Дело № 2-112/2025 (2-984/2024) УИД 23RS0056-01-2024-002299-69
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
с. Успенское 28 января 2025 г.
Успенский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Сафонова А.Е.
при секретаре судебного заседания Муравлевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2, к межмуниципальному отделу по городу Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки,
установил:
ФИО5, действуя в своих интересах и в интересах её несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, обратилась в суд с иском к межмуниципальному отделу по городу Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки, указав, что 13 августа 2018 года она, действуя в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей – ФИО1, и ФИО2, приобрела у свое матери ФИО3 в общую долевую собственность по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилой дом площадью 84,2 кв.м., кадастровый №, и земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> (далее по тексту – жилой дом, земельный участок), с использованием средств материнского капитала, полученных по государственному сертификату (далее по тексту – договор). В соответствии с п. 4 договора покупатели приобрели право общей долевой собственности на объекты недвижимости стоимостью 850000 рублей, из которых 150000 рублей стоимость земельного участка, 700000 рублей – стоимость жилого дома. Пунктом 7 договора земельный участок приобретался за счет собственных средств, жилой дом – за счет средств материнского капитала, полученных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал, путем перечисления указанных средств на банковский счет ФИО3 в размере 392194 рубля 22 копеек, и за счет собственных средств в размере 307805 рублей 78 копеек. Поскольку в договоре предусматривалось условие об оплате части выкупной цены жилого дома средствами материнского капитала после государственной регистрации сделки (п. 8 договора), при регистрации сделки 13 августа 2018 года в отношении жилого дома было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 13 августа 2018 года расчет по договору был произведен с продавцом в полном объеме. 07 мая 2019 года ФИО3 умерла. ФИО5 приняла наследство по после смерти ФИО3, как наследник первой очереди по закону.
В связи с тем, что до дня смерти ФИО3 не обратилась в орган государственной регистрации прав с заявлением о погашении записи об ипотеке, ФИО5 не смогла в заявительном порядке прекратить обременение, препятствующее распоряжению жилым домом и земельным участком, и была вынуждена обратиться в суд.
На основании изложенного, руководствуясь нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", истец ФИО5 просила суд (по тексту): прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома площадью 84,2 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированное на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 13 августа 2018 года, номер государственной регистрации: <данные изъяты>.
Истец ФИО5 и её представитель – адвокат Хвостов Е.М., действующий на основании ордера, в судебное заседание не явились, представили письменные заявления, в которых поддержали исковые требования и просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель от ответчика – межмуниципального отдела по городу Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, не явился; от заместителя начальника отдела – ФИО6, поступило письменное заявление, в котором она просила рассмотреть дело в отсутствие представителя отдела, при разрешении спора полагалась на позицию суда.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон (представителей сторон).
Суд, исследовав письменные доказательства, удовлетворяет иск ФИО5 по следующим основаниям: согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.
В соответствии с пунктами 1, 4 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 ст. 353 ГК РФ предусмотрено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Как следует из материалов дела, истец ФИО5, действуя в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 13 августа 2018 года приобрела у ФИО3 в общую долевую собственность недвижимое имущество – жилой дом, площадью 84,2 кв.м, кадастровый №, и земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. По условиям договора (п. 1) приобретены следующие доли: ФИО1 и ФИО2 – по 1/5 доли жилого дома и 1/5 доли земельного участка, ФИО5 – 3/5 доли жилого дома и 2/5 доли земельного участка.
Стоимость объекта недвижимости составила 850000 рублей, из которых 150000 рублей стоимость земельного участка, 700000 рублей – стоимость жилого дома (п. 4 договора).
По условиям договора (пункты 5, 6) денежные средства в размере 392194 рубля 22 копейки (с учетом индексации) ФИО5 обязалась уплатить ФИО3 за счет средств материнского капитала, полученных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-III №, выданному 13 августа 2010 года Управлением пенсионного фонда Российской Федерации (Государственное учреждение) в Успенском районе Краснодарского края на основании решения от 12 сентября 2018 года № 725, путем перечисления указанных средств на банковский счет ФИО3 №, открытый в Краснодарском отделении № 8619 ПАО "Сбербанк России", в срок, установленный Правилами направления денежных средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862, а оставшуюся сумму 457805 рублей 78 копеек ФИО5 уплатила продавцу ФИО3 при подписании договора за счет личных денежных средств. Земельный участок был приобретен за счет собственных средств в размере 150000 рублей, жилой дом – за счет средств семейного (материнского) капитала в размере 392194 рубля 22 копейки и за счет собственных средств – 307805 рублей 78 копеек. В соответствии с п. 15 договора продавец имела право удерживать продаваемый объект недвижимости от передачи покупателям во владения до его полной оплаты.
При регистрации сделки, 13 августа 2018 года в отношении жилого дома было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 (с 13 августа 2018 года до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору), номер государственной регистрации: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Полный расчет по договору путем зачисления на банковский счет ФИО3 850000 рублей был произведен 13 августа 2018 года, что подтверждается представленной в деле письменной распиской ФИО3 и ФИО5 о полном расчете по договору.
07 мая 2019 года ФИО3 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти. После смерти ФИО3 нотариусом Успенского нотариального округа ФИО4 открыто наследственное дело №29232242-220/2020, согласно которому наследство приняла дочь ФИО3 ФИО5 (истец по делу), и 30 ноября 2021 года получила свидетельство о праве на наследство по закону на 1/5 долю земельного участка площадью 1000 кв.м., кадастровый №, и жилой дом площадью 26,4 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.
В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно абзацу 7 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
В силу абзаца 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В абзаце 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (п. 53).
В судебном заседании установлено, что стоимость недвижимости (жилого дома и земельного участка) – 850000 рублей, по договору купли-продажи от 13 августа 2018 года была получена продавцом ФИО3 в полном объеме.
Поскольку ФИО3 умерла, регистрационная запись об ипотеке не может быть погашена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Истец ФИО5 приняла наследство после смерти ФИО3
Регистрация в пользу ФИО3 обременения в виде ипотеки в силу закона не позволяет истцу ФИО5, надлежаще исполнившей обязательство по полному расчету по договору, а также являющейся правопреемником ФИО3, распоряжаться принадлежащим на праве общей долевой собственности недвижимым имуществом.
Наличие обременения затрагивает права несовершеннолетних детей – ФИО1 и ФИО2, законным представителем которых (матерью) является истец, на распоряжение принадлежащими им долями жилого дома и земельного участка.
Поэтому суд принимает решение о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 13 августа 2018 года, установленного в пользу ФИО3, на объект недвижимости – жилой дом, площадью 84,2 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение суда о прекращении ипотеки является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости соответствующей регистрационной записи.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2, к межмуниципальному отделу по городу Армавиру, Новокубанскому и Успенскому районам управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки – удовлетворить полностью.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 13 августа 2018 года, установленное в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на объект недвижимости – жилой дом, площадью 84,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости обременение объекта недвижимости – здания – жилого дома, площадью 84,2 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, в виде ипотеки в силу закона, дата государственной регистрации: 13 августа 2018 года, номер государственной регистрации: <данные изъяты>, установленное в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на срок с 13 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Успенский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2025 года.
Председательствующий Сафонов А.Е.