Решение по делу № 2-2125/2022 от 10.11.2022.

31RS0002-01-2022-002738-24 Дело № 2-2125/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 10 ноября 2022 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Симоненко Е.В.,

при секретаре Грибовской О.И.,

с участием:

- представителя истца- ответчика Администрации Белгородского района Белгородской области по доверенности ФИО1,

- представителя ответчика-истца по ордеру № 039329 от 14.07.2022 г. адвоката Алтынниковой А.А.,

в отсутствие:

- ответчика-истца ФИО2,

- третьего лица – Николенко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Белгородского района Белгородской области к ФИО3 ФИО14 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и встречному иску ФИО3 ФИО15 к Администрации Белгородского района Белгородской области о признании недействительным договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

11.12.2018 г. на основании договора купли-продажи №14-К-О, заключенного с СПК «Колхоз имени Горина», ФИО2 приобретено право собственности на нежилое здание – контора колхоза, общей площадью 80,5 кв.м., год постройки 1954, расположенное по адресу: (адрес обезличен). Сделка зарегистрирована в ЕРГН 23.01.2019 г..

На момент заключения указанного договора купли-продажи здание располагалось на земельном участке, принадлежащим на праве собственности администрации Бессоновского сельского поселения, границы установлены не были.

26.02.2020 между Муниципальным образованием Муниципальный район «Белгородский район» Белгородской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор), от имени и в интересах которой действовала по нотариальной доверенности Николенко Е.Н., заключён договор аренды № (номер обезличен) земельного участка площадью 1500 кв.м. для размещения объекта делового управления по адресу: (адрес обезличен) на основании распоряжения администрации Белгородского района «о предоставлении в аренду земельного участка» от 13.02.2020 № 363.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области 06.03.2020 г.

Земельный участок передан арендатору, который, подписав договор, обязался оплачивать годовую арендную плату в размере и порядке, указанные в договоре – 155 600 руб., которая вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Договор заключён сроком на 49 лет до 12.02.2069 г. и по истечении этого срока не подлежит возобновлению на неопределенный срок.

После отмены судебного приказа о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, истцом в адрес ФИО3 21.12.2021 г. направлялось требование о погашении задолженности, которое ответчиком исполнено в добровольном порядке не было.

Администрация Белгородского района Белгородской области обратилась 15.06.2022 в суд с иском, в котором, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору, просила взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды земельного участка от 26.02.2020 № (информация скрыта)

по арендной плате за период с 13.02.2020 года по 31.03.2022 года в размере 273 185руб. 38 коп., пени за период с 15.04.2020 года по 18.04.2022 года в размере 114 354, 62 руб..

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 иск не признала, пояснив, что действительно пробрела нежилое знание конторы колхоза. Однако, целью покупки было перевести его в жилое помещение с целью последующего в нем проживания. Для оформления соответствующих документов на земельный участок под указанным нежилым зданием ею была выдана нотариальная доверенность - Николенко Е.Н. 07.11.2019 г.. О действиях, произведенных Николенко Е.Н. в рамках доверенности ей ничего известно не было. В телефонных звонках ФИО4 поясняла, что все хорошо, что это не быстрый процесс. О наличии задолженности по договору аренды земельного участка ей стало известно в конце 2021 г., когда стали поступать досудебные уведомления от Администрации Белгородского района с требованиями погасить задолженность.

Представитель ответчика по доверенности Алтынникова А.А. иск не признала, указав, что ФИО2 приобрела здание для целей проживания, зарегистрировав свое право собственности 23.01.2019 г.. Никакой иной цели (ведение предпринимательский деятельности, делового управления) не преследовала, так является пенсионером, имеет инвалидность 3 группы.

07.11.2019 г. ФИО2 оформляет на Николенко Е.Н. нотариальную доверенность с целью оформления прав на земельный участок, на котором расположено указанное здание, поскольку в силу своего состояния здоровья не могла заниматься данным вопросом самостоятельно.

