Решение по делу № 2-253/2025 от 24.02.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором купли-продажи, обязании передать земельный участок и зарегистрировать переход права собственности на земельный участок.

Дело № 2- 253/2025

50RS0019-01-2024-005733-74

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Клин Московской области 24 февраля 2025 года

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Вороновой Т.М.,

при секретаре судебного заседания Баламутовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором купли-продажи, обязании передать земельный участок и зарегистрировать переход права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнений и изменений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к ФИО2, ИП ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором купли-продажи, обязании передать земельный участок и зарегистрировать переход права собственности на земельный участок.

В обоснование иска указывала на то, что между ней и ФИО2 в лице её мужа и агента ФИО3, действующего на основании агентского договора от /дата/, был заключен предварительный договор /номер/ от /дата/ купли-продажи земельного участка с условным номером 802 согласно генеральному плану, приведенному в приложении /номер/ к предварительному договору, ориентировочной площадью 1124 кв.м. по цене 1200 руб./кв.м. В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 12 месяцев с момента подписания предварительного договора при условии оплаты истцом (покупателем) обеспечительного платежа в полном объеме. Истец в соответствии с предусмотренным предварительным договором графиком платежей в период с /дата/ по /дата/ перечислила ответчику денежные средства в общей сумме 1 174 000 руб. Однако, в установленный предварительным договором срок ответчик не заключил с истцом основной договор купли-продажи земельного участка, земельный участок истцу не передал и не зарегистрировал переход права собственности.

Учитывая указанные обстоятельства, истец просила суд признать предварительный договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером /номер/ площадью 947 кв.м., расположенный по адресу: /адрес/, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства, от /дата/ /номер/, заключенный между ней и ФИО2, ИП ФИО3 основным договором купли - продажи земельного участка. Признать за ней право собственности на спорный земельный участок и обязать ИП ФИО3 передать ей земельный участок.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца по доверенности ФИО4 поддержал уточненный иск по основаниям, изложенным в нем и в письменных пояснениях. Пояснил, что /дата/ во исполнение условий предварительного договора купли – продажи земельного участка истцом была внесена сумма 1 134 000 рублей на депозит Судебного Департамента Московской области, которая была оплачена ответчику по договору, но в последующем им возвращена истцу. Ссылался на недобросовестное поведение ответчиков, которые нарушили условия предварительного договора в части выполнения обязательств по передаче земельного участка, в результате чего истец лишилась возможности получить в собственность спорный земельный участок.

Ответчики ФИО2 и ИП ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены. Ранее представитель ответчиков возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в возражениях.

Третье лицо ФИО5 и его представитель по доверенности ФИО6 разрешение иска оставили на усмотрение суда. Полагали требования обоснованными.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен, ранее разрешение иска оставил на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещался, о причинах неявки суду не сообщал, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив представленные доказательства в совокупности на основании ст.67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, заслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Согласно абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 3 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как усматривается из материалов дела, /дата/ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) в лице агента ФИО3 был заключен предварительный договор /номер/ купли-продажи земельного участка (л.д. 11-16,т.1).

Согласно п. 2.1. предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее 12 месяцев с момента подписания предварительного договора при условии оплаты покупателем обеспечительного платежа в полном объеме.

Согласно п. 1.1. предварительного договора основной договор означает договор купли-продажи земельного участка, подлежащий заключению на условиях предварительного договора по форме, составляющей приложение 1 к предварительному договору. Земельный участок означает земельный участок ориентировочной площадью 1 124 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, адрес (местоположение): Российская /адрес/, с условным номером на момент заключения договора 802 согласно генеральному плану, приведенному в приложении 2 к предварительному договору. Существующий земельный участок означает земельный участок с кадастровым номером /номер/ общей площадью 423586 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, адрес (местоположение/адрес/

Согласно п. 3.1. предварительного договора стоимость земельного участка по основному договору составляет 1 348 800 руб., НДС не облагается, исходя из цены 1 200 рублей за 1 кв.м. земельного участка.

В соответствии с п. 4.2.1. предварительного договора покупатель обязуется в целях обеспечения подписания основного договора произвести оплату обеспечительного платежа в размере 1 348 800 рублей наличными денежными средствами либо путем перечисления на реквизиты агента ФИО3 по графику платежей, установленному сторонами в п. 4.2.1. предварительного договора.

