Дело №
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
22 апреля 2025 года <адрес>
Чеховский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Малаховой Е.Б.
при помощнике ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка, государственной регистрации перехода права на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском (с учетом имеющихся уточнений) к ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях и за цену, указанных в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, считая дату вступления решения суда в законную силу датой заключения договора; государственной регистрации перехода права на спорный земельный участок. В обоснование заявленных требований указал, что он (истец) заплатил ответчику по рукописной расписке ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере № долларов США за земельный участок, расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Чеховский, СП Баранцевское, д. Васькино, с кадастровым номером: №, площадью № кв.м. При этом он взял на себя обязательство оформить право собственности на вышеуказанный земельный участок на имя ответчика ФИО3 в целях подготовки документов к сделке купли-продажи. Так как в № году право собственности регистрировалось на основании постановления сельского совета, а постановление № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Новоселковским с/советом, на основании которого ответчику выделялся участок, отсутствовало в архиве <адрес>, регистрация права собственности была приостановлена. Впоследствии в связи с объявленной амнистией на оформление недвижимости, оформление участка было продолжено, участок был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №. Ответчик на регистрацию права собственности в регистрационную палату не явилась, несмотря на то, что ей неоднократно было сообщено о готовности документов, дате и месте подачи документов на регистрацию. Недавно истцу стало известно, что ответчик оформила право собственности через суд, заявив, что документы утеряны. Учитывая, что он (истец) свои обязательства в части оплаты земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью № кв.м, исполнил полностью, тогда как ответчик от своих обязательств уклоняется, он был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.
Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчик ФИО3 по доверенности и ордеру адвокат ФИО7 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях, в том числе просила применить срок исковой давности.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что исковые требования подлежат отклонению по следующим основаниям.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была составлена расписка следующего содержания: «Я, ФИО3 Над. Ник. паспорт № от ДД.ММ.ГГГГ Чех. ОВД проживающая <адрес>, продала принадлежащий мне земельный участок в <адрес> ФИО2 Деньги в сумме № $ получила». Факт написания расписки стороной ответчика не оспаривался.
Как следует из материалов дела, на основании решения Новоселковского сельского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 был выделен земельный участок площадью № га в д. Васькино, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю №, выданным и.о. Главы администрации ФИО8, справкой Главы объединенной Администрации Баранцевского и Новоселковского СО.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен кадастровый № площадь № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположен по адресу: <адрес>, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была оформлена нотариальная доверенность, в соответствии с которой ответчик уполномочила ФИО9 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей земельный участок общей площадью № кв.м, находящийся в Новоселковском СО <адрес>; доверенность выдана сроком на три года.
В 2010 году проведено межевание спорного земельного участка, что подтверждается материалами кадастрового дела, находящимися в приобщенном гражданском деле №.
Решением Чеховского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в границах в соответствии с вариантом № заключения судебной землеустроительной экспертизы в соответствующих координатах.
Актуальная выписка из ЕГРН подтверждает, что границы спорного земельного участка установлены, государственная регистрация права собственности ФИО3 произведена ДД.ММ.ГГГГ
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО9 показала, что ФИО2 обратился к ней для дооформления документов в связи с приобретением им № земельных участков, на которые требовалось изготовить доверенности, а затем оформить сделки купли-продажи. При этом у ФИО2 имелись расписки от собственников о получении денежных средств, а также владельцы передавали ему свидетельства на землю. В отношении трех земельных участков, в том числе принадлежащего ФИО3, возникли сложности в оформлении, поскольку не было постановлений, на основании которых выдавались свидетельства о праве собственности. Истец обратился к ней за оформлением в ДД.ММ.ГГГГ гг., оформление участков шло до ДД.ММ.ГГГГ гг. По остальным участкам были заключены договоры купли-продажи, оформлено право собственности ФИО2 Однако ФИО3 не стала продлевать доверенность, отказывалась от дальнейшего оформления, не выходила на связь с истцом.
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО10 дала аналогичные показания, дополнительно пояснив, что она лично присутствовала при оформлении расписок и передаче денежных средств, ответчик ФИО3 неоднократно скрывалась от истца, отказывалась от сделки по продаже участка.
Обращаясь в суд с заявленным иском, сторона истца настаивала на том, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ является предварительным договором купли-продажи земельного участка, при этом истцом была выплачена полная стоимость участка согласно договоренности, а заключение основного договора купли-продажи на тот момент было невозможно по причине отсутствия у ответчика зарегистрированного права.
Возражая против заявленных требований, представитель ответчика указывает на то, что расписка предварительным договором не является, предмет договора по ней определить невозможно, цена и порядок расчетов в расписке не указаны, в ней отсутствуют какие-либо обязательства и сроки их исполнения, фактической передачи земельного участка не было.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
В силу ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Исходя из требований ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством: Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
По смыслу п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 названного Кодекса).
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
С учетом специфики правовой природы предварительного договора он всегда носит срочный характер, не может быть заключен на неопределенный срок и прекращает свое действие в связи с истечением определенного в нем или законом (годичного) срока.
Как разъяснено в пунктах 27 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению, основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом установленных обстоятельств и вышеприведенных норм права, суд приходит к выводу, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ составлена без соблюдения требований закона, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем не может быть признана ни договором купли-продажи спорного земельного участка, ни предварительным договором, поскольку вопреки доводам представителя истца она не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору, а именно: в расписке не указаны характеристики земельного участка, позволяющие его индивидуализировать (при том, что как следует из решения суда от ДД.ММ.ГГГГ и материалов приобщенного гражданского дела № ФИО3 владела несколькими земельными участками в д. Васькино), не указана цена продаваемой недвижимости, указано лишь о получении денежных средств в сумме № $, не указан (не определен) срок заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, подписи обеих сторон отсутствуют. В то время как предметом предварительного договора с учетом приведенных выше норм ГК РФ является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора на условиях, определенных предварительным договором. Расписка также не содержит взаимного обязательства сторон заключить до определенной даты основной договор купли-продажи на условиях предварительного. Причем сам по себе факт передачи денежных средств, в счет заключения договора купли-продажи не свидетельствует об его заключении.
Помимо этого сторонами не отрицается, что письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, ни одна из сторон в течение года, а также позднее другой стороне не направила.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, а также государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, не имеется.
В части требования о государственной регистрации перехода права собственности суд обращает внимание на то, что в ходе рассмотрения дела было установлено, что договор купли-продажи земельного участка между сторонами заключен не был, а сам участок истцу никогда не передавался, полномочия собственника, а равно обязанности последнего ФИО2 не реализовывал.
При отсутствии между сторонами договорных отношений в установленной форме, истец не был лишен возможности избрать иной способ защиты нарушенного права.
Как указано выше, стороной ответчика также заявлено о применении срока исковой давности.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Истец настаивал на том, что о нарушении своих прав он узнал только в мае ДД.ММ.ГГГГ года, когда ему стало известно о регистрации права собственности ФИО3 на спорный участок.
Однако данный довод не может быть принят судом во внимание в том числе исходя из утверждения стороны истца о том, что расписка расценивалась ФИО2 как предварительный договор купли-продажи.
Более того, из показаний свидетелей с однозначностью следует, что ФИО3 длительное время назад, последовательно отказывалась от совершения сделки, в связи с чем не продлевала доверенность, выданную на имя ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, то есть истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав не позднее ДД.ММ.ГГГГ после окончания срока доверенности и отказа ответчика от ее продления (переоформления). Вместе с тем с настоящим иском ФИО2 обратился в суд только ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя № лет после истечения указанного срока и спустя № лет после написания расписки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, на условиях и за цену, указанных в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке сторонами и другими лицами, участвующими в деле, через Чеховский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Председательствующий подпись
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.