На основании данной доверенности Николенко Е.Н. заключает от имени ФИО2 с Муниципальным образованием Муниципальный район «Белгородский район» Белгородской области договор аренды земельного участка с видом развешенного использования – «деловое управление», сроком на 49 лет с арендной платой – 155 600 руб. в год. Поскольку ФИО2 в качестве ИП или учредителя юридического лица не зарегистрирована, является с 2005 г. не работающим пенсионером с размером пенсии на момент заключения договора аренды 14 800 руб., с 2009 года ей установлена инвалидность 3 группы по состоянию здоровья, полагает, что договор аренды был заключен представителем в ущерб интересам представляемого, а второй стороне сделки было известны, все указанные выше обстоятельства, отсутствие коммерческого интереса в отношении использования данного земельного участка, цель приобретения здания – для проживания, отсутствие необходимости заключения договора аренды для перевода знания из нежилого в жилое, расположение здания в зоне жилой застройки для которой такой вид, использования земли, как «деловое управление» не предусмотрен. Полагая, что совершением указанной сделки на заведомо не выгодных для представляемого условиях (размер арендной платы не посилен для ФИО2, в заключении договора аренды земельного участка не имелось необходимости для перевода здания в жилое помещение), предъявила встречный иск, в котором на основании ч.2 ст. 174 ГК РФ, поскольку сделка совершена представителем в ущерб интересам представляемого, просила признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный 26.02.2020 № (информация скрыта) между Муниципальным образованием Муниципальный район «Белгородский район» Белгородской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор), от имени и в интересах которой действовала по нотариальной доверенности Николенко Е.Н., отказав в первоначальном иске, а в случае, если суд придет к выводу об обоснованности требований истца, применить ст. 333 ГК РФ, снизить размер неустойки.

Представитель истца-ответчика ФИО1 встречный иск не признала, поддержав письменные возражения. Полагала, что доказательств недобросовестных действий со стороны представителя, заключившего договор, ответчиком-истцом не представлено. На момент заключения оспариваемого договора аренды в 2020 году на земельном участке уже было расположено нежилое здание конторы участка колхоза. Указанное здание было приобретено ответчицей в 2018 году, о его назначении «нежилое» было известно. На момент заключения договора аренды на основании заявления о заключении договора аренды с учетом расположенного на данном земельном участке здания конторы колхоза вид разрешённого использования земельного участка был определен - деловое управление. Указанное было учтено при заключении договора аренды, арендная плата определялась, исходя из вида разрешённого использования. После внесения изменений в ЕГРН в назначение объекта недвижимости (переведено в жилое), был изменен и вид разрешённого использования земельного участка, произведен перерасчет арендной платы, заключено доп.соглашение к договору аренды.

Ответчик ФИО2, высказав свою позицию по делу после отложения в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом смс-уведомление, доставленным 31.10.2022 г., доверив представление своих интересов адвокату.

Третье лицо Николенко Е.Н., в судебное заседание не явилась, извещено надлежащим образом смс-уведомлением, что подтверждается сведениями о его доставке абоненту 31.10.2022 г., представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, поскольку имеются сведения об их надлежащем извещении о судебном разбирательстве.

Выслушав объяснения сторон, свидетеля, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам и оценив все в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ, одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу п.1 ст.28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме. Аналогичные положения установлены частью 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 424 ГК РФ установление порядка определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности отнесено соответственно к компетенции Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ).

Установлено судом и следует из материалов дела, что 11.12.2018 г. на основании договора купли-продажи №14-К-О, заключенному с СПК «Колхоз имени Горина», ФИО2 приобретено право собственности на нежилое здание – контора колхоза, общей площадью 80,5 кв.м., год постройки 1954, расположенное по адресу: (адрес обезличен)

Согласно кадастровому паспорту здания, имеющемуся в материалах реестрового дела, указанный объект недвижимости является нежилым зданием - контора участка, площадь 80,5 кв.м. год ввода в эксплуатацию 1954, имеет назначение «Нежилое здание» расположено в пределах земельного участка (номер обезличен).

На момент заключения указанного договора купли-продажи здание располагалось на земельном участке, принадлежащим на праве собственности администрации Бессоновского сельского поселения, границы установлены не были.

Таким образом, ответчиком–истцом было приобретено только нежилое здание. При этом, право собственности на земельный участок, расположенный под ним, принадлежит другому лицу.

