Решение по делу № 2-899/2023 от 19.05.2023 - о расторжении договора аренды.

Мотивированное решение составлено 19 мая 2023 года

Дело № 2-899/2023

УИД 76RS0017-01-2023-000156-46

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Сайфулиной А.Ш.,

при секретаре Богдановой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле

17 мая 2023 года

гражданское дело по иску МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» к ФИО1 о расторжении договора аренды,

установил:

10.04.2017 между Администрацией Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) подписан Договор аренды земельного участка № 12 (далее по тексту – Договор № 12 - л.д. 7-11), в соответствии с которым Арендатору предоставлен за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2 200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – приусадебный участок личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту – ЗУ:108) на срок с 10.04.2017 по 09.04.2037. 10.04.2017 ЗУ:108 передан арендатору по акту приема-передачи участка (л.д. 18). Договор № 12 зарегистрирован в ЕГРН 30.03.2018.

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» обратилось в суд с иском ФИО1, просило:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка № 12 от 10.04.2017 с кадастровым номером №;

2. Обязать ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером № согласно действующему законодательству, подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка;

3. Взыскать с ФИО1 в пользу МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» задолженность по договору аренды земельного участка № 12 от 10.04.2017 г. в размере: по арендной плате 10 989,03 рублей за период с 01.10.2019 по 31.12.2021, задолженность по пеням в размере 7 525,36 руб. за период с 11.11.2020 по 23.06.2022.

В обоснование иска указано, что ФИО1 не исполняет обязанности по Договору № 12, а именно: не использует земельный участок по целевому назначению, не уплачивает арендную плату, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате. Требования истца основаны на положениях ст. ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 329, 330, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства в связи с погашением ответчиком задолженности по арендной плате МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» уточнил требования, просил:

1. Расторгнуть договор № 12 от 10.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером №;

2. Обязать ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером № согласно действующему законодательству.

Представитель МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» по доверенности ФИО2 в суде уточненные требования поддержала

Ответчик ФИО1 в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала по заявленным требованиям, указывала на то, что стороной договора является Администрация Заволжского поселения ЯМР, поэтому МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» не является надлежащим истцом. Пояснила, что земельный участок использовать невозможно в связи с отсутствием организации надлежащего подъезда.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы по Договорам аренды земельных участков является регулируемым.

Из материалов дела следует, что 10.04.2017 между Администрацией Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) подписан Договор аренды земельного участка № 12 (далее по тексту – Договор № 12 - л.д. 7-11), в соответствии с которым Арендатору предоставлен за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2 200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – приусадебный участок личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту – ЗУ:108) на срок с 10.04.2017 по 09.04.2037. 10.04.2017 ЗУ:108 передан арендатору по акту приема-передачи участка (л.д. 18). Договор № 12 зарегистрирован в ЕГРН 30.03.2018.

Согласно пунктам 7.1, 7.2, 7.3 указанного договора аренды размер арендной платы составляет 888,18 рублей. Арендная плата вносится ежегодно до 10-го ноября отчетного года в соответствии с графиком внесения платежей по арендной плате (Приложение № 2 к договору).

В силу пункта 7.5 договора аренды земельного участка размер арендной платы по Договору аренды земельного участка может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке по состоянию на 1 января года, следующего за готом, в котором произошло хотя бы одно из следующих изменений: изменение кадастровой стоимости Земельного участка; изменение федеральных законов и (или) нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и (или) нормативных правовых актов Ярославской области, муниципальных правовых актов, регламентирующих исчисление арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

За просрочку платежей сверх сроков, предусмотренных настоящим Договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,15 % от суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 9.2 Договора).

В настоящее время задолженность по Договору аренды земельного участка у ФИО1 отсутствует, в связи с чем истец требования в части взыскания задолженности по Договору аренды не поддерживает (л.д. 79-80).

В соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлен ответчику во временное пользование, разрешенное использование – приусадебный участок личного подсобного хозяйства. Договор аренды может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон и по решению суда. Требование об изменении или о расторжении настоящего Договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть настоящий Договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п.п. 2.4, 11.1, 11.2 Договора).

По мнению стороны ответчика, МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» не является надлежащим истцом. Суд с доводами ответчика в данной части не соглашается ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изменениями в редакции ФЗ от 03.07.2016 № 334-Ф3), с 01.01.2017 г. предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельских поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления. В связи с этим, арендодателем указанных в иске земельных участков является Ярославский муниципальный район Ярославской области. Администрация Ярославского муниципального района выполняет функции учредителя Муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района», а также собственника имущества этого казенного учреждения. Казенное учреждение в соответствии с пунктами 2.2, 2.4.1 Устава выполняет работы (оказывает услуги, исполняет муниципальные функции) в целях обеспечения реализации полномочий учредителя в сфере земельных отношений в соответствии с законодательством. Основным видом деятельности, в частности, является осуществление полномочий арендодателя земельных участков в границах Ярославского муниципального района. Администрация Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района соответствующие полномочия арендодателя с 01.01.2017 г. не исполняет, в связи с чем в том числе и по заключенным до 01.01.2017 года договорам МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» является надлежащим истцом по рассматриваемому спору.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 620 Гражданского кодекса предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Статьей 7 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения - космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного в пользование ФИО1, не предусмотрены.

При этом, представитель ответчика при рассмотрении дела ссылался на наличие объективных обстоятельств, исключающих использование (освоение) арендуемого земельного участка в связи с отсутствием к участку подъездной дороги.

Освоение ответчиком прилегающей к земельным участкам территории планируется за счет собственных средств, что подтверждается письмом ООО «Эталон» от 07.12.2018 № 346/2, из которого следует, что разработка проектной документации на строительство улично-дорожной сети в границах населенного пункта <адрес> составит 200 000 рублей, а ориентировочная стоимость ее строительства - 7 000 000 рублей. Таким образом, для начала освоения прилегающей к земельным участкам территории требуются существенные финансовые вложения (л.д. 206, 207).

Из акта осмотра земельных участков от 30.08.2022 и приложениями к нему следует, что земельный участок расположен на неосвоенной территории населенного пункта <адрес> и не инженерной и транспортной инфраструктурой, необходимой для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (л.д. 37-41).

Письмом администрации Заволжского сельского поселения от 25.04.2023 № 1098 подтверждено, что на дату предоставления земельного участка подъездные пути к земельному участку были не обустроены, при этом территория, на которой был образован земельный участок (в том числе по которой предусматривалась возможность подъезда к нему), была покрыта высокотравной и древесно-кустарниковой растительностью (л.д. 205).

По сообщению ООО «Поместье Клаб» от 25.04.2022 № 29 для заключения договора на строительство индивидуального жилого дома необходимо наличие подъездной дороги к земельному участку, на котором планируется строительство индивидуального жилого дома (л.д. 208).

При этом, на момент рассмотрения спора органами местного самоуправления подъездная дорога к спорному земельному участку не организована, что объективно затрудняет ведение ответчиком личного подсобного хозяйства.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ЯМР ЯО 17.08.2022 ФИО1 выдано Уведомление № RU 76-517000-435-2022 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 219).

Таким образом, неиспользование земельных участков по указанным обстоятельствам не подтверждает факт существенного нарушения ФИО4 обязательств по спорному договору как основания для его расторжения, в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения.

В силу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Таким образом, с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу меры по обеспечению иска, наложенные определением Ярославского районного суда Ярославской области от 06.02.2023 (л.д. 70), надлежит считать отмененными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (<данные изъяты>) к ФИО1 (<данные изъяты>) отказать.

Отменить обеспечительные меры в виде запрета:

- ответчику ФИО1 совершать действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 200 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>;

- Управлению Росреестра по Ярославской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 200 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.

Судья А.Ш. Сайфулина