2-2158/2022
УИД 23RS0003-01-2022-003617-56
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 сентября 2022 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Михина Б.А.
при секретаре Аксариди П.Н.
с участием истцов ФИО1 и ФИО2, их представителей ФИО3 и ФИО4, представителя ответчика ФИО5 - ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО7, ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и о применении последствий недействительности сделки,
установил :
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО7, ФИО8 о признании недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества и о применении последствий недействительности сделки.
В обоснование требований указано, что 17 мая 2021 года между ФИО2 (Продавец 1), ФИО1 (Продавец 2), ФИО9 (Продавец 3) и ФИО8 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являются: Здание 1 с кадастровый номером №, Здание 2 с кадастровым номером № Земельный участок 1 с кадастровым номером: №, Земельный участок 2 с кадастровым номером: №. Указанный договор купли-продажи, заявления о переходе права были подписаны Продавцами 17 мая 2021 года в Филиале ФГБУ ФКП Росреестра по Краснодарскому краю по адресу: <...>. Расчеты с Продавцами не были произведены, что повлекло безденежность сделки. Продавцы были вынуждены обратиться с иском в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи. Данную сделку организовала и сопровождала риелтор ФИО10 По данной сделке по заявлению истцов в отношении ФИО10 правоохранительными органами проводятся проверки по факту мошенничества.
Согласно п. 1.1.3 указанного договора Здание 1 и Здание 2 расположены на земельном участке с КН №. В действительности Здание 2 с КН № общей площадью 239,3 кв.м., расположено на земельном участке с КН №, по адресу: <адрес>.
В апреле 2022 года истцам стало известно, что, по объектам недвижимости с КН №, расположенным по адресу: <адрес> купли-продажи недвижимого имущества 03 июня 2021 года. Покупателем по Договору является ФИО7 Объяснить, где, когда и при каких обстоятельствах был подписан Продавцами данный договор истцы не могут, т.к. не намеревались его заключать, о его наличии им стало известно только после получения выписки о переходе прав на земельный участок.
Истцы полагают, что данная сделка была совершена в результате мошеннических действий ФИО10 Так ФИО10 убедила их, что необходимо исправить недочеты в документах по ранее совершенной сделке от 17 мая 2021 года представила им на подпись какой-то документ, который они не читая, подписали. Теперь выяснилось, что данным документом, является договор купли-продажи от 03 июня 2021 года.
Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2021 г. являются:
Земельный участок с КН № общей площадью – 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежал истцам на праве общей долевой собственности на основании Договора дарения недвижимости от 17.04.2001 года;
Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 84,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с КН №, принадлежащий в целом ФИО2 на праве собственности;
Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с КН 23№, принадлежащий в целом ФИО2 на праве собственности.
Сделка была произведена без отчуждения здания с КН №, расположенного на этом участке, т.к. оно было продано по договору купли-продажи недвижимости от 17.05.2021 г., другому субъекту права – ФИО8).
Переход права собственности к ФИО7 на эти объекты недвижимости был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним – 15.06.2021г.
Истцы с ФИО11 никогда не встречались, денежных средств по сделке не получали, объекты недвижимости не предавали, продолжают ими пользоваться и владеть. Подобные действия сторон свидетельствуют о ничтожности Договора купли-продажи недвижимого имущества 03 июня 2021 года по статьям 10, 168 ГК РФ.
Кроме того, по сделке, заключенной на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года был нарушен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий/строений/сооружений (нарушен принцип единства судьбы).
ФИО7 продал объекты недвижимости с КН № ФИО8, о чем 31 июля 2021 года в ЕГРН была внесена запись №.
Истцы полагают, что поскольку сделка от 03 июня 2021 года недействительна, то недействительными являются и все последующие сделки по отчуждению указанного выше недвижимого имущества.
Ссылаясь на изложенное истцы просят:
признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года, заключенный между ФИО2, ФИО1 и ФИО7;
применить последствия недействительности ничтожной сделки - отменить государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, здание с кадастровым номером № здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, на имя ФИО7;
признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества от 22 июля 2021 года, заключенный между ФИО7 и ФИО8;
прекратить право собственности на следующие объекты недвижимости:
- Земельный участок общей площадью 700 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №,
- Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 84,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №,
- Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый № за ФИО8.
