Решение по делу № 2-4272/2022 от 23.08.2022 | Центральный районный суд г. Сочи (Краснодарский край)

Категория дела О признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства Гражданское None

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец <ФИО> обратилась в суд с иском к ООО "Рахас-Инвест" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде апартамента.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Как следует из материалов дела, истец исполнил свои обязательства в части оплаты предусмотренной по договору цены. Вместе с тем из материалов дела не усматривается оснований, перечисленных в п.16 Обзора практики

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Отказать в удовлетворении иска <ФИО> к ООО "Рахас-Инвест" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде апартамента.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

23.08.2022.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Казанджян А.А.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Рахас-Инвест" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде апартамента,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Рахас-Инвест" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде апартамента.

В обосновании заявленных требований истец указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №. В свою очередь ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №. В свою очередь ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ООО "Рахас-Инвест", заключен договор № долевого участия в строительстве апартотеля.

В соответствии с условиями договора долевого участия застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок осуществить строительство комплекса по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать апартамент дольщику, комплекс строится на земельном участке площадью 47075 м2, кадастровый номер земельного участка №, разрешенное использование: апартотель, категория земель - земли населенных пунктов, находящемся в аренде у застройщика на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, о чем в ЕГРН 30.08.2007 сделана запись регистрации 23-23-50/026/2007-551. Разрешение на строительство № RU 23309-3060, выдано администрацией г.Сочи от 09.10.2014.

Таким образом, строительство объекта на земельном участке ведется в соответствии с разработанной в установленном порядке документацией и выданным разрешением на строительство. Апартамент имеет следующие характеристики: блок - 2-ой, этаж - 6-ой, №, ориентировочная площадь составляет 29 м2. В соответствии с условиями договора долевого участия правообладатель 3, оплатил денежные средства в размере 1650000 рублей правообладателю 2, о чем имеются две расписки о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь Правообладатель 2 оплатил денежные средства Правообладателю 1. А Правообладатель 1 оплатил денежные средства Застройщику, о чем имеется Справка № от ДД.ММ.ГГГГ.

С момента государственной регистрации УДДУ, дольщик является стороной в отношении прав на конкретное нежилое помещение (апартамент) и в полном объеме выполнил свои обязательства по оплате жилого помещения. В соответствии с ДДУ срок окончания строительства апартотеля 24.08.2017. Срок передачи застройщиком апартамента дольщику - октябрь 2017 г., то есть не позднее 31.10.2017. Однако не выполнил взятые на себя обязательства.

Вместе с тем, истец лишен возможности оформить спорное имущество в собственность. Дополнительные гарантии восстановления или осуществления нарушенных прав истца, ответчик в настоящее время предоставить не может. Самостоятельно истец реализовать свое право на получение, оформление и регистрацию доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте не имеет возможности иначе, чем на основании судебного акта. Требование о признании права на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте заявлено истцом в связи с признанием Арбитражным судом Краснодарского края 14.09.2020 несостоятельным (банкротом) ФИО3, который является единственным участником (владеет 100% долей в компании застройщике) ООО "Рахас-Инвест". Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что имеется обоснованный риск причинения истцу значительного ущерба, т.к. застройщик не ведет на данный момент строительство данного комплекса и в случае признания его банкротом (в след за учредителем), истец сможет претендовать только лишь на сумму денежной компенсации. Вместе с тем, дом фактически построен (находится в высокой степени готовности). Истец при заключении договора имел намерение приобрести апартамент исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, что, подпадает под действие Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О защите прав потребителей" и обеспечивает Истцу дополнительную правовую защиту.

Поскольку Истец, надлежащим образом и в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате стоимости апартаментов, он был вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении Ответчиком своих обязательств вправе требовать защиты своих прав путем предъявления требований о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте. Порядок вычисления доли в объекте незавершенного строительства. В соответствии с разрешением на строительство № RU 23309-3060, выданного администрацией г.Сочи от 09.10.2014, площадь застройки Блока 02 составляет 914 м2. Площадь апартамента составляет 29 м2. Таким образом, доля в объекте не завершенного строительства составляет 29/914.

На основании вышеизложенного, истец просила признать за ней право собственности на долю в размере 29/914 в праве общей долевой собственности в незавершенном объекте строительства, комплекса находящегося по строительному адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № в виде апартамента в блоке 02, этаж 6, №, площадью 29 м2.

В судебное заседание истец не явился, о месте и времени уведомлена надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца.

В судебное заседание представитель ответчика ООО "Рахас-Инвест" не явился, о месте и времени уведомлен надлежащим образом.

