Решение по делу № 2-956/2023 от 14.06.2023

Дело № 2- 956/2023 подлинник

УИД 16RS0045-01-2023-000530-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июня 2023 года город Казань

мотивированное решение принято

в окончательной форме 14 июня 2023 года

Авиастроительный районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Сафиной Л.Б.,

при секретаре Елистратовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО к ИП ФИО о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

установил:

ФИО обратилась в суд с иском к ИП ФИО о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Индивидуальным предпринимателем ФИО, от имени и в интересах которого действовала ФИО (Продавец) и ФИО (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи.

В соответствии с подпунктом 1.1. Договора купли-продажи от 09.11.2022г. предметом сделки являлась комната, общей площадью 20 кв.м, расположенная в квартире по адресу: <адрес> (7), кадастровый №.

22.11.2022г. ФИО была поставлена в известность о том, что приобретенное ей жилое помещение является самовольно переустроенным и перепланированным объектом, при этом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, Администрацией Авиастроительного и Ново - <адрес>ов <адрес> готовится пакет документов для подачи искового заявления в судебные органы о приведении указанной квартиры в первоначальное состояние.

23.11.2022 г. ФИО была уведомлена о том, что Технический паспорт жилого помещения - комнаты №, расположенной в квартире по адресу: <адрес> (7), составленный 20.10.2022г. Казанским отделением АО «БТИ РТ», содержащий описание Комнаты № общей площадью 20 кв.м, жилой площадью 13,3 кв.м, площадью санузла 3 кв.м, и площадью кухни 3,7 кв.м., Акционерным обществом «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан» не составлялся и, соответственно, не выдавался.

Поскольку Технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ не выдавался, записи Единого государственного реестра недвижимости не содержали и не содержат сведений об объекте недвижимости - комнате №, расположенной в квартире по адресу: <адрес> (7), общей площадью 20 кв.м, жилой площадью 13,3 кв.м, площадью санузла 3 кв.м, и площадью кухни 3,7 кв.м., равно как не содержали они и записей о праве собственности Индивидуального предпринимателя - ФИО на указанный объект недвижимости и основаниях его возникновения.

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о переоборудованном и (или) перепланированном объекте, основаниях проведения и приемки работ по его преобразованию относит предмет Договора купли-продажи от 09.11.2022 г. к самовольно переустроенным и (или) перепланированным объектам недвижимости, что, в свою очередь, влечет негативные последствия для правообладателя отраженные в вышеприведенных положениях Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как следует из подпункта 2.1. Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласованная сторонами стоимость отчуждаемого объекта составляла 2 650 000 рублей, из которых денежные средства в размере 2 150 000 рублей, согласно подпункту 2.2.2. Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оплачиваются за счет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО ФИО акционерным обществом «Сбербанк России» в соответствии с Кредитным договором № от 09.11.2022г.

Поскольку права индивидуального предпринимателя - ФИО на комнату 7, расположенную в квартире по адресу: <адрес> (7), общей площадью 20 кв.м, жилой площадью 13,3 кв.м, площадью санузла 3 кв.м, и площадью кухни 3,7 кв.м., не зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вышеуказанный объект недвижимости не может являться предметом ипотеки в силу закона.

Полагает, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимости - комнате №, расположенной в квартире по адресу: <адрес> (7), общей площадью 20 кв.м, жилой площадью 13,3 кв.м, площадью санузла 3 кв.м, и площадью кухни 3,7 кв.м., равно как отсутствие записей о праве собственности Индивидуального предпринимателя ФИО на указанный объект недвижимости и основаниях его возникновения; проведение работ по переустройству и (или) перепланировке в отсутствие решений органов исполнительной власти, уполномоченных санкционировать и принимать выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке, является неустранимым недостатком предмета Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в <адрес> между Индивидуальным предпринимателем ФИО, от имени и в интересах которого действовала ФИО (Продавцом) и ФИО (Покупателем).