Указать в решении суда, что решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности за ФИО2 на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на Земельный участок общей площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 84,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Указать в решении суда, что решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности за ФИО1 на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на Земельный участок общей площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №.
Истцы ФИО1 и ФИО2, их представители ФИО3 и ФИО4, поддержали заявленные требования и дали пояснения аналогичные исковому заявлению.
Представитель ответчика ФИО8 – ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, сославшись на то, что договор заключен в надлежащей форме, истцы не оспаривают, что договор купли- продажи от 03 июня 2021 года подписан ими. Согласно договору расчет по сделке произведен полностью, истцы не представили доказательств ничтожности сделки.
Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие, требования не признал.
Третье лицо ФИО10, представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО12 уведомленные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Суд в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ находит возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130) (п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).
Из материалов дела следует, что 17 мая 2021 года между продавцами ФИО2, ФИО1, ФИО9 и покупателем ФИО8 был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавцы передают в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество:
Здание 1: Кадастровый №, общей площадью 59,7 кв.м., Этажность:1, расположенное по адресу: <адрес>, город-курорт Анапа, <адрес>, принадлежащее на праве общей долевой собственности: 1/3 доля ФИО9, 1/3 доля ФИО2.
Здание 2: Кадастровый №, общей площадью 239,3 кв.м., Этажность: 2; Подземная этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>, город-курорт Анапа, <адрес>; принадлежащее на праве общей долевой собственности: 3/4 доли ФИО2, 1/4 доля ФИО1
Земельный участок 1, с кадастровым номером: №, площадью 670 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, по адресу: <адрес>, город-курорт Анапа, <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля ФИО9, 1/3 доля ФИО1, 1/3 доля ФИО2
Земельный участок 2 с кадастровым номером: № площадью 1210 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - приусадебные земельные участки, по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности: 1/3 доля ФИО9, 1/3 доля ФИО1, 1/3 доля ФИО2
26.05.2021г. за ФИО8 в установленном порядке зарегистрировано право собственности на указанную недвижимость, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.
По договору купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года продавцы ФИО1 и ФИО2 передали в собственность покупателю ФИО7 принадлежащее им по праву общей долевой собственности недвижимое имущество:
Земельный участок общей площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №,
Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 84,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащий в целом ФИО2 на праве собственности,
Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащий в целом ФИО2 на праве собственности.
В силу п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В п. 3 данного договора, содержится указание о том, что указанная недвижимость продается за цену 7 000 000 руб. Расчет между сторонами произведен наличным платежом в полном объеме при подписании настоящего договора (п.4).
Покупатель в силу п.6 договора приобретает право собственности на указанное недвижимое имущество после государственной регистрации такого права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ).
Переход права собственности к ФИО7 на эти объекты недвижимости был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 15.06.2021г.
Вместе с тем, истцы оспаривают факт подписания указанного договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года и получения денежных средств по нему.
В настоящее время титульным собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: Земельный участок общей площадью 700 кв.м., с кадастровым номером №, Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 84,5 кв.м., кадастровый №, Здание (Нежилое здание, Хоз.блок), общей площадью 48,2 кв.м., кадастровый №, является ФИО8 на основании договора купли-продажи недвижимости от 22.07.2021г. заключенного с ФИО7, что следует из выписок из ЕГРН от 17.08.2022г.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст.420 Гражданского кодекса РФ).
Как предусмотрено п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).
В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Таким образом, исходя из буквального толкования значения слов и выражений положений договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года о произведенном расчете, указанном в п.4 данного договора, денежные средства, причитающиеся продавцам за их имущество, получены ими на момент подписания договора. Подписав указанный договор лично, истцы тем самым подтвердили факт оплаты им стоимости имущества, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи. Доказательств того, что данная сделка была безденежной и покупателем ФИО7 не была уплачена стоимость приобретаемого имущества, истцами не предоставлено.
