Решение по делу № 2-131/2023 от 07.04.2023 - о признании договора купли –продажи жилого помещения заключенным.

Дело №2-131/2023 (2-3592/2022)

59RS0001-01-2022-004188-71

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 апреля 2023 года

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Абрамовой Л.Л.

при секретаре Таныгиной Л.С.

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, ее представителя, действующей по ордеру от Дата, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли –продажи жилого помещения незаключенным;

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли –продажи жилого помещения заключенным,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании договора купли –продажи жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес от Дата незаключенным ввиду отсутствия волеизъявления ответчика на совершение данной сделки.

Исковые требования мотивирует тем, что стороны шли к договоренности относительно купли –продажи квартиры, расположенной по адресу: Адрес в связи с чем, направил в адрес ответчика, подписанный с его стороны, договор купли –продажи жилого помещения от Дата, который на сегодняшний день ответчиком не подписан.

Ответчик ФИО2 предъявила в суд встречное исковое заявление к ФИО1 о признании договора купли –продажи от Дата заключенным.

Исковые требования мотивирует тем, что договор не может быть признан незаключенным, так как в соответствии с пунктом 4, договор вступает в силу и считается подписанным покупателем, в случае отсутствия письменного отказа от покупки в течение 10 календарных дней с момента получения заказного письма с данным договором. В подтверждение отказа от заключения данного договора, покупатель обязан сняться с регистрационного учета, представить копии подтверждающих документов и передать ключи от жилого помещения по акту приема передачи жилого помещения в срок не более 20 календарных дней с момента получения заказного письма с данным договором. Письменного отказа от покупки она не направляла ответчику, с регистрационного учета не снялась, постоянно на протяжении всего времени проживает в квартире. Следовательно, договор считается заключенным. Ответчик обязан зарегистрировать переход права собственности на указанную квартиру. Во исполнение условий договора перечисляла денежные средства в погашение кредитного договора №, заключенного ФИО1 с АО «БАНК ДОМ.РФ». На протяжении более трех лет она, как покупатель, пользуется приобретенной квартирой, пользуется этим имуществом как своим, претензий со стороны продавца по исполнению договора купли –продажи к ней, как покупателю не поступало, что подтверждает отсутствие спора между участниками сделки, вытекающего из ее исполнения. То обстоятельство, что стороны договора купли –продажи не обратились за государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора купли –продажи заключенным, поскольку регистрация права на недвижимое имущество носит правоподтверждающий характер (л.д.44-45).

Истец ФИО1 на иске настаивает, встречные исковые требования не признает.

Ответчик ФИО2, ее представитель, действующая по ордеру от Дата ФИО3, с иском не согласны, на встречном иске настаивают.

Представители 3-х лиц – АКБ «Профессиональный инвестиционный банк» (АО), АО «Банк Дом.РФ» в суд не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель 3-го лица ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» в суд не явился, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела без их участия. Суду представлен письменный отзыв, приобщенный к материалам дела, полагают, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Согласно ст. 153 ГК РФ сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем при исполнении договора купли-продажи недвижимости, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судом установлено, что по договору купли –продажи от Дата ФИО2 продала квартиру, расположенную по адресу: Адрес ФИО5 (л.д.92), государственная регистрация перехода права собственности произведена Дата (л.д.96).

По договору купли –продажи квартиры от Дата ФИО5 указанную квартиру продала ФИО1 (л.д.99-102), переход права зарегистрирован Дата, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.15-17).

Между АКБ «Проинвестбанк» (ПАО) (далее – кредитор) и ФИО1 (далее –заемщик) заключен кредитный договор № от Дата (далее – кредитный договор), согласно которому кредитор обязуется предоставить заемщику заемные денежные средства в сумме ... сроком на 240 месяцев, а заемщик обязуется возвратить кредитору заемные денежные средства, уплатить проценты за пользование ими и неустойку. Целью предоставления и использования заемных средств является приобретение в собственность ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: Адрес (далее – квартира, предмет ипотеки), общей площадью 39, 4 кв.м, стоимостью ... рублей, путем заключения договора купли –продажи между ФИО5 и ФИО1 от Дата. Согласно п.п.3.7,3.7.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательства по договору является залог предмета ипотеки. В соответствии с п.2.3 кредитного договора права кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, предусмотренному договором, а также право залога предмета ипотеки подлежит удовлетворению закладной в случае, если это предусмотрено договором. Впоследствии права кредитора, удостоверенные закладной, были переданы от АКБ «Проинвестбанк (ПАО) к АО «Банк ДОМ.РФ». Как следует из уведомления о смене владельца закладной №-ИС от Дата права по закладной переданы от АО «БАНК ДРМ.РФ» к ООО «ДОМ.РФ.Ипотечный агент».

В настоящий момент законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем по кредитному договору является ООО «ДОМ.РФ.Ипотечный агент».

По состоянию на Дата задолженность по кредитному договору составляет ...., что подтверждается справкой об остатке задолженности.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 представил договор купли – продажи квартиры по адресу: Адрес, в котором присутствует только его подпись, как продавца (л.д.6), обращаясь в суд со встречным иском, ФИО2 представила договор купли –продажи указанной квартиры, в которой присутствует только ее подпись, как покупателя (л.д.40).

Таким образом, в материалы дела представлены два договора купли –продажи жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес, датированные Дата. При этом договоры, представленные истцом и ответчиком, не являются тождественными между собой, данные договоры подписаны только одной из сторон договора, в деле отсутствует договор, согласованный обеими сторонами. В ходе рассмотрения дела, ФИО2 на вопросы суда неоднократно поясняла, что с ФИО1 договор не согласовывали, обоюдно не подписывали.

В силу ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Право собственности у ФИО1 возникло Дата, т.е. с момента государственной регистрации перехода права собственности (п.2 ст.223 ГК РФ) в этой связи договор купли –продажи между ФИО1 и ФИО2 является ничтожной сделкой (ст.166 ГК РФ). ФИО2, действуя добросовестно при заключении договора купли –продажи объекта недвижимости, должна была проверить информацию из всех возможно доступных открытых официальных источников, таких как ЕГРН, ФССП, Торги.гов. Поскольку право собственности ФИО1 было зарегистрировано Дата, т.е. после заключенного договора с ФИО2, он является неправомочным отчуждателем спорной квартиры.

Согласно п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Спорная квартира, находящаяся в залоге у ООО «ДОМ.РФ.Ипотечный агент», может быть отчуждена с согласия залогодержателя. В данном случае ООО «ДОМ.РФ.Ипотечный агент» свое согласие на продажу спорной предоставлял.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 и ФИО2 заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности (л.д.57, 68).

Разрешая спор, суд полагает, что срок исковой давности для обращения в суд с данными исками не пропущены.

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Статьей 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из договора купли продажи квартиры от Дата, представленного как стороной истца, так и стороной ответчика, п.3 Договора предусматривает, что жилое помещение продано за ... руб., которые уплачиваются покупателем продавцу наличными денежными средствами и/ли в рассрочку в течение 15 лет с момента его заключения до июля 2034 года, ежемесячно в размере 7 431 руб. путем перечисления на расчетный счет продавца (л.д.6,40).

Таким образом, суд полагает, что в данном случае, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, течение предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации трехлетнего срока следует исчислять со дня нарушения своего права на получение полной стоимости имущества. В данном случае первым днем такого нарушенного права является Дата. Иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли –продажи незаключенным подан Дата, встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли –продажи заключенным предъявлен Дата.

Доводы ФИО2 и ее представителя ФИО3 о том, что ФИО2 проживает в жилом помещении, произвела несколько оплат в банк по кредитному договору за ФИО1 в общей сложности ею уплачено 80 000, 00 руб., не могут быть приняты судом, поскольку не являются основанием к удовлетворению встречных исковых требований, как указано выше право собственности на квартиру у ФИО1 возникло Дата, Дата он не вправе вообще был подписывать никаких договоров в отношении жилого помещения, которое ему не принадлежало. Продажа спорного жилого помещения не находящегося в собственности продавца, в отсутствии согласованного и подписанного обеими сторонами договора купли –продажи, без полной оплаты, без письменного согласия залогодержателя, нельзя признать заключенным.

В том случае, если ФИО2 полагает, что ее права нарушены, поскольку она вносила за ФИО1 в счет погашения задолженности денежные средства, она вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании указанных денежных средств.

Погашение задолженности по кредитному договору третьим лицом не влияет на правоотношения между кредитором и заемщиком и не порождает права и обязанности третьего лица применительно к правоотношениям заемщика и кредитора, основанными на кредитном договоре.

Доводы ФИО2 и ее представителя ФИО3 о том, что договор от Дата не может быть признан незаключенным, поскольку ФИО1 направил в адрес ФИО2 уведомление о его расторжении, не могут быть приняты судом, поскольку суд пришел к выводу, что договор ничтожен. Кроме того, как следует из описи на л.д.27, ФИО1 направил в адрес ФИО2 уведомление об освобождении жилого помещения. Уведомление о расторжении в материалах дела отсутствует, стороной ответчика не представлено.

В силу ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Требований о расторжении договор купли –продажи от Дата ФИО1 не заявлялось, судом дело рассмотрено по заявленным исковым требованиям.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать договор купли –продажи жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес от Дата незаключенным.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли –продажи от Дата заключенным оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна. Судья Л.Л.Абрамова Решение в окончательной форме изготовлено 14.04.2023.