Поскольку соглашение о расторжении договора купли-продажи было ответчиком отклонено, истец просила расторгнуть Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в <адрес> между Индивидуальным предпринимателем ФИО, от имени и в интересах которого действовала ФИО, (Продавцом) и ФИО (Покупателем) предметом которого являлась комната, общей площадью 20 кв.м, расположенная в квартире по адресу: <адрес> (7), кадастровый №;

- Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> прекратить запись о праве, собственности ФИО на комнату, общей площадью 20 кв.м, расположенную в квартире по адресу: <адрес> (7), кадастровый №;

- обязать ФИО, в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу, передать Индивидуальному предпринимателю ФИО по Акту приема-передачи комнату, общей площадью 20 кв.м, расположенную в квартире по адресу: <адрес> (7), кадастровый №;

- обязать Индивидуального предпринимателя ФИО, в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу, передать ФИО денежные средства в размере 2 650 000 (Два миллиона Шестьсот пятьдесят тысяч) рублей путем перечисления на расчетный счет№, открытый в ФИО Акционерном Обществе «Сбербанк России».

В судебном заседании истец и ее представитель поддержали исковые требования, просили удовлетворить.

Ответчик и его представитель в судебном заседании просили отказать в иске.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебном заседании оставил данный вопрос на усмотрение суда, возражая против перечисления денежных средств на расчетный счет ФИО

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, Федеральная кадастровая палата, Администрация Авиастроительного и <адрес>ов, АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан» своих представителей в суд не направили.

Заслушав лиц, участвующих по делу, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 9, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьёй 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Следовательно на основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

В соответствии со статьёй 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 1).

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 2)

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В соответствии со статьёй 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (п. 1).

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (п. 2).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 09.11.2022г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО, от имени и в интересах которого действовала ФИО (Продавец) и ФИО (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи.

Согласно пункту 2.2.1 договора купли-продажи стоимость отчуждаемого объекта составила 2 650 000 рублей, из которых денежные средства в размере 500 000 рублей оплачиваются за счет собственных денежных средств покупателя. Денежные средства в размере 2 150 000 рублей, согласно подпункту 2.2.2. Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оплачиваются за счет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО ФИО акционерным обществом «Сбербанк России» в соответствии с Кредитным договором № от 09.11.2022г.

При заключении кредитного договора был представлен технический паспорт по состоянию на 20.10.2022г, составленный Казанским отделением АО «БТИ РТ», в котором отсутствует указание о перепланировке помещения. На основании данного технического паспорта составлен отчет об оценке №к-5031 от 25.10.2022г.

Квартира находится в залоге у банка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального Закона «Об ипотеке», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственное регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке», к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Абзацем 1 пункта 1 статьи 5 Федерального Закона «Об ипотеке» законодатель установил, что по договору об ипотеки может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из пояснений истца следует, что 22.11.2022г. ФИО была поставлена в известность, что приобретенное ей жилое помещение является самовольной переустроенным и перепланированным объектом, при этом, по состоянию на 19.10.2022г. МКУ «Администрации Авиастроительного и <адрес>ов ИКМО <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № готовится пакет документов для подачи искового заявления в судебные органы о приведении указанной квартиры в первоначальное состояние.

23.11.2022г. ФИО была уведомлена о том, что Технический паспорт жилого помещения - комнаты №, расположенной в квартире по адресу: <адрес> (7), составленный 20.10.2022г. Казанским отделением АО «БТИ РТ», содержащий описание комнаты № общей площадью 20 кв.м, жилой площадью 13,3 кв.м, площадью санузла 3 кв.м, и площадью кухни 3,7 кв.м., Акционерным обществом «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан» не составлялся и, соответственно, не выдавался.

Согласно ответу АО «БТИ РТ» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что согласно материалам инвентаризации дела №(7) – техническая инвентаризация и паспортизация комнаты № в <адрес> многоквартирного жилого <адрес>, проводилась 15.02.2006г. техническая инвентаризация комнаты после ДД.ММ.ГГГГ АО «БТИ РТ» не проводилась.

Технический паспорт на комнату, составленный по состоянию на 20.10.2022г., Казанским отделением АО «БТИ РТ» не изготавливался и не выдавался.

В настоящее время в производстве суда имеются гражданские дела по иску МКУ «Администрация Авиастроительного и <адрес>ов <адрес>» к ФИО о возложении обязанности приведении жилого помещения в прежнее состояние и взыскании неустойки, а также по иску ООО ЖКХ <адрес> к ФИО об обязании привести самовольно возведенную систему водоснабжения и водоотведения в первоначальное, надлежащее техническое состояние.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 8.1. Гражданского Кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе, на жилые помещения закреплена Законодателем в положениях пункта 1 статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьи 18 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

При этом, из содержания абзаца 3 пункта 1 статьи 8.1. Гражданского Кодекса Российской Федерации следует, что в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

27.11.2022г. истец направила в адрес ответчика соглашение о расторжение договора купли-продажи от 09.11.2022г.

