Дело № 2-238/2023
УИД 12RS0001-01-2023-000057-75
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Волжск 02 марта 2023 года
Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Тукмановой Л.И., при секретаре судебного заседания Шалаевой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа «Город Волжск» о признании права собственности на самовольную постройку,
Установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации городского округа «Город Волжск» о признании права собственности на реконструированный объект – нежилое здание, производственный цех, общей площадью 609,7 кв.м., расположенный по адресу: РМЭ, <адрес>, согласно основным и дополнительным характеристикам, указанным в техническом паспорте от 05 сентября 2022 года.
В обоснование требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 241 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РМЭ, <адрес>. Основанием приобретения права собственности является договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 02.12.2015. Указанное нежилое здание преимущественно расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 12№ категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения здания производственного назначения, общей площадью 2800 кв.м., по адресу: РМЭ, <адрес>, принадлежащего истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 02.12.2015 года.
После приобретения права собственности на нежилое здание истцом на основании проекта – архитектурные решения 036/19, выполненного ООО «Волжскпроект-Д», произведена реконструкция здания – увеличение площади нежилого здания за счет пристройки и надстройки до общей площади 609,7 кв.м.
Администрацией городского округа «Город Волжск» письмом от 14.06.2019 истцу было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта – производственного цеха ввиду несоответствия проектной документации, выполненной ООО «Волжскпроект-Д», требованиям градостроительного плана земельного участка № №, разработанного отделом архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Волжск» 25.04.2019 года, в части отсутствия допустимых отступов, а также установления факта строительно-монтажных работ по реконструкции здания до получения разрешения на реконструкцию. Письмом администрации ГО «Город Волжск» от 20.06.2019 в вынесении на публичные слушания вопроса по предоставлению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым № общей площадью 2800 кв.м., в части уменьшения отступа от границ земельного участка с 3 метров до 1 метра с северо-западной стороны истцу отказано ввиду выявления, что объект, на который запрашивается отклонение от предельных параметров, построен. Письмом администрации ГО «Город Волжск от 11.11.2022 года в выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию истцу также было отказано ввиду отсутствия документа, предусмотренного п.1 ст.55 ГрК РФ, - разрешения на реконструкцию, которое не может быть выдано по причине окончания работ по реконструкции, а также нарушения градостроительных норм и правил, нарушения санитарно-эпидемиологических требований.
Поскольку согласно заключению Поволжского государственного технологического университета созданный истцом объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а иным способом истец не может оформить право собственности на данное нежилое здание, заявлены указанные требования.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2 заявленные требования поддержала, суду пояснила соответствующее изложенному в исковом заявлении.
Представитель ответчика администрации ГО «Город Волжск» ФИО3 исковые требования не признала.
Представитель третьего лица МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом ФИО4 с исковыми требованиями не согласился.
Третьи лица представитель Управления Росреестра по РМЭ, представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра по РМЭ» в судебное заседании не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 11 ЗК РФ, статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа в числе прочих относятся вопросы, касающиеся использования земель на территории городского поселения, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений. По смыслу названных норм в целях защиты интересов муниципального образования, населения городского округа Администрация при выявлении самовольно возведенной постройки, создающей потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, вправе обратиться в суд с иском о сносе такой постройки.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 04 августа 2018 года, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 1 указанной статьи в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Как установлено абзацем вторым пункта 2 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 04.08.2018 года, самовольная постройка подлежит сносу осуществим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в редакции, действовавшей до 04 августа 2018 года - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для правильного разрешения спора признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на отведенном для этих целей участке на публичном земельном участке необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 01 декабря 2015 года ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое здание, назначение: нежилое, 1 – этажный, общая площадь 241 кв.м., по адресу: РМЭ, <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения здания производственного назначения, общая площадь 2800 кв.м., по адресу: РМЭ, <адрес>.
Письмом № К-1283 от 24.06.2019 администрацией городского округа «Город Волжск» ФИО1 отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта – производственной базы по адресу: РМЭ, <адрес> ввиду несоответствия представленной проектной документации (выполненная ООО «Волжскпроект-Д» 2019 год) требованиям градостроительного плана земельного участка (№ № разработанного отделом архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Волжск» 25.04.2019 года). Согласно представленному проекту, а также при осмотре земельного участка с кадастровым номером № установлен факт строительно-монтажных работ по реконструкции здания – производственной базы. Положениями ГрК РФ не предусматривается выдача разрешения на строительство строящегося (построенного) объекта.