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕРГН 23.01.2019 г., с присвоением зданию кадастрового номера: (номер обезличен), назначение здания – «нежилое здание», что следует из выписки из ЕГРН по состоянию на 23.01.2019 г..

Согласно постановлению администрации Бессоновского сельского поселения № 26 от 29.05.2019 г. приобретенному ФИО2 нежилому зданию был присвоен указанный выше географический адрес.

Таким образом, приобретая указанное знание ответчику – истцу было достоверно известно и не оспаривалось в суде, что оно является нежилым - зданием конторы колхоза.

Доводы представителя ответчика-истца о том, что ФИО2 приобретала указанное здание для целей проживания, о чем сделана ссылка в договоре купли-продажи в п.6 (покупатель приобретает жилой дом) не свидетельствует об изменении назначения приобретенного объекта невидимости. Право собственности ФИО2 было зарегистрировано в отношении нежилого здания.

02.07.2019 г. ФИО2 самостоятельно обратилась к кадастровому инженеру с целью проведения кадастровых работ по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

По результатам работ, кадастровым инженером был подготовлен межевой план 17.07.2019 на образуемый земельный участок площадью 1500 кв.м. (земли населенных пунктов) с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства по адресу: (адрес обезличен).

Согласно выписке из СОГД № 50-476 от 05.07.2019 г. образуемый земельный участок расположен в границах территориальной зоны ЖЛ «Зона ведения ЛПХ», Предельно минимальные размеры образуемого земельного участка для данной зоны и данного вида разрешенного использованию составляют 1500 кв.м..

Таким образом, выделение земельного участка указанной площади было произведено по заявлению самой ФИО2, при этом, как сама пояснила в суде, какое–либо строительство она осуществлять не собиралась, а была намерена приобретенное нежилое здание перевести в жилое и в нем проживать.

07.11.2019 года ФИО2 выдала на имя Николенко ФИО16 нотариальную доверенность (номер обезличен) с целью оформления прав на земельный участок, на котором расположено приобретенное здание.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрено, что доверенностью является письменный документ, оформленный надлежащим образом и в соответствии с требованиями, предъявляемыми к такого рода документам, содержащий указание на наделение полномочиями по представлению одним лицом интересов другого лица или группы лиц.

Согласно тексту доверенности Николенко Е.Н. была уполномочена ФИО2 приобрести в аренду или в собственность на имя последней, за цену и на прочих условиях по своему усмотрению земельный участок, функционально обеспечивающий расположенный на нем принадлежащей ФИО2 на праве собственности жилой дом, расположенной по адресу: (адрес обезличен)-Б, зарегистрировать сделку, право аренды или право собственности на приобретенный земельный участок и право собственности на жилой дом, для чего ей предоставлены полномочия быть представителем в компетентных органах, перечисленных в доверенности, в том числе, подписывать акты согласования границ, получать выписки из ЕРГН, подавать от имени доверителя заявления, заключать договоры на приобретение земельного участка в аренду или в собственность, а в случае необходимости быть представителем в судебных органах.

Доверенность удостоверена нотариусом ФИО5, содержание доверенности соответствует волеизъявлению лица, выдавшего доверенность, подписана лично ФИО2, выдана сроком на три года, с запретом на передоверие полномочий и зарегистрирована в реестре № (номер обезличен)

Действуя на основании указанной доверенности Николенко Е.Н., обратилась с заявлением в администрацию Белгородского района.

Распоряжением администрации Белгородского района Белгородской области от 26.11.2019 г. № 2634 о предварительном согласовании предоставления земельного участка в границах Бессоновского сельского поселения, утверждена схема расположения земельного участка, подлежащего образованию из земель, государственная собственность на которые не разграничена (земли населенных пунктов) в границах ЖЛ «Зона ведения ЛПХ», образован земельный участок с условным номером: (номер обезличен), с видом разрешённого использования: деловое управление, поскольку на земельном участке располагается нежилое здание - контора участка кадастровый (номер обезличен), принадлежащее ФИО2 на праве собственности, предварительно согласована аренда за плату указанного земельного участка.

12.12.2019 г. в ЕГРН внесены изменения в сведения о виде разрешённого использования земельного участка (номер обезличен) на «деловое управление».

27.12.2019 г., действуя по доверенности, Николенко Е.Н. обратилась в Комитет имущественных и земельных отношений администрации Белгородского района с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 31:15:1511008:154, площадью 1500 кв.м. для делового управления, расположенного по адресу: (адрес обезличен), на котором расположено нежилое здание.

26 февраля 2022 между Муниципальным образованием Муниципальный район «Белгородский район» Белгородской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) от имени и в интересах которой действовала по доверенности Николенко Е.Н. заключён договор аренды № (информация скрыта) земельного участка государственная собственность на который не разграничена (земли населенных пунктов) с кадастровым номером: (номер обезличен), площадью 1500 кв.м. для размещения объекта делового управления в с. Орловка, с видом разрешенного использования: деловое управление. На земельном участке расположено нежилое здание- контора участка с кадастровым номером

(номер обезличен), площадью 80,5 кв.м, находящиеся в собственности заявителя.

На момент заключения оспариваемого договора аренды назначение здания - нежилое не менялось, что следует из выписки из ЕГРН (по состоянию на 23.01.2019 г.), поскольку следующие изменения в ЕГРН будут зарегистрированы только 03.11.2021 г., назначение земельного участка – деловое управление, что следует из выписки из ЕГРН (по состоянию на 12.12.2019 г.).

Указанный договор аренды подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Белгородской области 06.03.2020 г..

Факт передачи земельного участка в аренду арендатору подтверждается актом приема-передачи подписанным сторонами от 26.02.2020 г..

Договор аренды и акт приема-передачи подписан представителем ФИО2 по доверенности Николенко Е.Н..

Арендная плата за пользование земельным участком за период с 13.02.2020 по 12.02.2069 вносится в размере 155 600 руб. в год.

Годовой размер арендной платы взят на основании отчета независимой оценочной организации ООО «Торгово-промышленная компания «ПСВ» об оценке рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 09.01.2020.

Согласно п. 2.4 договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Арендная плата подлежит изменению в связи с изменением рыночной стоимости права аренды, но не чаще, чем раз в год. (п. 2.6.4, 2.6.5)

На основании п. 5.1 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в виде пени в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Полагая, что совершением указанной сделки на заведомо не выгодных для представляемого условиях (размер арендной платы не посилен для ФИО2, в заключении договора аренды земельного участка не имелось необходимости для перевода здания в жилое помещение), ответчик на основании ч.2 ст. 174 ГК РФ, поскольку сделка совершена представителем в ущерб ее интересам просила признать недействительным договор аренды земельного участка.

По смыслу пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Для признания оспариваемой сделки недействительной по пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало недобросовестность контрагента, которая может иметь место как в ситуациях, когда контрагент знал или должен был знать о явном ущербе для представляемого, так и в случае, когда имели место обстоятельства, которые свидетельствуют о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

В полномочия Николенко Е.Н., предусмотренные доверенностью, входило приобрести в аренду или в собственность, за цену и на прочих условиях по своему усмотрению земельный участок, функционально обеспечивающий расположенный на нем принадлежащей ФИО2 на праве собственности объект недвижимости.

Что представителем и было сделано, поданы соответствующие документы в администрацию, подписан договор аренды.

При подписании договора аренды назначения здания, принадлежащего ФИО6 – нежилое, видом разрешенного использования земельного участка согласно выписке из ЕГРН – деловое управление.

Годовой размер арендной платы 155 600 руб. взят на основании отчета независимой оценочной организации ООО «Торгово-промышленная компания «ПСВ» об оценке рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 09.01.2020., исходя из вида разрешенного использования земельного участка, соответственно, сторонами она не определялась.

Конкретных условий, на которых должен был быть заключён договор аренды, в том числе ограничивающих цену аренды или предусматривающих согласование данного условия с доверителем, доверенность не содержит.

Исследованными выше доказательствами установлено, что, заключая от имени ответчика–истца договор аренды, Николенко Е.Н. действовала в пределах предоставленных ей полномочий и поручений.

ФИО2 собственником арендованного земельного участка не является.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 1 ЗК РФ основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются категории.

Земли, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (п.2 ст. 7 ЗК РФ).

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования, которые считаются выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти. (ст. 7 ЗК РФ).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.(п. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Перечни видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (статья 30 ГрК РФ).

В связи с чем, при выборе вида разрешенного использования объекта недвижимости правообладателем такого объекта недвижимости, а также при определении возможности установления иных видов разрешенного использования в отношении объекта капитального строительства необходимо руководствоваться градостроительным регламентом.

Вместе с тем в отношении отдельных видов зданий их назначение и вид разрешенного использования определяется и (или) устанавливается федеральным законом или нормативным правовым актом, например, частью 4 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 476-ФЗ), в том числе в случае отсутствия в градостроительном регламенте территориальной зоны соответствующего вида разрешенного использования объекта недвижимости (часть 3 статьи 16 Закона N 478-ФЗ), части 1, 5 статьи 18 Федерального закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В данном случае установлено, что приобретенное ответчиком-истцом здание конторы участка 1954 года постройки имеет назначение нежилое.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утвержден «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков".

Вид разрешенного использования земельного участка ЛПХ разрешает: размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

При этом, деловое управление разрешает: размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг.

Вместе с тем, согласно выписке из ИСОГД от 25.09.2019 г. (то есть на момент приобретения его ФИО3 в 2018 г.) данное здание располагалось на земельном участке в территориальной зоне ЖЛ (зона ведения ЛПХ), то есть в градостроительном регламенте Бессоновского сельского поселения территориальная зона соответствующего вида разрешенного использования для данного объекта недвижимости отсутствует.

Предоставление в аренду земельного участка ФИО2 производилось на основании распоряжения администрации Белгородского района от 13.02.2020 г. № 363, в чьей собственности он находился.

Предоставлялся земельный участок ФИО2 в аренду для размещения объекта делового управления, на основании данных о назначении земельного участка, имеющихся в ЕГРН, в связи с чем, и был заключен спорный договор аренды.

На момент заключения договора аренды на земельном участке расположено нежилое здание – контора участка, под которое и был заключен договор аренды в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка, расположенного под таким зданием – «деловое управление», что советует вышеприведенным законоположениям об установлении применительно к каждой территориальной зоне вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Соответственно, размер арендной платы, исходя из вида разрешенного использования земли «деловое управление» составила – 155 600 руб. в год.

При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что заключая оспариваемый договор аренды Николенко Е.Н. действовала в ущерб интересам представляемого, не имеется, поскольку в силу вышеприведенных правовых норм, договор аренды земельного участка, исходя из назначения, расположенного на нем здания, мог быть заключен только на указанных условиях.

Доводы стороны ответчика-истца о том, что второй стороне сделки было известно, об отсутствии коммерческого интереса в отношении использования данного земельного участка, цель приобретения здания – для проживания, не подкреплены доказательствами.

Кроме того, обращение о предоставлении земельного участка носит заявительный характер, в связи с чем, основанием для принятия решения истцом-ответчиком являются сведения, указанные самим заявителем и предоставленные им документы.

В данном случае, из заявления следует, что ответчик-истец обратился за предоставлением в аренду земельного участка под деловое управление.

Ссылки в обоснование встречного иска на отсутствие необходимости заключения договора аренды для перевода знания из нежилого в жилое, неубедительны.

В данном случае речь идет о переводе отдельно стоящего на земельном участке нежилого здания в жилое (а не помещения в доме, порядок перевода из нежилого в жилое установлен ст. 23 ЖК РФ), то при изменении назначения здания путем перевода всех его нежилых помещений в жилые должны соблюдаться требования законодательства о градостроительной деятельности, то есть и разрешенное использование земельного участка.

В данном случае ответчик-истец, собственником земельного участка не является. А для изменения нежилого помещения в жилое – индивидуальный жилой дом необходимо, предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок, в том числе для определения необходимости изменения его вида разрешённого использования или проверки соответствия такого использования требованиям законодательства.

Таким документом в данном случае выступал оспариваемый стороной ответчика договор аренды.

В своих пояснениях ответчик –истец сослалась, что до декабря 2021 г. ей ничего не было известно о действиях, произведенных Николенко Е.Н. в рамках доверенности. О наличии задолженности по договору аренды земельного участка ей стало известно в конце 2021 г., когда стали поступать досудебные уведомления от Администрации Белгородского района с требованиями погасить задолженность.

