Решение по делу № 2-1897/2025 от 18.08.2025 - об истребовании имущества, признании недействительной государственной регистрации, регистрации права собственности, прекращении ипотеки.

Дело № 2-1897/2025

УИД: 23RS0002-01-2024-001350-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 04 августа 2025 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Язвенко Р.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щитниковой О.Г.,

с участием представителя истца ФИО8 – ФИО9 действующего по доверенности,

представителя ответчика ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ СЕРВИС» по доверенности ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ СЕРВИС», ФИО14 об истребовании имущества, признании недействительной государственной регистрации, регистрации права собственности, прекращении ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском к ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ СЕРВИС», ФИО1 в соответствии с уточненными исковыми требованиями просит: истребовать от ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ СЕРВИС» (ОГРН <***>) в пользу ФИО6 недвижимое имущество:

нежилое помещение №В, общей площадью 76,9 кв.м, расположенное на 6 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа, Литер В, по адресу: <адрес>, Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 24, условный №, кадастровый №;

нежилое помещение №В, общей площадью 22,2 кв.м., расположенное на 1 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа. Литер Д, по адресу: <адрес>, Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 23, условный №.

- признать недействительной государственную регистрацию права собственности ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ СЕРВИС» (ОГРН <***>) на указанное недвижимое имущество;

- указать, что решение суда является основанием государственной регистрации права собственности ФИО6 на указанное недвижимое имущество;

- прекратить ипотеку в отношении указанных нежилых помещений:

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ СЕРВИС» по доверенности ФИО10 в удовлетворении иска просил отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кк, ответчик ФИО1, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, причины неявки суду неизвестны.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно подпункту 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 209 ГК РФ, установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Исходя из ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более (многосторонняя сделка).

При этом одним из условий действительности сделки является, в частности соответствие воли (внутреннего намерения, желания субъекта, направленного на достижение определенного правового результата) и волеизъявления лица (внешнего проявления воли), являющегося стороной сделки, на ее совершение.

Из материалов дела следует, что между ФИО12 Шота и ООО «Горные Апартаменты» ДД.ММ.ГГГГ было заключено два договора купли-продажи недвижимого имущества. В рамках заключенных договоров ООО «Горные Апартаменты» обязалось передать в собственность ФИО12 Шоте следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение №В, общей площадью 76,9 кв.м в гостиничном комплексе апартаментного типа, расположенное на 6 этаже, Литер В, по адресу: <адрес>. Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 24, условный №, кадастровый №;

- нежилое помещение №В, общей площадью 22,2 кв.м в гостиничном комплексе апартаментного типа, расположенное на 1 этаже, Литер Д, по адресу <адрес>. Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 23, условный №.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО12 Шота и ООО «Горные Апартаменты» подписали передаточные акты, согласно которым ООО «Горные Апартаменты» передало, а ФИО12 Шота принял указанные объекты недвижимого имущества в единоличное владение.

Указанные два договора купли-продажи недвижимого имущества стали результатом договорённости, в соответствии с которой ООО «Горные Апартаменты» вместо задолженности перед ФИО12 Шота уступило ему объекты недвижимого имущества, в следующем порядке:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Горные Апартаменты» был заключен договор № денежного займа с процентами, согласно которому ФИО2 предоставил ООО «Горные Апартаменты» денежные средства в размере 2 400 000 рублей в качества займа под 12% годовых;

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор № уступки права требования по договору № денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 уступил ФИО4 право требования к ООО «Горные Апартаменты» в размере 3 906 372,15 рублей, состоящее из требования по денежному займу и начисленным процентам;

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО12 Шота заключен договор уступки права требования по договору № денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО5 уступил ФИО12 Шоте право требования к ООО «Горные Апартаменты» в размере 5 104 533,21 рублей, состоящее из требования по денежному займу и начисленным процентам;

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 Шота и ООО «Горные Апартаменты» было подписано дополнительное соглашение к договору № денежного займа с процентами от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому был установлен общий размер задолженности ООО «Горные Апартаменты» перед ФИО12 Шота по договору займа в размере 4 000 000 рублей;

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 Шота и ООО «Горные Апартаменты» были заключены вышеназванные договоры купли-продажи недвижимого имущества;

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 Шота и ООО «Горные Апартаменты» было подписано соглашение о прекращении обязательств зачётом встречных однородных требований №, согласно которому стороны произвели зачёт встречных однородных требований: требование ООО «Горные Апартаменты» к ФИО12 Шота по оплате помещения № 15В согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 20 сентября 20! 5 г. и требование ФИО12 Шота к ООО «Горные Апартаменты» по договору № денежного займа с процентами от ДД.ММ.ГГГГ Размер зачтённых встречных требований с каждой стороны составил по 400 000 рублей:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 Шота и ООО «Горные Апартаменты» было подписано соглашение о прекращении обязательств зачётом встречных однородных требований №, согласно которому стороны произвели зачёт- встречах однородных требований: требование ООО «Горные Апартаменты» к ФИО12 Шота по оплате помещения №В согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и требование ФИО12 Шота к ООО «Горные Апартаменты» по договору № денежного займа с процентами от ДД.ММ.ГГГГ Размер зачтённых встречных требований с каждой стороны составил по 400 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 Шота и ФИО6 был заключен Договор, в соответствии с которым к ФИО6 перешло имущественное право в отношении:

- нежилого помещения №В, общей площадью 76.9 кв.м, расположенного на 6 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа. Литер В, по адресу: <адрес>. Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 24, условный №, кадастровый №;

- нежилого помещения №B, общей площадью 22,2 кв.м, расположенного на 1 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа, Литер Д, по адресу: <адрес>. Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 23, условный №.

Договоры между ФИО12 Шота и ООО «Горные Апартаменты» были заключены ДД.ММ.ГГГГ, а спустя полгода (ДД.ММ.ГГГГ) ООО «Горные Апартаменты» было исключено из ЕГРЮЛ, что существенно затруднило государственную регистрацию права собственности ФИО11 При этом, срок представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности законодательством не ограничен.

ООО «Горные Апартаменты» ДД.ММ.ГГГГ передало ФИО12 Шота спорные объекты, о чём были подписаны приемопередаточные акты, следовательно, ФИО12 Шота стал их законным владельцем.

Судом установлено, что ФИО12 Шота в полном объёме оплатил спорные объекты, что свидетельствует о полном исполнении условий обоих договоров. Следовательно, ФИО12 Шота был вправе произвести государственную регистрацию своего права собственности на спорные объекты.

ФИО6 по договору от ДД.ММ.ГГГГ полностью выполнил перед ФИО12 Шота все взятые на себя по договору обязательства, оплатил приобретённые имущественные права в отношении спорных объектов и, следовательно вправе произвести государственную регистрацию своего нрава собственности на эти объекты.

При этом, НП «Панорама-Парк» зарегистрировало право собственности на спорные объекты на основании решения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-3744/17 и Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ

Решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-3744/17 было отменено ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением <адрес>вого суда №а-26162/2020, а Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ решением Никулинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было признано незаключенным.

Таким образом, какие-либо основания перехода права собственности от ООО «Горные Апартаменты» к НП «Панорама-Парк» отсутствуют.

Более того, право собственности НП «Панорама-Парк» было зарегистрировано спустя полтора года с момента исключения ООО «Горные Апартаменты» из ЕГРЮЛ, и спустя два года, как ООО «Горные Апартаменты» перестали владеть указанными объектами недвижимости, поскольку по договорам купли-продажи, заключенным с ФИО11 передали свое право.

У НП «Панорама-Парк» отсутствовало действительное намерение стать собственником объектов, поскольку спустя всего лишь 6 дней после даты государственной регистрации своего права собственности оно заключило договор с Ответчиком - ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ», предметом которого являлась продажа спорных объектов. При этом, спустя незначительный период времени НП «Панорама-Парк» ликвидируется.

