РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 ноября 2025 года город Москва

Мотивированное решение составлено 22 мая 2026 г.

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хохловой О.В., при секретаре У., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11195/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о защите прав потребителя, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «А101», в котором, уточнив исковые требования, просит взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 323 947 руб. в счет соразмерного уменьшены цены договора, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы по подготовке экспертного заключения в размере 75 000 руб., расходы на изготовление нотариально удостоверенной доверенности в размере 2 100 руб. , штраф в размере 5 % от присужденных сумм; взыскивать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы соразмерного уменьшения цены договора, начиная с 01.01.2016 и по день фактического исполнения обязательства по уплате 323 947 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-8.3-576 от 09.11.2023. Объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира, обозначенная в договоре. Цена договора (стоимость квартиры) составила 9 431 767,67 руб., оплачена истцом в полном объеме. Между тем, в переданной истцу квартире были выявлены строительные недостатки. Для установления факта наличия недостатков в квартире, определения причин их возникновения и стоимости их устранения истец была вынуждена обратиться в независимую экспертную организацию. По результатам исследования представлено заключение, в котором определена стоимость устранения выявленных недостатков в сумме 349 622,21 руб. Истец в адрес ответчика направила соответствующую досудебную претензию, однако таковая оставлена без удовлетворения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя Л., который в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик ООО «СЗ «А101 представителя в суд не направил, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ. Представил письменный отзыв на иск, в котором просит в иске отказать в полном объеме, а в случае частичного удовлетворения исковых требований, применить положения ст. 333 ГК РФ, а также предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотрение дела при данной явке, учитывая, что все неявившиеся лица, надлежащим образом извещены о дате и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекта недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российского Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6).

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Из материалов дела следует, что 09.11.2023 между ответчиком ООО «СЗ «А101» (застройщик) и истцом ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-8.3-576, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства, расположенный в жилом доме объект, а участник долевого строительства обязан оплатить и принять данный объект.

В соответствии с п. 6.2 договора застройщик обязан передать участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям обязательных технических/градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Качество объекта будет соответствовать только требованиям стандартов и сводов правил, включенных в перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2021

№ 815.

Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение (квартира), общей площадью 22,5 кв.м, № 576, расположенная по адресу: *.

Цена договора (стоимость квартиры) составила 9 431 767,67 руб.

Обязательство по оплате объекта истцом исполнено в полном объеме.

Квартира передана истцу по передаточному акту 14.11.2024.

При приемке объекта истцом были выявлены множественные отступления от условий договора и требований технических регламентов, что подтверждается актом осмотра от 14.11.2024.

В установленный 60-дневный срок выявленные и отраженные в акте недостатки застройщиком устранены не были, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно экспертному заключению от 15.01.2025 № 25-0114/2 ООО ЭЮЦ «Авангард», представленному истцом, на основании проведенного исследования экспертом установлено наличие дефектов в квартире № 576, расположенной по адресу:

г. *, и недостатков, возникших в ходе строительства многоквартирного дома; полный перечень выявленных дефектов представлен в исследовательской части по первому вопросу; стоимость устранения выявленных дефектов составляет 349 622,21 руб.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве на сумму 349 622,21 руб. и выплате данной суммы истцу, которая оставлена без удовлетворения.

Определением Щербинского районного суда г. Москвы от 18.06.2025 по ходатайству представителя ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Комэксперт».

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО «Комэксперт», объект долевого строительства, расположенный по адресу: *, условиям договора участия в долевом строительстве № ДИ58К-8.3-576 от 09.11.2023 и строительным нормам, не соответствует.

Объект долевого строительства, расположенный по адресу: *, недостатков, указывающих на отступления от требований технического регламента, не имеет.

Провести исследование на соответствие качества объекта долевого строительства, расположенного по адресу: *, требованиям проектной документации не представилось возможным ввиду отсутствия последней в материалах дела.

Исследование объекта долевого строительства, расположенного по адресу: *, на соответствие требованиям градостроительных регламентов не проводилось по причинам, изложенным в исследовательской части заключения.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства, расположенного по адресу: *, наличие которых определяется отступлением от положений строительных нормативов, обычно применяемых на обязательной основе при проектировании возведении многоквартирных жилых домов, в ценах для г. Москва по состоянию на момент производства экспертизы -3 квартал 2025 г. составляет 323 947 руб., из которых стоимость строительных материалов и изделий составляет 73 048 руб.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства, расположенного по адресу: *, наличие которых определяется отступлением от условий договора № ДИ58К-8.3-576 от 09.11.2023 в ценах для г. Москва по состоянию на момент производства экспертизы - 3 квартал 2025 г. составляет 215 527 руб., из которых стоимость строительных материалов и изделий составляет 49 937 руб.

У суда нет оснований ставить под сомнение заключение эксперта, поскольку эксперт провел исследование и пришел к однозначному мнению, изложенному в выводах, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, выводы эксперта согласуются с фактическими обстоятельствами дела и представленными доказательствами.

Оценивая данное экспертное заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с другими доказательствами в их совокупности, суд находит, что данное заключение мотивированно, логически обоснованно, не содержит каких-либо противоречий, выводы сделаны на основании объективного исследования.

Определяя сумму, подлежащую применению по результатам исследования заключения судебной экспертизы, в том числе на предмет применения приложения № 1-б к договору, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 6.2 договора долевого участия в строительстве застройщик обязан передать участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям обязательных технических/градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям; качество объекта долевого строительства будет соответствовать только требованиям стандартов и сводов правил, включенных в перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2021 № 815.

В соответствии с п. 6.7 договора долевого участия в строительстве в случае заключения договора в отношении объекта, по которому силами застройщика будет выполняться отделка, стороны согласовывают условия отделки и требования, предъявляемые к качеству такой отделки в Приложении № 1-б к настоящему договору; качество объекта в отношении видов работ, не регламентированных в национальных стандартах и сводах правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2021 № 815, будет соответствовать требованиям, указанным в Приложении № 1-б; требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» и иных документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе, применяются только в части, не урегулированной Приложением № 1-б; при этом стороны пришли к соглашению, что отклонения, не регламентированные Приложением № 1-б, но регламентированные СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», применяются к качеству объекта долевого строительства с учетом повышения верхней планки допустимого отклонения на величину не более 4 мм.

Поскольку согласно исследовательской части заключения эксперта стоимость работ по устранению строительных недостатков квартиры № 576, наличие которых определяется отступлением от положений строительных нормативов, обычно применяемых на обязательной основе при проектировании и возведении многоквартирных домов, составляет 323 947 руб., суд, с учетом положений п. 6.2 договора долевого участия в строительстве, полагает необходимым взять за основу именно данную сумму, поскольку качество объекта не соответствует обязательным требованиям.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

(в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 01.01.2025, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Учитывая изложенное, а также, что настоящее решение вынесено после 01.01.2025,

к спорным правоотношениям подлежит применению ч. 4 ст. 10 Федерального закона

от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции, действующей на дату вынесения решения.

С учетом цены договора 9 431 767,67 руб., а также с учетом положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», общий размер подлежащих взысканию с ответчика денежных средств по возмещению расходов на устранение строительных недостатков, неустойки и штрафа не может превышать 282 953,03 руб.

(3% от 9 431 767,67 руб.).

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца в счет стоимости устранения строительных недостатков подлежит взысканию 282 953,03 руб.

Поскольку с ответчика в пользу истца взыскан максимальный размер денежных средств, предусмотренный ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, то оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки и штрафа, суд не усматривает, в связи с чем, в данной части считает необходимым отказать.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая фактические обстоятельства данного дела, неисполнение ответчиком без уважительных причин в добровольном порядке обязательств, степень вины нарушителя прав и законных интересов истца, степень нравственных страданий, причиненных истцу, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежной компенсации морального вреда, определив таковую в размере 10 000 руб.

Кроме прочего, истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов по оплате экспертизы в размере 75 000 руб., нотариальных расходов в размере 2 100 руб. При этом несение заявленных к взысканию судебных расходов в указанном размере достоверно подтверждено документально, у суда сомнений не вызывает.

В соответствии со ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, состоящие из расходов на составление досудебного заключения в размере 75 000 руб., расходов на составление доверенности 2 100 руб., поскольку несение данных расходов подтверждено материалами дела и было необходимо истцу для защиты своих нарушенных прав в рамках настоящего спора. Доверенность выдана на имя представителей для представления интересов истца по настоящему делу.

При рассмотрении данного гражданского дела определением от 18.06.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Комэксперт», расходы по проведению экспертизы возложены на ответчика ООО «Специализированный застройщик «А 101».

По результатам судебной строительно-технической экспертизы экспертами ООО «Комэксперт» было подготовлено заключение. Оплата экспертизы не была произведена в полном объеме, в связи с чем, ООО «Комэксперт» обратилось в суд с ходатайством о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений статьи 98 настоящего Кодекса.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу ООО «Комэксперт» подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, поскольку истец была освобождена от уплаты государственной пошлины, суд возлагает на ответчика обязанность по уплате государственной пошлины в доход бюджета города Москвы в размере 12 489 руб. (9 489+3 000).

Руководствуясь статьями 94, 98, 103, 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А 101» — удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А 101» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт *) денежные средства в счет соразмерного уменьшении цены договора в размере 282 953,03 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы по проведению досудебной экспертизы в размере 75 000 руб., расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2 100 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 12 489 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» (ИНН <***>) в пользу ООО «Комэксперт» (ИНН <***>) расходы по проведению судебной строительно-технической экспертизы в размере 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Хохлова