Дело № *** (2-2621/2024)
46RS0№ ***-42
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 февраля 2025 года г. Железногорск
Железногорский городской суд Курской области в составе:
председательствующего судьи Ломаевой Ю.В.,
с участием представителя истца, адвоката Аксенова Н.В.,
представителя ответчика по доверенности ФИО1,
при секретаре Фролковой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «Агентство строительства Курской области» о взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Агентство развития строительства Курской области» о взыскании неустойки, в котором просит взыскать неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства.
Из иска следует, что **.**.** между истцом и ООО «Железногорская МСО» был заключен договор участия в долевом строительстве жилья № ***, зарегистрированный в Управлении Росреестра **.**.** № ***, по условиям которого застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1.1). В соответствии c п. 1.2 договора объектом долевого строительства является *** осях 4c-5c, седьмой этаж, 3 комнатная, жилая площадь - 39,71 кв.м., общей площадью - 66,31 кв.м., площадь лоджий и балконов - 3,4 (c учетом понижающих коэффициентов: для балконов - 0,3; для лоджий - 0,5). Согласно п.3.1.6 договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее **.**.**. **.**.** было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия, согласно которого новым застройщик стал ООО «Железный город». В связи с банкротством ООО «Железногорская МСО», а затем ООО «Железный город» дом очень долго не строился и не сдавался в эксплуатацию. В январе 2024 года истцу от других дольщиком стало известно, что дом достроен и дольщикам начали передавать квартиры по актам приема-передачи. Так же ей стало известно, что в настоящее время застройщиком является ответчик. После этого, она обратилась к ответчику по вопросцу передачи ей квартиры, однако последний отказала, сославшись на то, что между ней не подписано какое-то соглашение к договору долевого участия. Решением Железногорского городского суда от **.**.** за истцом было признано право собственности в порядке приватизации на жилое помещение – спорную квартиру. Таким образом, в связи с нарушением застройщиком установленного договором участия в долевом строительстве срока передачи ей объекта долевого строительства, последним в соответствии с п.2 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве должна быть уплачена неустойка, размер которой по состоянию на **.**.** составил 1 271 243,55 рублей (с **.**.** по **.**.**).
В иске просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 1 271 243,55 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом, моральный вред в размере 10 000 рублей.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца, адвокат Аксенов Н.В. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.
Представитель ответчика АО «Специализированный застройщик «Агентство развития строительства Курской области» по доверенности ФИО1 исковые требования не признала, указав, что с учетом недобросовестного поведения истца, в связи с отсутствием между истцом и ответчиком договорных отношений, регулируемых Федеральным законом 214-ФЗ, приобретением ФИО2 права собственности на квартиру в порядке приватизации на основании решения суда, у ответчика отсутствует обязанность по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренная частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, штрафа за неисполнение требований потребителя, компенсации морального вреда. Кроме того, просила применить срок исковой давности.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании п.1 ст. 4 Федерального закона от **.**.** №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от **.**.** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно ч. 2 ст. 6 указанного выше Федерального закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии со ст.309 ГК РФ и обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день (п. 1 ст. 314 ГК РФ).
В силу ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм, кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.
В судебном заседании установлено, что **.**.** между истцом и ООО «Железногорская МСО» был заключен договор участия в долевом строительстве жилья № ***, зарегистрированный в Управлении Росреестра **.**.** № ***, по условиям которого застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1.1).
В соответствии c п. 1.2 договора объектом долевого строительства является *** осях 4c-5c, седьмой этаж, 3 комнатная, жилая площадь - 39,71 кв.м, общей площадью - 66,31 кв.м., площадь лоджий и балконов - 3,4 (c учетом понижающих коэффициентов: для балконов - 0,3; для лоджий - 0,5).
Согласно п.3.1.6 договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее **.**.**.
Решением Арбитражного суда Курской области от **.**.** Общество с ограниченной ответственностью «Железный город» (прежнее наименование - ООО «Железногорская МСО») признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство.
Межу Истцом, обществом с ограниченной ответственностью «Железный город» и Обществом c ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Железногорское МСО» к договору заключено дополнительное соглашение от **.**.**, зарегистрированное в Управлении Росреестра **.**.**, в соответствии c которым права, обязанности и функции застройщика переданы от Общества c ограниченной ответственностью «Железный город» к новому Застройщику - Обществу c ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Железногорское МСО».
**.**.** между обществом ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Железногорское МСО» и АО «Специализированный застройщик «Агентство развития строительства Курской области» заключены договоры переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка c кадастровым № *** и договор купли-продажи недвижимости - объекта незавершённого строительства c кадастровым номером 46:30:000042:3114, расположенный по адресу: Курская область, г. Железногорск, в районе ПТУ № *** и ЖГМК.
АО «Специализированный застройщик «Агентство развития строительства Курской области» получено новое разрешение на строительство объекта, капитального строительства по адресу: Курская область, г. Железногорск; в районе ПТУ № *** ЖГМК (строительный) от **.**.** № ***И-2022 со сроком до **.**.**.
