Дело №2-768/23

Мотивированное решение

составлено 10.03.2023

УИД 25RS0002-01-2022-010356-18

Решение

именем Российской Федерации

10 марта 2023 года г. Владивосток

Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи И.В. Седякиной, при секретаре В.В. Биткиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО9, ФИО11 о признании обязательств прекращенными,

установил:

Истец обратился в суд к ответчику с исковым заявлением о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от дата на покупку квартиры, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащей продавцу на праве собственности на основании инвестиционного договора №-Т2 от дата, государственная регистрация права произведена дата, незаключенным.

В обоснование исковых требований истец указал, что дата между ФИО1 -продавец и ФИО2 и ФИО3 покупатели заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1 вышеуказанного договора стороны обязуются в срок и на условиях договора заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Между тем, сторонами в вышеуказанном договоре не было согласовано условие о порядке и сроке оплаты квартиры, которая подлежала приобретению за счет кредитных денежных средств, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

Кроме того, сторонами в предварительном договоре купли-продажи от дата, не были согласованы такие существенные условия, как:

- персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от дата №). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф.И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

- условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование, так как в силу ст. 558 ГК РФ для договора купли-продажи жилого помещения существенными условиями является персональные данные сторон и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование.

В ходе рассмотрения гражданского дела истцом исковые требования были уточнены, истец просил суд признать обязательства по предварительному договору от дата по заключению основного договора купли-продажи прекращенными, дополнительно указав, что сторонами в предварительном договоре не согласовано условие о цене продаваемого объекта купли-продажи с учетом его разделения на два самостоятельных объекта, не согласовано условие о том, каким образом должен быть заключен основной договор купли-продажи: путем заключения одного основного договора купли-продажи с двумя покупателями в общую долевую собственность на два самостоятельных вновь образуемых объекта недвижимого имущества либо путем заключения двух основных договора купли-продажи отдельно на каждый объект с одним из покупателей и не согласованы и сроки передачи квартиры от продавца покупателям. По условиям предварительного договора срок заключения основного договора установлен сторонами до дата при условии обязанности покупателями за свой счет и своими силами разделить квартиру на два полноценных объекта недвижимости (квартиры) с учетом допустимости и безопасности, внести изменения в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости. До дата покупатели не исполнили своей обязанности по разделу квартиры на две и ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, и не направила другой стороне предложение продлить срок действия предварительного договора, в связи с чем в силу императивных норм п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи квартиры от дата прекратил свое действие.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, просила суд исковые требования удовлетворить, пояснила суду, что основной договор заключен не был по вине ответчиков, уведомлений о заключении основного договора кули-продажи до истечения срока действия предварительного договора ответчики истцу не направляли, а поскольку основной договор заключен не был, то он не порождает никаких обязанностей для истца, вследствие чего обязательства по нему надлежит признать прекращенными.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО6О. в судебное заседание явился, просил суд в удовлетворении искового заявления отказать на основании доводов, изложенных в отзыве на иск, пояснил суду, что доводы, указанные истцом, были рассмотрены Фрунзенским районным судом <адрес> в рамках рассмотрения искового заявления ФИО3 и ФИО2 к ФИО1 о понуждению к заключению договора купли-продажи квартиры, решение по которому не вступило в законную силу.

Представитель третьего лица по доверенности ФИО7 в судебное заседание явилась, просила суд исковые требования удовлетворить, пояснила суду, что, поскольку в срок, установленный в предварительном договоре основной договор заключён не был по вине ответчиков, то предварительный договор прекратил свое действие.

Истец ФИО1, ответчики ФИО3 и ФИО2, третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств и заявлений об отложении слушания по делу суду не представили, направили в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся истца, ответчиков и третьего лица, извещенных о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела надлежащим образом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив представленные по делу доказательства, выслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца в силу следующего.

В силу положений пункта 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В силу п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов настоящего гражданского дела, дата между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1 вышеназванного предварительного договора стороны обязуются в срок и на условиях договора заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2 предварительного договора стороны обязуются составить и подписать основной договор в простой письменной форме до дата при условии обязанности покупателями за свой счет и своими силами разделить квартиру на два полноценных объекта недвижимости (квартиры) с учетом допустимости и безопасности, внести изменения в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости.

Согласно п. 11 предварительный договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п. 2 договора.

Из материалов гражданского дела следует, что в срок до дата ни одна из сторон до истечения указанного срока предложение заключить основной договор не направила.

Более того, доказательств, подтверждающих исполнение ответчиками до дата обязанности покупателями за свой счет и своими силами разделить квартиру на два полноценных объекта недвижимости (квартиры) с учетом допустимости и безопасности, внести изменения в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от дата в силу императивных правовых норм, предусмотренных п. 6 ст. 429 ГК РФ, прекратил свое действие.

Суд не может согласиться с доводами ответчиков о том, что Решением Фрунзенского районного суда <адрес> от дата по делу № были рассмотрены в том числе и требования ФИО1, заявленные в настоящем гражданском деле, поскольку предметом рассмотрения спора по делу № явились исковые требования ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о возложении обязанности по заключению основного договора купли-продажи двух квартир, и к ФИО8 о признании договора залога двух квартир недействительной сделкой. При этом, требований о признании обязательств по предварительному договору от дата прекращенными заявлено и рассмотрено не было. Более того, вышеуказанный судебный акт в законную силу не вступил и не может иметь преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в нем участвовали иные стороны, нежели в настоящем гражданском деле. Кроме того, преюдициальными, т.е. не требующими доказывания, могут быть только фактические обстоятельства, но не их правовая оценка или правовые выводы суда. Нормы о преюдиции освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключают их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. Указанная позиция согласуется с Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от дата № по делу №; и Определением КС РФ от дата №-О, в котором Конституционный Суд обращает внимание, что установление пределов действия преюдиции направлено на соблюдение баланса между общеобязательностью и непротиворечивостью судебных решений, с одной стороны, независимостью суда и состязательностью судопроизводства – с другой, соответственно, выводы о прекращении обязательств по договору, относятся к правовой оценке фактических обстоятельств дела, и не могут является обязательными и заранее предрешенными. При рассмотрении гражданского дела № судом не давалось правовой оценки фактическим обстоятельствам дела, связанным с признанием обязательств по предварительному договору прекращенными.

Доводы ответчиков о причинах, по которым основной договор не был заключен в установленный срок, о фактической задержке в оформлении фактического раздела квартиры на два самостоятельных объекта недвижимости и о действиях ФИО1, связанных с отказом от подписания основного договора после истечения срока действия предварительного договора, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в связи с истечением срока действия предварительного договора правового значения для настоящего спора, не имеют.

В судебном заседании установлено, что и истец, и ответчики до истечения срока, указанного в предварительном договоре (дата), не направляли друг другу предложений о заключении основного договора, либо при наличии сведений о заведомой невозможности соблюдения срока заключения основного договора купли-продажи, о расторжении или изменении условий предварительного договора, в том числе влияющих на определение срока действия предварительного договора.

При таких обстоятельствах следует признать, что при отсутствии обоюдного волеизъявления сторон на продление срока действия предварительного договора купли-продажи от дата, утверждение ответчиков об отсутствии препятствий к осуществлению сделки до дата со стороны покупателей является недостоверным, что подтверждается надлежащими доказательствами в виде выписок ЕГРН с отметками о регистрации права собственности на две образованные в результате раздела, квартиры, которые имеются в материалах дела.

Доводы ответчиков о том, ими в адрес истца дата было направлено предложение о заключении основного договора не могут быть приняты как доказательство соблюдения условий предварительного договора, поскольку согласно официальным сведениям АО «Почты России», содержащимся в системе «Интернет» письмо ответчиков с предложением о заключении основного договора от дата было направлено уже после окончания срока действия предварительного договора.