В судебное заседание третьи лица администрация г.Сочи, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края не явились, о месте и времени уведомлены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, не находит требования подлежащими удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

29.04.2016 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №. В свою очередь ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №. В свою очередь ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ООО "Рахас-Инвест", заключен договор № долевого участия в строительстве апартотеля.

Таким образом, строительство объекта на земельном участке ведется в соответствии с разработанной в установленном порядке документацией и выданным разрешением на строительство. Апартамент имеет следующие характеристики: блок - 2-ой, этаж - 6-ой, №, ориентировочная площадь составляет 29 м2. В соответствии с условиями договора долевого участия правообладатель 3, оплатил денежные средства в размере 1650000 рублей правообладателю 2, о чем имеются две расписки о получении денежных средств от 29.04.2016. В свою очередь Правообладатель 2 оплатил денежные средства Правообладателю 1. А Правообладатель 1 оплатил денежные средства Застройщику, о чем имеется Справка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, истец исполнил свои обязательства в части оплаты предусмотренной по договору цены.

В то же время, доказательств, свидетельствующих о выполнении ответчиком своих обязательств по договору суду не представлено.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п.2 ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п.1 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.2).

Суду не предоставлено доказательств того, что ответчиком исполнены обязательства по вводу в эксплуатацию комплекса по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Как видно из сообщения отдела государственного строительного надзора департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края по последнему акту проверки (что касается спорного блока 2) от 27.02.2018 установлено, что выполнено блок 2 несущие конструкции 12 этажей (11 этажей + тех.этаж), частично установлены оконные блоки, строительно-монтажные работы приостановлены с 2018 г., надзорное дело и надзорная документация изъята ОЭБ и ПК УВД по г.Сочи 28.05.2018.

Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст.8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу п.1 ч.11 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства.

Из заключенного сторонами договора следует, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса (п.6.2 договора).

Вместе с тем, обязательства по передаче ответчиком истцу незавершенного строительством объекта договором не предусмотрены.

Истцом суду не представлены доказательства высокой степени готовности здания, поскольку наличие несущих стен с частичным установлением оконных блоков высокой степенью готовности не является.

При этом сведений о консервации объекта в материалы дела не представлено.

Нежилое помещение, являющееся предметом договора, не построено и истцу не передано, оно не имеет индивидуально-определенных характеристик, не учтено в качестве самостоятельного объекта, консервация объекта не произведена и долю истца в праве общей долевой собственности невозможно определить.

Более того, действующим законодательством не предусмотрена возможность реального выделения частей недостроенного объекта с последующей регистрацией права собственности, поскольку часть незавершенного строительством объекта (доля в нем) не может являться самостоятельным объектом гражданского оборота.

До завершения строительства объекта стороны вправе изменять условия о распределении долей в объекте; поскольку объект до настоящего времени не достроен, не введен в эксплуатацию и не определены понесенные истцом и ответчиком затраты на строительство, у истца отсутствуют правовые основания для закрепления за ним спорных долей в названном объекте недвижимости.

Идентифицировать требуемый объект недвижимости как конкретно определенное нежилое помещение, а также определить размер доли истца при неопределённой степени готовности объекта, учитывая, что невозможно расценивать как объект незавершенного строительства (таковым является практически готовый объект при отсутствии надлежащей согласовательной документации), и отсутствии сведений о количестве сособственников и размера их долей, невозможно.

В соответствии с п.1 ст.11 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (п.1 ст.3 ГК РФ).

По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.

В силу вышеприведенных положений, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены, поскольку судебной защите подлежит только нарушенное право.

Вместе с тем из материалов дела не усматривается оснований, перечисленных в п.16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, для вывода о возможности удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку степень готовности объекта не определена, высокой не является, доли участников не выделялись, апартамент не имеет индивидуально-определенных характеристик, не учтен в качестве самостоятельного объекта, консервация объекта строительства не произведена, что препятствует принятию решения о признании права на долю в объекте незавершенного строительства.

По смыслу статей 209, 244 ГК РФ право собственности на долю в объекте может быть определено только в отношении индивидуально-определенной вещи, то есть уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества. Поскольку нежилое помещение истца фактически не построено, истцу не передано, не представляется возможным определить его индивидуальные характеристики и соответственно долю истца в объекте незавершенного строительства.

При этом суд также учитывает, что на основании постановления Октябрьского районного суда г.Краснодара от 11.06.2020 в рамках уголовного дела (№ на земельный участок, на котором расположен спорный объект, наложен арест. Сведений о его отмене суду не предоставлено.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ООО "Рахас-Инвест" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде апартамента.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 29.08.2022.

Председательствующий

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →