Дело № 1756/2022 24RS0040-01-2022-002276-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Норильск Красноярского края 24 ноября 2022 года

Норильский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Гладких Д.А.,

при секретаре Закутской Л.В.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о снятии обременения с объекта недвижимости, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате сторон в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о снятии обременения с объекта недвижимости.

Требования мотивированы тем, что 15.10.2020 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, по адресу: <адрес> Указанная квартира продана по цене в размере 1 700 000 руб., из которых 500 000 руб. покупатель уплачивает продавцу при подписании договора, сумма в размере 1 200 000 руб. выплачивается покупателем в рассрочку 35 платежами путем передачи наличных денежных средств продавцу ежемесячно суммой не менее 35 000 руб., не позднее 15 числа каждого месяца. Условиями договора предусмотрена возможность досрочного исполнения обязательств по оплате. Свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи истец выполнила в полном объеме, однако по настоящее время ответчиком не произведены действия по снятию ограничения прав и обременения в отношении спорной квартиры.

ФИО2 просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 22 000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., а также почтовые расходы в соответствии с приложенными квитанциями.

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате сторон в первоначальное состояние.

Требованиям мотивированы тем, что 15.10.2020 между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Стоимость квартиры была определена сторонами в размере 1 700 000 руб. По условиям договора купли-продажи, 500 000 руб. покупатель уплачивает продавцу при подписании договора, а сумма в размере 1 200 000 руб. выплачивается покупателем в рассрочку 35 платежами путем передачи наличных денежных средств продавцу ежемесячно суммой не менее 35 000 руб., не позднее 15 числа каждого месяца. Также договором предусмотрено, что в случае просрочки платежа на срок более 10 рабочих дней, уплачивается неустойка в размере 1% от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки. При просрочке уплаты ежемесячного взноса более чем на 2 месяца, продавец имеет право инициировать процесс расторжения настоящего договора. Ответчик нарушила существенные условия договора, остаток задолженности по платежам составляет 245 000 руб., а также неустойка в размере 322 350 руб., предусмотренная п. 5 договора.

ФИО3 просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> вернуть стороны в первоначальное состояние.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, доверила представлять свои интересы представителю ФИО1 (доверенность от 26.07.2022), которая в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям указанным в иске, настаивала на их удовлетворении. Возражала относительного встречных исковых требований, указывая а их необоснованность, полностью поддержав позицию изложенную в письменных возражениях на встречное исковое заявление.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3, ее представитель ФИО4 (доверенность от 20.04.2022) в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались своевременно и надлежащим образом, представителем ФИО4 в материалы дела представлены письменные пояснения, согласно которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 представитель просила отказать, настаивая на удовлетворении исковых требований ФИО3, поскольку доказательств исполнения условий договора в полном объеме ответчиком не представлено, как и не представлено доказательств заключения между сторонами соглашения об изменении сроков выплат по договору. Также ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие ответчика (истец по встречному иску) и ее представителя.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась своевременно и надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования ФИО2 поддержала в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещалась своевременно и надлежащим образом, от представителя ФИО6 (доверенность от 23.12.2021) представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Представителем ФИО7 представлены письменные пояснения.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве, иных процессуальных правах.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд полагает рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. п. 1, 5 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу п. п. 1, 2 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу подпункту 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

На основании ст. ст. 2, 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.10.2020 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, по адресу: <адрес>

В соответствии с п.п. 3-5 договора, указанная квартира продана по цене в размере 1 700 000 руб., из которых 500 000 руб. покупатель уплачивает продавцу при подписании договора, сумма в размере 1 200 000 руб. выплачивается покупателем в рассрочку 35 платежами путем передачи наличных денежных средств продавцу ежемесячно суммой не менее 35 000 руб., не позднее 15 числа каждого месяца. В случае просрочки платежа на срок более 10 рабочих дней, покупатель уплачивает неустойку в размере 1% от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки платежа. При просрочке уплаты ежемесячно взноса более чем на 2 месяца, продавец имеет право инициировать процесс расторжения настоящего договора. Срок полного погашения задолженности 15 октября 2023 года. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.

Согласно п. 6 договора, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признается находящейся в залоге у продавца до обеспечения исполнения покупателем его обязательств по оплате в соответствии с п. 5 настоящего договора. Покупатель имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия продавца, после осуществления покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры. После осуществления покупателем полной оплаты продавец или его доверенное лицо в течение двух месяцев обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Право собственности истца ФИО2 на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 26.10.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Поскольку квартира была продана с рассрочкой, было установлено обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона: номер государственной регистрации №, срок действия с 20.10.2020 по 15.10.2023, в пользу ФИО3, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.

Из материалов дела следует, что истец выполнила условия договора. Сумма в размере 500 000 руб. при подписании договора была передана ответчику, что подтверждается отметкой в договоре купли-продажи от 15.10.2022, а оставшиеся 1 200 000 руб. были выплачены ФИО2 путем перевода денежных средств на счет ФИО3, а именно: 15.10.2020 – 500 000 руб., 10.11.2020 – 35 000 руб., 10.12.2020 – 35 000 руб., 29.12.2020 – 35 000 руб., 11.02.2021 – 20 000 руб. + 15 000 руб., 16.03.2021 – 35 000 руб. (наличными денежными средствами), 10.04.2021 – 35 000 руб., 11.05.2021 – 35 000 руб., 29.06.2021 – 35 000 руб., 10.08.2021 – 25 000 руб. + 10 000 руб., 10.09.201 – 35 000 руб., 05.10.2021 – 35 000 руб., 15.10.2021 – 35 000 руб., 15.11.2021 – 35 000 руб., 13.12.2021 – 35 000 руб., 19.12.2021 – 710 000 руб., что подтверждается банковскими выписками ПАО Сбербанк, АО «Райффайзенбанк», справками по счету и платежным поручением АО «Райффайзенбанк», чеками по операциям ПАО Сбербанк (том 1 л.д. 96-112, 114-115, 127-183, 240-250).

Как установлено судом, до настоящего времени ответчик, как залогодержатель, не обратилась в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения (ипотеки в силу закона) с объекта недвижимости, несмотря на то, что истцом обязательства по договору купли-продажи квартиры от 15.10.2020 исполнены в полном объеме и исполнение принято ответчиком.

02.03.2022 ФИО2 в адрес ФИО3 направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения (том 1 л.д. 12-13).

С учетом изложенного, проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что обязательства по оплате объекта недвижимости в соответствии с условиями договора купли-продажи ФИО2 перед ФИО3 исполнены в полном объеме. Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании и объективно подтверждаются материалами дела, в связи с чем требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <...> и возвращении ее в собственность последней, удовлетворению не подлежат.

Истец по встречному иску не представила суду каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ФИО2 в предусмотренные договором сроки приобретенного имущества.

В абзацах втором и третьем п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

На основании п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от исполнения договора она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

В силу правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично.

Суд оценивая обстоятельства дела, принимая во внимание полную оплату договора ФИО2, приходит к выводу, что расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества является мерой ответственности несоразмерной нарушениям обязательства, что не соответствует балансу интересов сторон.

При этом суд отмечает, что ФИО3 не лишена возможности восстановления своего нарушенного права иным способом, в том числе в соответствии п. 3 ст. 486 ГК РФ.

Кроме того, суд учитывает, что бремя доказывания того, что ФИО2 перечисляла денежные средства не во исполнение заключенного между сторонами договора купли-продажи, а во исполнение иных денежных обязательств, по смыслу части 1 статьи 56 ГПК РФ возлагается на ФИО3, однако доказательств, опровергающих доводы ответчика, истцом не представлено. Никаких доказательств того, что денежные средства по представленным платежным документам передавались от ФИО2 истцу в счет исполнения иных обязательств, в материалах дела не имеется, с учетом того, что размер и дата платежей совпадает с условиями заключенного между сторонами договора.

Разрешая при таких обстоятельствах заявленные исковые требования ФИО2, давая оценку представленным доказательствам и применяя нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд приходит к выводу об их удовлетворении, прекращении обременения в виде ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: <...>, при этом исходит из того, что обязательства по договору купли-продажи от 15.10.2020 ФИО2 исполнены в полном объеме, покупатель лишен возможности в одностороннем порядке снять обременение с квартиры, ответчик же уклоняется от снятия обременения, в связи с чем права покупателя нарушены.

На основании ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие, признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В силу части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21 декабря 2004 года № 454-О и применимой к гражданскому процессу, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ.

Из материалов дела усматривается, что истцом произведена оплата юридических услуг (составление претензии, составление иска) в размере 22 000 руб., что подтверждается квитанциями 01.03.2022 и 10.04.2022 (л.д.15).

Принимая во внимание категорию настоящего спора, уровень его сложности, совокупность представленных стороной истца в подтверждение своей правовой позиции документов и объем проделанной представителем работы, фактические результаты рассмотрения заявленных требований, исходя из разумности размера расходов на представителя, суд считает, что к взысканию в пользу истца с ответчика подлежат расходы на оплату услуг представителя в размере 22 000 руб., что отвечает критерию разумности и соразмерности.

Кроме того, учитывая удовлетворение исковых требований, предъявленных к ФИО3 в полном объеме, с него подлежат возмещению судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., уплаченные истцом при подаче искового заявления согласно чек-ордера от 12.04.2022 (л.д. 3) и почтовые расходы по отправке копии иска участникам процесса в размере 1 073,58 руб. (257,20 руб. х 3 + 301,98 руб.).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о снятии обременения с объекта недвижимости – удовлетворить.

Признать прекращенным обременение права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру, назначение: жилое помещение, площадью 65 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> в виде ипотеки в силу закона (номер государственной регистрации № от 26.10.2020), установленной на основании договора купли-продажи от 15.10.2020 - в связи с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 22 000 руб., почтовые расходы в размере 1 073,58 руб., а также по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Данное решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке (номер государственной регистрации номер государственной регистрации №8 от 26.10.2020).

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате сторон в первоначальное состояние – отказать.

Копию решения по делу по вступлению в законную силу в трехдневный срок направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.А. Гладких

Мотивированное решение составлено 05.12.2022.