В период с /дата/ по /дата/ покупатель ФИО9 перечислила агенту ФИО3 денежные средства в общей сумме 1 174 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 22-30, т.1).

Письмом от /дата/ ФИО3 уведомил истца об уменьшении площади земельного участка до 945 кв.м. при постановке его на кадастровый учёт, в связи с чем, стоимость земельного участка по основному договору будет составлять 1 134 000 рублей, в результате чего имеется переплата по договору купли – продажи земельного участка в сумме 40 000 рублей, и просил истца не производить последний платеж (л.д. 31, т.1).

Таким образом, истец по согласованию сторон в соответствии с пунктом 4.2.1. предварительного договора уплатила до заключения основного договора цену земельного участка в полном объеме в размере 1 174 000 рублей.

Принимая во внимание содержание предварительного договора, заключенного между сторонами, суд приходит к выводу о том, что данный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, поскольку полная оплата имущества предшествует по срокам его передаче.

Согласно п. 2.5. предварительного договора покупателю известно, что кадастровый номер будет присвоен земельному участку после завершения продавцом необходимых процедур по разделению существующего земельного участка и получению соответствующих выписок из ЕГРН о праве собственности на образовавшиеся земельные участки, включая земельный участок.

Земельный участок определен в предварительном договоре надлежащим образом (указаны площадь участка и его расположение на генеральном плане поселка в приложении /номер/ к предварительному договору).

Из материалов регистрационных дел следует, что из существующего земельного участка с кадастровым номером /номер/, указанного в пункте 1.1. предварительного договора, были образованы, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами /номер/, из которых был образован земельный участок с кадастровым номером /номер/ площадью 947 кв.м., расположенный по адресу: /адрес/, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства.

Принимая во внимание изложенное, суд исходит из того, что в предварительном договоре земельный участок индивидуализирован достаточно подробно, в соответствии с положениями статьи 554 Гражданского кодекса РФ, указаны его данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение участка. При заключении предварительного договора, стороны действовали каждая в своем интересе, ими было достигнуто соглашение по всем существенным условиям предварительного договора, которые обе стороны, на момент его заключения, предусматривали. Предварительный договор был исполнен в части передачи истцом и принятия ответчиком суммы в 1 174 000 рублей.

Ссылка ответчика ФИО2 на то, что обязанность по оплате не исполнена покупателем ФИО1, поскольку платежи вносил ФИО10, подлежит отклонению, в связи с тем, что ФИО10 является мужем истца ФИО1.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что в удовлетворении иска должно быть отказано по причине того, что собственником спорного земельного участка с кадастровым номером /номер/ является ФИО3, суд оценивает как необоснованные, принимая во внимание следующие обстоятельства.

Предварительный договор со стороны ответчика ФИО2 подписан индивидуальным предпринимателем ФИО3 в качестве её агента на основании агентского договора от /дата/. Ответчик ФИО3 также является мужем ФИО2

Регистрация права собственности ФИО8 на земельный участок с кадастровым номером /номер/ была произведена сторонами без цели достижения реальных правовых последствий в результате технической ошибки (неправильного указания кадастрового номера), на что указывают сами ответчики ФИО2 и ФИО3 В настоящее время собственником спорного земельного участка после ФИО8 является ФИО3

Соответственно, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые препятствия для обязания ответчика ФИО3 передать истцу ФИО1 спорный земельный участок с кадастровым номером 50:03:0050380:11835 и зарегистрировать переход права собственности.

Довод ответчика ФИО2 о существенном изменении обстоятельств в связи с невозможностью предоставления свободного доступа к земельному участку с условным номером 802, указанного в п. 1.1. предварительного договора, в результате перекрытия доступа на спорный участок со стороны третьего лица ФИО5 суд отклоняет по следующим обстоятельствам.

Сторонами не оспаривается, что доступ к земельному участку с условным номером 802, указанному в п. 1.1. предварительного договора, обеспечивался посредством земельных участков, находящихся в общей долевой собственности третьих лиц ФИО5 и ФИО7, предназначенных для проезда и прохода (общепоселковая дорога).

Из материалов регистрационных дел судом установлено, что указанный в п. 1.1. предварительного договора существующий земельный участок с кадастровым номером /номер/ площадью 423856 кв.м. был образован из земельного участка с кадастровым номером /номер/ общей площадью 848 055 кв.м.

Из документов, представленных сторонами, и из пояснений представителя ответчика ФИО3, третьих лиц ФИО5, ФИО7 следует, что земельный участок с кадастровым номером /номер/ общей площадью 848 055 кв.м. приобретался ФИО3, ФИО5 и ФИО7 совместно для реализации проекта «Коттеджный поселок «Отрада-Парк» по адресу: /адрес/. Между указанными лицами было заключено понятийное соглашение «Отрада-Парк» от /дата/, в соответствии с условиями которого они совместно приобретают (покупают) земельный участок с кадастровым номером /номер/ общей площадью 848055 кв.м. по адресу: /адрес/, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, с целью его последующего раздела и продажи третьим лицам.

Понятийное соглашение «Отрада-Парк» от /дата/ по своей правовой природе является договором простого товарищества (договором о совместной деятельности), заключенным с целью совместного приобретения и последующей реализации земельных участков в коттеджном поселке «Отрада-Парк».

Согласно пункту 1 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Понятийное соглашение от /дата/ было заключено ФИО3, ФИО5 и ФИО7 в электронном виде путем обмена электронными документами на основании пункта 2 статьи 434 ГК РФ, согласно которой договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

/дата/ между ФИО5 и продавцом ФИО11 был заключен договор купли-продажи доли в земельном участке от /дата/, согласно пункту 1.1. которого ФИО5 (покупатель) купил у продавца ФИО11 долю ? в земельном участке, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, с кадастровым номером /номер/, общей площадью 848 055 кв.м., адрес: /адрес/ на юго-восток от /адрес/ и примыкает с северо-запада к дороге Троицкое-Михайловское. Согласно пункту 2.1. договора цена доли составила 38 162 475 рублей с уплатой задатка 3 000 000 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером /номер/ приобретался на имя ФИО5 по общему согласию ФИО3, ФИО7 и ФИО5 в соответствии с пунктом 2 понятийного соглашения от /дата/, согласно которому участок приобретается на имя «Партнера-3» (ФИО5) совместно «Партнерами» и принадлежат в соотношении как ? каждому «Партнеру».

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером /номер/ был разделен на 172 земельных участка, из которых на 171 участок было зарегистрировано право собственности ФИО5, а на один участок с кадастровым номером /номер/ зарегистрировано право собственности ФИО11

В соответствии с достигнутыми договоренностями между ФИО3, ФИО7 и ФИО5 земельный участок с кадастровым номером /номер/ был оформлен на ответчика ФИО2 (жена ответчика ФИО3).

В период с 2022 года по 2023 год ФИО3, ФИО7 и ФИО5 совместно осуществляли реализацию проекта «Отрада-Парк», продавали участки третьим лицам, строили дороги и инженерную инфраструктуру поселка. В этот период, ФИО5, ФИО3 и ФИО7, действуя совместно, согласовали продажу истцу ФИО1 земельного участка /номер/ согласно генеральному плану посёлка (впоследствии спорный земельный участок с кадастровым номером /номер/), что подтверждается пояснениями истца и ответчиков, третьих лиц.

Впоследствии на основании договора дарения земельных участков /номер/ от /дата/ и соглашения об образовании земельных участков между собственниками земельных участков путем их перераспределения от /дата/ спорный земельный участок с кадастровым номером /номер/ был поставлен на кадастровый учёт и на него зарегистрировано право собственности ответчика ФИО3

Принимая во внимание последовательность совершения указанных сделок, состав участвующих в сделках лиц, их взаимные права и обязанности, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером /номер/ являлся предметом обязательств в рамках отношений договора простого товарищества между ФИО3, ФИО5 и ФИО7 Обеспечение доступа к указанному земельному участку также являлось обязанностью указанных лиц. Вместе с тем, создание препятствий к доступу на земельный участок не относится к существенному изменению обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ответчик ФИО3, действуя в качестве агента ответчика ФИО2, заключил договор в качестве индивидуального предпринимателя, в связи с чем, действия, допущенные со стороны третьего лица ФИО5 по перекрытию доступа на спорный земельный участок, не относятся к существенному изменению обстоятельств по договору купли – продажи земельного участка по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса РФ, а представляют собой нарушение договорных обязательств ФИО5 перед ФИО3 в рамках отношений простого товарищества согласно нормам главы 55 Гражданского кодекса РФ. Возникшие правоотношениям истца и ответчиков по договору купли - продажи к вышеуказанной ситуации не имеют отношения.

Земельный участок как объект недвижимости может выступать самостоятельным объектом купли-продажи.

ФИО1 не отказывалась от заключения договора купли-продажи земельного участка, обстоятельством, препятствующим заключить основной договор в отношении земельного участка, вышеуказанный приведенный довод ФИО3 не является.

Сам предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения договора купли-продажи в будущем.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как пояснил представитель истца, 21.02.2025 года во исполнение условий предварительного договора купли – продажи земельного участка истцом была внесена сумма 1 134 000 рублей на депозит Судебного Департамента Московской области, которая была оплачена ответчику по договору, но в последующем им возвращена истцу, что подтверждается платежным поручением.

Ответчики, в нарушение положений ст. 35, 55, 56 ГПК РФ, не представили в материалы дела доказательства объективной невозможности выполнения обязательства по передаче земельного участка в собственность истца с учетом условий предварительного договора.

Обстоятельства, на которые ссылаются ответчики (существенное изменение обстоятельств - в связи с невозможностью предоставления свободного доступа к земельному участку с условным номером 802, указанного в п. 1.1. предварительного договора, в результате перекрытия доступа на спорный участок со стороны третьего лица ФИО5), не являются основанием для расторжения предварительного договора.

Как выше указано, ФИО1 обязательство, предусмотренное п. 4.2.1. предварительного договора, выполнила в полном объеме и не утратила интерес в заключении основного договора, не отказывалась от намерений по его заключению, что подтверждается, в том числе, внесенными денежными средствами на депозит Судебного Департамента Московской области.

Ответчиками не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение истцом (покупателем) условий договора, следовательно, отсутствует совокупность условий, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию продавца, а также нет оснований для признания предварительного договора расторгнутым.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Признание предварительного договора основным договором с условием предварительной оплаты не противоречит требованию о понуждении к заключению основного договора и не исключает такой способ урегулирования спора.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

При этом условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (абзац 3 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года (номер) "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

В соответствии с разъяснениями в пункте 8 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года (номер) "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце 3 пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года (номер) "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в котором указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Основываясь на представленных сторонами доказательствах, оцененных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом, с учетом действительного содержания договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, а также действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, достоверно установлено, что договор, заключенный сторонами /дата/ и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже земельного участка, по существу является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Учитывая изложенное, оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные ФИО1 требования о признании предварительного договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером /номер/ площадью 947 кв.м., расположенного по адресу: /адрес/, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства, от /дата/ /номер/, заключенного между ФИО2, ИП ФИО3 и ФИО1 основным договором купли - продажи земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Таким способом обеспечивается восстановление нарушенных индивидуальным предпринимателем ФИО3, ФИО2, уклоняющихся от надлежащего исполнения договора от /дата/, прав ФИО1, чтобы они были не иллюзорными, а способы их защиты - реально действующими и эффективными.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Действия индивидуального предпринимателя ФИО3, направленные на создание искусственных условий для уклонения от исполнения заключенного между сторонами спора договора купли-продажи с условием о предварительной оплате с очевидностью свидетельствуют о злоупотреблении с его стороны гражданскими правами.

Поэтому в связи с удовлетворением исковых требований ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, подлежат удовлетворению и вытекающие из первоначального требования исковые требования ФИО1 о признании за ней права собственности на земельный участок с кадастровым номером /номер/ площадью 947 кв.м., расположенный по адресу: /адрес/, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства и обязании ИП ФИО3 передать истцу спорный земельный участок.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером /номер/ площадью 947 кв.м., расположенный по адресу: /адрес/, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства, от /дата/ /номер/, заключенный между ФИО2, ИП ФИО3 и ФИО1 основным договором купли- продажи земельного участка.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером /номер/ площадью 947 кв.м., расположенный по адресу: /адрес/ земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 передать ФИО1 земельный участок с кадастровым номером /номер/ площадью 947 кв.м., расположенный по адресу: /адрес/, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером /номер/ площадью 947 кв.м., расположенный по адресу: /адрес/, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд Московской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Т.М. Воронова

Мотивированное решение составлено 27 февраля 2025 года.

Судья Т.М. Воронова