Из объяснения представителя ответчика следует, что всем участникам долевого строительства было предложено заключить дополнительные соглашения, содержащее условия о смене застройщика и сроком ввода объекта в эксплуатацию до **.**.**, которое было продлено до **.**.**, что подтверждается разрешением на строительство от **.**.** № ***И-2022.
Как пояснил в судебном заседании представитель истца, в январе 2024 года истцу от других дольщиком стало известно, что дом достроен и дольщикам начали передавать квартиры по актам приема-передачи. Так же ей стало известно, что в настоящее время застройщиком является ответчик. После этого, она обратилась к ответчику по вопросцу передачи ей квартиры, однако последний отказала, сославшись на то, что между ней не подписано какое-то соглашение к договору долевого участия.
Вступившим в законную силу решением Железногорского городского суда Курской области от **.**.** по гражданскому делу № *** по исковому заявлению ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «Агентство развития строительства Курской области» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, ***, за ФИО2 признано право собственности в порядке приватизации на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, ***.
Данным решением установлено, что истец был уведомлен о переходе прав на объекты недвижимого имущества, что подтверждается письменным согласием на заключение указанных договоров, которое дано **.**.** представителем истца ФИО3, действующим от имени истца на основании доверенности от **.**.**, удостоверенной нотариусом. Однако соглашение o смене предыдущего застройщика (ООО «Специализированный застройщик Железногорское МСО»), на ответчика до настоящего времени в Управлении Росреестра по Курской области не заключено и не зарегистрировано между сторонами.
Таким образом, судом установлено, что акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства между ФИО2 и Агентством не подписывался. Право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, ***, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (регистрационный № *** от **.**.**) на основании решения Железногорского городского суда Курской области от **.**.**.
При этом, как указала представитель ответчика, необходимость в признании права собственности на квартиру в судебном порядке возникла у ФИО2 не по вине АО «СЗ «АРСКО», а по причине недобросовестных действий самого Истца.
Как следует из решения Железногорского городского суда от **.**.** по гражданскому делу № *** удовлетворение заявленного иска о признании права собственности на квартиру не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения прав ФИО2 со стороны АО «СЗ «АРСКО».
В соответствии с частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от **.**.** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В пункте 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ **.**.**) указано, что суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны такого участника, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в указанный срок (за исключением случая, когда участник долевого строительства предъявил застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям к его качеству).
Частью 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
С учетом того, что ФИО2 очевидно уклонялась от совершения действий, направленных на установление общего для всех участников долевого строительства срока передачи объекта, а также на принятие объекта долевого строительства в порядке, установленном Федеральным законом № 214-ФЗ, ответчик подлежит освобождению от уплаты неустойки (пени).
Доводы истца о том, что истец не знала, что застройщиком является акционерное общество «Специализированный застройщик «Агентство развития строительства Курской области», а также о том, что истцу не было известно о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору, подлежат отклонению.
Как следует из пояснений представителя ответчика, а также представленных ей доказательств, участники долевого строительства неоднократно обращались в органы исполнительной власти Курской области по вопросу неисполнения ООО «Специализированный застройщик «Железногорское МСО» обязательств по завершению строительства многоквартирного дома по ***.
Проблема завершения строительства жилого дома по *** широко освещалась в средствах массовой информации, решение проблемы контролировалось Администрацией и Губернатором Курской области, неоднократно проводились встречи с участниками долевого строительства, в том числе по вопросу заключения дополнительных соглашений.
Строительство жилого дома осуществлялось Агентством по поручению Администрации Курской области (протокол выездного совещания Губернатора Курской области № ПР-3 от **.**.**, протокол совещания Администрации Курской области № *** от **.**.**, протокол совещания Администрации Курской области № *** от **.**.**, протокол совещания Администрации Курской области № *** от **.**.**).
Согласно протоколу выездного совещания Губернатора Курской области № ПР- 3 от **.**.** в связи с невыполнением застройщиков ООО «Специализированный застройщик «Железногорское МСО» обязательств по завершению строительства многоквартирного дома по *** в районе ПТУ № *** и ЖГМК в г. Железногорске принято решение передать данный объект незавершенного строительства в АО «Курское областное ипотечное агентство» для завершения строительства за счет средств областного бюджета.
С целью выполнения указанных протокольных решений **.**.** ответчиком заключен договор об оказании услуг с индивидуальным предпринимателем ФИО4, в соответствии с которым исполнитель обязан оказать услуги по организации и проведению работы с физическими - участниками долевого строительства жилого дома по *** в районе ПТУ № *** и ЖГМК в г. Железногорске. Результатом оказания услуг по данному договору является предоставление участниками долевого строительства документов, подтверждающих участие в долевом строительстве, а также согласий на обработку персональных данных.