Так, указанная сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств продавцы к покупателю не предъявляли. Более того, 04.06.2021г. продавцы ФИО1 и ФИО2 совместно с покупателем ФИО7 лично, под подпись передали необходимые документы на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года. И как уже установлено судом, право собственности за покупателем ФИО7 было зарегистрировано 15.06.2021г.
Сторонами спора данные обстоятельства также не отрицались. А наоборот при обозрении регистрационного дела на спорные объекты недвижимости истцы подтвердили факт нахождения их в Управлении Росреестра и подписания ими расписок и заявлений на государственную регистрацию права.
Доводы истцов о том, что сделка была осуществлено под влиянием заблуждения, обмана, суд признает несостоятельными.
Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Статьей 168 Гражданского кодекса РФ, предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Так, по смыслу ст. 178 ГК РФ заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман (п.2 ст.179 Гражданского кодекса РФ). Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Анализ содержания представленных доказательств свидетельствует о том, что истцы, как собственники принадлежащего им на праве собственности имущества, по своему усмотрению распорядились своим имуществом, что не противоречит положениям ст.9 и 209 Гражданского кодекса РФ.
При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года истцы понимали его предмет и основания, факт отчуждения принадлежащего им недвижимого имущества по адресу: <адрес> по КК. Текс договора является ясным, однозначным и не влечет многозначного толкования.
Истцами в нарушении положений ст.56 ГПК РФ суду не были представлены доказательства преднамеренного, недобросовестного поведения покупателя. Доводы о том, что денежные средства за проданное недвижимое имущество от покупателя ФИО7 не получали, не обосновывают недействительность сделки, поскольку факт неуплаты денежных средств по договору купли-продажи свидетельствует о нарушении обязательств покупателя при ее исполнении. В связи с чем, истцы не лишены возможности обратится с требованием о взыскании неполученных денежных средств с ответчика в судебном порядке.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истцами не доказаны основания для признания оспариваемой сделки недействительной, совершенной под влиянием заблуждения, обмана.
Поскольку недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года по основанию порока воли судом не установлена, отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделки в виде отмены государственной регистрации право собственности на спорную недвижимость за ФИО7 и ФИО8
Поскольку оспариваемый договор недействительным судом не признан, права на спорную недвижимость по адресу: <адрес> перешло к новому собственнику – ФИО8, оснований для удовлетворении требований признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 22 июля 2021 года не имеется.
К основным принципам земельного законодательства, в том числе отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН следует, что объекты недвижимости: здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № имеют адрес: <адрес>. Данные объекты недвижимости были приобретены ФИО8 у продавцов ФИО2, ФИО1, ФИО9 по договору купли-продажи недвижимости от 17 мая 2021 года.
Объект недвижимости с кадастровым номером № – земельный участок площадью 700 кв.м. имеет адрес: <адрес>, был приобретен ФИО7 у продавцов ФИО2 и ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года.
Анализируя доводы истцов о том, что здание с кадастровым номером № расположено на земельном участке с кадастровым номером № то суд их считает необоснованными, в связи с чем не находит оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2021 года ничтожным поскольку нарушений принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не установлено. При таких обстоятельствах заявленные требования не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
отказать в иске ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (<данные изъяты>) к ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина <данные изъяты>) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и о применении последствий недействительности сделки.
Определение судьи Анапского городского суда от 06 июня 2022 года, которым, в целях обеспечения исковых требований наложен арест, запрещено:
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять любые действия по регистрации сделок и совершению каких-либо регистрационных и учетных действий в отношении следующих объектов недвижимого имущества:
- земельный участок, с кадастровым номером № площадью 700 кв. м. по адресу: <адрес>,
- здание (нежилое), с кадастровым номером №, этажностью 2, площадью 84,5 кв. м. по адресу: <адрес>,
- здание (нежилое), с кадастровым номером №, этажностью 2, площадью 48,2 кв. м. по адресу: <адрес>, по вступлению решения суда в законную силу отменить, арест снять.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированно решение изготовлено 28 сентября 2022 года.
Председательствующий: