К делу № 2-2496/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 22 сентября 2022 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Метелкина Е.В.,

при секретаре Кожемякиной Я.Л.,

с участием представителя истца администрации муниципального образования Темрюкский район Мигель С.А.,

ответчика ФИО2 и её представителя ФИО3, действующей на основании ходатайства,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Темрюкский район к ФИО1 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства в качестве гостевого дома до оформления объекта недвижимости в установленном законном порядке,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Темрюкский район обратилась в Темрюкский райсуд с исковым заявлением к ФИО2 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства.

В обоснование исковых требований администрация муниципального образования <адрес> указала, что ДД.ММ.ГГГГ управлением муниципального контроля администрации муниципального образования <адрес> (далее - Управление), с целью проведения мероприятий, направленных на профилактику нарушений обязательных требований земельного законодательства Российской Федерации, законодательства <адрес> и муниципальных правовых актов, было проведено выездное обследование земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> А.

При выездном обследовании с территории общего пользования, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, гостевые дома, расположенном на землях населенных пунктов по адресу: <адрес> А, расположен двухэтажный объект капитального строительства гостиничного типа с изолированными помещениями (номерами), имеющими отдельные входы. Также на данном земельном участке расположен двухэтажный объект капитального строительства, назначение которого не установлено.

Кроме того, в общедоступной информационной-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайтах (https://azur.ru/peresyp/o/445?; https://www.idisuda.ru/fullinfo.php?n=12433; https://tamagne.ru/catalog/309-zhemchuzhina/; https://www.kudanamore.ru/ peresyp/hotels/3896/ и др.) имеется информация о функционировании гостевого дома «Жемчужина» предоставляющего услуги по адресу: <адрес> А, с размещением фотоматериала объекта, визуально идентичного данному объекту.

Согласно информации указанных сайтов, в гостевом доме предлагаются трех и четырехместные номера с удобствами. Также на сайте имеется информация об условиях бронирования и размещения, проживания, а также контакты для связи.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - ЕГРН), двухэтажный объект капитального строительства (гостиничного типа) с кадастровым номером №, площадью 190,3 кв.м, имеет назначение - жилое. Также на данном земельном участке расположен двухэтажный объект капитального строительства (назначение которого не установлено) с кадастровым номером № площадью 178,6 кв.м, который имеет - назначение жилое.

В соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № и объект капитального строительства с кадастровым номером № принадлежат на праве собственности ФИО1.

Таким образом ответчик использует объект недвижимости фактически как гостевой дом.

В адрес ФИО2 администрацией муниципального образования Темрюкский район было направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ № о необходимости изменения назначения объекта капитального строительства с кадастровым номером № и которое до настоящего времени ответчиком не исполнено.

В судебном заседании представитель истца администрации муниципального образования Темрюкский район Мигель С.А., действующий на основании доверенности, просил исковые требования удовлетворить полностью.

Ответчик ФИО2, а также её представитель ФИО3 в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве на иск.

Суд, исследовав материалы дела, находит заявленный администрацией муниципального образования Темрюкский район иск подлежащим удовлетворению.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> А, имеет вид разрешенного использования - индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, гостевые дома, площадь 1000 кв.м, принадлежит на праве собственности ФИО1.

В границах данного земельного участка расположены: двухэтажный объект капитального строительства (гостиничного типа) с кадастровым номером №, площадью 190,3 кв.м, имеет назначение - жилое, а также двухэтажный объект капитального строительства (назначение которого не установлено) с кадастровым номером №, площадью 178,6 кв.м, который имеет - назначение жилое. Данные объекты капитального строительства принадлежат на праве собственности ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», п. 2 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-К3 «О порядке осуществления органами местного самоуправления муниципального земельного контроля на территории <адрес>», Положением о муниципальном земельном контроле, осуществляемом на территории муниципального образования <адрес>, утвержденным решением XIX сессии Совета муниципального образования <адрес> VTI созыва от ДД.ММ.ГГГГ №, управлением муниципального контроля администрации муниципального образования <адрес> (далее - Управление), с целью проведения мероприятий, направленных на профилактику нарушений обязательных требований земельного законодательства Российской Федерации, законодательства <адрес> и муниципальных правовых актов, было проведено выездное обследование земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> А.

В результате осмотра указанного земельного участка установлено, что фактически на земельном участке, площадью 1000 кв.м, с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, гостевые дома, расположен двухэтажный объект капитального строительства гостиничного типа и объект капитального строительства назначение которого не установлено.

Кроме того, в общедоступной информационной-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайтах (https://azur.ni/peresyp/o/4452; https://www.idisuda.ru/fullinfo.php?n=12433; https://tamagne.ru/catalog/309-zhemchuzhina/; httpps://www.kudanamore.ru /peresyp/ hotels/3896/ и др.) имеется информация о функционировании гостевого дома «Жемчужина» предоставляющего услуги по адресу: <адрес> А, с размещением фотоматериала объекта, визуально идентичного данному объекту.

Таким образом, установлено, что объект капитального строительства — зарегистрированный как, жилой дом - фактически используется под объект коммерческого назначения, а именно в качестве гостевого дома.

Исходя из архитектурно-планировочного решения спорного объекта, он представляет собой не индивидуальный жилой дом, а объект гостиничного типа (гостевой дом либо гостиницу), так как все помещения, по сути, представляют собой обособленные жилые помещения (комнаты, апартаменты), имеющие индивидуальный выход; предназначены для проживания разных семей.

В силу ст. 260 ГК РФ, ст. 42, ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

С учетом Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» собственник земельного участка имеет правовую возможность регистрации права собственности на жилой дом в границах земельного участка, имеющего вид разрешенного использования ИЖС, ЛПХ в упрощенном порядке, предоставив в регистрационный орган технический план в отношении созданного объекта капитального строительства без необходимости получения разрешительной документации до их возведения. На строительство зданий, строений вспомогательного назначения разрешительная документация не требуется. Однако вышеуказанные положения закона не распространяются на объекты коммерческого назначения.

Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч.3 ст.48 и ч.2 ст.49 ГрК РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Согласно ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с ч.2 ст.17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

При этом в силу ч. 3 ст. 17 ЖК РФ не допускается размещение в жилых помещениях гостиниц.

Статья 288 ГК РФ устанавливает, что:

1) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2) жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

3) размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Часть 3 ст.30 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Анализируя вышеуказанные нормы права, можно сделать вывод о том, что осуществление профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении возможно лишь проживающими в нем гражданами на законных основаниях и если такая деятельность не нарушает права и законные интересы других граждан.

В соответствии пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно ч.1 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Также ст.51 ГрК РФ предусмотрен различный перечень документов для оформления разрешения на строительство индивидуальных жилых домов и иных объектов капитального строительства (гостиниц, гостевых домов, многоквартирных жилых домов, кафе, магазинов и проч.). При строительстве индивидуального жилого дома для получения разрешения на строительство необходимо представление в уполномоченные органы правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка и схемы планировочной организации земельного участка.

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство иных объектов (включая гостевые дома, гостиницы, многоквартирные жилые дома) помимо перечисленных документов необходимым является представление проектной документации в полном объеме (пояснительная записка; схемы, отображающие архитектурные решения; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей), положительного заключения экспертизы проекта, разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Из содержания требований ст.ст. 48, 49 ГрК РФ следует, что при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в границах принадлежащего застройщику земельного участка (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства) требуются подготовка и утверждение застройщиком проектной документации, подлежащей экспертизе.

Таким образом, процедура оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома и гостевого дома, гостиницы существенно отличается набором представляемых документов, в связи с повышенной общественной значимостью строящегося объекта.

Учитывая, что объект капитального строительства с кадастровым номером №, в соответствии со сведениями ЕГРН имеет назначение - жилое, наименование - жилой дом, используются собственниками не по целевому назначению, а именно, в коммерческих целях, в качестве гостевого дома, предназначенного для временного проживания и пребывания граждан, при отсутствии заключений уполномоченных государственных органов, подтверждающих соответствие градостроительным, противопожарным норам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов, иными обязательными нормами и правилами, выданным техническим условиям на подключение к сетям инженерного обеспечения, свидетельствующими об отсутствии нарушений прав и законных интересов других лиц, следует вывод об отсутствии законной возможности эксплуатации зданий в целях предоставления услуг для проживания неопределенному кругу лиц, поскольку данная деятельность может представлять угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан.

В соответствие с пунктами 8, 9, 10 части 1 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства - в сфере градостроительной деятельности, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в соответствии с Приложением № Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» - сегментацией земельных участков с указанием кодов расчета видов использования для целей определения кадастровой стоимости рамках каждой их групп с учетом вида использования.

Неправильное отнесение к стоимостной группе может привести к необоснованному и несправедливому результату определения кадастровой стоимости здания.

Таким образом, неисполнение ФИО2 требований законодательства влечет за собой недополучение бюджетом Ахтанизовского сельского поселения денежных средств от взимания налога, что нарушает права и законные интересы муниципального образования, так и неопределенного круга лиц его жителей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Деятельность в области предоставления гостиничных услуг регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации». Понятия «гостиница» и «гостиничные услуги» используемые в Правилах предоставления гостиничных услуг, имеют значения, определенные в Федеральном законе «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации».

Так, гостиница - средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации.

К гостиницам не относятся средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций и (или) религиозных организаций, входящих в их структуру.

Гостиничные услуги - комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами.

В соответствии с ч. 7 ст. 5 Федерального закона «Об основах туристической деятельности в российской Федерации» Правительством Российской Федерации принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».

Таким образом, эксплуатация объекта капитального строения в качестве гостевого дома возможна только после оформления объекта капитального строения с кадастровым номером № в установленном законом порядке в соответствии с положением о классификации гостиниц, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В отзыве на иск ответчик указывает на то, что в летний период предоставляет временное жилье за плату в своем жилом доме другим лицам.

Следовательно, использование собственником жилого дома для предоставления гостиничных услуг, то есть в качестве гостиничных номеров для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, в силу закона не может рассматриваться как наем жилого помещения, ввиду чего противоречит как п.3 ст.288 ГК РФ РФ, так и ч.2 ст.17 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Таким образом ответчик ФИО2 для доказательства сдачи жилых помещений в наем должна была предоставить в материалы дела договоры найма жилого помещения и акты приема передачи данных помещений. Указанные договоры в материалы дела предоставлены не были.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически ФИО2 использует жилой дом в качестве гостевого.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Указанные услуги оказываются ответчиком без учета требований безопасности в местах массового нахождения людей (требования действующего законодательства о наличии разрешения на строительство и утвержденной проектной документации, выданной до начала строительства и согласованной с контрольно-надзорными органами, в том числе: органами МЧС (пожарная охрана) и т.д., органами экологического контроля; требования о наличии комплекса систем сигнализации, оповещения, пожаротушения, дымоудаления и т.д.

Ответчик ссылается на то, что истцом не доказан факт наличия какой-либо опасности при сдаче жилых помещений в наем.

Опасность причинения вреда в будущем может являться основанием к запрещению деятельности, создающей такую опасность (п.1 ст. 1065 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, рассматривая дело по существу, администрацией муниципального образования Темрюкский район все фактические обстоятельства были установлены полно и всесторонне, они полностью подтверждаются представленными доказательствами, исследованными судом в ходе судебного заседания.

Поскольку ответчиком эксплуатация объекта капитального строительства ведется с нарушением назначения объекта недвижимости, исковые требования администрации муниципального образования Темрюкский район подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации муниципального образования Темрюкский район к ФИО1 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства в качестве гостевого дома до оформления объекта недвижимости в установленном законном порядке - удовлетворить.

Запретить ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и иным лицам эксплуатировать двухэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение - жилое, площадью 190,3 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в качестве гостевого дома до перевода объекта капитального строения с кадастровым номером № назначения объекта с «жилое» на «нежилое» и наименование в соответствии с положением о классификации гостиниц, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГг.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский крайсуд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В. Метелкин

Решение в окончательной форме принято 27 сентября 2022 года.