Решение по делу № 3А-535/2022 от 04.05.2023

Дело № 3а-69/2023

УИД 26OS0000-04-2022-000405-48

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 04 мая 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,

с участием представителей административных истцов комитета городского хозяйства администрации г. Ставрополя - ФИО1, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя - ФИО2,

представителей административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3, ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО4,

представителя заинтересованного лица администрации города Ставрополя ФИО5,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, комитета городского хозяйства администрации г.Ставрополя к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя, комитет городского хозяйства администрации г.Ставрополя обратились с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование иска административные истцы указали, что муниципальному образованию г. Ставрополя на праве собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 132 002 кв.м, вид разрешенного использования: ритуальная деятельность, расположенный по адресу: <адрес>

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 98 200 кв.м, вид разрешенного использования: ритуальная деятельность, расположенный по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 23 декабря 2019 года установлена:

с кадастровым номером № в размере 193 326 689,64 рублей;

с кадастровым номером № в размере 259 931 738,3 рублей;

с кадастровым номером № в размере 193 370 530 рублей.

Административные истцы, просят установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 23 декабря 2019 года в отчетах об оценке ООО «Аналитик Центр» от 25 ноября 2022 года № 8862/22, № 8860/22, № 8861/22:

с кадастровым номером № в размере 31 037 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 41 053 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 30 540 000 рублей.

Представители заинтересованных лиц: филиала публичной правовой компании «Роскадастр» по Ставропольскому краю (ранее - Федеральное государственное бюджетного учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю), администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, извещенные о слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО6 в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя данного Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - ФИО2 административные исковые требования поддержала, уточнив их в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, просила удовлетворить.

Представитель административного истца комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя - ФИО1 уточненные административные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО3 возражал против удовлетворения уточненного административного иска, замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не высказал.

Представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4 просила принять решение на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административные истцы обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что муниципальному образованию г.Ставрополя на праве собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 99 798 кв.м, вид разрешенного использования: ритуальная деятельность, расположенный по адресу: <адрес> выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2022-199721888;

с кадастровым номером № в размере 193 326 689,64 рублей, выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2022-199723365;

с кадастровым номером № в размере 259 931 738,3 рублей, выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2022-199741567;

с кадастровым номером № в размере 193 370 530 рублей, выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2022-199741944.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке ООО «Аналитик Центр» от 25 ноября 2022 года № 8862/22, № 8860/22, №8861/22, в которых определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 23 декабря 2019 года:

с кадастровым номером № в размере 31 037 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 41 053 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 30 540 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом автономной некоммерческой организации Судебно-экспертное бюро «Профи» № 41 установлена следующая рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 23 декабря 2019 года:

с кадастровым номером № в размере 73 557 180,31 рубль;

с кадастровым номером № в размере 97 290 058,12 рублей;

с кадастровым номером № в размере 72 377 906,83 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации Судебно-экспертное бюро «Профи» ФИО7 в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка был выбран, с подробным обоснованием, доходный подход с использованием метода капитализации земельной ренты.

Расчет рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода произведен, исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить, а также связанные с объектами оценки расходы.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с отражением механизма произведенных расчетов.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчеты об оценке ООО «Аналитик Центр» не могут быть приняты в качестве доказательств, подтверждающих достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, поскольку ее величина опровергается выводами судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемых объектов.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков административные истцы ссылаются на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью указанных объектов недвижимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков, по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административных истцов, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административными истцами следует считать дату их обращения в суд, а именно 14 декабря 2022 года.

Судебная оценочная экспертиза оплачена административными истцами в полном объеме, что подтверждается представленными платежными поручениями, поэтому вопрос о распределении судебных расходов по результатам настоящего судебного заседания судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя, комитета городского хозяйства администрации г. Ставрополя к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 99 798 кв.м, вид разрешенного использования: ритуальная деятельность, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, равной его рыночной стоимости в размере 73 557 180 (семьдесят три миллиона пятьсот пятьдесят семь тысяч сто восемьдесят) рублей 31 копейка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 132 002 кв.м, вид разрешенного использования: ритуальная деятельность, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, равной его рыночной стоимости в размере 97 290 058 (девяносто семь миллионов двести девяносто тысяч пятьдесят восемь) рублей 12 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 98 200 кв.м, вид разрешенного использования: ритуальная деятельность, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, равной его рыночной стоимости в размере 72 377 906 (семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч девятьсот шесть) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №

Административное исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, комитета городского хозяйства администрации г. Ставрополя поступило в суд 14 декабря 2022 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания и подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 22 мая 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий