Производство № 2-7881/2022

УИД 28RS0004-01-2022-010510-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 декабря 2022 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Кудиновой А.В.,

С участием представителя истца - ФИО1, ответчика - ФИО2, третьего лица - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным),

установил:

ФИО4 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований которого указал, что 26.04.2021 года между ФИО2 и ВА был заключён договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу:***, общей площадью 25.2 кв.м. Данная квартира имеет кадастровый *** с номером кадастрового квартала 28:01:130239. Фактически договор купли-продажи не мог быть заключён, так как ответчик знал о споре за данный объект между ним (истцом) и ВА на протяжении более 10 лет. Ответчик не имел возможности перед заключением сделки посетить данную квартиру, так как, ключи от неё находились фактически у него и в данной квартире проживали другие люди. Ответчик при проведении разбирательств знал о всех делах ГУ и также представлял его интересы, так же он присутствовал при разбирательствах дела по заявлению о предположении в действиях мошеннического характера продавца квартиры. Так же ответчику были известны следующие обстоятельства, что: в мае 2011 года Свидетель №1 и Свидетель №2 получили от него 600 000 рублей для внесения данной суммы в начало строительства жилого дома, расположенного по адресу: ***. Данная сумма являлась соразмерной 50%, направленной на строительство объекта. При внесении данной суммы, между сторонами было достигнуто соглашение, что будет построен 30 квартирный жилой дом, состоящий из 30 гостинок по выше указанному адресу. Строительство осуществлялось за счёт дольщиков. Гостинка *** должна была быть передана ему на праве собственности, но данная передача не состоялась. По состоянию 21.09.2020 года право собственности на весь дом зарегистрировано за ВА При подписании документов между подрядчиками и ВА было подписано 6 договоров инвестирования. После получения документов ВА отдал 5 договоров об инвестировании, а 6й который предназначался ему (истцу), оставил себе - объяснив, что данный договор он подпишет позднее, после разбирательства. Ответчик, зная о всех событиях, осуществлял поиск покупателей, чтобы продать данную квартиру третьим лицам, и осознав невозможности вхождения в объект недвижимости, решил переоформить на себя, чтобы выселить в последующем жильцов квартиры. В соответствии с условиями договора, продавец гарантирует об отсутствии спора по данной квартире, а так же каких либо условий обязательств перед третьими лицами. Договор подписанный между сторонами изначально имел существенные нарушения и был фактически не исполним в виду обязательств перед ним (истцом).

На основании изложенного, просит: признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, от 26.04.2021 года, заключённый между ВА и ФИО2, ничтожным.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, пояснив об обстоятельствах, изложенных в исковом заявлении, просил требования, удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, пояснил, что изначально квартира была подсобным помещением. Он купил эту квартиру через агентство недвижимости, обременений не имелось. Денежные средства передал ВА, после чего, заключили сделку. Так как дом был передан ВА, он был вправе распоряжаться имуществом, перерегистрация права собственности никаких трудностей не составила. После, он обращался в органы и в суд с иском о выселении, поскольку в квартире проживали посторонние люди.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, пояснил, что между ФИО4, ВА, Свидетель №1 была договоренность о том, что все квартиры будут поделены между ними и проданы. По факту, ВА успел забрать себе 4 или 5 квартир, остальные квартиры были проданы его партнерами, которые в последствии исчезли. Отец (ВА) достраивал этот дом сам, проводил воду, электричество, готовил к сдаче. Отец говорил, что ФИО4 сдает квартиру *** в аренду и получает за это деньги, в связи с чем, между ВА и ФИО4 возник конфликт. ВА постоянно угрожали, кто угрожал, ему не известно, но отец боялся открывать двери.

В судебное заседание не явился истец, обеспечил явку своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял. Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, предусмотренными законом.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Правом на предъявление требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки наделены стороны, а в исключительных, предусмотренных законом случаях и иные лица. При этом обязательным условием для удовлетворения такого рода требования является наличие охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной у лица, его предъявляющего (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Кроме того, применительно к абз.2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Данный материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

В ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что ВА является собственником жилого дома состоящего из трех комнат, назначение жилое 1-этажный (подземных этажей 1), общей площадь 147 кв.м., расположенного по адресу: *** (свидетельство о государственной регистрации права собственности *** от 20.02.2008 года)

Также в ходе судебного разбирательства установлено, что ВА является собственником земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома, площадью 48 кв. м., расположенного в г. Благовещенске, квартал 239 (свидетельство о государственной регистрации права *** от 24.04.2015 года).

Судом также установлено, что ВА умер 23.03.2022 года.

Согласно ответа нотариуса от 18.10.2022 года № 641 на запрос суда, единственным наследником ВА, умершего 23.03.2022 года, принявшим наследство, является ФИО3, *** года рождения. По состоянию на 18.10.2022 года свидетельства о праве на наследство по закону указанным лицом не получены.

Согласно сведений, представленных уполномоченным органом в ответ на запрос суда, 06.08.2021 года между ВА (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – ***, общей площадью 25,2 кв.м., расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***.

Заявляя требования о признании договора купли-продажи квартиры от 26.04.2021 года, расположенной по адресу: ***, заключённого между ВА и ФИО2 ничтожным, истец указывает, что не является собственником объекта недвижимого имущества, вместе с тем является законным владельцем спорного имущества.

ФИО4 в исковом заявлении не приведены убедительные доводы относительно того, какие последствия ничтожности договора купли-продажи должны быть применены к правоотношениям сторон, учитывая то, что договор инвестирования, на который ссылается истец, имеет иной субъектный состав, поскольку сам ФИО4 стороной в нем не выступает, кроме того, в письменной форме договор инвестирования не заключался, в материалы дела стороной истца не представлен.

Из решения Благовещенского городского суда от 30.05.2018 года по гражданскому делу № 2-2699/2018 по иску ФИО5 к ФИО6, ВА, ФИО4 об устранении препятствий в пользовании имуществом, усматривается, что согласно договора инвестирования строительства жилья от 07.06.2011 года, заключенного между ВА и ФИО5, инвестор (ФИО5) принимает участие в инвестировании строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ***, а исполнитель (ВА) обязуется передать в собственность инвестору после завершения строительства дома одну жилую комнату *** на 1 этаже, общей площадью 26,0 кв.м. в указанном жилом доме. Окончательный размер площади комнаты будет определён в основном договоре в соответствии с данными технического паспорта (п.1.1. договора). При рассмотрении указанного гражданского дела № 2-2699/2018, суд пришел к выводу, что сам по себе факт заключения договора инвестирования, при подтверждении факта самовольной реконструкции не свидетельствует о добросовестности владения истцом спорным объектом, и не является основанием для удовлетворения заявленных истцом требований. Кроме того, представленный договор инвестирования строительства и акт приема передачи не идентифицирует объект передачи, поскольку указывает на предварительные квадратные метры комнаты (квартиры), данный объект не определён. Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что в спорном жилом помещении имеется комната (квартира) с указанными в договоре квадратными метрами. Суд также указал, что при рассмотрении настоящего спора показания свидетелей Свидетель №1 и Свидетель №2 не могут быть приняты во внимание как достаточное доказательство наличия либо отсутствия договорных отношений между ФИО4 и ВА, поскольку данные свидетели, по сути пояснили, что денежные средства на строительство объекта перечислены им. Каких-либо иных доказательств свидетельствующих о наличии договорных отношений между сторонами материалы дела не содержат. Факт внесения ФИО4 денежных средств за пользование коммунальными услугами также не подтверждает факт возникновения какого-либо права в отношении объекта недвижимого имущества.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, сделка, совершенная со злоупотреблением правом, являются оспоримой сделкой.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Исходя из положений статей 160, 162, 166, 550 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания сделки, заключённой между ВА и ФИО2 в отношении ***, расположенной по адресу: ***, недействительной (ничтожной), доказательства того, что оспариваемой сделкой нарушены права истца в материалах дела отсутствуют, письменный договор между ВА и ФИО4 не заключался.

При указанных обстоятельствах, иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным) – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Майданкина Т.Н.

Решение в окончательной форме составлено 12 декабря 2022 года.