Более того, вышеуказанное письмо, содержащее всего лишь тезис о готовности покупателей к заключению основного договора, нельзя признать офертой, поскольку в нарушение ст. 435 ГК РФ оно не содержит всех существенных условий основного Договора купли-продажи, а также подписанного со стороны покупателей основного Договора купли-продажи, что прямо подтверждается материалами гражданского дела.

Пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса допускает возможность заключения договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно пункту 7 Постановления № оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса).

В случае возникновения споров о заключенности (незаключенности) сделки следует исходить из того варианта толкования, при котором договор сохраняет силу (пункт 44 Постановления №). Ответ на оферту, который содержит иные условия, чем в ней предложено, считается новой офертой, если он соответствует предъявляемым к оферте статьей 435 ГК РФ требованиям (статья 443 ГК РФ). Если после получения оферентом акцепта на иных условиях адресат первоначальной оферты предлагает заключить договор на первоначальных условиях, такое предложение также считается новой офертой, если оно отвечает требованиям, предъявляемым к оферте (статьи 443, 435 ГК РФ) (пункт 12 Постановления №).

Учитывая изложенное, следует прийти к выводу что письмо ответчиков от дата о готовности к заключению основного договора купли-продажи, направленное истцу после окончания срока действия предварительного договора купли-продажи квартиры от дата, не может являться доказательством действительности намерений покупателей на совершение сделки в период действия предварительного договора купли-продажи квартиры от дата.

Судом учитывается, что ответчики в период действия предварительного договора, не исполнили своих обязанностей по предварительному договору, а именно: за свой счет и своими силами разделить квартиру на два полноценных объекта недвижимости (квартиры) с учетом допустимости и безопасности, внести изменения в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости, не обратились к истцу с предложением о продлении срока действия предварительного договора, что свидетельствует о неисполнении ответчиками п.10 предварительного договора, в соответствие с которым стороны обязуются информировать друг друга о возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора.

Никаких препятствий, свидетельствующих о невозможности рассмотрения сторонами вопроса о продлении срока действия предварительного оговора судом не установлено, что свидетельствует об отсутствии у сторон по предварительному договору обоюдного волеизъявления на продление его срока действия.

Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. Учитывая указанное, следует признать, что обязательства, предусмотренные предварительным договором от дата, прекращены с дата.

Представленные в материалы дела сведения о произведенных по инициативе ответчиков ремонтных работах по договорам подряда, хоть и свидетельствуют о наличии у сторон по делу в течение определенного времени по истечении срока действия предварительного договора намерений заключить договор купли-продажи квартиры, но на иных условиях, нежели установленных в предварительном договоре от дата, и не являются доказательствами заключения соглашения в порядке, установленном частью 1 статьи 452 ГК РФ об изменений условий предварительного договора, в частности о продлении срока действия предварительного договора. При этом, задержка в оформлении разделения квартиры по вине третьих лиц, не может трактоваться как существенное изменение обстоятельств, так как ответчики до окончания срока действия договора не обратились к истцу о продлении срока действия предварительного договора и не проинформировали его об указанной задержке.

В судебном заседании установлено, что на момент истечения срока действия предварительного договора - дата спорный объект не соответствовал требованиям, установленным сторонами, а покупатели не выполнили обязательства по предварительному договору (за свой счет и своими силами разделить квартиру на два полноценных объекта недвижимости (квартиры) с учетом допустимости и безопасности, внести изменения в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости), в связи с чем ФИО1, как продавец, правомерно воспользовалось своим правом и отказалась от заключения основного договора купли-продажи после истечения срока действия предварительного договора, так как обязательства по предварительному договору по заключению основного договора купли-продажи прекратились после дата.

Доказательств согласия или последующего одобрения соглашения сторон относительно продления срока заключения основного договора купли-продажи в материалах дела не имеется.

Согласно п. 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда от дата «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» - основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, – в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Учитывая, что на момент рассмотрения настоящего спора, обязательства по заключению основного договора прекращены, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 Льву ФИО3 о признании обязательств прекращенными, удовлетворить.

Признать обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры от дата, прекращенными.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд.

Судья И.В.Седякина