Решение по делу № 2-4045/2023 от 13.12.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи от ..... и об определении размера выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Дело № 2-4045/2023

УИД 59RS0011-01-2023-005156-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Березники 13 декабря 2023 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе судьи Зуевой О.М.,

при ведении протокола помощником судьи Иванчиной В.Ф.,

с участием прокурора Цаплиной Ю.А.,

представителя истца по первоначальному иску управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники/ответчика по встречному иску – Д.Н.С. на основании доверенности,

ответчика по первоначальному иску/истца по встречному иску С.Г.А.,

третьего лица С.В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники к С.Г.А. о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности,

по встречному иску С.Г.А. к управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Березники о признании предварительного договора купли-продажи от ..... и об определении размера выкупной цены изымаемого жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

истец Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники обратился в суд с исковым заявлением к С.Г.А. о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности. В обоснование исковых требований указал, что С.Г.А. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..... кадастровый №. Постановлением администрации г. Березники от ..... № многоквартирный ..... был признан аварийным и подлежащим сносу в соответствии с п. 7 раздела I, п. 47 раздела IV Постановления Правительства РФ № от ...... Постановлением администрации ..... от ..... № земельный участок, площадью № кв.м. с кадастровым номером №, занимаемый многоквартирным домом № по ..... в ....., изъят для муниципальных нужд. Переселение граждан из многоквартирного ....., в ....., осуществляется в рамках Региональной адресной программы по расселению аварийного жилищного фонда на территории ..... на ..... годы, утвержденной постановлением ..... от ..... №-..... отчету об оценке ..... стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, площадью № кв.м. по адресу: ....., и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, пропорционально размеру общей площади жилого помещения, составляет № рублей. Указано, что право собственности С.Г.А. на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью № кв.м. по адресу: ..... приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи от ....., то есть после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. У истца на момент подачи иска отсутствует информация о стоимости приобретения жилого помещения. Соглашение о возмещении за жилое помещение между сторонами не достигнуто.

Истец Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники просит:

1) определить возмещение за жилое помещение, расположенное по адресу: ..... с кадастровым номером №, на основании стоимости приобретения жилого помещения, указанной в договоре купли-продажи от ....., зарегистрированном в ЕГРН ..... №, истребовав данный договор в Росреестре;

2) после получения возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: ..... с кадастровым номером № (путем перечисления средств на лицевой счет или депозит нотариуса), прекратить право С.Г.А. на объект недвижимости: жилое помещение по адресу: ..... с кадастровым номером №, признать право собственности на указанное жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №, занимаемый многоквартирным домом, пропорционально размеру общей площади жилого помещения, за муниципальным образованием «Город Березники» Пермского края.

С.Г.А. обратилась в суд со встречным иском к управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Березники о признании предварительного договора купли-продажи от ..... и об определении размера выкупной цены изымаемого жилого помещения. В обоснование указала, что ....., фактически является коммунальной. Две комнаты на праве общей долевой собственности принадлежали ФИО11., ФИО4, а комната площадью № кв.м. принадлежала ФИО6 ..... получила от ФИО5 поручение на продажу ее доли в № комнатах, расположенных в ..... ...... Из-за истечения срока действия доверенности, была оформлена новая доверенность от ...... Между всеми собственниками ..... была достигнута договоренность о продаже принадлежащих жилых помещений в данной квартире. Из-за отсутствия спроса на квартиру в ..... она (С.Г.А.) и ФИО6 договорились, что она (С.Г.А.) купит принадлежащую ФИО6 комнату. Однако, ..... ФИО6 умерла. Наследником ФИО6 является С.В.С. ..... между ней (С.Г.А.) и С.В.С. заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, площадью № кв.м. Предварительный договор заключен в письменной форме, содержал все необходимые договоренности. При подписании предварительного договора она (С.Г.А.) передала С.В.С. № рублей в качестве задатка за комнату. В тот же день комната была ей передана. ..... С.В.С. вступил в наследство, до этого момента основной договор купли-продажи не мог быть заключен. Указала, что обращалась в управление имущественных и земельных отношений администрации г. Березники с целью установить размер возмещения в размере № рублей, то есть как указано в предварительном договоре, но ей было отказано.

Истец по встречному иску С.Г.А. просит признать предварительный договор от ..... как основание купли-продажи данной квартиры и определить размер выкупной цены за данное жилое помещение в размере 939800 рублей.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску/ответчика по встречному иску управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники Д.Н.С. на исковых требованиях управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники настаивала. Со встречными исковыми требованиями не согласилась.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску/истец по встречному иску С.Г.А. с иском управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники не согласилась. Настаивала на удовлетворении встречных исковых требований. Дополнила, что все требования по предварительному договору были соблюдены. Комната была ей передана в момент подписания договора купли-продажи, путем передачи ей ключей. Доказательств оплаты коммунальных услуг и содержания жилья у нее, нет. Денежные средства в размере № рублей она передала наличными в момент подписания предварительного договора. Предварительный договор заключен до внесения изменений в ст. 32 ЖК РФ.

Представители третьих лиц Министерства строительства в Пермском крае, Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании не присутствовали, извещены, представили отзыв, в котором просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Третье лицо С.В.С. в судебном заседании с иском управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники не согласился. Поддержал встречные исковые требования. Дополнил, что длительное время после принятия наследства не мог заключить основной договор купли-продажи по состоянию здоровья. Денежные средства ему были переданы наличными. После объявления перерыва в судебное заседание не явился.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать, суд пришел к следующему.

Порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 (далее – Положение). Действие данного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

В соответствии с п.7 Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Последствия признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции предусмотрены статьей 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой необходимо соблюдение следующих обязательных условий: принятие компетентным органом решения об изъятии земельного участка и жилого помещения; соблюдение предусмотренной ч.ч.2, 4 ст.32 Жилищного кодекса РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно п.4 ч.2 ст.56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). В соответствии с ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

Постановлением администрации города Березники от ..... № многоквартирный дом, находящийся по адресу: ....., признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 8-9).

Установлено, что после признания дома аварийным, а именно ..... С.В.С. (продавец) продал, а С.Г.А. (покупатель) купила жилое помещение по адресу: ..... с кадастровым номером №. Согласно п. № договора, стоимость жилого помещения составляет № рублей.

Право собственности С.Г.А. зарегистрировано на указанное жилое помещение ....., что подтверждается выпиской ЕГРН.

Постановлением администрации города Березники от ..... № земельный участок, занимаемый многоквартирным домом № по ..... в г. .....ю № кв.м., изъят для муниципальных нужд (л.д. 10).

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

С.Г.А. не возражала против выкупа принадлежащего ей жилого помещения.

Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Согласно ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В силу приведенных положений ст. 15 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ, возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

В обоснование размера возмещения за жилое помещение сторонами представлен отчет ..... от ....., согласно которому стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, площадью № кв.м. по адресу: ....., и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, пропорционально размеру общей площади жилого помещения, составляет № рублей (л.д. 18-75).

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из положений ч.ч.1-3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд принимает за основу своего решения отчет ..... от ....., поскольку он отвечает требованиям ст.ст.59, 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств. Выводы оценщика должным образом мотивированы, даны с учетом установленных всех обстоятельств по делу. Отчет не оспаривался сторонами.

Делая вывод о размере возмещения за квартиру, суд принимает по внимание положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и считает необходимым ограничить размер возмещения стоимостью приобретения истцом такого жилого помещения. Поскольку истец приобрела право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. Основание приобретения права собственности – договор купли-продажи. С учетом изложенного, размер возмещения должен составить № рублей.

Доводы С.Г.А. о том, что размер возмещения должен составлять № рублей, не соответствуют положениям ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Суд не находит оснований для признания встречного иска обоснованным.

В частности С.Г.А. в обоснование встречных исковых требований представлен предварительный договор купли- продажи жилого помещения от ..... (то есть со сроком заключения до признания дома аварийным и подлежащим сносу), согласно которому С.В.С. и С.Г.А. договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи комнаты, общей площадью № кв.м., в №комнатной квартире по адресу: ..... В п. № договора указано, что С.В.С. приобретет право собственности на данное жилое помещение в течение № по свидетельству о праве на наследство. В п. № предварительного договора указано, что стоимость квартиры составляет № рублей, из них № рублей по предварительному договору и № рублей по основному. Согласно п. № предварительного договора, стороны расценили № рублей в качестве задатка. Договор имеет надпись, согласно которой С.В.С. получил от С.Г.А. денежные средства в размере № рублей.

При этом С.Г.А. во встречном иске указала, что именно ..... были достигнуты основные договоренности по купле-продаже жилого помещения. С момента заключения данного договора, жилое помещение было передано С.Г.А.

Суд учитывает разъяснения, данные в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Между тем, государственную регистрацию прошел только основной договор от ...... Предварительный договор от ..... государственную регистрацию не прошел, в Росреестр не передавался. Соответственно, предварительный договор от ..... не влечет юридических последствий для правоотношений между сторонами в части определения суммы выкупа жилого помещения, поскольку ответчик в правоотношениях между С.Г.А. и ФИО10 является третьим лицом.

Кроме того, доказательств осуществления С.Г.А. прав собственника жилого помещения, начиная с ..... по ....., не доказано. С.Г.А. не представлено достаточных доказательств передачи ей квартиры ....., не представлены доказательства оплаты жилья и коммунальных услуг, осуществления прав собственника в отношении спорной комнаты. В п. 5 основного договора от ..... имеется ссылка о том, что передача комнаты осуществляется в момент подписания договора, а не в момент заключения предварительного договора. Также основной договор от ..... не имеет ссылки на наличие задатка по договору, отсутствует указание иной стоимости жилого помещения, помимо указанной в № договора № рублей).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями этого кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

Учитывая изложенные выше выводы суда, суд полагает, что договор купли-продажи от ..... понятно изложен, содержит сведения о дате передачи комнаты, ее стоимости.

Суд не находит оснований полагать, что договор купли-продажи спорной комнаты фактически был заключен ...... Установлено, что право собственности С.В.С. на спорное жилое помещение было зарегистрировано ...... По состоянию на ..... С.В.С. не являлся собственником спорной комнаты, соответственно, не имел права заключать представленный суду предварительный договор. Суд не может признать предварительный договор от ..... соответствующим закону, допустимым доказательством приобретения С.Г.А. права собственности. Соответственно, суд не может установить возмещение за спорное жилое помещение в размере № рублей, как определено в предварительном договоре от ......

Доводы С.Г.А. о том, что с иском ей не были направлены приложения к иску, о том, что ей не поступал проект соглашения о выкупной цене правового значения по делу не имеют.

По изложенным обстоятельствам, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований С.Г.А.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

определить возмещение за жилое помещение, находящееся по адресу: ....., кадастровый № на основании стоимости приобретения жилого помещения, указанной в договоре купли-продажи от ....., зарегистрированном в ЕГРН ..... №, в размере № рублей.

После получения указанного возмещения (перечисление денежных средств на лицевой счет или депозит нотариуса) прекратить право собственности С.Г.А. на жилое помещение, находящееся по адресу: ....., кадастровый №, и признать право собственности на жилое помещение, находящееся по адресу: ....., кадастровый №, и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №, занимаемый многоквартирным домом, пропорционально размеру общей площади жилого помещения, за муниципальным образованием «Город Березники» Пермского края.

Встречные исковые требования С.Г.А. к управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Березники о признании предварительного договора купли-продажи от ..... и об определении размера выкупной цены изымаемого жилого помещения, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (.....).

Судья (подпись) О.М. Зуева

Копия верна, судья