Письмом администрации ГО «Город Волжск» № К-1312 от 04.07.2019 указано, что комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки городского округа «Город Волжск» 28.06.2019 принято решение отказать в вынесении на публичные слушания вопроса по предоставлению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 12:16:0602001:156, общей площадью 2800 кв.м., расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, в части уменьшения отступа от границ земельного участка с 3 метров до 1 метра с северо-западной стороны. При визуальном осмотре земельного участка было выявлено, что объект, на который запрашивается отклонение от предельных параметров, построен. Согласно п.6.1 ст.40 ГрК РФ на существующий объект выдача разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не допускается.
В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.
Письмом № К-2258 от 17.11.2022 администрацией ГО «Город Волжск» отказано ФИО1 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства – производственный цех с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: РМЭ, <адрес>, в связи с тем, что на момент обращения все работы по реконструкции производственного цеха произведены самовольно, с нарушением градостроительных норм и правил без получения на это каких-либо разрешений, а также с нарушением санитарно-эпидемиологических требований.
Согласно заключению ФГБОУ ВО «Поволжский государственный технологический университет» (эксперт ФИО5) от 29.11.2022 нежилое здание – производственный цех по <адрес> РМЭ площадью 609,7 кв.м. соответствует действующим нормативным документам в области строительства, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам, а также требованиям Федерального закона «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» и не представляет опасность для жизни и здоровья людей, причин, создающих угрозу для использования его по назначению, не выявлено.
Нарушение, связанное с отклонением объекта от границ земельного участка, в данном конкретном случае несущественны и устранимы. Площадь застройки реконструированного нежилого здания выходит за границы отведенного земельного участка на 47,49 кв.м., не соответствует площади земельного участка с кадастровым номером 12:16:0602001:156, предоставленного для размещения объекта производственного назначения и пересекает несформированный земельный участок, права на который не разграничены, собственника или иного правообладателя по данным ЕГРН не имеется, на 28,95 кв.м., что составляет 1,03 % от общей площади участка – 2800 кв.м. В реконструированном состоянии здание не нарушает параметры строительства и не препятствует осуществлению деятельности на смежных участках и эксплуатации объектов капитального строительства, расположенных на смежных земельных участках. Отсутствие отступа от границ земельного участка и даже частичное размещение реконструированного объекта за пределами участка не является в данном случае существенным нарушением градостроительных норм (с учетом допустимого значения погрешности, установленные действующим Российским законодательством и соблюдением Приказа МЧС РФ от 14.02.2020 года № 89 и СП 4.13130.2013 в части разрывов между зданиями, строениями, сооружениями). Рядом с реконструированным объектом никаких строений нет. В данном конкретном случае такое нарушение устранимо за счет формирования и выкупа части земельного участка.
Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснил, что спорное здание является капитальным строением, поскольку колонны замоноличены. Фундамент стаканного типа, снять его значит полностью снести здание. Здание промышленное, второй категории капитальности.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец предпринял меры к легализации постройки.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03 июля 2007 года N 595-О-П, от 17 января 2012 года N 147-О-О, от 29 марта 2016 года N 520-О, от 29 мая 2018 года N 1174-О N 1175-О, от 25 октября 2018 года N 2689-О, от 20 декабря 2018 года N 3172-О).
При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 июля 2011 года N 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.
На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума N 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.
Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления Пленума N 10/22).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной, но в случае если при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, она подлежит сносу.
По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что истец построил объект недвижимости на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, при строительстве не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом предпринимались все необходимые меры для легализации объекта недвижимости.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,
Решил:
Исковые требования ФИО1 к администрации городского округа «Город Волжск» о признании права собственности на самовольную постройку, - удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на реконструированный объект – нежилое здание, производственный цех, общей площадью 609,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, согласно основным и дополнительным характеристикам, указанным в техническом паспорте от 05 сентября 2022 года, выполненном специалистом Волжского производственного участка Отделения по <адрес> Эл Приуральского филиала АО «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости Федеральное бюро технической инвентаризации» ФИО6
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Л.И.Тукманова
В окончательной форме решение принято 10 марта 2023 года.