Учитывая тот факт, что НП «Панорама-Парк» не стало законным владельцем спорных объектов и правовые основания права собственности НП «Панорама-Парк» отсутствуют, то Ответчик – ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ» не приобрёло право собственности на имущество. Следовательно, имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения во всяком случае.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что после получения права владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего права.

Согласно п. I ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно сведениям ЕГРН истребуемые объекты обременены ипотекой, залогодержателем по которой является ФИО1.

Статьёй 42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Поскольку основания для обременения объектов ипотекой отсутствуют, то запись о ней подлежит исключению.

Стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности.

Статьей 196 Гражданского кодекса РФ установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как указано в первоначальной редакции иска, ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, стало известно, что ФИО7 обратился с апелляционной жалобой на решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-3744/17, которым был удовлетворён иск Некоммерческого партнерства «Панорама-Парк» о признании незаконным решения Росреестра о приостановке государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Горные Апартаменты» к НП «Панорама-Парк» на объекты, правообладателем которых на тот момент был ФИО12 Шота. Соответственно. тогда же, ДД.ММ.ГГГГ. ФИО11 узнал, что спорные объекты незаконным образом были перерегистрированы с ООО «Горные Апартаменты» на HП «Панорама-Парк», а потом на ООО «Панорама Риэлти Консалтинг Сервис».

Таким образом, срок на подачу искового заявления по настоящему делу начал течь с ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление было направлено в суд ДД.ММ.ГГГГ согласно отметке на конверте, следовательно, срок исковой давности не пропущен.

Установленные в судебном заседании обстоятельствами свидетельствуют о том, что ФИО6 является законным владельцем спорных помещений, в то время как право собственности ответчика - ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ», зарегистрировано в отсутствие правовых оснований, в связи с чем исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ СЕРВИС», ФИО14 об истребовании имущества, признании недействительной государственной регистрации, регистрации права собственности, прекращении ипотеки – удовлетворить.

Истребовать от ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ СЕРВИС» (ОГРН <***>) в пользу ФИО8 недвижимое имущество:

нежилое помещение № 12В, общей площадью 76,9 кв.м, расположенное на 6 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа, Литер В, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 24, условный номер №;

нежилое помещение № 15В, общей площадью 22,2 кв.м, расположенное на 1 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа. Литер Д, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 23, условный номер №.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ООО «ПАНОРАМА РИЭЛТИ КОНСАЛТИНГ СЕРВИС» (ОГРН <***>) на недвижимое имущество:

нежилое помещение № 12В, общей площадью 76,9 кв.м,, расположенное на 6 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа, Литер В, по адресу: г. Сочи, Адлерский район. Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 24. условный номер №

нежилое помещение № 15В, общей площадью 22,2 кв.м, расположенное на 1 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа. Литер Д, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 23, условный номер №.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО8 на недвижимое имущество;

нежилое помещение № 12В, общей площадью 76,9 кв.м, расположенное на 6 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа, Литер В, по адресу: г. Сочи, Адлерский район. Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 24, условный номер №;

нежилое помещение № 15В, общей площадью 22,2 кв.м, расположенное на 1 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа, Литер Д, по адресу: г. Сочи, Адлерский район. Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 23. условный номер №.

Прекратить ипотеку в отношении нежилых помещений:

нежилое помещение № 12В, общей площадью 76,9 кв.м, расположенное на 6 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа, Литер В, по адресу: г. Сочи, Адлерский район. Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 24, условный номер №;

нежилое помещение № 15В, общей площадью 22,2 кв.м, расположенное на 1 этаже гостиничного комплекса апартаментного типа, Литер Д, по адресу: г. Сочи, Адлерский район. Краснополянское лесничество, квартал 18, выдел 28, номер на поэтажном плане 23. условный номер №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 18 августа 2025 года.

Судья Р.В. Язвенко

Копия верна: секретарь с/з