Допрошенный в судебном заседании свидетель – ФИО7 – сын ФИО2 пояснил, что мать является пенсионером и имеет инвалидность. Приобрела нежилое здание, чтобы в последующем перевести его в жилое и проживать там. О заключенном договоре аренды матери не было известно до декабря 2021 года, пока не пришло досудебное уведомление о необходимости погасить долг. Николенко Е.Н. должна была оформить дом и землю по просьбе матери, но в течение более 2- х лет ничего сделано не было.

Вместе с тем, указанные доводы опровергаются имеющимся в материалах дела судебным приказом мирового судьи от 11.06.2021 г., которым с ФИО2 была взыскана задолженность по указанному договору аренды земельного участка, который на основании возражений самой ФИО2, поступивших мировому судьи 23.07.2021 г., был отменен определением от 26.07.2021 г..

Таким образом, в июле 2021 г ФИО2 было достоверно известно о наличии оспариваемого ею договора аренды, заключенного от ее имени Николенко Е.Н., наличии задолженности по уплате арендных платежей.

Вместе с тем, о нарушении своих прав ФИО2 не заявляла более года. Встречный иск об оспаривании договора аренды был подан только в рамках настоящего спора.

Каких-либо претензий к Николенко Е.Н. у ФИО2 не имелось, доказательств этому не представлено.

На вопрос суда, интересовалась ли ответчик-истец после выдачи доверенности в ноябре 2019 года в силу ст. 209 ГК РФ как собственник недвижимости о действиях, произведенных Николенко Е.Н. в рамках полномочий, предоставленный ей доверенностью, пояснила, что о наличии договора не знала до декабря 2021 года.

Доверенность представителя отозвана не была, доказательств этому в материалы дела не представлено.

Таким образом, оснований для вывода суда о том, что договор аренды заключен в ущерб интересам доверителя, необходимость его заключения отсутствовала, не имеется., в в связи с чем, встречный иск о признании договора аренды недействительным суд признает необоснованным и подлежащим отклонению.

Кроме того, сама ФИО2 17.09.2021 г. обратилась в администрацию Белгородского района с заявлением, по итогам которого после рассмотрения предоставленных заявителем документов, вынесено распоряжение № 2278 от 18.10.2021 г., которым постановлено перевести принадлежащее ФИО2 нежилое помещение в жилое – индивидуальный жилой дом ; изменить вид разрешенного использования земельного участка государственная собственность на который не разграничена, установив вид разрешенного использования – для ИЖС, о чем ФИО2 направлено уведомление 19.10.2021 г..

Сведения об изменении назначения здания на жилое (индивидуальный жилой дом) и изменение вида разрешенного использования расположенного под ним земельного участка внесены в ЕГРН 03.11.2021г.

После внесения указанных сведений в ЕГРН истцом-ответчиком произведен перерасчет арендной платы, которая за период с 03.11.2021 составила 2 076, 80 руб..

С учетом дополнительно предоставленных ФИО2 документов, определяющих льготы (для пенсионеров) при исчислении арендной платы, было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 26.02.2020 г. – 15.02.2022 г., согласно которому с 12.01.2022 по 12.02.2069 г. размер арендной платы составил – 525, 47 руб. в год, которое также зарегистрировано в УФРС 29.03.2022 г..

Исследованными по делу доказательствами установлено, что в нарушение условий договора аренды земельного участка ответчик-истец не исполнил принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы, что является основанием для удовлетворения первоначального иска и взыскания указанной задолженности.

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 13.02.2020 года по 02.11.2021 года составляет - 272 706,11 руб., с 03.11.2021 – 11.01.2022 – 305,70 = 58, 26 руб., с 12.01.2022 по 31.03.2022 – 115, 31 руб., итого на общую сумму 273 185, 38 руб..

Указанный расчет произведен в соответствии с условиями договора, является математически верным.

На основании Постановления Правительства Белгородской области N 501-пп от 28.12.2017 г. "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" определяется размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения.

Согласно п. 6 Правил размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Истцом размер годовой арендной платы за пользование земельным участком рассчитывался на основании отчета независимой оценочной организации ООО «Торгово-промышленная компания «ПСВ» об оценке рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 09.01.2020. Копия данного заключения представлена истцом в материалы дела, ответчиком не оспорена.

