании с ответчика в его пользу денежных средств в размере 130 000 руб. удовлетворению не подлежат, постольку отсутствуют основания для удовлетворения требований о возмещении судебных расходов в размере 3 800 руб. 00 коп.

При этом, принимая во внимание наличие у ответчика тяжелого заболевания, инвалидности второй группы, суд на основании ч. 2 ст. 333.20 НК РФ полагает возможным освободить ответчика от уплаты государственной пошлины в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил :

исковые ФИО1 (паспорт серия № номер №) к ФИО6 (паспорт серия № номер №) и ФИО2 (паспорт серия № №), ФИО3 (паспорт серия №) в лице законного представителя ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании задатка, судебных расходов, удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный 19 октября 2018 года между ФИО12 и ФИО7, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Охинский городской суд Сахалинской области в течение 1 месяца со дня принятия решения.

Председательствующий судья Ю.М. Гончарова

Решение принято в окончательной форме 25 февраля 2025 года.

Судья Ю.М. Гончарова

Копия верна: судья Ю.М. Гончарова