В соответствии с данным договором по акту приема передачи документов от **.**.** истцом были предоставлены документы, касающиеся участия в долевом строительстве жилья, а также согласие на обработку персональных данных от **.**.**, в котором указано, что персональные данные предоставляются АО «Курское областное ипотечное Агентство» в целях совершения необходимых действий и работ по завершению строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по *** г. Железногорска Курской области, I очередь строительства (секции в осях 7-8, 9-10) на земельном участке с кадастровым номером: 46:30:000042:152, находящемся по адресу: Курская область, г. Железногорск, в р-не ПТУ № *** и ЖГМК, заключения и/или исполнения договоров и соглашений к существующим договорам с Оператором (АО «СЗ «АРСКО»),
В дальнейшем интересы истца представлял ФИО3 по доверенности от **.**.**.
Истец (в лице представителя ФИО3) была уведомлена о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым № ***, расположенного по адресу: Курская область, г. Железногорск, в р-не ПТУ № *** и ЖГМК и переходе прав собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000042:3114, расположенный по адресу: Курская область, г. Железногорск, в р-не ПТУ № *** и ЖГМК, и выразил согласие на заключение соответствующих договоров между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Железногорское МСО» и ответчиком. Данный факт подтверждается соответствующим письменным согласием от **.**.** (прилагается) и установлен вступившим в силу решением Железногорского городского суда Курской области от **.**.** по делу № ***. Одновременно с уведомлением истцом дано согласие АО «СЗ «АРСКО» на обработку персональных данных от **.**.**, которое содержит цель его предоставления: совершение необходимых действий и работ по завершению строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по *** г. Железногорска Курской области, I очередь строительства (секции в осях 7-8, 9-10) на земельном участке с кадастровым номером: 46:30:000042:152, находящемся по адресу: Курская область, г. Железногорск, в р-не ПТУ№ *** и ЖГМК.
Истцу было предложено заключить дополнительное соглашение между истцом, обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Железногорское МСО» и акционерным обществом «Специализированный застройщик «Агентство развития строительства Курской области». Однако для государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве необходимо было присутствие представителей трех сторон соглашения. Для удобства участников долевого строительства ответчиком была организована подача документов через МФЦ в г. Железногорске, определялись даты и распределялось время приема. Всеми участниками долевого строительства (кроме З-вых и ФИО2) подписаны и зарегистрированы дополнительные соглашения к договорам долевого участия, установлен единый срок передачи объекта долевого строительства - **.**.**. Неоднократные попытки совместного предоставления предыдущим застройщиком, ответчиком и истцом дополнительного соглашения на регистрацию были сорваны истцом и его представителем по причине их неявки в органы Росреестра.
Утверждение представителя истца о том, что ФИО2 обращалась в адрес ответчика, однако ей было отказано в передаче объекта долевого строительства, не может быть принято во внимание, поскольку объективно ничем не подтверждено.
Следует также отметить, что в соответствии с пунктами 1.2, 1.4 Устава учредителем АО «СЗ АРСКО» является Курская область в лице Министерства имущества Курской области, координацию деятельности общества в период строительства осуществляло Министерство строительства Курской области, 100 % акций АО «СЗ «АРСКО» принадлежит Курской области в лице Министерства имущества Курской области.
Агентство не являлось стороной договора участия в долевом строительстве при его заключении в 2017 и на тот момент не осуществляло деятельность застройщика. Право на объект незавершенного строительства зарегистрировано **.**.**, строительство осуществлялось Агентством на основании разрешения на строительство от **.**.** со сроком действия до **.**.** и до получения разрешения на строительство агентство не имело права на осуществление строительства жилого дома.
АО «СЗ АРСКО» осуществляло достройку жилого многоквартирного дома в городе Железногорске по *** Курской области в целях скорейшей передачи квартир участникам долевого строительства. Заключение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и договора переуступки прав по договору аренды земельного участка с ООО «Специализированный застройщик Железногорское МСО» было необходимо АО «СЗ «АРСКО» не для получения прибыли, а для возникновения правовых оснований в целях осуществления достройки жилого многоквартирного дома. Получение разрешения на строительство не было возможно без оформления прав на объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором он расположен.
Стоимость работ по достройке многоквартирного жилого дома составила 98 657 057 руб. 09 коп. (копии актов КС-2, КС-3).
При этом, АО «СЗ «АРСКО» не привлекало средств участников долевого строительства, также денежные средства не были переданы обществу предыдущими застройщиками, выполнение работ осуществлялось агентством за счет собственных средств. Истцом представлены платежные документы, подтверждающие оплату истцами в полном объеме стоимости объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве жилья первоначальному застройщику ООО «Железногорская МСО», денежных средств АО «СЗ «АРСКО» истцы не передавали.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда от **.**.** № *** «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
АО «СЗ «АРСКО» является добросовестным застройщиком, приступившим к завершению строительства в феврале 2023 года и не получившим при этом никакой экономической выгоды.
Таким образом, в связи с отсутствием между истцом и ответчиком договорных отношений, регулируемых Федеральным законом 214-ФЗ, приобретением ФИО2 права собственности на квартиру в порядке приватизации на основании решения суда, у ответчика отсутствует обязанность по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренная частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, штрафа за неисполнение требований потребителя, компенсации морального вреда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении иска ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «Агентство строительства Курской области» о взыскании неустойки отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Курский областной суд через Железногорский городской суд Курской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено **.**.**.
Судья Ломаева Ю.В.