Дело № 2- 46/2025
47RS0006-01-2024-001629-55
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 февраля 2025 года г.Гатчина
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Литвиновой Е.Б.,
при секретаре Бойковой А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области о признании права собственности на нежилое здание
третьи лица: Управление Росреестра по Ленинградской области, акционерное общество «Ленстройтрест», Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Управление автомобильных дорог Ленинградской области», акционерное общество «Газпром газораспределение Ленинградская область»,
установил:
ФИО1 обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском о признании за ней права собственности на торгово-офисное здание, расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование треюований указала, что ей на основании договора купли-продажи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым № площадью 540 +/- 11 кв.м, по адресу: <адрес>, на котором возведено спорное здание. Поскольку строительство здания уже начато, в выдаче разрешения на строительство было отказано, а без его получения она не имеет возможности оформить право собственности на него, в связи с чем была вынуждена обратиться в суд с настоящими требованиями.
Представитель истца Б.В.С., явившись в судебное заседание, на требованиях искового заявления настаивала, представила дополнительную позицию по возражениям ответчика (л.д. 95-101 т.3).
Представитель ответчика К.А.С. возражала против удовлетворения заявленных требований по основания, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 47-52 т.3), просила в удовлетворении требований отказать.
Судом исходя из возражений ответчика в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований ДД.ММ.ГГГГ были привлечены: акционерное общество «Ленстройтрест», Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Управление автомобильных дорог Ленинградской области» (далее – ГКУ «Ленавтодор»), акционерное общество «Газпром газораспределение Ленинградская область» (л.д. 70 т.3).
Третьи лица, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 72-76 т.3), своих представителей для участия в деле не направили, возражений по иску не представили.
Суд, заслушав пояснения представителей, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.
Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок с кадастровым № площадью 540 +/- 11 кв.м, вид разрешенного использования: деловое управление, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>, что подтверждается записью о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости за № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-20 т.1).
Из заключения Комитета строительства и градостроительного развития территорий от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок с кадастровым № площадью 540 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> относится к зоне Ж-4 «зона застройки многоэтажными жилыми домами» (л.д. 51-60 т.1).
Из градостроительного плана вышеназванного земельного участка следует, что на нем располагалось нежилое здание (здание кафе), 2 этажа, общей площадью 194,8 кв.м, площадью застройки 157,87 кв.м, кадастровый номер №.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статье 11 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке с использованием способов защиты, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, либо иными способами, установленными законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.
Из пунктов 13, 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) следует, что строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Пунктом 6 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - установлено, что: здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п.23 ст.2 Закон № 384-ФЗ).
Согласно частям 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
Исходя из ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно ст.ст. 59, 60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
По ходатайству истца (л.д. 169-170 т.2)судом была назначена строительно-техническая экспертиза (л.д. 175-180 т.2)
Из заключения эксперта ООО «Экспертно-правовое бюро «Эксперт 47» (л.д. 187-250 т.2, л.д. 1-35 т.3) следует, что вид разрешенного использования земельного участка, в границах которого возведено обследованное здание, деловое управление, что соответствует перечню основных видов для территориальной зоны Ж – 4; земельный участок и возведенный на нем РКС располагаются за границами красных линий квартала № 1 на въезде в г. Гатчина. Возведенный ОКС полностью располагается в границах земельного участка с кадастровым №.
Согласно проектной документации, высота нежилого здания составляет 10,15 м, по факту – 9,20 м (в соответствии с ПЗЗ – максимальная высота нежилой застройки 30 м).
Площадь застройки обследованного здания составляет 201 кв.м, следовательно – процент застройки земельного участка составляет 37% (201:540 х 100%) (в соответствии с ПЗЗ максимальный процент застройки 40 %).
При возведении обследованного объекта капитального строительства на территории земельного участка с кадастровым №, по адресу: <адрес>, соблюдены градостроительные нормы, нарушения отсутствуют.
Изменения по планировке помещений первого этажа и чердака, не оказывают негативного влияния на несущую способность строительных конструкций. Расположение торгово-офисного здания на территории земельного участка соответствует схеме планировочной организации.
При возведении обследованного объекта капитального строительства на территории земельного участка с кадастровым №, по адресу: <адрес>, соблюдены основные проектные решения.
Согласно заключению, при визуальном осмотре установлено, что на территории земельного участка с кадастровым № возведено четырехэтажное здание, состоящее из: подвала, 1-ый и 2-ой этаж, мансардный этаж, являющиеся объектом капитального строительства (ОКС).
При возведении обследованного объекта капитального строительства на территории земельного участка с кадастровым №, по адресу: <адрес>, учтены санитарно – гигиенические требования к общественным зданиям, изложенным в СП 118.13330.2022. «Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31 – 06 – 2009».
Расстояние между обследованным зданием и соседними многоквартирными жилыми домами соответствует требования СП 4.13130.2013 (стр. 32 заключения).
В помещениях имеются устройства пожарной сигнализации (извещатели, тревожные кнопки пожарной сигнализации, установленные на путях эвакуации).
Следовательно, при возведении обследованного объекта капитального строительства на территории земельного участка с кадастровым №, по адресу: <адрес>, учтены требования пожарной безопасности. Нарушений не обнаружено.
Таким образом эксперт пришел к выводу, что здание, возведенное на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>, соответствует требованиям градостроительной и проектной документации, правилам землепользования и застройки, и нормам генерального плана г. Гатчина, строительно – техническим, санитарным и противопожарным нормам. Здание пригодно для постоянной эксплуатации по своему назначению – торгово-офисное здание.
Объект капитального строительства (офисное здание), не создает угрозу здоровью и жизни граждан, находящихся внутри и снаружи здания.
На основании материалов кадастровой съемки экспертом установлено, что обследованный ОКС расположен за пределами охранной зоны объектов электросетевого хозяйства.
Здание, расположенное на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>, соответствует требованиям безопасности, угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации в случае сохранения его в существующем состоянии отсутствует. Обследованный объект не создает угрозу здоровью и жизни граждан, не нарушает охраняемые законом интересы других лиц.
При проведении обследования какие – либо нарушения экспертом не обнаружены.
Согласно ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Оценивая заключение эксперта, суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, образовании, стаже работы.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Из п. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ законом не установлен запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определены условия возникновения указанного права, при этом данные положения подлежат применению в совокупности с другими нормами права, регулирующими правоотношения, связанные с недвижимостью.
Согласно правовой позиции, указанной в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно п. 4 ч. 2 ст.49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.
В соответствии с письмом Минэкономразвития от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе, технического этажа, мансардного. Терминология этажности также имеется и в СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009.
Положениями ГрК РФ предусмотрено, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
Экспертным заключением подтверждено, что этажность и высота спорного ОКС меньше соседних домов и не превышает предельных параметров разрешенного строительства, устанавливающих максимальную высоту нежилой застройки – 30 м.
При этом само по себе включение технического и мансардного помещения в экспликацию здания, что повлекло увеличение этажности, не нарушает внешние объемно-пространственные характеристики здания (высоту, внешний контур и периметр стен, площадь застройки земельного участка). Объект недвижимого имущества соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозу для жизни и здоровья людей.
Суд, оценивая доводы представителя ответчика – администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области, об имеющихся при строительстве здания нарушениях прав инвалидов, соседних землепользователей, а также подключение к существующему газопроводу без получения на то соответствующего согласия администрации, полагает данные доводы не имеющими принципиального значения к существу рассматриваемых требований о признании права собственности на самовольное строение по тем основаниям, что при рассмотрении требований, вытекающих из ст. 222 ГК РФ должны быть учтены следующие моменты в их совокупности: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Перечисленные требования ФИО1 полностью соблюдены, что подтверждается материалами дела, экспертным заключением – в частности.
Из частей 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее частью 1 статьи 19, закрепляющих равенство всех перед законом и судом, следует, что конституционное право на судебную защиту предполагает не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты в форме эффективного восстановления нарушенных прав и свобод в соответствии с законодательно закрепленными критериями (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2007 года N 2-П, от 16 марта 1998 года N 9-П, от 15 февраля 2016 года N 3-П).
С учетом изложенного и, исходя из объема прав истца, необходимости разрешения спора о признании права собственности на возведенное строение, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в полном объеме.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Признать за ФИО1, <данные изъяты>, право собственности на торгово-офисное здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.
Судья:
Мотивированное решение принято 21.02.2025