Дело № 3а-53/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Архангельск 14 апреля 2023 г.
Архангельский областной суд в составе:
председательствующего судьи Вершинина А.В.,
при секретаре Быковой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к Министерству имущественных отношений Архангельской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
акционерное общество «Тандер» (далее – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Архангельской области (далее – Министерство) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 9274+/-10 кв.м, расположенного по <адрес> (далее – земельный участок, объект недвижимости) равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 6 955 500 рублей.
В обоснование заявления указало, что является собственником объекта недвижимости. Его кадастровая стоимость составляет 26 833 391 рубль 60 копеек. Вместе с тем, определенная в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности рыночная стоимость этого имущества составляет 6 955 500 рублей. Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, являясь завышенной, нарушает права и затрагивает интересы истца как плательщика налогов.
Общество в судебное заседание представителя не направило, о его времени и месте извещено. Представитель Общества ФИО1 в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии, указав в нем на согласие с заключением судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Министерства ФИО2 в судебном заседании считал, что кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит установлению на основании заключения судебной экспертизы. В связи с выявленными нарушениями действующего законодательства отчет о рыночной стоимости земельного участка, представленный суду Обществом принят быть не может.
Заинтересованные лица ГБУ АО «АрхОблКадастр», публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управление Росреестра, администрация городского округа «Город Архангельск» в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ввиду отсутствия препятствий для рассмотрения дела суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Исследовав доказательства, суд приходит к следующему.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), статья 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Общество является собственником спорного земельного участка.
Министерство в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, подпунктом 5.2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 6 областного закона от 21 января 2009 г. № 655-33-ОЗ «О регулировании отдельных земельных отношений» постановлением от 21 ноября 2019 г. № 16-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения на территории Архангельской области» утвердило по состоянию на 1 января 2019 г. результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Архангельской области (приложение №1).
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019г. утверждена указанным выше постановлением в Приложении в размере 26 833 391 рубль 60 копеек. Постановление вступило в силу 1 января 2020 г.
Указанная кадастровая стоимость содержалась в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) с 1 января 2020 г. по 31 декабря 2022 г.
С 1 января 2023 г. по настоящее время в ЕГРН содержится кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере 17 483159 рублей 11 копеек, утвержденная постановлением Министерства имущественных отношений Архангельской области от 14 ноября 2022 г. № 22-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Архангельской области».
Следовательно, оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости является архивной.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
В связи с тем, что на дату обращения административного истца в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством, производство по делу прекращению не подлежит.
Согласно положениям части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В материалы дела Обществом представлен отчет частнопрактикующего оценщика ФИО3 № К-22-95-26 от 12 декабря 2022 г. (т.1 л.д. 116 – 143), согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 6 955 500 рублей.
ГБУ АО «АрхОблКадастр» суду предоставлены мотивированные возражения с указанием недостатков отчета об оценке (т.1, л.д. 162 – 163, 171 – 174).
Недостатки отчета по предложению Министерства и ГБУ АО «АрхОблКадастр» после перерыва в судебном заседании Обществом устранены не были.
Судом по ходатайству Министерства 20 февраля 2023 г. назначена судебная экспертиза (т. 2, л.д. 7 – 10).
Согласно заключению судебной экспертизы № 22-Э/2022 (проводилась с 10 марта 2023 г. по 21 марта 2023 г.) ООО Экспертное агентство «Формула Оценки», экспертом ФИО4 (т. 2 л.д. 17 – 105) отчет № К-22-95-26 от 12 декабря 2022 г. составленный ФИО3 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости не подтверждается (ответ на вопрос №1).
По заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 19 785 000 рублей.
В качестве недостатков отчета, непосредственно влияющих на результат оценки эксперт отметила, в том числе следующие недостатки.
На странице 25-26 отчета не верно проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщик указывает на опыт оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае, что земельный участок относится к ИЖС. Объект же оценки расположен в Архангельской области и предназначен для размещения объектов торгового назначения.
Объект аналог №1 (страницы 31-33, 46 отчета) относится к другому сегменту рынка представляет собой земельный участок производственного назначения, расположенного в производственной зоне с учетом продажи помещений расположенных на участке, то есть данный объект представляет собой единый объект недвижимости, состоящий из земельного участка и строений на нем. Не верно определен объект аналог из другого сегмента рынка.
Объект аналог №2 (страницы 31-33, 47 отчета) расположен на территории г.Каргополя, который расположен в значительном удалении от областного центра, отсутствует вся существенная информация по данному объекту: точное местоположение, вид разрешенного использования, информация о виде права, наличие строений на участке и т.д.; в расчетах оценщик принимает общую площадь: 4 800 кв.м. (стр.31 отчета), в тексте объявления указано: 4745 кв.м. Отсутствует существенная информация, а также в расчет стоимости данного объекта аналога взята недостоверная информация.
Объект аналог №3 (страницы 31-33, 48 отчета) относится к другому сегменту рынка, представляет собой земельный участок производственного назначения, расположен в производственной зоне, на участке имеется фундамент, то есть данный объект представляет собой единый объект недвижимости, состоящий из земельного участка и строения на нем. Не верно выбран объект аналог из другого сегмента рынка.
Корректировка на имущественные права не подтверждена, отсутствует информация подтверждающая права собственности по всем подобранным объектам аналогам (страница 34 отчета).
Корректировка на условия рынка не подтверждена. Отсутствует обоснование того факта, что рынок земельных участков под торгово-офисные объекты в Архангельске является активным (страницы 34-35).
Объект оценки и аналог №2 представлены для размещения торгово-офисных объектов, объекты аналоги №1 и №3 предназначены для размещения производственных объектов, соответствующая корректировка отсутствует, информация не подтверждена (страница 35 отчета).
Объект оценки расположен в округе ФИО5 в зоне жилой застройки, объект аналог №1 в промышленной зоне Приморского района Архангельской области, аналог №2 расположен в г.Каргополь, точное местоположение не установлено, объект аналог №3 расположен в г.Северодвинске на острове Ягры в зоне промышленной застройки. Оценщик не вводит корректировку на местоположение внутри населенного пункта и по отношению к областному центру, считая данные местоположения сопоставимы. Отсутствие корректировки не обосновано и ведет к значительным искажениям стоимости (страница 35).
Экспертом установлено, что отчет по приведенным выше нарушениям вводит в заблуждение заинтересованных лиц.
Указанные нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка. Все объекты – аналоги, использованные при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом имеют схожий вид разрешенного использования, выставлены на продажу до дат оценки.
Исходя из содержания заключения судебной экспертизы, описания объектов-аналогов суд пришел к выводу, что они по своим экономическим характеристикам наиболее схожи с местоположением оцениваемого земельного участка, поэтому суд отдает предпочтение судебной экспертизе и берет ее за основу при принятии решения.
Доводов о недостоверности заключения судебной экспертизы Обществом не приведено, ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы не заявлялось.
Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения метода сравнения продаж и метода земельной ренты произвел анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости.
Оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в предоставленном Обществом отчете об оценке не имеется, поскольку в нем допущены ошибки, не позволяющие признать его соответствующим требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.
При этом суд учитывает, что согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи административного искового заявления в суд является 19 декабря 2022 г.
При этом суд не делает вывода относительно даты начала применения кадастровой стоимости, поскольку вопрос определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении объектов недвижимого имущества не являлся предметом настоящего административного спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате, в том числе экспертам.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 Постановления № 28 с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
В то же время постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
Как следует из представленных материалов, Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Его кадастровая стоимость составляет 26 833 391 рубль 60 копеек, тогда как рыночная стоимость определена судом в размере 19 785 000 рублей.
Следовательно, представленные материалы свидетельствуют о том, что установленная судом в качестве кадастровой стоимости величина рыночной стоимости земельного участка, незначительно (на 26,27%, то есть менее чем в 2 раза) менее величины кадастровой стоимости, определенной в ходе государственной оценки, что, безусловно не свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости.
Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, учитывая правовую позицию, выраженную Конституционным Судом Российской Федерации, обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что административный истец не имеет права на возмещение понесенных в связи с рассмотрением данного административного дела судебных расходов.
При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Стоимость судебной экспертизы, согласно счету на оплату ООО Экспертное агентство «Формула Оценки» № 22 от 21 марта 2023 г. составила 30 000 рублей.
Министерством произведена предоплата (30 000 рублей) за проведение данной судебной экспертизы, которая на основании определения судьи Архангельского областного суда от 3 апреля 2023 г. по платежному поручению №7472 от 7 апреля 2023 г. перечислена на счет ООО Экспертное агентство «Формула Оценки».
Следовательно, с административного истца в пользу Министерства надлежит взыскать расходы за проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 9274+/-10 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 19 785 000 рублей, определив период ее действия с 1 января 2020 г. по 31 декабря 2022 г.
Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу Министерства имущественных отношений Архангельской области расходы за проведение экспертизы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 19 декабря 2022 г.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Архангельский областной суд.
Мотивированное решение изготовлено 18 апреля 2023 г.
Председательствующий:
судья Архангельского областного суда А.В. Вершинин