Дело №2–5160/39-2025

46RS0030-01-2025-007652-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2025 года город Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи Буровниковой О.Н.,

при секретаре Сергеевой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора Центрального административного округа г. Курска, действующего в защиту интересов ФИО1 к ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» о признании недействительными договора инвестиционного займа, договора залога квартиры, предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Центрального округа г. Курска, действуя в защиту интересов ФИО1, обратился в суд с иском к ответчику ЗАО «ТПК «Кароляна», в котором просит: признать недействительными (ничтожными) договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ЗАО «ТПК «Кароляна»; применить последствия недействительности сделки, признав договор беспроцентного инвестиционного займа от ДД.ММ.ГГГГ № и договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договорами участия в долевом строительстве, применив к ним положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; признать за ФИО1 право собственности: на <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 41,1 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>Б.

В обоснование требований указано, что проведенной прокуратурой Центрального административного округа <адрес> проверкой установлено, что на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ комитетом архитектуры и градостроительства города Курска разрешения на строительство № № ЗАО «ТПК «Кароляна» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>А, <адрес>, осуществлялось строительство семиэтажного многоквартирного <адрес> Б по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (инвестор) и ЗАО «ТПК «Кароляна» (заемщик) заключен договор беспроцентного инвестиционного займа №. В соответствии с пунктом 1.1 Договора займа инвестор предоставляет беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Пунктом 1.2 Договора займа предусмотрено, что в рамках договора инвестор предоставляет заемщику 3 640 000 рублей на срок 12 месяцев. В тот же день - ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «ТПК «Кароляна» заключен договор залога <адрес>, в соответствии с пунктом 1.1 которого залогодатель (ЗАО «ТПК «Кароляна») оформляет залогодержателю в залог <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. В пункте 1.2 Договора залога приведено описание предмета залога: <адрес> расположена в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, 1 подъезд, 4 этаж, <адрес> проектной площадью 42,85 кв.м. В рамках исполнения обязательств по Договору займа ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ переданы денежные средства в размере 3 640 000 рублей директору по строительству ЗАО «ТПК «Кароляна» ФИО2 на выполнение работ по строительству жилого дома по <адрес>, что подтверждается соответствующей распиской. Из анализа заключенных между ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ договоров займа и залога следует, что волеизъявление сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства передавались ФИО1 для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме, характеристики которого определены в договоре. Спорные договоры содержат все существенные условия договора участия в долевом строительстве. Таким образом, при заключении договоров займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ стороны намеревались создать соответствующие данной сделке правовые последствия, регламентированные Федеральным законом №214-ФЗ. При этом, то обстоятельство, что договоры от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрированы, не свидетельствует о незаключённости договора участия в долевом строительстве, учитывая, что стороны в договоре оговорили все существенные условия договора участия в долевом строительстве, ФИО1 полностью исполнил свои обязательства по внесению денежной суммы за строящееся жилье. Принимая во внимание изложенное, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «ТПК «Кароляна» Договор займа и Договор залога являются недействительными (ничтожными) притворными сделками, к которым подлежат применению положения Федерального закона № 214-ФЗ. На основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного комитетом архитектуры и градостроительства города Курска, многоквартирный <адрес>Б по <адрес> введен в эксплуатацию. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости <адрес> общей площадью 41,1 кв.м, расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого <адрес>Б по <адрес> присвоен кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ в прокуратуру Центрального административного округа <адрес> поступило обращение ФИО1, являющегося <адрес> (инвалидность установлена бессрочно), не имеющего юридического образования, относящейся к социально-незащищенной категории граждан, о защите его интересов в судебном порядке.

Представитель ответчика ЗАО «ТПК Кароляна» по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала, также представила письменное заявление президента ЗАО «ТПК «Кароляна» ФИО4 о признании в полном объеме исковых требований ФИО5

Прокурор ЦАО г. Курска, ФИО1 в судебное заседание не явились, о слушании дел извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, о слушании дел извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Поскольку с момента совершения сделок было очевидным исполнение сторонами оспариваемых договоров, доказательств того, что оспариваемые сделки имели иную цель, сторонами не представлено.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В п.87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии с ч.1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. №ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, по иску гражданина, заключившего такую сделку, может быть признана судом недействительной (ч.2.1).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4.12.2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе, меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Аналогичное разъяснение содержится в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ Комитетом архитектуры и градостроительства <адрес> разрешения на строительство ЗАО «ТПК «Кароляна» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>А осуществлялось строительство семиэтажного многоквартирного <адрес>Б.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «ТПК «Кароляна» заключен договор беспроцентного инвестиционного займа №.

В соответствии с п.1.1 Договора займа инвестор предоставляет беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

Пунктом 1.2 Договора займа предусмотрено, что в рамках договора инвестор предоставляет заемщику 3 640 000 руб. на срок 12 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «ТПК «Кароляна» заключен договор залога <адрес>, в соответствии с п.1.1 которого залогодатель оформляет залогодержателю в залог <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

В п.1.2 Договора залога приведено описание предмета залога: <адрес> расположена в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, 1 подъезд, 4 этаж, проектной площадью 42,85 кв.м..

В п. 1.4. Договора залога указано, что предмет настоящего Договора - <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № по соглашению сторон оценивается в 3 640 000 (Три миллиона шестьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек с учетом коэффициента лоджии 0,5.

В п. 1.5.Договора залога указано, что настоящий договор действует в рамках исполнения обязательств Залогодателя по договору беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГг., а именно: возврат Залогодателем Залогодержателю займа в размере 3 640 000 (Три миллиона шестьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек в срок 12 месяцев с даты его получения. Действие настоящего Договора прекращается после исполнения Залогодателем всех взятых на себя обязательств по договору инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГг.

В рамках исполнения обязательств по Договору займа ФИО1 передал денежные средства в размере 3 640 000 руб. директору ЗАО ТПК «Кароляна», что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.п.1.4-1.5 договора, в качестве обеспечения исполнения Заемщиком своих обязательств по настоящему договору, Заемщик и Инвестор оформляют договор залога <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Вышеуказанный займ является беспроцентным.

Свои обязательства ФИО1 исполнил в полном объеме, денежные средства переданы директору ЗАО ТПК «Кароляна» ФИО2

Из анализа заключенных между ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ договоров займа и залога следует, что волеизъявления сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства передавались ФИО1 для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме. Спорные договоры содержат все существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Доказательств расходования ответчиком переданных ему истцом денежных средств на иные цели, ответчиком суду представлено не было.

Спорные договоры содержат все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия.

Доказательств тому, что при заключении вышеуказанных договоров стороны не намеревались создать соответствующие данной сделке правовые последствия, регламентированные Федеральным законом от 30.12.2014 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а преследовали иную цель, ответчиком суду представлено не было.

Согласно распоряжению Комитета архитектуры и градостроительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ра многоэтажному квартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, присвоен адрес регистрации: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>Б.

Из материалов дела также следует, что на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Комитетом архитектуры и градостроительства <адрес>, многоквартирный <адрес>Б по <адрес> введен в эксплуатацию.

Согласно выписке из ЕГРН №№ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что <адрес>, общей площадью 41,1 кв.м., расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого <адрес>Б по <адрес>, присвоен кадастровый №.

При таких обстоятельствах, суд находит доводы истца о притворности договоров обоснованными, в соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ признает данные сделки недействительными (ничтожными) в силу притворности, и считает возможным применить последствия недействительности сделок, а именно: признать договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договорами участия в долевом строительстве, с применением к ним положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

То обстоятельство, что названные договоры не зарегистрированы, не свидетельствует о незаключенности договоров участия в долевом строительстве, учитывая, что стороны в договорах оговорили все существенные условия договора участия в долевом строительстве, истец полностью исполнил свои обязательства по внесению денежной суммы за строящееся жилье.

Судом установлено, и не оспаривалось сторонами, что истцом ФИО1 обязательства исполнены в полном объеме, многоквартирный <адрес>Б по <адрес> введен в эксплуатацию.

В соответствии с чч.1 и 2 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч.3 ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Согласно части 4.1 статьи 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что признание иска ответчиком не нарушает права и законные интересы других лиц, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ в их совокупности, руководствуясь ст.ст.309, 310 ГК РФ, исходя из того, что истец свои обязательства по внесению денежных средств в счет оплаты предмета договора долевого участия – квартиры исполнил, обратного суду не представлено стороной ответчика, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца и признании за ней права собственности в отношении спорной квартиры и нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» (ИНН №).

Применить последствия недействительности сделок: признать договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, договор залога <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договорами участия в долевом строительстве, применив к ним положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Признать за ФИО1 право собственности на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>Б, общей площадью 41,1 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 01.12.2025 года.

Судья