Поскольку проект соглашения о расторжении договора купли-продажи был отклонен ответчиком, истец повторно направила в адрес ответчика указанные проект с обоснованием причин расторжения сделки. Соглашение о расторжении договора сторонами не подписано.

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимости - комнате №, расположенной в квартире по адресу: <адрес> (7), общей площадью 20 кв.м, жилой площадью 13,3 кв.м, площадью санузла 3 кв.м, и площадью кухни 3,7 кв.м., равно как отсутствие записей о праве собственности Индивидуального предпринимателя ФИО на указанный объект недвижимости и основаниях его возникновения; проведение работ по переустройству и (или) перепланировке в отсутствие решений органов исполнительной власти, уполномоченных санкционировать и принимать выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке, является неустранимым недостатком предмета Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО, и ФИО.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что продавцом ИП ФИО были нарушены условия заключенного договора купли-продажи - передан товар с существенными недостатками, наличие которых не было предусмотрено в договоре купли-продажи, а именно с самовольной перепланировкой.

Доводы стороны ответчика о том, что истец была уведомлена о наличии незаконной перепланировки, суд находит несостоятельными.

Как следует из представленного в суд уведомления, истец уведомлен о том, что продаваемый объект недвижимости самовольно перепланирован/переустроен, т.е. отсутствует положительное решение органа, осуществляющего согласование, решение о согласовании переустройства (или перепланировки) объекта недвижимости. Данное уведомление подписано ФИО в день совершения сделки – 09.11.2022г. При этом в уведомление отсутствует информация о том, какая перепланировка произведена в помещении. Суд также учитывает, что ранее истцу ответчиком был передан технический план помещения, в котором отсутствуют сведения о самовольно произведенной перепланировке.

Поскольку спорный договор сторонами до настоящего времени во внесудебном порядке не расторгнут, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО и расторгнуть договор купли-продажи комнаты, общей площадью 20 кв.м, расположенной в квартире по адресу: <адрес> (7), кадастровый №, заключенный 09.11.2022г. между ФИО и Индивидуальным предпринимателем ФИО.

Данное решение является основанием для прекращения права собственности ФИО на жилое помещение- комнату общей площадью 20 кв.м, расположенную в квартире по адресу: <адрес> (7), кадастровый №.

Данное решение является основанием для восстановления права собственности за ИП ФИО на жилое помещение- комнату, общей площадью 20 кв.м, расположенную в квартире по адресу: <адрес> (7), кадастровый №.

Обязать ФИО, в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу, передать Индивидуальному предпринимателю ФИО по Акту приема-передачи комнату, общей площадью 20 кв.м, расположенную в квартире по адресу: <адрес> (7).

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из приведенных норм права, подлежат удовлетворению исковые требования ФИО о взыскании с ИП ФИО в ее пользу денежных средств в размере 2 650 000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом суд не находит оснований для установления порядка исполнения решения суда в виде обусловливания способа выплаты денежных средств ответчиком путем перечисления на реквизиты истца для погашения кредита, поскольку истец не лишена возможности самостоятельно внести их на расчетный счет. Кроме того, третье лицо – представитель ПАО Сбербанк возражала против перечисления денежных средств ИП ФИО на счет истца, поскольку данное обстоятельство приведет к перемене лиц в обязательстве.

При таких обстоятельствах, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты, общей площадью 20 кв.м, расположенной в квартире по адресу: <адрес> (7), кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и Индивидуальным предпринимателем ФИО.

Данное решение является основанием для восстановления права собственности за ИП ФИО на жилое помещение - комнату, общей площадью 20 кв.м, расположенную в квартире по адресу: <адрес> (7), кадастровый №.

Взыскать с ИП ФИО в пользу ФИО денежные средства в размере 2 650 000 рублей уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части иска ФИО отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца через Авиастроительный районный суд <адрес> со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Сафина Л.Б.