В соответствии с п. 10 Постановления Правительства Белгородской области N 501-пп от 28.12.2017 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года., что также предусмотрено условиями договора аренды.

Контр расчет ответчик также основывает на предоставленном истцом отчете ООО «Торгово-промышленная компания «ПСВ» об оценке рыночной стоимости арендной плат, и размера платы - 155 600 руб.. Согласно контр расчёту задолженность - 267 799,24 руб..

Предоставленный ответчиком контр расчёт, суд не может признать обоснованным, поскольку он составлен в нарушение условий договора, размер арендной платы не скорректирован с учетом уровня инфляции.

Размер пени за период с 15.04.2020 года по 18.04.2022 года - 114 354,62 руб..

Расчет пени произведен в соответствии с условиями договора, является математически верным. Однако, ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ снижении пени.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ) (п. 69).

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2004 г. N 13-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом, и определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

При этом снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В судебном заседании представитель ответчика просил применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки, рассчитанной истцом – 114 354, 62 руб., считая ее завышанной, исходя из обстоятельств дела, состояние здоровье ФИО3, имеющей инвалидность 3 группы, и размер пенсии не более 18 000 руб..

Учитывая обстоятельства данного дела (обстоятельства, при которых был заключен, оспариваемый ответчиком-истцом договор аренды, тот факт, что истец, в каждый квартал года знал о наличии задолженности по договору, вместе с тем, с судебным приказом обратился только спустя год в июне 2021 г., а с исковым заявлением еще спустя год после отмены судебного приказа в июле 2021 г., что привело к увеличению, как самой суммы задолженности по арендной плате, так и начисленной неустойки, учитывая состояние здоровья ответчика-истца, ее пенсионный возраст, наличие инвалидности 3 группы, суд в целях необходимость соблюдения баланса прав и интересов сторон спорных правоотношений, суд приходит к выводу о несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения ответчиком своих обязательств по договору и о наличии оснований для снижения.

При определении размера неустойки суд учитывает положения п. 6 ст. 395 ГК РФ, согласно которой сумма процентов может быть уменьшена судом, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 ст. 395 ГК РФ, то есть ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Учитывая изложенное, суд снижает размер неустойки, подлежащей взыскания с ответчика в пользу истца до 36 000 руб. (расчет прилагается).

С учетом вышеприведенных установленных по делу обстоятельств суд полагает, что именно такой размер неустойки является обоснованным, отвечающим принципам разумности и справедливости и в должной степени способствующим установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представленные истцом доказательства являются относимыми, допустимыми и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которых истец основывает свои исковые требования.

При таких обстоятельствах, в силу вышеприведенных положений закона и в виду отсутствия доказательств обратного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца.

Поскольку при подаче данного иска истец на основании п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования – муниципального района «Белгородский район» Белгородской области подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворённых судом требований (309 185,38 руб.) в сумме 6 291, 85 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск Администрации Белгородского района Белгородской области к ФИО3 ФИО17 о взыскании задолженности по арендной плате, пени – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 ФИО18 (паспорт (номер обезличен)) в бюджет муниципального района «Белгородский район» Белгородской области задолженность по договору аренды земельного участка от 26.02.2020 № № (номер обезличен) по арендной плате за период с 13.02.2020 года по 31.03.2022 года в размере 273 185 руб. 38 руб., по пене за период с 15.04.2020 года по 18.04.2022 года в размере 36 000 руб., а всего 309 185 рублей 38 копеек.

В удовлетворении исковых требований Администрации Белгородского района Белгородской области к ФИО2 в остальной части, отказать.

Взыскать с ФИО3 ФИО19 в доход бюджета муниципального образования – муниципального района «Белгородский район» Белгородской области государственную пошлину по делу в размере 6 291, 85 рублей.

Встречные исковые требования ФИО3 ФИО20 к Администрации Белгородского района Белгородской области о признании недействительным договора аренды земельного участка признать необоснованными и отказать в их удовлетворении.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Судья Е.В. Симоненко

Мотивированный текст решения изготовлен: 21.11.2022 г..

Решение24.11.2022