Дело № 2-3362/2023
УИД 74RS0028-01-2023-003802-21
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 ноября 2023 года г.Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Кузнецовой Е.В.,
при секретаре Ворониной Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудио-протоколирования гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛОЛА» о прекращении права собственности, о признании нежилого помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛОЛА» (далее – ООО), в котором просила прекратить право собственности на помещение НОМЕР подвала, кадастровый номер НОМЕР, площадью 423,5 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС; признать нежилое помещение НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС общим имуществом собственников многоквартирного дома АДРЕС; истребовать нежилое помещение НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС из незаконного владения ООО «ЛОЛА»; исключить из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с ведения о регистрации права собственности ООО «ЛОЛА» на нежилое помещение НОМЕР, площадью 423,5 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС, кадастровым номером НОМЕР.
В обоснование иска указала, что она ФИО1 является собственником квартиры НОМЕР, находящейся по адресу: АДРЕС. В марте 2021 года она узнала, что в доме имеется нежилое помещение, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, помещение НОМЕР подвал, кадастровый номер НОМЕР, площадью 423,5 кв.м., находящегося в собственности ООО «ЛОЛА». В данном нежилом помещении расположены общедомовые сети ХГВС, канализации и отопления. Доступ к сетям в случае аварийной ситуации, а так же плановых осмотров их Управляющей компании невозможен, так как собственником является ООО «ЛОЛА». Подвальное помещение, в котором расположены коммуникации относятся к общему имуществу, так как данные сети предназначены для обслуживания более одного помещения, а точнее дома в целом. Исходя из положений ст.289 ГК РФ, 36 ЖК РФ, она ФИО1 являясь собственником НОМЕР в многоквартирном доме АДРЕС приобрела долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на подвальное помещение НОМЕР состоящее из спорного нежилого помещения, так закон указывает на неразрывность в данном случае квартиры и имущества необходимого для обеспечения жизнедеятельности дома. Следовательно, зарегистрированное право собственности на нежилое помещение за ООО «ЛОЛА» является недействительным. А договор купли-продажи нежилого помещения не соответствует закону ст.290 ГК РФ, ст.36 п.п.1.1.,2,3 ЖК РФ, является ничтожной сделкой.Таким образом, собственник вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просит гражданское дело рассмотреть в ее отсутствие (л.д.135).
Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «ЛОЛА» ФИО3 в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме.
Третье лицо ООО «Управляющая компания – 10 Копейск Центр» ФИО4 в судебном заседании исковые требования оставила на усмотрение суда.
Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, администрация Копейского городского округа о дате, времени и месте слушания дела извещены (л.д.133-134).
В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу положений ст.11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.
В силу положений ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещении убытков, компенсации морального вреда, иными способами, предусмотренными законом.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, право зарегистрировано в установленном законом порядке 27.01.2010 (л.д.14).
ООО «Лола» является собственником нежилого помещения – подвала, общей площадью 423,5 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС на основании акта приема-передачи от 14.07.2006 г., протокола внеочередного общего собрания акционеров НОМЕР от 14.07.2006 г., разделительного баланса от 30.06.2006 г. Государственная регистрация права собственности произведена 10.10.2006 г. (л.д.92).
Согласно данным технического паспорта - техническая инвентаризация по состоянию на 01.09.1977, спорное помещение имело назначение подвал (л.д.53-57).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законном РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таким жилых домах должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме; если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Согласно ответа Управления архитектуры и градостроительства жилой дом, по АДРЕС был введен в эксплуатацию в 1967 году (л.д.47).
Из ответа отдела жилищной политики администрации Копейского городского округа Челябинской области следует, что первая приватизация в домостроении АДРЕС была осуществлена 20.01.1992 г.
Из акта обследования ООО «УК-10 Копейск центр» от 08.08.2023 г. следует, что при обследовании установлено, что общедомовые сети ХГВС, канализации и отопления проложены по подвальному помещению, исправны, протечек не имеют. Подвальное помещение находится в собственности ООО «ЛОЛА». Доступ обслуживающей МКД организации ООО «УК-10 Копейск Центр» для обслуживания и устранения аварийных ситуаций в вечернее и ночное время ограничен (л.д.18).
При этих обстоятельствах, доказательств, с бесспорностью подтверждающих факт возникновения спорных помещений в качестве помещений с самостоятельным целевым назначением (реконструкция, строительство), в ходе судебного заседания не было получено. Учитывая то обстоятельство, что инвентаризация спорных помещений на период постройки дома (1967 г.) произведена в качестве подвальных, спорные помещения с момента строительства дома были предназначены для обслуживания более одного помещения в доме и не имели самостоятельного назначения.
В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (определения от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, от 25 сентября 2014 г. N 2110-О, от 18 июля 2017 г. N 1677-О и др.).
В силу подп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Таким образом, исходя из подп. «а» п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 19.05.2009 № 489-О-О, для отнесения к общему имуществу в многоквартирном доме помещение должно отвечать следующим условиям: наличие у него технического характера и размещение в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудовании.
Согласно разъяснением, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование, как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общедолевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения; лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать своего право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
По смыслу вышеприведенных правовых норм и руководящих разъяснений высшей судебной инстанции предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
При этом вещно-правовой характер указанного способа защиты позволяет определить иск о признании права собственности отсутствующим как внедоговорное требование лица, в чьем владении находится спорное имущество, являющегося одновременно с другим лицом собственником этого имущества в силу записи в ЕГРН.
Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН.
В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.
В связи с этим передача в собственность лицу права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.
Оценивая в совокупности доказательства в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что спорное помещение обладает признаками общего имущества собственников квартир и не могут быть отчуждены либо переданы в пользование третьим лицам, поскольку должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и считает их подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать отсутствующим право собственности ООО «ЛОЛА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на нежилое помещение НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС, признав общим имуществом собственников многоквартирного дома.
Прекратить право собственности ООО «ЛОЛА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на нежилое помещение НОМЕР, подвал, с кадастровым номером НОМЕР, площадью 432,5 кв.м., расположенное по адресу : АДРЕС.
Истребовать нежилое помещение НОМЕР расположенное по адресу: АДРЕС из незаконного владения ООО «ЛОЛА»
Погасить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации права собственности ООО «ЛОЛА» (ИНН <***>, ОГН <***>) не нежилое помещение НОМЕР, площадью 423,5к в.м. расположенное по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинской областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Е.В.Кузнецова
Мотивированное решение изготовлено 29 ноября 2023 года
Председательствующий